Danıştay 2. Daire E.2021/10708 K.2023/3315

İlk Derece Mahkemesi Kararının Özeti

... İdare Mahkemesinin temyize konu kararıyla.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına ilişkin Yönetmeliğin 5/b maddesinde kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararlarla açılabilecek işyerlerinin sayılarak sonunda "gibi yerler" denilmek suretiyle bu sayılanların sınırlandırılmadığı, aksine bu ifade ile "benzeri işyerlerinin" bu gruba dahil edileceğine işaret edildiği, dava konusu işyerinin de dükkan benzeri ticarethane olarak nitelendirilmesi gerektiği, davalı idarece davacının başvurusunun, tapuda mesken olarak görünen yere işyeri açılabilmesi için mevzuatta öngörülen kriterlerin sağlanıp sağlanmadığına bakılarak,

diğer bir ifadeyle İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik hükümleri ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri kapsamında değerlendirme yapılarak neticelendirilmesi gerekirken, 3194 sayılı İmar Kanunu hükümleri kapsamında dava konusu kapıcı dairesi için düzenlenen yapı ruhsatının yenilenmesi gerektiğinden bahisle reddine ilişkin dava konusu işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle dava konusu işlem iptal edilmiştir.

TEMYİZ EDENİN İDDİALARI

Davalı idare tarafından; binada kapıcı dairesi bulunmasının zorunlu olduğu, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği uyarınca mevcut yapıya yıkım ruhsatı düzenlenerek yeni bir yapı ruhsatı alınması gerektiği, davacının talebinin tadilat ruhsatı verilmesine yönelik olduğu ve Mahkemece talebi dışında bir değerlendirme yapıldığı ileri sürülmektedir.

KARŞI TARAFIN CEVABI

Davacı Şirket tarafından, dava konusu talebin işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilmesine ilişkin olduğu, doğalgazla ısıtılan binalarda daire sayısının 50'den fazla olması durumunda kapıcı dairesi olmasının zorunlu olmadığı, kapıcı dairesinin işyeri olarak kullanılması için kat maliklerinin oybirliği ile alınmış kararın notere onaylatıldığı belirtilerek, istemin reddi gerektiği ileri sürülmektedir.

DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ: …

DÜŞÜNCESİ

Davacı Şirket tarafından işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilmesi istemiyle başvuru yapılan ve ortak alan olan kapıcı dairesinin işyeri olarak kiralanabilmesi için, kat malikleri kurulunun oybirliği ile alacakları kararla, mimari projede değişiklik yapılarak kapıcı dairesinin özel amaca tahsisli niteliğinin kaldırılması gerektiğinden ve mimari projede tadilat yapılmadan ortak alanın işyeri olarak kullanılmasına hukuken olanak bulunmadığından, dava konusu işlemde hukuka aykırılık bulunmamakta olup, temyiz isteminin kabulü ile İdare Mahkemesi kararının bozulması gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

Karar veren Danıştay İkinci Dairesince, Danıştay Onuncu Dairesi tarafından, Danıştay Başkanlık Kurulunun 18/12/2020 günlü, K:2020/62 sayılı kararının "Ortak Hükümler" kısmının 6. fıkrası uyarınca, ayrıca bir gönderme kararı verilmeksizin Dairemize iletilen dosyada, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

İNCELEME VE GEREKÇE

MADDİ OLAY

Kayseri ili, Kocasinan ilçesi, … Mahallesi, … ada, … parselde yer alan binanın kapıcı dairesinin işyeri olarak kiraya verilmesi, bina yönetimince oybirliği ile karara bağlanarak noterliğe tasdik ettirilmiş, bu karara istinaden söz konusu daire büro/ofis amacıyla kullanılmak üzere davacı Şirkete kiralanmıştır.

Davacı Şirketin, büro/ofis (dilekçe yazma bürosu) kullanım amacı doğrultusunda kapıcı dairesinde ruhsat ve projesine aykırı tadilat yaptığının tespiti üzerine, Kocasinan Belediye Encümeninin … günlü, … sayılı kararı ile 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 32. maddesi uyarınca ruhsatsız yapılan yapının süresi içerisinde ruhsat ve eklerine uygun hale getirilmesine, aksi takdirde yıkılarak masrafının %20 fazlası ile yapı sahibinden tahsiline ve 42. maddesi uyarınca da yapı sahibi hakkında 3.579,59-TL imar para cezasına karar verilmiştir.

Bu kararın iptali istemiyle ... İdare Mahkemesi'nin E:… esasında kayıtlı açılan davada hazırlanan bilirkişi raporunda; davacı Şirket tarafından yapılan ruhsat ve eklerine aykırı olan imalatların gerekli izinler alınmak koşulu ile ruhsata işlenebilecek imalatlar olduğu yönünde tespitte bulunulması üzerine, davacı Şirket tarafından 09/02/2015 tarihinde yapılan başvuru ile kapıcı dairesinin işyerine dönüştürülmesi talep edilmiştir.

Ayrıca mimari proje değişikliği talebiyle yapılan başvuru davalı idare tarafından reddedilmiştir.

Davalı belediyece bu yerin tadilatı yapılarak işyerine dönüştürülüp dönüştürülemeyeceği hususunda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'ndan görüş sorulmuş, gelen görüş yazısında, mevzuatta ortak alan sayılan kapıcı dairesinin işyerine dönüştürülmesine ilişkin tadilat ruhsatı talebinin parsel maliklerinin tamamının muvafakatinin alınması koşuluyla ve mevzuat kapsamında belediyesince değerlendirilmesi gerektiğinin belirtilmesi üzerine, dava konusu işlem ile kapıcı dairesinde tadilat yapılabilmesi (buranın işyerine dönüştürülmesi) için öncelikle mevcut yapıya yıkım ruhsatı düzenlenip, daha sonra yeni bir yapı ruhsatı alınması gerektiği belirtilerek başvuru reddedilmiş ve bu işlemin iptali istemiyle bakılan dava açılmıştır.

İLGİLİ MEVZUAT

3572 sayılı İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına Dair Kanun Hükmünde Kararnamenin Değiştirilerek Kabulüne Dair Kanun'un 4. maddesinde; işyeri açma ve çalışma ruhsatını vermeye yetkili mercilerin, iznin verilmesi için yapılacak beyan ve incelemelerde; insan sağlığına zarar vermemek, çevre kirliliğine yol açmamak, yangın, patlama, genel güvenlik, iş güvenliği, işçi sağlığı, trafik ve karayolları, imar, kat mülkiyeti ve doğanın korunması ile ilgili düzenlemelere aykırı davranmamak, genel kriterlerine göre düzenlenecek yönetmeliği esas alacakları düzenlemesine yer verilmiştir.

3194 sayılı İmar Kanunu'nun "Kapıcı daireleri ve sığınaklar" başlıklı 36. maddesinde. "Kapıcı dairesi ve sığınak ayrılması mecburiyeti olan binalarda, bu dairelerin yönetmelikte belirtilen şart ve ölçüleri havi bulunması lazımdır. Kapıcı daireleri anabina içinde olabileceği gibi, nizamlara, fen ve sağlık şartlarına aykırı yapılmamak, brüt 40 metrekareyi geçmemek şartı ile bahçenin herhangi bir yerinde veya müştemilat binaları içerisinde de tertiplenebilir.

Bekçi, bahçevan, kaloriferci gibi müstahdemin ikametine yer ayrılması halinde bu yerlerde de aynı şartlar aranır. 29 ve 30 uncu maddelerdeki hükümler bu maddede sözü geçen daireler hakkında da uygulanır. Nerelerde ve hangi binalarda kapıcı dairesi ve sığınak ayrılması gerektiği imar yönetmeliklerinde gösterilir." düzenlemesi yer almaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun "Ortak yerler" başlıklı 4. maddesinde; "Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer." düzenlemesine yer verilmiştir.

Anılan Kanun'un "Yasak işler" başlıklı 24. maddesinde ise; "Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir." hükmü yer almaktadır.

634 sayılı Kanun'un 45. maddesinde ise; "Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir." kuralı yer almaktadır.

10/08/2005 günlü, 25902 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmeliğin "İşyerlerinde aranacak genel şartlar" başlıklı 5/b maddesinde; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamına giren gayrimenkullerin, tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve benzeri eğlence ve toplantı yerleri; fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri; imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi işyerlerinin açılması hususunda kat maliklerinin oy birliği ile karar alması gerektiği hüküm altına alınmıştır.

HUKUKİ DEĞERLENDİRM

Yukarıda aktarılan mevzuat hükümlerinin birlikte değerlendirilmesinden; işyeri açma ve çalışma ruhsatı veren mercilerin, ruhsat başvurularını değerlendirirken imar ve kat mülkiyeti ile ilgili düzenlemeleri göz önünde bulunduracağı, kapıcı dairelerinin veya odalarının binaların ortak kullanım alanları olduğu anlaşılmaktadır.

Ayrıca, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamına giren gayrimenkullerin, tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde, yukarıda aktarılan mevzuatta belirtilen nitelikteki işyerlerinin açılması hususunda kat maliklerinin oy birliği ile karar alması gerekmektedir. Ancak, bu husus tapuda mesken olarak gösterilen bağımsız bölümler için geçerli olup, ortak alanları kapsamamaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanuna göre, mimari projede kapıcı dairesi gibi özel amaca tahsisli ortak alanların kiraya verilebilmesi için öncelikle kat malikleri kurulunun oybirliği ile alacakları kararla, mimari projede değişiklik yapılarak özel amaca tahsisli niteliklerinin kaldırılması gerekmektedir.

Bu itibarla, davacı Şirket tarafından işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilmesi istemiyle başvuru yapılan ve ortak alan olan kapıcı dairesinin işyeri olarak kiralanabilmesi için, kat malikleri kurulunun oybirliği ile alacakları kararla, mimari projede değişiklik yapılarak özel amaca tahsisli niteliğinin kaldırılması gerektiğinden ve mimari projede tadilat yapılmadan ortak alanın işyeri olarak kullanılmasına hukuken olanak bulunmadığından, dava konusu işlemde hukuka aykırılık görülmemiş olup, aksi yöndeki İdare Mahkemesi kararında hukuki isabet bulunmamaktadır.