Taşınmaz alım satımına ve kiralamaya aracılık eden işletmelerin faaliyeti dışarıdan serbest bir ticari ilişki gibi görünse de; idari izin, sözleşmenin şekli ve hizmetten yararlanan tarafın korunması bakımından ayrıntılı biçimde düzenlenmiştir. Aracılık faaliyetlerinin usul ve esaslarını belirleyen yönetmelik, hem işletme sahibi hem de müşteri için somut yükümlülükler doğurur. Bu rehber, uygulamada ihtilafın büyük bölümünü üreten üç başlığa odaklanır: yetki belgesi, yazılı sözleşme ve hizmet bedeli.
Aracılık İlişkisi Hangi Anda Doğar?
Tarafların en sık yanıldığı nokta, aracılık ilişkisinin yalnızca satış gerçekleştiğinde doğduğunu düşünmektir. Oysa işletmenin taşınmazı tanıtması, alıcı ile satıcıyı bir araya getirmesi ve görüşmeleri yürütmesi, yazılı bir metin bulunmasa dahi hizmet ilişkisinin kurulduğuna işaret edebilir. Bu nedenle yer gösterme formu, ilan kayıtları ve taraflar arasındaki yazışmalar, ilişkinin başlangıç anını belirlemede belirleyici olur.
Yetki Belgesiz Faaliyetin İki Yönlü Sonucu
Yetki belgesi bulunmadan yürütülen aracılık, bir yandan idari denetim ve idari para cezası riski doğurur; diğer yandan işletmenin hizmet bedeli talebini özel hukuk davasında zayıflatır. Belgesiz faaliyette bulunan işletme, verdiği hizmeti ispatlasa bile, düzenlemeye aykırılık savunması ile karşılaşır. Müşteri açısından ise karşı tarafın belge durumunu sözleşme öncesinde doğrulamak, sonradan doğacak bedel tartışmasının önüne geçer.
Hizmet Bedelinde İspatı Kim Taşır?
Bedel talebinde bulunan taraf, hem hizmetin verildiğini hem de kararlaştırılan oranı ortaya koymak durumundadır. Bu noktada şu belgeler öne çıkar:
- Taraf imzalarını taşıyan yazılı aracılık sözleşmesi ve ekleri
- Yer gösterme belgesi ile taşınmazın gezdirildiği tarihleri gösteren kayıtlar
- Alıcı adayı ile yapılan görüşmelerin yazılı izleri
- Ödeme, kapora veya ön protokol belgeleri
Sözlü anlaşmaya dayanan taleplerde, hizmetin aracı sayesinde sonuçlandığı bağının kurulamaması en yaygın kayıp sebebidir.
Denetim Tutanağı ve İdari Yaptırıma İtiraz
Denetim sırasında düzenlenen tutanağa, katılmadığınız tespitler için o anda şerh düşmek sonraki aşamanın en güçlü dayanağıdır. İdari yaptırım kararı tebliğ edildikten sonra izlenecek yol, kararın türüne ve hangi merci tarafından verildiğine göre değişir; itirazın yanlış makama yapılması süre kaybına yol açar. Tebligatın hangi adrese ve hangi tarihte yapıldığı, süre hesabının başlangıcını belirlediği için ilk kontrol edilmesi gereken unsurdur.
Sözleşme Öncesi Kısa Kontrol
- İşletmenin faaliyet iznini ve tabela ile ticaret unvanı uyumunu doğrulayın.
- Hizmet bedelinin oranını, kimin ödeyeceğini ve hangi anda doğacağını yazıya geçirin.
- Yetkinin münhasır olup olmadığını ve süresini açıkça belirleyin.
- Taşınmazın tapu kayıt bilgileri ile ilan içeriğinin örtüştüğünü karşılaştırın.
Buradaki açıklamalar genel nitelikte olup her dosyanın kendi belgeleri, tarihleri ve tarafların davranışları farklı sonuç doğurabilir; bedel ya da yaptırım tartışmasına girmeden önce dosyanızı bir hukukçuyla birlikte değerlendirmeniz yerinde olur.