دعوى تحديد الإيجار يتم رفعها للمحكمة لتحديد سعر الإيجار بما يتوافق مع الحق والعدل في حالة عدم اتفاق الطرفين على مبلغ الإيجار الجديد أثناء تجديد عقد الإيجار.
الأساس القانوني: المادة 344 من TBK
"تسري اتفاقات الطرفين بشأن رسوم الإيجار المقرر تطبيقها في فترات الإيجار المجددة، على ألا تتجاوز معدل التغير في الرقم القياسي لأسعار المستهلك حسب متوسطات الاثني عشر شهرًا في السنة الإيجارية السابقة."
إذا لم يكن هناك اتفاق، يتم تحديد رسوم الإيجار من قبل القاضي بنفس الشروط. مع التنظيم المؤقت في إيجارات المساكن، تم تطبيق حد الزيادة بنسبة 25% لفترة زمنية معينة (يجب اتباع تغييرات القانون).
الفرق بين حالة تحديد الإيجار وحالة التكيف
حالة تحديد الإيجار
- يحدد الرسم الجديد الذي سيتم تطبيقه على تجديد مدة الإيجار.
- بعد فترة 5 سنوات، يتخذ القاضي قرارًا بناءً على عوامل مثل سعر الإيجار المقارن، وقيمة العقار، والظروف البيئية
- الأثر: في بداية سنة الإيجار الجديدة.
قضية التكيف (المادة 138 من TBK)
- يتم فتحه في حالة ظهور صعوبة في الأداء غير متوقعة عند إنشاء العقد.
- الحالات الاستثنائية مثل ارتفاع التضخم، ارتفاع سعر الصرف، أزمة العملة.
- التأثير: على الفور التبديل إلى التكلفة المعدلة.
فقه الغرفة المدنية الثالثة بالمحكمة العليا
<اقتباس> وأكدت الغرفة المدنية الثالثة بمحكمة الاستئناف العليا أنه عند تحديد سعر الإيجار الجديد في نهاية فترة الخمس سنوات، يجب على القاضي تقييم مراجعة رسوم الإيجار السابقة وتقرير الخبراء والقيمة السوقية الحالية للعقار معًا. ولا يكفي مجرد الالتزام بزيادة مؤشر أسعار المستهلكين. <اقتباس> وذكرت الغرفة نفسها أنه في قضايا التكيف، يقع عبء إثبات الصعوبة البالغة على عاتق المدعي، وأن تقلبات السوق العادية لن تعتبر سبباً للتكيف.حان وقت رفع دعوى قضائية
يتم تطبيق دعوى تحديد الإيجار بدءًا من تلك السنة إذا تم إرسال الإشعار قبل 30 يومًا من بداية السنة الإيجارية الجديدة أو إذا تم رفع دعوى قضائية خلال السنة الإيجارية الجديدة. وبخلاف ذلك، ستكون صالحة لسنة الإيجار التالية.
المحكمة القضائية والمختصة
- الضابط: محكمة الصلح المدنية
- الهيئة:المحكمة التي يقع فيها العقار
مثال للحساب
الإيجار الحالي: 10.000 ليرة تركية. متوسط مؤشر أسعار المستهلك للفترة السابقة لمدة 12 شهرًا: 35%. حد زيادة إيجار السكن (تنظيم مؤقت): 25%. الزيادة المراد تطبيقها: 25% ← الإيجار الجديد: 12,500 ليرة تركية.
إذا انقضت فترة الخمس سنوات، يجوز للقاضي أن يقرر القيمة السوقية التي تتجاوز ذلك من خلال مراجعة النظراء.
نظرًا لأن قضايا تحديد الإيجار والتكيف تعتمد بشكل كبير على التغييرات في القانون والسوابق القضائية، فمن المستحسن استشارة محامٍ مطلع على التشريعات الحالية.