Danıştay 4. Daire E.2023/9323 K.2025/1050

Dava konusu istem: Kocaeli ili, Gölcük ilçesi, ... mahallesi, ... sokak,... Sitesi, ... blok, ... nolu taşınmazda bulunan "...Bay Bayan Güzellik Merkezi" isimli işyerine verilen ... tarih ve ... sayılı işyeri açma ve çalışma ruhsatının iptali istenilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ...İdare Mahkemesince verilen ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararda; 634 sayılı Kanun kapsamına giren gayrimenkullerde tapuda mesken gözüken bağımsız bölüm maliklerin oybirliğiyle karar alması halinde işyeri olarak kullanılabileceği; söz konusu işyeri için kat maliklerinin muvafakatı bulunmadığından, sadece işyerinin bulunduğu bloktaki kat maliklerinin oy birliği ile karar alması sonucu "... Bay Bayan Güzellik Merkezi" isimli işyerine işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilmesine ilişkin dava konusu işlemde hukuka ve mevzuata uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır. Belirtilen gerekçelerle dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir.

Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti: Bölge İdare Mahkemesince; istinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının usul ve hukuka uygun olduğu ve davalı tarafından ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.

TEMYİZ EDENİN İDDİALARI

Davalı idare tarafından, taşınmazın toplu yapı olup olmadığının tespitine elverişli bir sicil bulunmadığı ve Mahkemece taşınmazın toplu yapı olmadığı kabulüyle verilen kararın hukuka aykırı olduğu ileri sürülmektedir.

KARŞI TARAFIN SAVUNMASI

Cevap verilmemiştir.

TETKİK HÂKİMİ :...

DÜŞÜNCESİ

Temyiz isteminin, İdare Mahkemesi kararının gerekçesi değiştirilmek suretiyle reddi gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

Karar veren Danıştay Dördüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

İNCELEME VE GEREKÇE

3572 sayılı İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına Dair... Kanun’un 3. maddesinde Belediye hudutları ile mücavir alan içinde kalan işyerleri ve işletmelere işyeri açma ve çalışma ruhsatı vermeye belediyenin yetkili olduğu belirtildikten sonra; 4. maddesinde yetkili idarenin, iznin verilmesi için yapacağı beyan ve incelemelerde; a) İnsan sağlığına zarar vermemek, b) Çevre kirliliğine yol açmamak, c) Yangın, patlama, genel güvenlik, iş güvenliği, işçi sağlığı, trafik ve karayolları, imar, kat mülkiyeti ve doğanın korunması ile ilgili düzenlemelere aykırı davranmamak genel kriterlerine göre düzenlenecek yönetmeliği esas alacağı kurala bağlanmıştır.

10/08/2005 tarih ve 25902 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik'in "İşyerinde Aranacak Genel Şartlar" başlıklı 5.maddesinde ise; "İşyeri açma ve çalışma ruhsatı verilen işyerleri aşağıda belirtilen şartları taşımak zorundadır... b) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamına giren gayrimenkullerin, tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve benzeri eğlence ve toplantı yerleri; fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri; imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi işyerlerinin açılması hususunda kat maliklerinin oy birliği ile karar alması..." düzenlemesine yer verilmiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun "Kat maliklerinin hakları" başlıklı 15. maddesinde.

"Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartıyla Medeni Kanun'un maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler." hükmüne, "Kat maliklerinin borçları" başlıklı 18. maddesinde, "Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler..." hükmüne, "Yasak işler" başlıklı 24. maddesinde.

"Ana gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz, kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür, dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.

Ana gayrimenkulün kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir." hükmüne, "Yönetim planı" başlıklı 28. maddesinde, "Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.

Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmıyan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33. maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.

Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar. Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.".

32. maddesinde, "Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir. Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.

Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.

Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühürüyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar." hükümlerine yer verilmiştir.

Yukarıda yer alan mevzuat hükümleri incelendiğinde, ana gayrimenkulün kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi kurulması yasaklanan müesseseler dışında kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde eğlence ve toplantı yerleri, gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerlerin ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabileceği yönünde sınırlamaya gidildiği,

tapuda iş yeri olarak görünen yerlerde, umuma açık istirahat ve eğlence yeri açılması durumunda yönetim planında aksine bir hüküm yoksa kat maliklerinin oy çokluğu ile aldığı kararın bulunması şartının arandığı,

bunun dışında sıhhi işyerlerinin ruhsatlandırılmasında İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelikte belirtilen genel şartların ve sıra sınıflarına ve özelliklerine göre Ek 1'de belirtilen şartların dışında herhangi bir şart aranmamakla birlikte 3572 sayılı Kanun'un 4. maddesinde işyeri açma ve çalışma ruhsatı taleplerinin değerlendirilmesinde kat mülkiyeti ile ilgili düzenlemelerin de dikkate alınmak suretiyle değerlendirme yapılarak karar verilmesi gerektiği ve yine Kat Mülkiyeti Kanunu 28. maddesinde yönetim planının bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğu ve yönetim planının bütün kat maliklerini,

onların külli ve cüzi haleflerini, yönetici ve denetçileri bağlayacağı yönünde amir hükümler bulunduğu ve bir işletmeye işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilmesi aşamasında, işletmenin faaliyet göstereceği taşınmazın tapu kaydındaki niteliği önem arz etmektedir.

Anagayrimenkulün bir bölümünde işyeri açılabilmesi için ilgili mevzuatın aradığı şartlar yanında, 634 sayılı Kanun'un kat maliklerinin izninin gerekmesi ve ilgili yerin mesken veya işyeri olarak görünmesi belirleyici olmaktadır. Başka bir deyişle, işyeri açma ve çalışma ruhsatı düzenlenme aşamasında, idarece esas alınacak, taşınmaza ilişkin hukuki durum, taşınmazın tapu kaydındaki niteliğidir.

Dava dosyasının incelenmesinden. Kocaeli ili, Gölcük ilçesi, ... mahallesi, ... sokak, ... Sitesi, ... blok, no:... adresi yönünden "... Bay Bayan Güzellik Merkezi" isimli işyerine verilen ...tarih ve ... sayılı işyeri açma ve çalışma ruhsatının iptali istemiyle bakılan davanın açıldığı; işyerinin, ...'e ait olduğu ve içerisinde yeraldığı 3 bloktan oluşan siteye ilişkin yönetim planının 10/12/2012 tarihinde tapuya işlendiği;

işyeri açma ve çalışma ruhsatı başvurusunda bulunulması aşamasında adresin no:... olarak bildirilerek tapu kaydı ile yapı kullanma izin belgesinde "mesken" olarak kayıtlı bulunduğunu gösteren kayıt örnekleri ile 1 nolu işyeri, 2 nolu daire adına malik ve kiraya veren ... ile 3 nolu daire adına malik ... tarafından imzalanmış işyeri açma muvafakatnamesi ile kiralananın "boş daire (işyeri)" olarak gösterildiği kira sözleşmesinin sunulduğu;

ruhsat sahibi-kiracı tarafından dosyaya sunulan site ve işyerine ilişkin fotoğraflarda, taşınmazın işyeri olarak kayıtlı bulunan zemin katında "bayburt kuruyemiş" tabelasıyla ön cephesi camekanlı farklı bir işyerinin ve yapının mesken olarak kayıtlı 1. katında ise, dava konusu işyerinin reklam afiş ve tabelasının bulunduğu;

sitenin 10/12/2012 tarihinde tapuya şerhedilen ve kiraya verence de imzalanmış bulunan yönetim planının 9. maddesinin c bendinde "Kat mülkiyeti kütüğünde mesken, işyeri veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde, hiç bir şekilde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ve ecza laboratuvar gibi müesseseler kuramıyacakları gibi kat mülkiyeti kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerde, kat malikleri kurulunca oybirliğiyle karar verilmedikçe; sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu gibi eğlence yerleri ile;

farın, tokanta, pastahane gibi beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri gibi yerler açamazlar." düzenlemesine yer verildiği anlaşılmıştır.

İşyerinin bulunduğu site maliklerince, cüzzi ve külli haleflerini bağlayıcı şekilde ...dükkan ve galeri "gibi yerlerin" faaliyeti için oybirliği şartı getirilmiş olduğu; dava konusu ruhsata esas faaliyetin ise, "güzellik salonu" olduğu, başka bir anlatımla, görece olarak "dükkan"dan daha fazla müşteri ve benzeri ziyaretçisi olacağı gibi; dükkan gibi sadece müşterileri ve Belediye ekiplerince (denetim) ziyaret edilen bir işyeri olmanın ötesinde Sağlık Bakanlığı ve kimi zaman Emniyet yetkililerinin denetim yapacağı işyerleri arasında bulunduğu.

Uyap üzerinden yapılan incelemede yönetim planına karşı açılmış herhangi bir dava kaydına rastlanılmadığı, Kat Mülkiyeti Kanununa göre bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmünde olan anılan yönetim planına aykırı olarak meskenin işyeri olarak kullanılamayacağı, söz konusu yönetim planının da tapu kayıtlarına, iptali istenilen ruhsatın düzenlenmesinden önce girdiği hususları bir bütün olarak değerlendirildiğinde; güzellik salonu faaliyeti yönünden düzenlenen 18/03/2022 tarih ve 63 sayılı işyeri açma ve çalışma ruhsatında hukuka uygunluk bulunmadığından, temyize konu kararda sonucu itibarıyla hukuka aykırılık görülmemiştir.