Bursa'da bulunan bir rüzgâr enerjisi santralinin kapasite artışı için gerekli taşınmazların Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu eliyle acele kamulaştırılmasına ilişkin karar, kâğıt üzerinde teknik bir enerji yatırımı işlemi gibi görünse de, taşınmaz maliki bakımından mülkiyet hakkına doğrudan dokunan bir sonuç doğurur. Bu rehber, böyle bir karar yayımlandığında malikin önündeki iki ayrı yargı yolunu ve zaman baskısını anlatır.
Acele kamulaştırmayı olağan kamulaştırmadan ayıran nokta
Olağan kamulaştırmada idare önce satın alma usulünü dener, anlaşma sağlanamazsa bedel tespiti ve tescil için mahkemeye gider; mülkiyet ancak yargı süreci sonunda el değiştirir. Acele kamulaştırmada ise Kamulaştırma Kanunu'nun bu istisnai usule ilişkin hükümleri gereği, mahkemece belirlenen bedel bloke edildikten sonra idare taşınmaza el koyabilir. Yani mülkiyet tartışması sürerken fiilî kullanım idareye geçmiş olabilir. Malikin en sık yaşadığı şaşkınlık da buradan doğar: itiraz hakkı devam ederken arazide çalışma başlamış olabilir.
Kararın maliğe ulaşma anı ve gecikme riski
Cumhurbaşkanı kararları Resmî Gazete'de yayımlanır; ayrıca ilgili idare tarafından ilgililere bildirim ve ilan yapılır. Uygulamada en çok hak kaybı, adres kaydı güncel olmayan, mirasçıları arasında intikal yapılmamış ya da köyde ikamet etmeyen malikler bakımından yaşanır. Tebligatın usulüne uygun yapılmadığı iddiası tek başına yeterli olmaz; bu iddianın belgeyle desteklenmesi gerekir. Bu nedenle karar yayımını duyar duymaz tapu ve adres kayıtlarının kontrolü ilk iştir.
İdari yargı ayağı: kararın iptali istemi
Kamu yararı kararı ve acele kamulaştırma işlemi idari işlem niteliğindedir; bunlara karşı idari yargıda iptal davası gündeme gelir. Burada tartışılan konular genellikle acelelik şartının gerçekten bulunup bulunmadığı, kamu yararının somut biçimde ortaya konup konmadığı ve kamulaştırılan alanın yatırımın gerektirdiği ölçüyü aşıp aşmadığıdır. İdari yargıdaki altmış günlük genel dava açma süresi, sürecin en kritik takvim kalemidir.
Adli yargı ayağı: bedel tespiti ve tescil
Bedelin belirlenmesi ve taşınmazın idare adına tescili ise asliye hukuk mahkemesinde görülür. Malik bakımından burada belirleyici olan, keşif ve bilirkişi incelemesine sunulacak verilerdir: arazinin dikili mi kuru tarım mı olduğu, ürün deseni, sulama imkânı, yapı ve tesisler, ulaşım durumu. Rapora karşı itirazın süresinde ve teknik gerekçeyle yapılması, bedelin belirlenmesinde çoğu zaman davanın kendisinden daha etkilidir.
Dosya hazırlığı için kontrol listesi
- Güncel tapu kaydı, çap ve kadastral durum belgesi
- Zirai üretimi gösteren kayıtlar, çiftçi kayıt sistemi belgeleri
- Taşınmazın ve üzerindeki tesislerin tarihli fotoğrafları
- Bölgedeki emsal satış ve kira verileri
- Kısmi kamulaştırma varsa kalan kısmın kullanılabilirliğine ilişkin tespit
Buradaki açıklamalar genel nitelikte olup her taşınmazın konumu, imar ve tapu durumu farklı sonuçlar doğurabilir; karar size tebliğ edildiğinde takvimi kaybetmemek için dosyanızı bir hukukçuya inceletmeniz yerinde olur.