5813 sayılı Karar, Rize ili Çayeli ilçesi Büyükköy beldesi sınırlarında yaşanan sel ve heyelan sonrasında afete maruz kalan bölgede ihtiyaç duyulan yapılaşmanın gerçekleştirilebilmesi için bazı taşınmazların Toplu Konut İdaresi Başkanlığı eliyle acele kamulaştırılmasına ilişkindir. Afet sonrası alınan bu tür kararlar, taşınmaz malikini normalden çok daha hızlı ilerleyen bir sürecin içine sokar; bu nedenle hak kaybı çoğu zaman haksızlıktan değil, geç kalmaktan doğar.
Acele Kamulaştırmayı Olağan Süreçten Ayıran Nokta
Olağan kamulaştırmada idare önce satın alma usulünü dener, uzlaşma sağlanamazsa mahkemeye başvurur. Acele kamulaştırmada ise idare, mahkemeden taşınmazın değerinin tespitini ve el koyma yetkisini isteyebilir; bedel yatırıldıktan sonra taşınmaza fiilen el konulabilir. Yani mülkiyet tartışması sürerken zilyetlik el değiştirebilir. Afet bölgelerinde bu yetkinin kullanılmasının gerekçesi, barınma ihtiyacının ertelenemez olmasıdır.
Karar Yayımlandıktan Sonra Malikin İzlemesi Gerekenler
- Taşınmazın karar ekindeki listede yer alıp almadığının parsel bazında doğrulanması
- Tapu kaydına konulan şerhlerin ve varsa kısıtlamaların incelenmesi
- Mahkemeden gelecek keşif ve duruşma bildirimlerinin adres güncelliği bakımından takibi
- Taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç, tesis ve verim kaybı gibi unsurların kamulaştırma öncesinde belgelenmesi
Birbirinden Ayrı İki Hukuki Yol
Bu süreçte iki ayrı yargı kolu devreye girer ve ikisi karıştırıldığında ciddi zaman kaybı yaşanır. Kamulaştırma kararının hukuka aykırılığı iddiası idari yargıda ileri sürülür; buna karşılık takdir edilen bedelin düşüklüğü tartışması adli yargıdaki bedel tespiti dosyasında yürütülür. Bedelin azlığından şikayet ederek idari yargıya başvurmak, süre işlerken sonuçsuz kalan bir yol anlamına gelebilir.
Bedelin Belirlenmesinde Öne Çıkan Unsurlar
Afet bölgelerinde taşınmazın nitelik değişikliği sık görülür: heyelan sonrası tarım arazisinin verimliliği değişebilir, yapı hasarlı hale gelmiş olabilir. Bedel tespitinde taşınmazın kamulaştırma tarihindeki niteliği esas alınır. Bu nedenle afet sonrası hasar tespit tutanakları, sigorta dosyaları, muhtarlık ve tarımsal kayıtlar dosyaya sunulduğunda değerlendirme daha isabetli yapılır. Bilirkişi raporuna karşı ayrıntılı ve teknik itiraz sunmak, sonucu en çok etkileyen adımlardan biridir.
En Sık Karşılaşılan Hatalar
Uygulamada malikler çoğunlukla üç noktada zorlanır: tebligatın eski adrese yapılması nedeniyle sürecin geç öğrenilmesi, bedel artırım talebinin hiç ileri sürülmemesi ve taşınmazın bir bölümü kamulaştırıldığında geri kalan kısımda oluşan değer kaybının talep edilmemesi. Kısmi kamulaştırmalarda kalan alanın kullanılamaz hale gelip gelmediği ayrıca değerlendirilmelidir.
Buradaki açıklamalar genel nitelikte olup her taşınmazın tapu durumu, imar ve afet statüsü farklıdır; kendi parseliniz bakımından bir adım atmadan önce dosyanızı bir avukatla birlikte incelemeniz yerinde olur.