Danıştay 6. Daire E.2016/177 K.2020/9203

Dava konusu istem: … ili, … ilçesi, … Mahallesi, … ada … parsel sayılı taşınmazı kapsayan alanda parselasyon yapılmasına dair 18.08.1999 tarih ve 91 sayılı belediye encümeni kararının iptali istenilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: Temyize konu kararda. 3194 sayılı İmar Kanunu veya 2981 sayılı Kanuna dayanılarak yapılan imar planlarının uygulama araçlarından olan parselasyon işlemlerinin, imar planının yapımına esas oluşturan yasal mevzuat uyarınca tesis edilmesi gerektiği, 3194 sayılı Kanuna göre hazırlanmış 1/1000 ölçekli uygulama imar planına dayalı olarak, 2981 sayılı Kanunun 10/c. maddesi uyarınca parselasyon yapılmasına hukuken olanak bulunmadığı.

3194 sayılı Kanunun 18. maddesine göre yapılacak parselasyon işlemiyle amaçlananın yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturmak olduğu, bu nedenle kadastral parseldeki hisselerin ferdileştirilmesi suretiyle imar parsellerine tahsisi mümkün olmamasına karşın;

düzensiz ve sağlıksız biçimde oluşmuş yapı topluluklarının veya yerleşme alanlarının, sınırları belli edilmek suretiyle mevcut durumu da dikkate alınarak dengeli, düzenli ve sağlıklı hale getirilmesi amacıyla hazırlanan ıslah imar planına dayalı olarak 2981 sayılı Kanunun 10/c maddesi uyarınca yapılan parselasyon işleminde, hisselerin mümkün olduğunca azaltılması ve müstakil parseller oluşturulmasına ve imar parseli tahsis edilmeyecek küçüklükteki hisselerin ise bedele dönüştürülmesine imkan sağlandığı,

dolayısıyla 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi ile 2981 sayılı Kanunun 10/c maddesinin birlikte uygulanma olanağı bulunmadığı halde anılan maddelerin birlikte uygulanarak tesis edilen parselasyon işleminde, dağıtım tekniklerine ve imar mevzuatına uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.

Belirtilen gerekçelerle hukuka aykırı bulunan dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir.

TEMYİZ EDENİN İDDİALARI

Davanın süresinde açılmadığı ve davacının dava açmakta menfaati bulunmadığı, belediye encümeni kararı içeriğinde 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi ile 2981/3290 sayılı Kanunun 10/c ve Ek:1. maddelerine dayalı parselasyon yapıldığı belirtilmiş ise de, yalnızca 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi uyarınca işlem tesis edildiği ileri sürülmektedir.

KARŞI TARAFIN SAVUNMASI

Savunma verilmemiştir.

DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ …'IN DÜŞÜNCESİ : Dosyanın incelenmesinden, taşınmazı kapsayan alanda 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi ile 2981 sayılı Kanunun Ek:1. maddesi uyarınca parselasyon yapıldığı ve 2981 sayılı Kanunun 10/c hükmünün uygulanmadığı görülmüş olup, uyuşmazlık konusu belediye encümeni kararında, "... kapanan kadastral yolun Belediyemiz adına A=1244 m2'nin ihdasen tescil edildikten sonra uygulamaya girmesinin kabulüne ..." şeklinde yer alan ibareye istinaden dağıtım cetvellerinin incelenmesinden, … m2'lik alanın.

Belediye Başkanlığı adına tescil edildiği ve düzenleme ortaklık payı kesildikten sonra kalan … m2'lik kısmın … m2'sinin … ada … sayılı imar parselinde hisseli, … m2'sinin de … ada … sayılı imar parselinde müstakil olarak tahsis edildiği, dolayısı ile kapanan yolun düzenleme ortaklık payı hesabında dikkate alınmayıp, davacı belediye tarafından mülk edinildiği anlaşıldığından, dava konusu edilen parselasyon işleminde bu yönden imar mevzuatına, dağıtım tekniklerine ve kamu yararına uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.

Açıklanan nedenle, temyiz isteminin reddi ile usul ve yasaya uygun olan Mahkeme kararının belirtilen gerekçe ile onanmasının uygun olacağı düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

İNCELEME VE GEREKÇE

MADDİ OLAY

İşlem tarihinde … ve … mülkiyetinde olan uyuşmazlık konusu taşınmazı (kadastral … parsel) kapsayan alanda 18.08.1999 tarih ve 91 sayılı belediye encümeni kararı ile parselasyon yapılmış ve anılan karar 18.08.1999-20.09.1999 tarihleri arasında askıya çıkarılmıştır.

Parselasyon işlemi neticesinde … ada … ve … parsel sayılı taşınmazlar ile … ada … parsel sayılı taşınmazdan taşınmaz maliklerine hisse tahsis edilmiş, 24.09.2003 tarihinde hissedarlardan …, … ada … parsel sayılı taşınmazdaki hissesini … isimli şahsa satmış, 27.12.2012 tarihinde de …'e ait hissenin davacı tarafından satın alınması üzerine işlemden haberdar olunarak altmış günlük yasal dava açma süresi içinde 21.02.2013 tarihinde görülmekte olan dava açılmıştır.

İLGİLİ MEVZUAT

2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanunun 3290 sayılı Kanunla değişik 10. maddesinin (c) bendinde, imar mevzuatına aykırı bina yapılmış, hisseli arsa ve araziler veya özel parselasyona dayalı arazilerde, imar adası veya parseli olabilecek büyüklükteki alanlarda, binalı veya binasız arsa ve arazileri birbirleriyle, yol fazlalarıyla veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerle birleştirmeye bunları yeniden ada ve parsellere ayırmaya, yapılara yeniden doğan imar ada veya parseli içinde kalanları yapı sahiplerine,

yapı olmayanları diğer hisse sahiplerine müstakil veya hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre vermeye, bunlar adına tescil ettirmeye ve tescil işlemi dışında kalanların hisselerini 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa göre tespit edilecek bedeli peşin ödenmek veya parsel sahipleri aleyhine kanuni ipotek tesis edilerek,

tapu sicilinden terkin ettirmeye belediye veya valiliklerin resen yetkili oldukları hükmüne, aynı Kanunun 3290 sayılı Kanun ile değişik Ek 1. maddesinde ise, imar planı olan yerlerde, 09.5.1985 tarih ve 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi gereğince arsa ve arazi düzenlemelerinde, binalı veya binasız arsa ve arazilere bu Kanundan önce özel parselasyona dayalı veya hisse karşılığı satın alınan yerler dikkate alınarak müstakil,

hisseli parselleri veya üzerinde yapılacak binaların daire miktarları göz önünde bulundurularak kat mülkiyeti esasına göre arsa paylarını sahipleri adlarına resen tescil ettirmeye valilik veya belediyelerin yetkili olduğu hükmüne yer verilmiştir.

2981 sayılı Kanunun Uygulamasına Dair Yönetmeliğin 4. maddesinde, ıslah imar planı; düzensiz ve sağlıksız biçimde oluşmuş yapı topluluklarının veya yerleşme alanlarının, sınırları belli edilmek suretiyle, mevcut durumu da dikkate alınarak dengeli, düzenli ve sağlıklı hale getirilmesi amacıyla, halihazır haritalar üzerine yapılan ve yapılanma şartlarını da belirleyen imar planı olarak tanımlanmış, 20. maddesinde, bir yerleşme alanı ya da yapı topluluğu niteliği kazanmış gecekondu alanlarında, üzerinde bir yerleşme alanı ya da yapı topluluğu niteliği kazanmış imar mevzuatına aykırı yapılar bulunan hisseli arsa veya arazilerde,

üzerinde imar planı ve mevzuat hükümlerine aykırı yapılanmalar bulunan ve bu nedenle, uygulama kabiliyeti kalmamış olan imar planı olan alanlarda ve ıslah imar planı olabilecek nitelikleri taşımadığı belediye ya da valilikçe belirlenen, özel parselasyon planı bulunan alanlarda ıslah imar planı yapılacağı öngörülmüştür.

3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesinde ise, imar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyelerin yetkili olduğu, sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkilerin valilikçe kullanılacağı belirtilmiştir.

Yukarıdaki hükümlerin birlikte değerlendirilmesinden; ıslah imar planı olan yerlerde ıslah imar planının uygulama araçlarından birini oluşturan parselasyon işleminin 2981 sayılı Kanunun 10/c hükmüne göre yapılabildiği, 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi uyarınca yapılacak parselasyon işleminin ancak uygulama imar planına dayalı olarak yapılabileceği, 2981 sayılı Kanunun Ek 1. maddesinin ise.

3194 sayılı Kanunun 18. maddesi uyarınca yapılacak parselasyon işlemlerini tamamlayıcı nitelikte uygulama yapılmasına olanak sağladığı, bu maddenin amacının, 3194 sayılı Kanun uyarınca yapılan parselasyon işlemlerinin uygulanmasında problemlere neden olan özel parselasyona dayalı olarak veya hisse karşılığı satın alınan yerlere bir çözüm getirmek olduğu, 2981 sayılı Kanunun Ek 1. maddesinin 3194 sayılı Kanunun 18. maddesinden farklı olarak özel parselasyona dayalı satın alınan yerlerin müstakil tahsis edilmesine olanak sağladığı, ıslah imar planı olmayan yerde de 2981 sayılı Kanunun 10/c hükmü uyarınca uygulama yapılamayacağı anlaşılmaktadır.

Diğer yandan,2644 sayılı Tapu Kanununun 21. maddesinde, “Köy ve belediye sınırları içinde kapanmış yollarla yol fazlaları köy veya belediye namına tescil olunur.” hükmü yer almaktadır.

Yine işlem tarihinde yürürlükte olan İmar Kanununun 18. maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile ilgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin "Tanımlar" başlıklı 4. maddesinin a bendinde düzenleme sahasının, sınırı tespit edilerek düzenlenmesine karar verilen saha olduğu; aynı maddenin b bendinde, düzenleme sınırının, düzenlenecek imar adalarının imar planına göre yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmelere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami ve karakol yerlerini çevreleyen sınır olduğu kurala bağlanmıştır.

Parselasyon işlemi, imar planının araziye uygulaması işlemi olup, bu çerçevede yukarıda anılan Yönetmeliğin 4/n maddesinde; "Parselasyon Planı: İmar planının araziye uygulamasından sonra yapılacak röleve ölçülerine göre boyut değiştirmeyen paftalar üzerine çizilen, kesin parselasyon durumunu gösteren ve tapuya tescil işlemlerine esas alınan plandır." şeklinde tanımlanmıştır.

Parselasyon işlemi için öncelikle düzenleme sahasının tespit edilmesi gerekmektedir. Yönetmeliğin 4/a-b maddesindeki Düzenleme Sahası ve Düzenleme Sınırı tanımlarına yukarıda yer verilmiş; 4/h maddesinde, bir düzenleme sahasında yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami, karakol yerleri ve ilgili tesisler için ayrılan alanların tümünü "umumi hizmetlere ayrılan miktar" olarak nitelendirilmiştir.

Düzenleme ortaklı payı (DOP) ise Yönetmeliğin 4/c maddesinde; düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, yeşil saha, genel otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami, karakol yarleri ve ilgili tesisler için kullanılmak üzere, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden %40'a (işlem tarihinde %35) kadar düşülebilen miktar ve/veya zorunlu hallerde malikin muvafakatı ile tesbit edilen karşılığı bedel olarak belirtilmiştir.

Düzenleme sahasında, düzenlemeyi yapan ilgili idarenin kadastral malik sıfatı taşımadan parselasyon işlemi sonrasında imar parselinde malik olmasına 3194 sayılı Yasanın 18. maddesine göre imkan bulunmamaktadır.

Ancak, 3194 sayılı İmar Kanununun 11. maddesinin 4342 sayılı Yasanın 35. maddesiyle değişik 4. fıkrası, hazırlanan imar planı sınırları içindeki kadastral yollar ile meydanlar, imar planının onayı ile bu vasıflarını kendiliğinden kaybederek, onaylanmış imar planı kararı ile getirilen kullanma amacına konu ve tabi olacağını öngörmekte olup; bu suretle kapanan yolların imar planındaki kullanım amacının değişmesi ile ihdas edilerek ilgili idare adına tesciline 2644 sayılı Tapu Kanununun 21. maddesi olanak sağlamaktadır.

Kapanan yolların ihdas yoluyla ilgili idare adına tescilinden sonra bu taşınmazın düzenleme sahasında ne şekilde kullanılacağı 3194 sayılı Yasanın 18. maddesinde getirilen ilkelerle belirlenmektedir.

Başka bir ifadeyle, uyuşmazlığa konu edilen kadastral yolların, imar planı öncesi umumi hizmet vasfı üstlenmiş "arz parçasının" onaylanmış imar planı kararında öngörülen kullanım amacına uygun şekilde kullanılması zorunlu olup, kadastral durumdaki bu yolların kapatılıp ilgili idare adına ihdas edilerek tescil görmesinin, düzenleme sahasında kadastral aşamada malik olmayan ancak ihdas yoluyla adına tescil yapılan ilgili idarenin, kadastral taşınmaz malikleri gibi nitelendirilmesi söz konusu değildir.

Aksine bir yaklaşım, umumi hizmet alanları olarak hizmet gören ve kapanan yolların miktarı kadar ilave bir alanın, adeta "düzenleme ortaklık payı" gibi kesilmesi, kadastral karşılığı olmadan düzenleme alanında taşınmaz edinmesi sonucunu doğurur ki, bu durumun mülk sahiplerinin aleyhine bir sonuç oluşturması bir yana, 3194 sayılı Yasanın 18. maddesinin amacının dışında, ilgili idare adına taşınmaz elde edilmesine imkan sağlayacaktır.

Danıştay Altıncı Dairesinin yerleşik kararları da; parselasyon işlemi yapılırken düzenleme alanında kapanan kadastral yolların bulunması durumunda düzenleme ortaklık payının, kamu alanlarına ayrılan yerlerden bu kapanan kadastral yolların düşülmesinden sonra hesaplanması ve düzenlemeye giren parsel maliklerinden bu miktarın alınması suretiyle şahıs arazilerinden daha fazla oranda düzenleme ortaklık payı kesilmesine yol açılmamasını öngörmektedir.

HUKUKİ DEĞERLENDİRME

Dosyanın incelenmesinden, dava konusu parselasyon işleminin dayanağının 04.06.1999 tarih ve 09 sayılı belediye meclisi kararı ile kabul edilen 1/1000 ölçekli revizyon ve ilave uygulama planı olduğu görülmektedir.

Parselasyon işlemine ait belediye encümeni kararında, 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi ile 2981/3290 sayılı Kanunun 10/c ve Ek:1. maddelerine dayalı parselasyon yapıldığı belirtilmiş olup; bu açıdan dosyada yer alan dağıtım cetvellerinin değerlendirilmesinden, alanda yalnızca kadastral 155 parsel sayılı taşınmaz yönünden 2981 sayılı Kanunun Ek:1. maddesi uyarınca hisse çözümü yapıldığı, anılan taşınmaz haricinde uyuşmazlık konusu taşınmaz da dahil olmak üzere başka hiçbir taşınmaz yönünden hisse çözümü yapılmadığı gibi 2981 sayılı Kanunun 10/c maddesine dayalı bedele dönüştürme işleminin uygulanmadığı anlaşılmıştır.

Nitekim savunma dilekçesinde, alanda 2981 sayılı Kanunun Ek:1. maddesi uyarınca parselasyon yapıldığı belirtilmiş olup, temyiz dilekçesinde de 2981 sayılı Kanunun 10/c hükmüne dayalı uygulama yapılmadığı ifade edilmiştir.

Dolayısı ile alanda yukarıda yer verilen mevzuat hükümlerine uygun olarak 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi ile 2981 sayılı Kanunun Ek:1. maddesi uyarınca parselasyon yapıldığı ortadadır.

Ancak uyuşmazlık konusu belediye encümeni kararında, "... kapanan kadastral yolun Belediyemiz adına A=1244 m2'nin ihdasen tescil edildikten sonra uygulamaya girmesinin kabulüne ..." şeklinde yer alan ibareye istinaden dağıtım cetvellerinin incelenmesinden, … m2'lik alanın … Belediye Başkanlığı adına tescil edildiği ve düzenleme ortaklık payı kesildikten sonra kalan … m2'lik kısmın …m2'sinin … ada … sayılı imar parselinde hisseli, … m2'sinin de … ada …sayılı imar parselinde müstakil olarak tahsis edildiği, dolayısı ile kapanan yolun düzenleme ortaklık payı hesabında dikkate alınmayıp, davacı belediye tarafından mülk edinildiği anlaşıldığından, dava konusu edilen parselasyon işleminde bu yönden imar mevzuatına, dağıtım tekniklerine ve kamu yararına uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.

Bu itibarla, dava konusu işlemin iptaline yönelik olarak verilen temyize konu İdare Mahkemesi kararında sonucu itibariyle isabetsizlik görülmemiştir.