ينظم قانون الوحدات السكنية رقم 634 (KMK) قواعد ملكية الأقسام المستقلة في المباني متعددة الطوابق وقواعد المساهمة في الأماكن والخدمات المشتركة.
إدارة العقارات الرئيسية
المسؤول (المادة 34-39 من KMK)
في الشقق التي تحتوي على 8 أقسام مستقلة أو أكثر، يلزم تعيين مدير. المهمة:
- قرار مجلس أصحاب الشقق (الأغلبية من حيث العدد وحصة الأرض)
- بواسطة قاضي الصلح في غيابه (KMK المادة 34/الأخيرة)
واجبات المدير
- تنفيذ القرارات الصادرة عن مجلس أصحاب الشقق
- اتخاذ الإجراءات اللازمة لحماية وإصلاح العقارات الرئيسية
- تحصيل المستحقات وإمساك حسابات المصروفات
- التأمين على العقارات الرئيسية (DASK الإلزامي)
المستحقات والنفقات العامة (المادة 20 من KMK)
يشارك أصحاب الشقق في النفقات المشتركة والسلف بما يتناسب مع حصتهم في الأرض. بالنسبة لبعض النفقات (البواب، المصعد، التدفئة) يتم تطبيق مبدأ الحصة المتساوية.
تحصيل الديون المستحقة
يجوز للمدير رفع إجراءات التنفيذ ضد مالك الشقة الذي لا يدفع المستحقات. وفقًا للمادة 22 من KMK، يكون مالك الشقة مسؤولاً شخصيًا عن ديون النفقات العامة بما يتناسب مع حصة الأرض من العقار الرئيسي.
<اقتباس> تؤكد الغرفة الثامنة عشرة لمحكمة الاستئناف العليا والدوائر ذات الصلة التي تولت الواجب لاحقًا على أن المستحقات المستحقة يمكن تأمينها بحق الرهن العقاري القانوني وأنه من الممكن بيع الممتلكات غير المنقولة الرئيسية عن طريق تحويلها إلى نقد (KMK المادة 22/2).خطة الإدارة (المادة 28 من KMK)
خطة الإدارة هي "دستور" العقار الرئيسي. فهو يربط جميع أصحاب الشقق. مطلوب أغلبية 4/5 لتعديله. ويجوز للمحكمة إلغاء القرارات المخالفة للخطة.
النزاعات الشائعة
1. تخصيص المناطق المشتركة
يمكن تخصيص المناطق المشتركة مثل شقة البواب، والمأوى، والعلية، وما إلى ذلك حصريًا لمالك الطابق بموافقة بالإجماع من جميع أصحاب الطابق.
2. السقف، الإصلاح الخارجي
هذه النفقات هي نفقات عامة؛ يجب على جميع أصحاب الشقق المساهمة بما يتناسب مع حصتهم في الأرض.
3. جودة مكان العمل/السكن
من أجل تغيير طبيعة القسم المستقل المحدد في العقد (مثل تحويل المسكن إلى مكان عمل)، يلزم إجماع جميع أصحاب الشقق (المادة 24 من KMK).
القرارات المهمة للمحكمة العليا الثامنة عشرة عالية الدقة
<اقتباس> يمكن رفع دعوى إلغاء ضد قرارات مجلس أصحاب الشقق في محكمة السلام المدنية خلال 30 يومًا (المادة 33 من KMK). هذه الفترة مقيدة وتبدأ من لحظة تعلم القرار.المحكمة القضائية والمختصة
- الضابط: محكمة السلام المدنية (المادة 33 من KMK)
- الهيئة:المحكمة التي يقع فيها العقار
تتطلب إدارة الموقع وخلافات المستحقات معرفة بالتشريعات الفنية؛ يوصى بالدعم القانوني.