Kayseri ili Kocasinan ilçesi Oruçreis Mahallesi sınırları içindeki alanın riskli alan ilan edilmesine dair 4253 sayılı Karar, bölgedeki taşınmaz malikleri bakımından kentsel dönüşüm sürecinin resmen başladığı anlamına gelir. Riskli alan ilanı tek başına yıkım kararı değildir; ancak sonrasında işleyecek sürecin hukuki çerçevesini belirler.
Riskli alan ile riskli yapı aynı şey mi?
Değildir ve bu ayrım süreleri doğrudan etkiler. Riskli alan, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında bir bölge için verilen karardır. Riskli yapı ise tek tek binalar için yapılan teknik tespittir. Riskli yapı tespitine, tebliğinden itibaren on beş gün içinde ilgili idareye itiraz edilebilir; itiraz teknik heyet tarafından incelenir. Riskli alan kararına karşı ise idari yargı yolu gündeme gelir ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’ndaki altmış günlük süre işler.
Malikler arasında anlaşma eşiği
6306 sayılı Kanun, dönüşüm uygulamasında maliklerin hisseleri oranında en az üçte iki çoğunlukla karar almasını öngörür. Bu eşiğe ulaşıldığında, anlaşmayan maliklerin hisseleri bakımından kanunda öngörülen süreç işletilir. Dolayısıyla toplantılara katılmamak ya da imza atmamak, süreci durdurmaz; yalnızca malikin pazarlık masasındaki etkisini azaltır.
Sözleşme imzalanmadan kontrol edilecekler
- Paylaşım oranının ve teslim edilecek bağımsız bölümün konum ve metrekaresinin açıkça yazılması
- Teslim tarihi ve gecikme hâlinde uygulanacak yaptırım
- Kira yardımı veya geçici konut desteğinin kim tarafından, ne süreyle karşılanacağı
- Müteahhidin finansman ve teminat yapısı
- Ortak alanların ve otopark hakkının nasıl dağıtılacağı
Dava mı, uzlaşma mı?
Riskli alan kararına karşı dava açmak ile dönüşüm sürecinde pay pazarlığı yürütmek birbirini dışlamaz; ancak stratejinin baştan belirlenmesi gerekir. Kararın hukuka aykırılığına dair ciddi bir iddia varsa süre içinde dava açmak; buna karşılık asıl kaygı paylaşım oranıysa enerjiyi sözleşme müzakeresine yöneltmek daha verimli olabilir. Her iki yolda da tapu kaydı, yapı ruhsatı, bağımsız bölüm bilgileri ve varsa değerleme raporu dosyanın omurgasını oluşturur.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla kaleme alınmıştır. Dönüşüm sürecinde imzalanan sözleşmeler uzun vadeli sonuç doğurduğundan, imza öncesinde metnin bir hukukçu tarafından incelenmesi tavsiye edilir.