Danıştay 6. Daire E.2018/4195 K.2022/163

Dava konusu istem: Ankara ili, … İlçesi, …, … (…) Sokak … numaralı bağımsız bölümün bulunduğu taşınmaza ilişkin olarak sunulan mimari proje değişikliği önerisine ilişkin başvurunun "tüm maliklerin muvafakatı bulunmadığından" bahisle reddine dair … tarihli, … sayılı Çankaya Belediye Başkanlığı işleminin iptali istemiyle açılmıştır.

İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ...

İdare Mahkemesince verilen … tarih ve E:…, K:… sayılı kararda; dosyanın ve mahallinde yaptırılan keşif ve bilirkişi raporunun birlikte değerlendirilmesinden, düzenlenen tespit zaptına göre davacı tarafından yapılan değişikliklerin mimari projeye uygun olmadığı, tadilat ruhsatı alması gerektiği, değişikliklere yönelik kat maliklerinin muvafakatinin aranıp aranmayacağı hususunda ise; terası çevreleyen korkulukların malzeme ve şeklinin değiştirilmesi bağımsız bölümün inşaat alanında artış meydana getirmediğinden;

davacının bağımsız bölümüne yağış nedeniyle su girişine karşı alacağı tedbirler ile bir alt kattaki bağımsız bölümlere su sızıntısını ve ısı kaybını önlemek amacıyla yapılan/yapılacak su ve ısı yalıtımına yönelik inşaat uygulamalarında kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasının yeterli olduğu; terasın bir bölümüne mekan ilave etmek suretiyle 15 nolu bağımsız bölümün alanını arttıran (onaylı mimari projenin teras kat planında gösterilmeyen) inşai faaliyetlerin ise.

Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesi kapsamında değerlendirilmesinin mümkün olmadığı, bina kat maliklerinin oy birliği ile muvafakat etmesi şartıyla ruhsatlandırılmasının mümkün olduğu sonucuna ulaşılmıştır.

Belirtilen nedenlerle, dava konusu işlemin; terası çevreleyen korkulukların malzeme ve şeklinin değiştirilmesi ve bağımsız bölümüne yağış nedeniyle su girişine karşı alacağı tedbirler ile bir alt kattaki bağımsız bölümlere su sızıntısını ve ısı kaybını önlemek amacıyla yapılan/yapılacak su sızıntısı ve ısı yalıtımına yönelik inşaat uygulamalarına ilişkin tadilat yapılması isteminin reddine ilişkin kısmı yönünden iptaline; terasın bir bölümüne mekan ilave etmek suretiyle 15 nolu bağımsız bölümün alanını arttıran (onaylı mimari projenin teras kat planında gösterilmeyen) inşai faaliyetlerine ilişkin tadilat yapılması istemine yönelik kısmı yönünden ise davanın reddine karar verilmiştir.

Daire kararının özeti: Davalı ve davacının temyiz başvurusu üzerine Danıştay Altıncı Dairesince, temyize konu karar hukuk ve usule uygun bulunarak onanmıştır.

KARAR DÜZELTME TALEP EDENİN İDDİALARI

Mahkeme kararının usul ve hukuka aykırı olduğu, bozulması gerektiği ileri sürülmektedir.

KARŞI TARAFIN SAVUNMASI

Savunma verilmemiştir.

DANIŞTAY TETKİK …'NIN DÜŞÜNCESİ: Karar düzeltme isteminin kabulü ile İdare Mahkemesi kararının aşağıdaki gerekçe ile bozulması gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

6545 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 103. maddesinin b) bendi ile 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 54. maddesi yürürlükten kaldırılmış ise de; anılan Yasanın 27. maddesiyle 2577 sayılı Yasaya eklenen Geçici 8. maddenin 1. fıkrasındaki "Bu Kanunla idari yargıda kanun yollarına ilişkin getirilen hükümler, 2576 sayılı Kanunun, bu Kanunla değişik 3 üncü maddesine göre kurulan bölge idare mahkemelerinin tüm yurtta göreve başlayacakları tarihten sonra verilen kararlar hakkında uygulanır. Bu tarihten önce verilmiş kararlar hakkında, kararın verildiği tarihte yürürlükte bulunan kanun yollarına ilişkin hükümler uygulanır." kuralı uyarınca, bu maddeye göre kararın düzeltilmesi yolundaki istemin incelemesine geçildi.

Kararın düzeltilmesi dilekçesinde ileri sürülen nedenler, 2577 sayılı Kanunun Geçici 8. maddesi uyarınca uygulanmasına devam edilen 3622 sayılı Kanun ile değişik 54. maddesi hükmüne uygun bulunduğundan, karar düzeltme isteminin kabulü ile Dairemizin 12/12/2017 tarih ve E:2013/5469, K:2017/10629 sayılı kararı kaldırılarak işin esası incelendi:

İNCELEME VE GEREKÇE

MADDİ OLAY

Ankara ili,. İlçesi, …, … (…) Sokak … numaralı apartmanın Kat Malikleri Kurulu tarafından "tamir gerektiren çatının ve çatı oluklarının onarılması ve terastan alt katlara geçen akıntının engellenmesi amacıyla terasta yalıtım işlerinin yapılması üzerine yönetim kurulu kararı alınmıştır.

Davacı tarafından, bu kararı uygulamaya yönelik inşai faaliyetlerin gerçekleştirilmesinin yanı sıra kendisine ait 15 nolu bağımsız bölümde de tüm terasların kullanıma dahil edilerek çatı katı oluşturulmuştur.

Yapılan değişikliklerin mevzuata uygun hale getirilmesi amacıyla mimari proje değişikliği önerisiyle davalı idareye yapılan başvuru, "Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca Kat mülkiyetinin kurulmasına esas mimari projedeki bağımsız bölüm ve alanların kullanma amacının ve niteliğinin ve alanlarının değiştirilmesine ilişkin tadilat taleplerinde tüm kat maliklerinin muvafakatinin aranacağı" gerekçesiyle reddedilmiştir.

Davacı tarafından, davalı idare işleminin usul ve yasaya aykırı olduğundan bahisle görülen dava açılmıştır.

İLGİLİ MEVZUAT

3194 sayılı İmar Kanununun, işlem tarihinde yürürlükte bulunan haliyle, 2. maddesinde, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak planlar ile inşa edilecek resmi ve özel bütün yapılar bu Kanun hükümlerine tabi olacağı hükmü.

20. maddesi uyarınca yapının imar planı yönetmelik ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılacağı,22. maddesinde, “Yapı ruhsatiyesi almak için belediye, valilik bürolarına yapı sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile müracaat edilir.

Dilekçeye sadece tapu (istisnai hallerde tapu senedi yerine geçecek belge), mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesapları, röperli veya yoksa ebatlı kroki eklenmesi gereklidir.” aynı Kanunun 21. maddesinde bu Kanun kapsamına giren bütün yapılar için 26. maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınması mecburi olduğu, yine 30. maddede ise, yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamladığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye, valilik bürolarından izin alınması mecburi olduğu,

mal sahibinin müracaatı üzerine yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğini tespiti gerektiği, hüküm altına alınmıştır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 688. maddesinde, "Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur.

Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.", 692. maddesinde "Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.

Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar." hükümleri yer almaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun "Ortak yerler" başlıklı 4. maddesinde; "Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır. c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya, faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer."düzenlemesi, 16. maddesinde. "Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır." kuralı, 19. maddesinde. "Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz.

Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur." hükmü bulunmaktadır. 42. maddesinde.

"Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır." düzenlmesine yer verilmiş ve yine aynı Kanunun 44. maddesinde.

"Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için:

a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi; b) Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tesbit edilmesi; c) İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun, anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve anagayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasiyle 13 üncü madde hükmüne göre bağlantı sağlanması; şarttır." hükmü bulunmaktadır.

HUKUKİ DEĞERLENDİRME

Dosyanın incelenmesinden, dava konusu edilen işlemin davacı tarafından yapılan mimari proje değişikliği önerisinin … tarih ve … sayılı Çankaya Belediye Başkanlığının reddine ilişkin tek bir işlemden oluştuğu,

İdare Mahkemesince mimari proje değişikliğine konu yerde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılması üzerine düzenlenen rapor doğrultusunda dava konusu istemin reddine ilişkin işlem iki ayrı idari işlem olarak değerlendirilip işlemin terası çevreleyen korkulukların malzeme ve şeklinin değiştirilmesi ve bağımsız bölümüne yağış nedeniyle su girişine karşı alacağı tedbirler ile bir alt kattaki bağımsız bölümlere su sızıntısını ve ısı kaybını önlemek amacıyla yapılan/yapılacak su sızıntısı ve ısı yalıtımına yönelik inşaat uygulamalarına ilişkin tadilat yapılması isteminin reddine ilişkin kısmı yönünden iptaline;

terasın bir bölümüne mekan ilave etmek suretiyle 15 nolu bağımsız bölümün alanını arttıran (onaylı mimari projenin teras kat planında gösterilmeyen) inşai faaliyetlerine ilişkin tadilat yapılması istemine yönelik kısmı yönünden ise davanın reddine karar verdiği görülmüştür.

Dosyaya sunulan 03/08/2012 tarihli bilirkişi raporuna göre, uyuşmazlık konusu mimari proje değişikliğinin taşınmazın ortak alanına yönelik olduğunun tespit edildiği, ortak alanda Türk Medeni Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu anılan hükümleri gereği kat maliklerinin paylı mülkiyet hükümlerine tabi oldukları dolayısıyla malikler kendi payları oranında hak ve yükümlülüğe sahip olduğundan paylı mülkiyetin özgülendiği amacın değiştirilmesi veya paylı mal üzerinde tasarruf yapılabilmesi için tüm paydaşların oybirliğiyle karar alınması gerekirken paydaşlar tarafından oybirliğiyle alınmış bir karar olmadan ortak alan niteliğindeki yerlerde değişiklik

yapılmasına ilişkin mimari proje değişikliğinin kabulüne imkan olmadığı, bu durumda davalı idarece tesis edilen davaya konu işlemin tek ve bütün bir işlem olarak düşünülerek hukuka aykırı işlem hakkında tek bir hüküm kurulması gerekirken, bilirkişi raporundaki yönlendirmeler sonucunda ayrı ayrı işlemleri olduğu varsayımından hareketle verilen dava konusu işlemin kısmen iptaline ve davanın kısmen reddine yönelik İdare Mahkemesi kararında isabet bulunmamaktadır.