في الإيجارات السكنية وأماكن العمل المسقوفة، دعوى الإخلاء هي دعوى قضائية مرفوعة لطرد المستأجر من العقار. ويتم تنظيمه ضمن نطاق قانون الالتزامات التركي (TBK) رقم 6098، المواد 350-356.
أسباب الإخلاء
1. المتطلبات (المادة 350 من TBK)
إذا كان المؤجر يحتاج إلى مسكن/مكان عمل لنفسه أو لزوجه/لها أو أحفاده أو رؤسائه أو من يعيلهم، فقد يتم رفع دعوى إخلاء. في نهاية المدة في العقود محددة المدة، ووفقًا لفترات إشعار الإنهاء في العقود غير محددة المدة.
2. إعادة البناء أو الإصلاح الجوهري (المادة 350/2 من TBK)
إذا كانت العقارات بحاجة إلى إصلاح كبير أو توسيع أو تغيير لأغراض إعادة الإعمار أو تقسيم المناطق وكان الاستخدام مستحيلًا في هذا الوقت، فسيتم طلب الإخلاء.
3. متطلبات المالك الجديد (المادة 351 من TBK)
يجوز لمن حصل على العقار لاحقًا لحاجة نفسه أو أقاربه أن يخطر المستأجر كتابيًا بالحالة خلال شهر من تاريخ التملك ورفع دعوى الإخلاء بعد 6 أشهر
.4. الإنذاران الشرعيان للمستأجر (المادة TBK 352/2)
إذا تسبب المستأجر في تحذيرين مبررين خلال سنة إيجارية واحدة، فيجوز للمؤجر رفع دعوى إخلاء في غضون شهر واحد من نهاية سنة الإيجار. "الإنذار المبرر" هو إنذار يتم إرساله بسبب عدم سداد دين الإيجار في الوقت المحدد.
5. يمتلك المستأجر منزلاً في نفس المنطقة (المادة 352/3 من TBK)
إذا كان لدى المستأجر أو زوجته منزل صالح للسكنى داخل الحدود البلدية لنفس المنطقة أو البلدة ولم يكن المؤجر يعلم بذلك عند إبرام العقد، فيمكنه رفع دعوى إخلاء خلال شهر واحد من نهاية العقد.
6. الالتزام بالإفراج الكتابي (المادة TBK 352/1)
إذا وقع المستأجر على تعهد كتابي بإخلاء العقار المؤجر، لكنه لم يقم بإخلائه في الوقت المناسب، فيجوز للمؤجر رفع دعوى إخلاء أو إجراء تنفيذ خلال شهر واحد.
رسالة وفترات التحذير
قبل رفع الدعاوى القضائية بسبب الضرورة أو لأسباب أخرى، من الضروري تقديم إخطار من خلال كاتب العدل. وإلا سيتم رفض القضية.
السوابق القضائية المهمة للمحكمة العليا 6 و12 HD
<اقتباس> في العديد من قراراتها، اعتمدت الغرفة المدنية السادسة لمحكمة الاستئناف العليا باستمرار أن المطالبة بالحاجة يجب أن تكون صادقة وحقيقية وإلزامية، وأنه إذا تم تأجير الممتلكات غير المنقولة أو بيعها لشخص آخر في غضون 3 سنوات بعد الإخلاء، فإن المؤجر سيدفع تعويضًا (TBK المادة 355). <اقتباس> تؤكد الغرفة المدنية الثانية عشرة بمحكمة الاستئناف العليا على أن "التحذيرين المبررين" يجب أن يرتبطا بديين إيجار منفصلين خلال نفس سنة الإيجار، وسيتم اعتبار التحذيرات المتكررة لنفس الدين "تحذيرًا واحدًا.مقارنة عمليات الإخلاء
- إجراءات الإنفاذ (المادة 269 من EBL): إنها سريعة بناءً على الالتزام المكتوب بالإفراج.
- قضية الإخلاء: يتم رفعها أمام محكمة الصلح المدنية، وقد يستغرق الأمر من 6 أشهر إلى عامين.
- إجراءات الإنفاذ (المادة 272 من EBL): مع المثال 13 بسبب عدم سداد دين الإيجار.
المحكمة القضائية والمختصة
- الضابط: محكمة السلام المدنية (المادة 4/1-أ من HMK)
- الهيئة:المحكمة التي يقع فيها العقار
تعتبر عمليات الإخلاء حساسة جدًا للأخطاء الإجرائية؛ من المستحسن أن تدير العملية مع محامي ذو خبرة في قانون العقارات.