Danıştay 13. Daire E.2023/2716 K.2023/4512

Dava konusu istem: Davacı idare tarafından, mülkiyeti Hazine ve Maliye Bakanlığı'na ait iken davalı idareye devredilen Mersin ili, Yenişehir ilçesi, … Mahallesi'nde bulunan ve tapunun … ada, … sayılı parselinde kayıtlı taşınmazın (Lot No:…) 4-5-6 Nisan 2023 tarihlerinde açık artırma yolu ile satışı ihalesinin iptali istenilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararının özeti:.

İdare Mahkemesi'nce verilen kararda; davalı idarece, taşınmazın, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı Satış, Devir, İntikal, Kiraya Verme, Trampa, Sınırlı Ayni Hak Tesisi ve Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İhale Yönetmeliği'nin 25. maddesi uyarınca açık arttırma usulü ile satışı ihalesine ilişkin olarak, basın ilan kuruluşları aracılığı ile ihale tarihinden 15 gün önce 17/03/2023 tarihinde 4 farklı ulusal gazetenin (…, …, … ve …) Türkiye geneli baskıları ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'nın ve satışa aracılık eden.

Yönetim Hizmetleri ve Ticaret A.Ş.'nin web sitesinde ilan verilmiş ise de, söz konusu gazete ilanlarında, Mersin ilinde satışa konu 23 adet taşınmazın adresine, ada ve parseline, yüz ölçümüne, taşınmazların tahmini bedelleri ile imar durumu ve katılım/başvuru koşullarına ilişkin herhangi bir bilgiye yer verilmediği, yine davalı idarece, Mersin ilinin ülkemizde bulunan büyükşehirler arasında yer aldığı göz önüne alınarak, yerel gazete satışlarının etkin olup olmadığı yönünden bir araştırma yapılması,

araştırma sonucuna göre bu ilanların yanı sıra, mahalli gazetelerde de satışın başlayacağı tarihten 15 gün önce en az iki kez ilan verilmesi gerekirken, bu yönde herhangi bir araştırma yapılmadığı ve uyuşmazlığa konu satış ihalesine yönelik olarak yerel gazetelerde ilan verilmediği, bu hâliyle uyuşmazlığa konu ihalenin Yönetmeliğin 25. maddesine uygun olarak ilan edilmediği, bu durumun ihaleye katılımı etkileyerek, ihalede gerekli rekabet ortamının oluşmasını, ihalenin etkin ve verimli bir şeklide sonuçlanmasını etkileyebilecek nitelikte olduğu anlaşıldığından, dava konusu satış ihalesinde hukuka uygunluk bulunmadığı sonucuna varıldığı;

İhale Şartnamesi'nin 27.maddesinde, taşınmazların yükseklikleri en fazla Zemin+5 kat olacak şekilde imar planı revizyonu yapılacağı, söz konusu plan tadilatının yapılması veya teknik nedenlerle yapılamamasına bakılmaksızın "İş bu taşınmaz TOKİ tarafından en çok Zemin+5 kat yüksekliğine göre satılmış olup, bu kat yüksekliğine göre ruhsatlandırılacaktır." beyanı düşülerek tapu devrinin yapılacağına dair düzenlemelere yer verildiğinin görüldüğü, söz konusu taşınmazı kapsayan alana yönelik 1/1000 ölçekli uygulama imar planının henüz kesinleşmediği,

idarece kesinleşmeyen imar planları dikkate alınarak ihale şartnamesinde düzenlenme yapılmasının mümkün olmadığı, ayrıca ihaleye katılacak olan isteklilerin tekliflerini, ihale konusu taşınmazlara yönelik ihale şartnamesinde yer alan düzenlemeler uyarınca oluşturmaları gerektiği, dolayısı ile Şartnamenin 27. maddesinde yer verilen düzenlemenin, ihaleye katılacak kişileri yanıltıcı mahiyette ve rekabeti engelleyecek nitelikte olmadığı, ihale dokümanında herhangi bir çelişkili düzenlemenin bulunmadığı sonucuna varıldığından, davacı idarenin bu yöndeki iddiasına itibar edilmediği,

Her ne kadar anılan Yönetmeliğin 25. maddesinde, davalı idarece açık arttırma usulü ile yapılan satış ihalelerinde, kamu tüzel kişiliğine haiz kuruluşlarla kamu kurumlarının taleplerinin öncelikle değerlendirileceği ve bu kurum ve kuruluşlara, işin mahiyetine göre, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 30'uncu maddesine göre veya tahmin edilen bedel üzerinden satışın yapılabileceğine dair düzenlemeye yer verilmiş ise de, söz konusu düzenlemede, talep edilmesi halinde ihale konusu taşınmazların kamu tüzel kişiliğine haiz kuruluşlara bedelsiz olarak devir veya tahsis edileceğine dair herhangi bir düzenlemeye yer verilmediği anlaşıldığından, davacı idarenin taşınmaz üzerinde öncelikli alım hakkının bulunduğu yönündeki iddiasının yerinde görülmediği,

Davalı idarece uyuşmazlığa konu taşınmazın tahmini bedelinin Sermaye Piyasası Kurulu’nca onaylı … Gayrimenkul Değerleme A.Ş.'ye tespit ettirildiği, söz konusu şirket tarafından düzenlenen … tarih ve … sayılı değerleme raporunda taşınmazın tahmini bedelinin 50.520.000-TL olarak belirlendiği, yine anılan raporun ekinde taşınmaza ait görsellere, taşınmazın imar durumuna ve tapu kayıtlarına ait bilgilere yer verildiği, taşınmazın tahmini bedelinin Yönetmeliğin 10. maddesinde belirtilen usule uygun olarak belirlendiği anlaşıldığından, davacı idarenin bu yöndeki iddiasının da yerinde görülmediği,

Öte yandan, taşınmazın ihale bedelinin, rayiç değerinin altında olduğu, Mersin ilinin deprem nedeniyle yoğun bir şekilde göç aldığı, bu nedenle taşınmazların rayiç değerlerinin 3-5 kat arttığı iddiasının bu aşamada incelenmesinde hukuki yarar bulunmadığı sonucuna varılmıştır.

Belirtilen gerekçelerle hukuka aykırı bulunan dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir.

TEMYİZ EDENİN İDDİALARI

Davalı idare tarafından, Yönetmeliğin 25. maddesinde gazetede verilecek ilanın içeriği ile ilgili detay belirtilmediği, her bir ihalede yüzlerce taşınmazın satışa çıkarıldığı, her bir taşınmaza ilişkin satış şartnamesi ve satış sözleşmesinin ise onlarca sayfadan oluştuğu, bunların gazetede ilanı mümkün olmadığından ilanda taşınmaza ilişkin detayların yer aldığı internet adresinin paylaşıldığı, idarenin web sitesi ve …Yönetim A.Ş'nin web sitesinde tüm detayların yer aldığı, yönetmelikte yerel gazetede ilan yapılmasının mecburi olarak düzenlenmediği, buna rağmen bölgedeki yerel gazetelerden Akdeniz Gazetesi'nde ilan verildiği ve şehrin bir çok yerinde bilboardlara reklam afişi asıldığı, yapılan işlemlerin mevzuata uygun olduğu ileri sürülmektedir.

KARŞI TARAFIN SAVUNMASI

Davacı tarafından, davalı idarece temyiz dilekçesi ekinde sunulan ilan ve billboard resimlerinin ihtiyari nitelikte ek çalışmalar olduğu, örneği sunulan.

Gazetesi'nin adresinin Anamur/Mersin olduğu, dava konusu taşınmazın bulunduğu merkez ilçeden yaklaşık dört saat uzaklıkta bir ilçede faaliyet gösterdiği, ayrıca sunulanın gazeteye ait internet çıktısı olduğu, fiziki basılı gazete ilanı olmadığı, Mersin ilinin büyükşehir olduğu, 13 ilçesi bulunduğu ve toplam 16.010 km² yüz ölçümüne sahip olduğu düşünüldüğünde billboardların ne kadar yetersiz olduğunun anlaşılacağı.

Müdahil tarafından, mülkiyeti Hazine'ye ait iken devri gerçekleştirilen taşınmazlardaki satış bedelinin belli bir yüzdesinin ilgili belediyeye verileceğine ilişkin kanuni düzenlemeye aykırı hareket edildiği, gazete ilanlarında taşınmazlara ilişkin detaylı bilgilere yer verilmediği, yerel gazetede ilan yapılmadığı, bu konuda araştırmaya gidilmediği belirtilerek istemin reddi gerektiği savunulmuştur.

DANIŞTAY TETKİK HÂKİMİ …'IN DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin kabulü gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

Karar veren Danıştay Onüçüncü Dairesi'nce, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra, dosya tekemmül ettiğinden yürütmenin durdurulması istemi hakkında ayrıca bir karar verilmeksizin gereği görüşüldü:

İNCELEME VE GEREKÇE

ESAS YÖNÜNDEN

MADDİ OLAY

Mülkiyeti Hazine ve Maliye Bakanlığı'na ait Mersin ili, Yenişehir ilçesi, …Mahallesi'nde bulunan ve tapunun … ada, … sayılı parselinde kayıtlı taşınmaz (Lot No:…) 1164 sayılı Kanun'un Ek 4. maddesi uyarınca Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nca 24/09/2021 tarihinde davalı idareye devredilmiş, akabinde Toplu Konut İdaresi Başkanlığı Satış, Devir, İntikal, Kiraya Verme, Trampa, Sınırlı Ayni Hak Tesisi ve Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İhale Yönetmeliği'nin 25. maddesi uyarınca Toplu Konut İdaresi Başkanlığı projelerine kaynak sağlanması amacıyla söz konusu taşınmazın açık arttırma usulü ile satışının yapılmasına karar verilmiştir.

Davaya konu satış ihalesi, basın ilan kuruluşları aracılığı ile ihale tarihinden 15 gün önce 17/03/2023 tarihinde 4 farklı ulusal gazetenin (…, …, … ve …) Türkiye geneli baskıları ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'nın ve satışa aracılık eden … Yönetim Hizmetleri ve Ticaret A.Ş.'nin web sitesinde ilan edilmiştir.

Davacı tarafından … tarih ve … sayılı yazı ile, dava konusu taşınmazında aralarında bulunduğu taşınmazlara ilişkin satış işlemlerinin iptal edilmesi ve kamu yatırımlarında kullanılmak üzere taşınmazların idarelerine tahsis edilmesi veya devredilmesi istemiyle davalı idareye başvuruda bulunulmuş, başvurunun reddedilmesi üzerine söz konusu ihalenin iptali istemiyle bakılan dava açılmıştır.

Davacı tarafından, dava konusu ihalenin iptaline yönelik 5 iddia ileri sürülmüş, Mahkemece bu iddialardan 4'ünün yerinde olmadığı kanaatine varılmış, 1 iddia yönünden ihalenin iptaline karar verilmiş ve söz konusu karar yalnızca davalı idare tarafından temyiz edilmiştir.

İLGİLİ MEVZUAT

03/05/2006 tarih ve 26157 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren Toplu Konut İdaresi Başkanlığı Satış, Devir, İntikal, Kiraya Verme, Trampa, Sınırlı Ayni Hak Tesisi ve Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İhale Yönetmeliği'nin 1. maddesinde, "Bu Yönetmelik, Toplu Konut İdaresi Başkanlığının satış, devir, intikal, kiraya verme, trampa, sınırlı ayni hak tesisi ve arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı işleri ile uluslararası sermaye piyasalarından yapılacak borçlanmalara ilişkin her türlü danışmanlık ve kredi derecelendirme hizmetlerinin temininde uygulanacak usul ve esasları düzenler.".

25. maddesinde, "(1) Bu Yönetmeliğin 1 inci maddesinde yazılı işlerde uygulanacak usul ve esaslar. 5 inci maddedeki temel ilkeler çerçevesinde, Birim Sorumlusu veya Daire Başkanının teklifi, bağlı olduğu Başkan Yardımcısının uygun görüşü ve İdare Başkanının onayı ile belirlenir. a) Satım işlerinde, Yönetmeliğin 4'üncü maddesinde tanımı yapılan satış yöntemlerinden bir veya birkaçı uygulanabilir.

1) Satım işlerine dair onay belgesinde, satışa konu mal, niteliği, miktarı, tahmin edilen bedeli, teminat veya katılım payı ve uygulanacak usul belirtilir. 2) Satışın başlayacağı tarihten 15 gün önce Basın İlan Kurumu aracılığıyla baskı tirajı yüksek ulusal gazetelerin Türkiye geneli baskısında en az iki kez ilan verilerek duyurulması zorunludur.

Yerel gazete satışlarının etkin olduğu yerlerde bu ilanın yanı sıra, Valilikler ve Kaymakamlıklar aracılığıyla mahalli gazetelerde satışın başlayacağı tarihten 15 gün önce en az iki kez ilan edilir. İdare bu ilanları, bilgi işlem ağı veya elektronik haberleşme yoluyla ve diğer yayın araçları ile de ayrıca yayınlatabilir.

3) Duyuruda, satışa konu taşınmazlar, tahmin edilen bedelleri, satışın başlayacağı tarih ile katılım/başvuru yeri ve koşulları belirtilir..." kuralına yer verilmiştir.

HUKUKİ DEĞERLENDİRME

Aktarılan kurallardan, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı Satış, Devir, İntikal, Kiraya Verme, Trampa, Sınırlı Ayni Hak Tesisi ve Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İhale Yönetmeliği'nin 1. maddesi kapsamında gerçekleştirilen ihalelerde, satışın başlayacağı tarihten 15 gün önce Basın İlan Kurumu aracılığıyla basın tirajı yüksek ulusal gazetelerin Türkiye geneli baskısında en az iki kez ilan verilmesinin, ayrıca yerel gazete satışlarının etkin olduğu yerlerde bu ilanın yanı sıra, valilikler ve kaymakamlıklar aracılığıyla mahalli gazetelerde satışın başlayacağı tarihten 15 gün önce en az iki kez ilan verilmesinin zorunlu olduğu, ilanda, satışa konu taşınmazlar, tahmini bedelleri, satımın başlayacağı tarih ile katılım/başvuru yeri ve koşullarının belirtilmesi gerektiği anlaşılmaktadır.

Dosya incelendiğinde, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'nca Mersin ili, Yenişehir ilçesi, ….Mahallesinde bulunan ve tapunun … ada … sayılı parselinde kayıtlı 6.415 m² yüz ölçümlü taşınmazın, anılan Yönetmeliğin 25. maddesi uyarınca açık arttırma usulü ile satışına karar verildiği, söz konusu taşınmaza yönelik gerçekleştirilecek ihaleye ilişkin olarak basın ilan kuruluşları aracılığı ile ihale tarihinden 15 gün önce 17/03/2023 tarihinde 4 farklı ulusal gazetenin (…, …, … ve …) Türkiye geneli baskıları ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'nın ve satışa aracılık eden …Yönetim Hizmetleri ve Ticaret A.Ş.'nin web sitesinde ilan yapıldığı,

gazete ilanlarında "50 İlde 575 Muhtelif Arsa" başlığı altında "Mersin'de 23 Muhtalif Nitelikte Arsa" şeklinde bilgiye yer verildiği, satışın başlayacağı tarihler ile başvuru yeri, satışın türü, iletişim bilgileri hususlarına "Detay Bilgi ve İnternetten Katılım" başlığı altında "www.emlakmuzayede.com.tr." web adresinden ulaşılabileceğine yer verildiği görülmektedir.

Bu durumda, söz konusu gazete ilanlarında, 50 ilde toplam 575 arsanın satış ilanının yapıldığı, her bir taşınmaza ilişkin adres, ada ve parsel bilgisi, yüz ölçümü, taşınmazların tahmini bedeli ve katılım/başvuru koşullarının çok kapsamlı olması nedeniyle, idarece taşınmazlara ilişkin bu detaylı bilgilerin ilanın verildiği sayfanın altında yer alan "www.emlakmuzayede.com.tr." web adresinden edinilebileceğinin belirtildiği,

ihale yoluyla satışı gerçekleşecek taşınmaza ilişkin adres, ada ve parsel bilgisi, yüz ölçümü, taşınmazın tahmini bedeli ve katılım/başvuru koşulları gibi detayların tümünün gazete ilanlarında yer almasının fiziken mümkün olmaması ve gazete ilanlarında yer verilen internet adresinden tüm bu bilgilere ulaşılabiliyor olması bir arada değerlendirildiğinde, ihale tarihinden 15 gün önce 17/03/2023 tarihinde 4 farklı ulusal gazetenin (Hürriyet, Sabah, Yeni Akit ve Yeni Şafak) Türkiye geneli baskılarında yapılan ilanda mevzuat hükümlerine aykırılık bulunmadığı sonucuna ulaşılmıştır.

Öte yandan, temyize konu kararda, Mersin ili ülkemizde bulunan büyükşehirler arasında yer aldığından bu yerde yerel gazete satışlarının etkin olup olmadığı yönünden bir araştırma yapılması ve araştırma sonucuna göre mahalli gazetelerde de satışın başlayacağı tarihten 15 gün önce en az iki kez ilan verilmesi gerekirken, bu yönde herhangi bir araştırma yapılmadığı ve uyuşmazlığa konu satış ihalesine yönelik olarak yerel gazetelerde ilan verilmediği,

bu nedenle ilanın Yönetmeliğin 25. maddesine uygun olarak yapılmadığı sonucuna varılmış ise de, davalı idare tarafından dosyaya sunulan belgelerden, bu yönde bir araştırma yapıldığı ve Mersin ili özelinde … isimli yerel gazetede 17/03/2023 tarihinde ulusal gazetelerde yapılan ilan ile aynı içerikte davaya konu ihale ilanının yapıldığı görülmektedir.

Bu itibarla, dava konusu ihalede bu yönüyle hukuka aykırılık, dava konusu işlemin iptali yönündeki İdare Mahkemesi kararında ise hukuki isabet bulunmamaktadır.