Karar Özeti
Yönetim planı değişikliğinde tüm pay sahiplerinin haberdar edilmesi ve toplantıya katılma fırsatı verilmesi gerektiği.
Karar Detayı
"Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29. maddesi uyarınca kat malikleri kurulu toplantısına çağrının tüm kat maliklerine toplantı gününden en az 15 gün önce imza karşılığı veya iadeli taahhütlü mektupla yapılması yasal bir zorunluluktur. Yönetim planı değişikliği gibi önemli hususların görüşüldüğü toplantıya davacı kat malikinin usulüne uygun şekilde çağrılmadığı anlaşıldığından; söz konusu toplantıda yasada öngörülen (4/5) çoğunluk sağlanmış olsa dahi, çağrı usulsüzlüğü başlı başına toplantının ve alınan kararların iptalini gerektirir. Zira toplantıya çağrılmayan malikin toplantıya katılması halinde ileri süreceği görüşlerle diğer maliklerin oylarını etkileyebileceği (müzakere hakkı) ihtimali göz ardı edilemez."
Özgün Analiz
Olay Özeti: Bir sitede aidat dağılım oranlarını ve ortak alan kullanımlarını değiştirmek amacıyla olağanüstü kat malikleri kurulu toplanır. Toplantıda KMK'nın aradığı beşte dört (4/5) çoğunluk sağlanarak yönetim planı değiştirilir ve tapuya şerh edilir. Ancak davacı kat malikine, toplantının yapılacağı ve gündeminde "yönetim planı değişikliği" olduğu bilgisi yasal usullere uyularak (imza karşılığı veya posta yoluyla) bildirilmemiştir; çağrı yalnızca bina girişindeki panoya asılmış veya WhatsApp grubundan yazılmıştır. Durumdan tesadüfen haberdar olan malik, hak kaybına uğradığı gerekçesiyle toplantının ve plan değişikliğinin iptali davası açar.
Hukuki İlke: Şekli Çağrı Zorunluluğu (KMK m.29): Toplantı çağrıları resmi yollarla ispatlanmak zorundadır. Apartman panosuna duyuru asmak, SMS atmak veya WhatsApp grubundan mesaj göndermek yasal bir "çağrı" hükmünde değildir. Müzakere Hakkı ve Nisap Yanılgısı: İdarenin veya davalıların sıklıkla düştüğü "Davacı gelseydi bile onun 1 oyu sonucu değiştirmeyecekti, 4/5 çoğunluk zaten sağlandı" savunması hukuken geçersizdir. Yargıtay, kat malikinin toplantıda yapacağı bir konuşmayla diğer malikleri ikna etme ihtimalini (müzakere/tartışma hakkı) korur ve sırf çağrı eksikliğini iptal sebebi sayar.
Uygulama Sonucu: Yargıtay, salt yeterli oy oranına ulaşıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar veren yerel mahkemenin hükmünü bozmuş; yasal çağrı usulüne uyulmadan alınan yönetim planı değişikliği kararını tümden iptal etmiştir. Bu iptal neticesinde yeni yönetim planı hükümsüz kalır ve tapudaki tescil silinerek eski yönetim planı yeniden yürürlüğe girer.
Dava Strateji Notu: Bu karar metni (20. HD, yönetim planı değişikliğinde "tüm pay sahiplerinin haberdar edilmesi" ve toplantıya katılma fırsatının...) dilekçe stratejisinde doğrudan alınmak yerine olay bazlı özgün argümana donüştürülmelidir.