Danıştay 4. Daire E.2024/517 K.2024/7644

Davacının iddiaları

Kendisinin de bağımsız bölüm maliki olduğu İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, ... Caddesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan bina hakkında riskli yapı kararı verildiği ve binanın yıkımından sonra arsa haline gelen taşınmazın davacının görüşü ve rızası alınmadan komşu 1 parselde bulunan taşınmazla tevhit edildiği, tevhit işlemi ile sahip olunan bağımsız bölümün manzarası ve cephesinin değiştiği, bu nedenle zarara uğranıldığı, tevhit işlemine karşı ...

İdare Mahkemesinin E:... sayılı dosyası ile dava açıldığı, tevhit işleminin kat maliklerinin 2/3'ünün onayı ile gerçekleştirildiği, 6306 sayılı Kanunda her ne kadar tevhit kararının 2/3 çoğunlukla alınabileceği öngörülmüş ise de karar alma çoğunluğunun 6306 sayılı Kanunun amacına aykırı bir şekilde ekonomik menfaatlere konu olmasının kabul edilemeyeceği, Yönetmelik hükmü incelendiğinde azınlıkta kalan kişilere hiçbir yetki verilmediği, çoğunluğun belirlediği kişi ile sözleşme yapmayan hissedarların paylarının satılmasına karar verilebileceği, bu durumun azlığın Anayasa ile güvence altına alınan mülkiyet hakkını ihlal ettiği ileri sürülmüştür.

DAVALININ SAVUNMASI

Davacının da bağımsız bölüm maliki olduğu bina hakkında 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı kararı alındığı, Kanunun önceki halinde karar alma çoğunluğu kat maliklerinin 2/3'ü olsa da 6306 sayılı Kanunun 6. maddesinde 09/11/203 tarihinde yapılan değişiklik ile riskli yapı kararı sonrasında parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine,

kat maliklerinin kararına katılmayan hissedarların paylarının satışına vb. hususlarda kat maliklerinin salt çoğunluğu ile karar verilebileceği, Yönetmelik hükmünün de bu doğrultuda değiştirileceği, yapılan düzenlemenin üst hukuk normlarının tanıdığı yetki çerçevesinde hizmetin gerekleri ile kamu yararı bakımından hukuka uygun olarak yapıldığı belirtilerek, haksız ve mesnetsiz olarak açılan davanın reddi gerektiği savunulmuştur.

DANIŞTAY TETKİK HÂKİMİ : ...

DÜŞÜNCESİ

Davanın reddine karar verilmesi gerektiği düşünülmektedir.

DANIŞTAY SAVCISI : ...

DÜŞÜNCESİ

Davacının da bağımsız bölüm maliki olduğu, İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, ... Caddesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan yapının 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli olarak tespit edilerek yıkım kararı alınması sonrasında anılan parselin komşu ... sayılı parselle tevhidine karar verilmesi üzerine, tevhid işleminin dayanağı 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğini 15. maddesinin 2. fıkrasının iptali istemiyle açılmıştır.

Dosyanın incelenmesinden; dava konusu 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin 2. fıkrasında "Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine,

sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği,

riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir. " hükmüne yer verilmiş ise de anılan hükmün 21/05/2024 günlü,32552 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin 10. maddesi ile değiştirildiği ve parsellerde yapılacak işlemlere yönelik olarak alınacak kararlarda belirtilen karar alma çoğunluğunun değiştirilerek yeni usul ve esaslar getirildiği görüldüğünden davanın konusuz kaldığı sonucuna varılmıştır.

Açıklanan nedenle, konusu kalmayan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi gerektiği, düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

Karar veren Danıştay Dördüncü Dairesince duruşma için taraflara önceden bildirilen 19/12/2024 tarihinde, davacı vekili Av. ..., davalı vekili Hukuk Müşaviri ...'ün geldiği, Danıştay Savcısının hazır olduğu görülmekle, açık duruşmaya başlandı. Taraflara usulüne uygun olarak söz verilerek dinlendikten ve Danıştay Savcısının düşüncesi alındıktan sonra taraflara son kez söz verilip, duruşma tamamlandı. Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

İNCELEME VE GEREKÇE

MADDİ OLAY

Dava dilekçesinin netice ve talep kısmında 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin 2. fıkrasının iptali istenilmiş ise de, dava dilekçesi içeriğinde özetle; tevhit işleminin kat maliklerinin 2/3'ünün onayı ile gerçekleştirildiği, 6306 sayılı Kanunda her ne kadar tevhit kararının 2/3 çoğunlukla alınabileceği öngörülmüş ise de karar alma çoğunluğunun 6306 sayılı Kanunun amacına aykırı bir şekilde ekonomik menfaatlere konu olmasının kabul edilemeyeceği, Yönetmelik hükmü incelendiğinde azınlıkta kalan kişilere hiçbir yetki verilmediği,

çoğunluğun belirlediği kişi ile sözleşme yapmayan hissedarların paylarının satılmasına karar verilebileceği, bu durumun azlığın Anayasa ile güvence altına alınan mülkiyet hakkını ihlal ettiği yolundaki beyanları ve Savcı düşüncesine karşı verilen 25/11/2024 tarihli dilekçede de; davanın konusunun hak sahibi olan bir malikin rızası dışında, onun hak kaybına uğramasına neden olacak şekilde nispi çoğunlukla karar alınmasına yönelik hükmün iptali olduğu belirtildiğinden,

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15. maddesinin 2. fıkrasında yer alan parsellerin tevhit edilmesini de içeren karar alma yeter sayısına ilişkin "paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir" kısmı inceleme konusu yapılmıştır.

İLGİLİ MEVZUAT

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 1. maddesinde; bu Kanunun amacı "afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek olduğu" düzenlenmiş, yine aynı Kanunun dava konusu işlemin yayımlandığı tarihteki yürürlükte bulunan haliyle Uygulama İşlemleri başlıklı 6/1. maddesinde ise.

"Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir.

Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde muvafakat aranmaz.

Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, terk, ihdas ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır.

Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.

Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır.

Açık artırma ile satışı yapılacak payların üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar, satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işlemi sonrasında tapu kaydındaki haklar ve şerhler Bakanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir.” hükmüne yer verilmiştir.

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin (dava tarihindeki haliyle) 15. maddesinin 2. fıkrasında.

"Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına,

payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine toplantı yapılması gerekmeksizin ve herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir.

Bu tebliğde, on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği, riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir." hükümleri yer almıştır.

HUKUKİ DEĞERLENDİRME

Anayasa'nın 124. maddesinde; Cumhurbaşkanı, bakanlıklar ve kamu tüzelkişileri, kendi görev alanlarını ilgilendiren kanunların ve Cumhurbaşkanlığı kararnamelerinin uygulanmasını sağlamak üzere ve bunlara aykırı olmamak şartıyla, yönetmelikler çıkarabilecekleri kuralı yer almıştır. Anayasanın aktarılan hükmü ve normlar hiyerarşisi bağlamında, bir yasa hükmüne dayalı olarak hazırlanan yönetmelikler ile yasa hükümlerine açıklık getirilmesi ve yasa hükümlerinin uygulamaya geçirilmesi amaçlanır.

Kanun koyucu tarafından idareye tanınan düzenleme yetkisinin başta kamu yararı olmak üzere hizmet gereklerine, hukuk devleti, hukuk güvenliği ve kazanılmış haklara riayet ilkelerine uygun olarak kullanılması gerekmektedir.

Yukarıda yer alan düzenlemeler uyarınca; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere yapıların iyileştirilmesi, tasfiyesi ve yenilenmesine ilişkin uygulamaların ivedilikle yapılmasının kamu yararının gereği ve Yönetmeliğin dayanağı Yasanın amacı olduğu,

riskli olduğu tespit edilen alanda bulunan yapıların veya alandan bağımsız bir yapının riskli olduğunun tespit edilmesi durumunda yerine yenisinin yapılması sürecinde maliklerin haklarına zarar vermeden, ancak uygulamanın da sürüncemede kalmasına yol açılmadan iş ve işlemlerin yürütülmesinin hedeflendiği, bu iş ve işlemlerden birisinin de riskli yapı kararı verilen binanın bulunduğu parsel ile komşu parselin tevhit edilmesine ilişkin olduğu, riskli olan binanın yıktırılmasından sonra yapılacak bu tür işlemlerde karar verme oranının sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu olarak belirlendiği anlaşılmıştır.

Bu durumda; dava konusu düzenlemede dayanağı 6306 sayılı Kanuna aykırı bir hususun bulunmadığı, kanun koyucu tarafından idareye tanınan düzenleme yetkisi uyarınca dava konusu Yönetmelik hükümlerinin öngörüldüğü, normlar hiyerarşisine, dayanağı Kanun maddelerine ve sağlıklı bir çevrede yaşama hakkı ilkesine uygun olarak, kamu yararı ve hizmet gerekleri doğrultusunda düzenleme yapıldığı sonucuna ulaşıldığından, iptale konu Yönetmelik hükmünde hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.

Öte yandan, yukarıda belirtilen ve iptali istenilen düzenlemenin başka bir davacı tarafından açılan dava sonucunda; Danıştay Altıncı Dairesinin 12/06/2019 tarih ve E:2019/2513, K: 2019/5503 sayılı kararıyla davanın reddedildiği, bu kararın Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 23/09/2021 tarih ve E:2019/2838, K:2021/1580 sayılı kararıyla onandığı görülmüştür