Es wird eine Mietfestsetzungsklage eingereicht, damit das Gericht den Mietpreis im Einklang mit Recht und Gerechtigkeit festlegen kann für den Fall, dass sich die Parteien während der Verlängerung des Mietvertrags nicht auf die neue Miethöhe einigen können.
Rechtsgrundlage: TBK Art. 344
„Vereinbarungen der Parteien über den in den verlängerten Mietperioden anzuwendenden Mietpreis sind gültig, sofern sie die Änderungsrate des Verbraucherpreisindex gemäß den Zwölfmonatsdurchschnitten im vorangegangenen Mietjahr nicht überschreiten.“
Kommt keine Einigung zustande, wird die Miete unter den gleichen Bedingungen vom Richter festgesetzt. Mit der vorübergehenden Regelung der Wohnungsmieten wurde die Erhöhungsgrenze für einen bestimmten Zeitraum auf 25 % festgelegt (Gesetzesänderungen sollten befolgt werden).
Unterschied zwischen Mietfeststellungsfall und Anpassungsfall
Mietermittlungsfall
- Bestimmt die neue Gebühr, die für die Verlängerung des Mietzeitraums erhoben wird.
- Nach einem Zeitraum von 5 Jahren trifft der Richter eine Entscheidung auf der Grundlage von Faktoren wie vergleichbarer Mietpreis, Wert der Immobilie, Umweltbedingungen
- Wirkung: zu Beginn des neuen Mietjahres.
Anpassungsfall (TBK Artikel 138)
- Es wird eröffnet, wenn bei Vertragsschluss eine unvorhergesehene Leistungserschwernis eintritt.
- Außergewöhnliche Situationen wie hohe Inflation, Wechselkursanstieg, Währungskrise.
- Wirkung: sofort Umstellung auf die angepassten Kosten.
Rechtsprechung der 3. Zivilkammer des Obersten Gerichtshofs
Zeit, eine Klage einzureichen
Die Mietfeststellungsklage wird ab diesem Jahr angewendet, wenn eine Mitteilung 30 Tage vor Beginn des neuen Mietjahres erfolgt oder wenn eine Klage innerhalb des neuen Mietjahres eingereicht wird. Andernfalls ist es für das nächste Mietjahr gültig.
Gerichtsstand und zuständiges Gericht
- Beamter: Zivilgerichtshof
- Behörde:Das Gericht, bei dem sich die Immobilie befindet
Berechnungsbeispiel
Aktuelle Miete: 10.000 TL. 12-Monats-Durchschnitt des VPI der Vorperiode: 35 %. Obergrenze für die Erhöhung der Wohnungsmiete (vorübergehende Regelung): 25 %. Anzuwendende Erhöhung: 25 % → Neue Miete: 12.500 TL.
Wenn die 5-Jahres-Frist abgelaufen ist, kann der Richter durch Peer Review entscheiden, ob der Marktwert darüber hinausgeht.
Da Mietfestsetzungs- und Anpassungsfälle stark von Gesetzes- und Rechtsprechungsänderungen abhängig sind, empfiehlt es sich, einen Anwalt zu konsultieren, der sich mit der aktuellen Gesetzgebung auskennt.