Danıştay 4. Daire E.2024/879 K.2025/1689

Dava konusu istem: İstanbul ili, Bahçelievler ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan binanın 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı olarak ilan edilmesini müteakip, bu yöndeki karara katılmayan davacının 18,60 m²'lik arsa payının, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 6. maddesi ile 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15/A maddesi uyarınca 11/11/2022 tarihinde davalı yanında müdahile 651.000,00-TL bedel karşılığında satışına ilişkin işlemin iptali istenilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ...

İdare Mahkemesince verilen ... tarih ve E:... , K:... sayılı kararda; dosyada bulunan bilgi ve belgeler ile yaptırılan keşif sonucunda düzenlenen bilirkişi raporunun birlikte değerlendirilmesinden, davacının hissedarı olduğu taşınmazın, 6306 sayılı Kanun hükümleri uyarınca riskli bina olarak tespit edildiği, riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazların reddedildiği, yürütülen süreç sonucunda 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15. maddesinin 2. fıkrası uyarınca maliklerce arsa paylarına göre 2/3 çoğunluğuyla yeniden inşa için karar alındığı,

çoğunluk kararına katılmayan davacının hissesinin 6306 sayılı Kanun ve ilgili Yönetmelik hükümleri uyarınca satışına ilişkin olarak tesis edilen işleme karşı açılan davanın reddedildiği, davacının hissesinin satışı için ihalede ortaya çıkan bedelin bilirkişi raporu ile belirlenen bedelden yüksek olduğu için bedelin düşük belirlendiği yönündeki iddianın yerinde olmadığı, dolayısıyla dava konusu işlemde hukuka ve mevzuata aykırılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.

Belirtilen gerekçelerle davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti: İdare Dava Dairesince; istinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının usul ve hukuka uygun olduğu ve davacı tarafından ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.

TEMYİZ EDENİN İDDİALARI

Dava konusu satış işleminin dayanağı niteliğinde olan ... parsel sayılı taşınmazın imar uygulaması ile 3 parçaya bölünmesi işleminin idari yargı kararı ile iptal edildiği, bu nedenle dava konusu işlemin temelinin çöktüğü, belirtilen durum dikkate alındığında ilgili mevzuat uyarınca karar alınmasında gerekli kılınan üçte iki çoğunluğun sağlanmadığı; öte yandan, dava konusu taşınmazın rayiç değerinin altında satıldığı ileri sürülmektedir.

KARŞI TARAFIN SAVUNMASI

Davalı ve davalı yanında müdahil tarafından cevap verilmemiştir.

TETKİK HÂKİMİ : ...

DÜŞÜNCESİ

Temyiz isteminin kabulü ile Bölge İdare Mahkemesi kararının Dairemiz kararında belirtilen gerekçe doğrultusunda bozulması gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

Karar veren Danıştay Dördüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

MADDİ OLAY

İstanbul ili, Bahçelievler ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan binanın 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı olarak ilan edilmesini müteakip, bu yöndeki karara katılmayan davacının arsa payının, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 6. maddesi ile 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15/A maddesi uyarınca 11/11/2022 tarihinde davalı yanında müdahile 651.000,00-TL bedel karşılığında satışına ilişkin işlemin tesis edilmesi üzerine, anılan işlemin iptali istemiyle bakılmakta olan dava açılmıştır.

İLGİLİ MEVZUAT

6306 sayılı Afet Riskli Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un "Uygulama işlemleri" başlıklı 6. maddesinde (işlem tarihindeki haliyle) "...Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır.

Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır..." hükmü yer almaktadır.

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin (işlem tarihindeki haliyle) 15. maddesinin 2. fıkrasında ise; riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına,

payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir.

Bu tebliğde, on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği, riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir, hükmüne yer verilmiş, 3. fıkrasında ise;

hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları. 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.

Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir.

Riskli yapılarda ise, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.” hükmüne yer verilmiştir.

HUKUKİ DEĞERLENDİRME

Yukarıda mevzuat hükümlerinin değerlendirilmesinden; hakkında riskli yapı kararı alınan yapıların bulunduğu parsellerde, yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın parsellerin birleştirilmesi, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılması,

yeniden bina yaptırılması gibi hususların değerlendirilmesi için kat malikleri kurulunun toplanacağı ve hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verileceği, bu karara katılmayan hissedarlar ile kat malikleri kurulu toplantısına iştirak etmeyen hissedarlara noter vasıtasıyla gönderilen tebliğde, 15 gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin paylarının, SPK Lisanslı Değerleme Şirketince tespit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağının ihtar edileceği,

ihtara rağmen karara katılmayan hissedarların hisselerinin satılacağı anlaşılmaktadır.

Dosyanın ve ... Bölge İdare Mahkemesi... İdare Dava Dairesinin E:... sayılı dosyasının birlikte incelenmesinden. Bahçelievler Belediye Encümeninin ... tarih ve ... sayılı kararı ile İstanbul ili, Bahçelievler ilçesi, ... Mahallesi, ... parsel (... Mahallesi, ... Bulvarı, No:... ve ...

Caddesi No:... ) taşınmazın, yola terk işlemi sonra yapılmak üzere ifrazının talep edilmesi üzerine, anılan taşınmazın ... , ... ve ... parsel olarak 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15. ve 16. maddeleri uyarınca ifraz edilmesine karar verildiği ve anılan encümen kararı ile uygun bulunan parselasyon planının, İstanbul Büyükşehir Belediye Encümeninin... tarih ve ... -... sayılı kararı ile 5216 sayılı Kanun'un 7/b maddesi uyarınca aynen onandığı görülmektedir.

İdare Mahkemesince yaptırılan keşif sonucunda düzenlenen bilirkişi raporunda "İstanbul ili, Bahçelievler ilçesi, ... Mahallesi, ... pafta, ... parsel numarasında ruhsatlı mimari projesinde ... Blok olarak tanımlı gayrimenkul, yeni imar düzenlemesi ile ... ada, ... parselde arsa nitelikli olarak değiştirildiği, binanın yıkılıp enkazın kaldırılmasından sonra, yüklenici tarafından inşaatın yapılması işi konusunda, arsa sahipleri ile müteahhit ...

Mimarlık İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi arasında sözleşme akdedildiği"nin belirtildiği; bu kapsamda 6306 sayılı Kanun'un 15. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca imzalanan ortak karar protokolünün ifraz sonucu oluşan ... ada, ... parsel sayılı taşınmaz maliklerinin pay oranları gözetilerek imzalandığı anlaşılmaktadır.

Uyuşmazlıkta. Bahçelievler Belediye Encümeninin ... tarih ve... sayılı kararı ile İstanbul Büyükşehir Belediye Encümeninin ... tarih ve... -... sayılı kararının iptali istemiyle açılan davada, ...

İdare Mahkemesinin E:... , K... sayılı kararıyla dava konusu işlemlerin iptaline karar verildiği; bu karara karşı davalı idare ve davalı idare yanında müdahil tarafından temyiz istemlerinde bulunulması üzerine, Danıştay Altıncı Dairesinin 06/02/2024 tarih ve E:2024/370, K:2024/678 sayılı kararıyla istinaf kanun yoluna tabi uyuşmazlığın incelenmesi, İstanbul Bölge İdare Mahkemesinin görev ve yetki alanına girdiğinden, dosyanın İstanbul Bölge İdare Mahkemesine gönderilmek üzere, kararı veren...

İdare Mahkemesine gönderilmesine karar verildiği ve ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:... , K:... sayılı kararıyla istinaf başvurularının reddine karar verildiği ve bu kararın davalı ve davalı yanında müdahil tarafından temyiz edildiği görülmektedir.

Bu durumda.

6306 sayılı Kanun'un 15. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca imzalanan ortak karar protokolünün, ifraz sonucu oluşan ... ada, ... parsel sayılı taşınmaz maliklerinin pay oranları gözetilerek imzalandığı, buna karşın ifraza yönelik yukarıda belirtilen işlemlerin iptali istemiyle açılan davada, dava konusu işlemlerin iptaline karar verildiği ve dava konusu işleme esas nitelikteki ifraz işleminin idari yargı kararı ile iptal edildiği anlaşılmakta olup; ifraz işlemi öncesi durum uyarınca İstanbul ili, Bahçelievler ilçesi, ...

Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazın pay çoğunluğu dikkate alınarak ortak karar protokolünün imzalanmadığı hususu göz önünde bulundurulduğunda, Bahçelievler Belediye Encümeninin... tarih ve ... sayılı kararı ile İstanbul Büyükşehir Belediye Encümeninin ... tarih ve ... -... ılı kararının iptali istemiyle görülen davanın sonucu gözetilerek bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak davanın reddi yolunda verilen İdare Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun reddine dair temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdare Dava Dairesi kararında hukuki isabet görülmemiştir.

(X) KARŞI OY

... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin... tarih ve E:... , K:... sayılı kararı usul ve hukuka uygun olup; söz konusu kararın onanması gerektiği görüşüyle, aksi yöndeki Dairemiz çoğunluk kararına katılmıyorum.