Das Wohnungseigentumsgesetz Nr. 634 (KMK) regelt die Regeln des Eigentums an unabhängigen Teilen in mehrstöckigen Gebäuden und die Regeln des Anteilsbesitzes an Gemeinschaftsräumen und Dienstleistungen.
Verwaltung der Hauptimmobilien
Administrator (KMK Artikel 34-39)
In Wohnungen mit 8 oder mehr unabhängigen Abschnitten ist die Benennung eines Verwalters zwingend erforderlich. Aufgabe:
- Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung (Mehrheit in Anzahl und Grundstücksanteil)
- Vom Friedensrichter in seiner Abwesenheit (KMK Artikel 34/letzte)
Pflichten des Managers
- Ausführung der Beschlüsse des Wohnungseigentümerbeirats
- Ergreifen von Maßnahmen zum Schutz und zur Reparatur der Hauptimmobilien
- Einzug von Beiträgen und Führung von Spesenabrechnungen
- Versicherung der Hauptimmobilien (obligatorische DASK)
Gebühren und gemeinsame Auslagen (KMK Artikel 20)
Wohnungseigentümer beteiligen sich im Verhältnis ihres Grundstücksanteils an den Gemeinkosten und Vorschüssen. Für einige Ausgaben (Pförtner, Aufzug, Heizung) gilt der Grundsatz der gleichen Kostenbeteiligung.
Eintreibung von Gebühren
Der Verwalter kann ein Vollstreckungsverfahren gegen den Wohnungseigentümer einleiten, der die Gebühren nicht zahlt. Gemäß KMK-Artikel 22 haftet der Wohnungseigentümer persönlich für die Gemeinkostenschuld im Verhältnis des Grundstücksanteils an der Hauptimmobilie.
Managementplan (KMK Artikel 28)
Der Verwaltungsplan ist die „Verfassung“ der Hauptimmobilien. Es bindet alle Wohnungseigentümer. Für die Änderung ist eine 4/5-Mehrheit erforderlich. Planwidrige Entscheidungen können vom Gericht aufgehoben werden.
Häufige Streitigkeiten
1. Zuteilung der Gemeinschaftsbereiche
Die ausschließliche Zuteilung von Gemeinschaftsräumen wie Pförtnerwohnung, Unterstand, Dachboden etc. an einen Etageneigentümer ist mit einstimmiger Zustimmung aller Etageneigentümer möglich.
2. Dach, Außenreparatur
Diese Ausgaben sind allgemeine Ausgaben; Alle Wohnungseigentümer müssen entsprechend ihrem Grundstücksanteil einen Beitrag leisten.
3. Arbeitsplatz-/Wohnqualität
Um den Charakter des im Vertrag festgelegten eigenständigen Teils zu ändern (z. B. die Umwandlung der Wohnung in einen Arbeitsplatz), ist die Einstimmigkeit aller Wohnungseigentümer erforderlich (KMK-Artikel 24).
Wichtige Entscheidungen des 18. HD des Obersten Gerichtshofs
Gerichtsstand und zuständiges Gericht
- Beamter: Zivilfriedensgericht (KMK Artikel 33)
- Behörde:Das Gericht, bei dem sich die Immobilie befindet
Streitigkeiten bei der Standortverwaltung und bei Gebühren erfordern Kenntnisse der technischen Gesetzgebung; Rechtsanwaltliche Unterstützung wird empfohlen.