Danıştay 6. Daire E.2019/16749 K.2023/7741

Dava konusu istem: Bursa İli, Nilüfer İlçesi, … Mahallesi, … ada, … parsel sayılı taşınmazın bulunduğu alanda 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi ve 2981 sayılı Kanunun Ek-1. maddesi uyarınca yapılan parselasyonun onaylanmasına dair … tarih ve … sayılı belediye encümeni kararının iptali istenilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ...

İdare Mahkemesince verilen … tarih ve E:…, K:… sayılı kararda; dosyada yer verilen bilgi ve belgeler ile mahallinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen raporun birlikte değerlendirilmesinden, davacıya ait parsel özelinde açılmış olması nedeniyle düzenleme sahasında yer alan ve kadastral halde iken … ada, … ve … parsel sayılı taşınmazlara denk gelmeyen taşınmaz maliklerine, dava konusu parselasyon ile yapılan tahsisin bu davanın konusunu oluşturmadığı, davacıya kadastral parselinden ve eşdeğer yerden tahsis yapıldığı,

dayanak 1/1000 ölçekli uygulama imar planı notlarında yer alan asgari parsel büyüklüğü olan 500 m2 şartının sağlanması amacıyla davacıya ait parselin hisselendirildiği anlaşıldığından dava konusu işlemin hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.

Belirtilen gerekçelerle, dava konusu işlem hukuka uygun bulunarak davanın reddine karar verilmiştir. Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının özeti: İstinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının hukuka ve usule uygun olduğu ve istinaf dilekçelerinde ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.

TEMYİZ EDENİN İDDİALARI

Dava konusu parselasyon işlemi ile kadastral parsel ile eşdeğer yerden tahsis yapılmadığı, düzenleme ortaklık payının hatalı hesaplanarak haksız kesinti yapıldığı, mülkiyet hakkının yanlış uygulamalarla ihlal edildiğinden davanın reddine ilişkin kararın bozulması gerektiği ileri sürülmektedir.

KARŞI TARAFIN SAVUNMASI

Savunma verilmemiştir.

DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ …'NIN DÜŞÜNCESİ : Dosyanın incelenmesinden, hükme esas alınan bilirkişi raporunda; dava konusu işlemin dayanağı olan 1/1000 ölçekli uygulama imar planının ıslah imar planı niteliğinde olmadığı, ayrıca, düzenleme sahasını kapsayan bölgede resmi kurum ve/veya kuruluşlarca onaylanmış herhangi bir özel parselasyon planı ve/veya rızai taksim krokisinin bulunmadığı, düzenleme sahasının büyük bir kısmının yapılaşmış olduğu, mülkiyet sahipliklerinin küçük alanlı dokulardan oluşarak alanda fiili bir taksimin mevcut olduğu, mevzuata aykırı inşa edilen yapılar da bulunduğundan 2981 sayılı Kanunun Ek-1. maddesinin uygulanma koşullarının oluştuğu belirtilmiştir.

Dava konusu … tarih ve … sayılı belediye encümeni kararında, düzenleme sahasında yer alan … Mahallesi, … ada, … parsel, … ada, …,…,…,… parsel, … da, … parsel sayılı taşınmazlarda 2981 sayılı Kanunun Ek-1. maddesi uyarınca müstakil kullanım ve özel parselasyon planları sebebiyle hisse ayrımı yapıldığı belirtilmiştir. Bu halde ise, bilirkişi raporundaki 2981 sayılı Kanunun Ek-1.maddesinin uygulanma koşullarının bulunmadığına ilişkin ifade ile dava konusu belediye encümeni kararında yer verilen müstakil kullanım ve özel parselasyon planları sebebiyle hisse ayrımı yapıldığına ilişkin ibare arasında bir çelişki oluşmaktadır.

Bu durumda, öncelikle, düzenleme sahasında 2981 sayılı Kanunun Ek-1. maddesi uyarınca müstakil kullanım ve özel parselasyon planları sebebiyle hisse ayrımı yapılıp yapılmadığı hususu açıklığa kavuşturulduktan sonra 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi uyarınca kabul edilen parselasyon uygulamasında istisnai bir yol olan 2981 sayılı Kanunun Ek-1. maddesinin uygulanma koşullarının somutlaştırılması gerekiliği karşısında keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu hazırlanan bilirkişi raporundaki tespitler,

iddia ve savunmalar ile dava dosyasında yer alan diğer tüm bilgi ve belgelerin yenide değerlendirilmesi ve gerekirse yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle uyuşmazlığın esası hakkında karar verilmesi gerektiğinden temyiz isteminin kabulü ile Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının bozulması gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

İNCELEME VE GEREKÇE

MADDİ OLAY

Bursa İli, Nilüfer İlçesi, … Mahallesi, … ada, … parsel sayılı taşınmazın bulunduğu alanda … tarih ve … sayılı belediye encümeni kararı ile düzenlemeye giren belediyeye ait … ada, … parsel sayılı taşınmazın sehven yazılmadığı, yapılan ifraz neticesinde … ada, …,… ve … parsel sayılı taşınmazlara ayrıldığı, oluşan … parsel sayılı taşınmazın da düzenleme sahasına dahil edilmesi gerektiğinden parselasyonun düzeltilmesi amacıyla 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi ve 2981 sayılı Kanunun Ek-1. maddesi uyarınca … tarih ve … sayılı belediye encümeni kararı ile onaylanan parselasyon işlemi kabul edilmiştir.

Ayrıca, dava konusu … tarih ve … sayılı belediye encümeni kararında, düzenleme sahasında yer alan … Mahallesi, … ada, … parsel, … ada, …,…,…,… parsel, … da, … parsel sayılı taşınmazlarda 2981 sayılı Kanunun Ek-1. maddesi uyarınca müstakil kullanım ve özel parselasyon planları sebebiyle hisse ayrımı yapıldığı belirtilmiştir.

Davacı tarafından, kadastral taşınmazının bitişiğinde yer alan akarsu ile rekreasyon alanına cephesi bulunmakta iken dava konusu parselasyon ile eşdeğer yerden tahsis yapılmadığı, düzenleme ortaklık payının hatalı hesaplanarak haksız kesinti yapıldığı, mülkiyet hakkının yanlış uygulamalarla ihlal edildiğinden bahisle görülmekte olan dava açılmıştır.

İLGİLİ MEVZUAT

Uyuşmazlık tarihinde yürürlükteki haliyle 3194 sayılı İmar Kanunu'nun "Arazi ve arsa düzenlemesi" başlıklı 18. maddesinde: "İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.

Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemez.

Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tâbi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumî hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz.

Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, yukarıdaki fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar belediye veya valilikçe kamulaştırma yolu ile tamamlanır. Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır." hükmüne yer verilmiştir.

İşlem tarihinde yürürlükte bulunan İmar Kanununun 18. maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile ilgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin "Tanımlar" başlıklı 4.maddesinin (a) bendinde.

Düzenleme sahasının, sınırı tespit edilerek düzenlenmesine karar verilen saha olduğu; aynı maddenin (b) bendinde, düzenleme sınırının, düzenlenecek imar adalarının imar planına göre yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami ve karakol yerlerini çevreleyen sınır olduğu belirtilmiş; aynı yönetmeliğin "Düzenleme sahalarının tespiti esasları" başlıklı 5. maddesinde: "Belediye ve mücavir alan sınırı içinde belediyeler, belediye encümeni kararı ile; dışında valilikler, il idare kurulu kararı ile.

5 yıllık imar programlarında öncelik tanımak ve beldenin inkişaf ve ihtiyaç durumuna göre, yeterli miktarda arsayı, konut yapımına hazır bulunduracak şekilde düzenleme sahalarını tespit etmek ve uygulamasını yapmak mecburiyetindedir. Konut yapımına hazır arsa sayısının, bir önceki yıl verilen inşaat ruhsatından az olmamasına dikkat edilir. Belirlenen düzenleme sahası bir müstakil imar adasından daha küçük olamaz.

Ancak, imar adasının büyük bir kısmının imar mevzuatına uygun bir şekilde teşekkül etmiş olması nedeniyle, yeniden düzenlemesine ihtiyaç bulunmaması ve diğer kısmında birkaç taşınmaz malın tevhid ve ifraz yoluyla imar planı ve imar mevzuatına uygun imar parsellerinin elde edilmesinin mümkün olduğu hallerde, adanın geri kalan kadastro parselleri müstakil bir imar düzenlemesine konu teşkil edebilir. " kuralına.

"Düzenleme sınırının geçirilmesi" başlığını taşıyan 6. maddesinde ise: "Düzenleme Sınırı; a) İskan sahasının bittiği yerlerde iskan sınırından, b) İskan sahası içindeki yollarda yol ekseninden, c) İbadet yeri ve karakol yerlerinin dış sınırından, yeşil alan ve genel otopark alanlarının düzenleme ortaklık payı oranı ve uygulamaya alınan parsel sınırına göre uygun görülecek yerinden geçirilir. Ancak, imar planlarında gösterilmiş düzenleme sınırları varsa bu durum dikkate alınır.

Düzenleme sınırının herhangi bir parseli iki veya daha fazla parçaya bölmesi halinde; sınır, bu parçalardan düzenleme sahası dışında kalan başka bir imar adasına girmeyenleri varsa bunları da içine alacak şekilde geçirilir. Parsel büyük ise, ifraz yapılarak ifraz sınırından geçirilir." kuralına yer verilmiştir.

Parselasyon işlemi imar planının uygulama araçlarından biridir. Bu işlemle amaçlanan, imar planı, plan raporu ve ilgili yönetmelik hükümlerine göre imar adasının tüm biçim ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafeleri, yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yoğunluğu, taban alanı ve kat alanı katsayısı, arazinin kullanma şekli, mülk sınırları, mevcut yapıların durumu gözönüne alınmak suretiyle üzerinde yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturmaktadır.

Bu işlem sırasında düzenleme nedeniyle taşınmazlarda oluşan değer artışları karşılığı park, yol, yeşil alan gibi kamu alanlarının bedelsiz elde edilebilmesi için düzenleme ortaklık payı alınabilecektir. Ancak, kamu alanlarına ayrılan yerler toplamından kapanan kadastro yolları gibi alanların miktarı düşüldükten sonra kalan miktarın parsel maliklerinden alınması gerekir.

3194 sayılı Kanunun 18. maddesi uyarınca belediyenin bu usulle kendi adına parseller oluşturması ve şahıs arazilerinden daha fazla düzenleme ortaklık payı alması mümkün değildir.

2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun'un 10. maddesinin (c) fıkrasında.

“İmar mevzuatına aykırı bina yapılmış hisseli arsa ve araziler veya özel parselasyona dayalı arazilerde imar adası veya parseli olabilecek büyüklükteki alanlarda, binalı veya binasız arsa ve arazileri birbirleriyle, yol fazlalarıyla veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden ada veya parsellere ayırmaya, yapıları yeniden doğan imar ada veya parseli içinde kalanları yapı sahiplerine,

yapı olmayanları diğer hisse sahiplerine müstakil veya hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre vermeye bunlar adına tescil ettirmeye ve tescil işlemi dışında kalanların hisselerine 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa göre tesbit edilecek bedeli peşin ödenmek veya parsel sahipleri aleyhine kanuni İpotek tesis edilerek Tapu sicilinden terkin ettirmeye belediye ve valiliklerin re'sen yetkili oldukları hükme bağlanmıştır.

Yine aynı Kanun'un Ek 1. maddesinde de; “İmar planı olan yerlerde, 09/05/1985 tarih ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18 inci maddesi gereğince arsa ve arazi düzenlemelerinde, binalı veya binasız arsa ve arazilere bu Kanundan önce özel parselasyona dayalı veya hisse karşılığı satın alınan yerler dikkate alınarak müstakil, hisseli parselleri veya üzerinde yapılacak binaların daire miktarları gözönünde bulundurularak kat mülkiyeti esasına göre arsa paylarını sahipleri adlarına resen tecsil ettirmeye valilik veya belediyeler yetkilidir.” hükmü yer almıştır.

HUKUKİ DEĞERLENDİRME

2981 sayılı Kanunun Ek 1. maddesinde, imar planı olan yerlerde, 09.05.1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi gereğince arsa ve arazi düzenlemelerinde, binalı veya binasız arsa ve arazilere bu Kanundan önce özel parselasyona dayalı veya hisse karşılığı satın alınan yerler dikkate alınarak müstakil, hisseli parselleri veya üzerinde yapılacak binaların daire miktarları göz önünde bulundurularak kat mülkiyeti esasına göre arsa paylarını sahipleri adlarına re'sen tescil ettirmeye, valilik veya belediyelerin yetkili olduğu hükme bağlanmıştır.

Binalı veya binasız bu arsa ve arazilerden, maddede ifade edilen 3194 sayılı Kanunun yürürlüğünden önce, özel parselasyona dayalı veya hisse karşılığı satın alınan yerlerin bulunması halinde Ek 1. maddenin uygulanması mümkün olup, imar parsellerine yapılacak tahsiste özel parselasyona dayalı ve hisse karşılığı satın alınan yerler dikkate alınarak arsa paylarını sahipleri adlarına re'sen tescil ettirme imkanı tanınmaktadır.

Ek 1. maddeyle getirilen kuralların içeriği, 3194 sayılı Yasa kapsamında yapılan parselasyon işlemlerine yönelik bir nitelik taşıdığını göstermektedir.

Bu durumda, 2981 sayılı Kanunun 3290 sayılı Yasa ile değişik Ek 1. maddesinin 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi uyarınca yapılacak parselasyon işlemlerini tamamlayıcı nitelikte uygulama yapılmasına olanak sağladığı, bu maddenin amacının 3194 sayılı Yasa uyarınca yapılan parselasyon işlemlerinin uygulanmasında problemlere neden olan özel parselasyona dayalı olarak veya hisse karşılığı satın alınan yerlere bir çözüm getirmek olduğu, 2981 sayılı Kanunun Ek 1 maddesinin 3194 sayılı Kanunun 18. maddesinden farklı şekilde özel parselasyona dayalı olarak satın alınan yerlerin müstakil tahsis edilmesi olanağını sağladığı, hisseli satın alınan taşınmazların ise yine hisse miktarları göz önünde bulundurularak paylı mülkiyet esaslarına göre tahsis edileceği sonucuna varılmaktadır.

Anılan mevzuat hükümlerinin birlikte değerlendirilmesinden, parselasyon işlemiyle amaçlananın; imar planı, plan raporu ve imar yönetmeliği hükümlerine göre imar adasının tüm biçim ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafeleri, yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yoğunluğu, taban alanı ve kat alanı katsayısı, arazinin kullanma şekli, mülk sınırları, mevcut yapıların durumu gözönüne alınmak suretiyle üzerinde yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturması olduğu,

düzenleme sınırı içerisinde bulunan yol, yeşil alan gibi kamusal alanların bedelsiz olarak kamuya kazandırılması için imar parsellerinde oluşacak değer artışı karşılığında düzenleme ortaklık payı alınması mümkün olmakla birlikte, asıl amacın plana uygun yapı yapmaya elverişli imar parselleri oluşturmak olduğu açıktır.

Dosyanın incelenmesinden, hükme esas alınan bilirkişi raporunda; dava konusu işlemin dayanağı olan 1/1000 ölçekli uygulama imar planının ıslah imar planı niteliğinde olmadığı, ayrıca, düzenleme sahasını kapsayan bölgede resmi kurum ve/veya kuruluşlarca onaylanmış herhangi bir özel parselasyon planı ve/veya rızai taksim krokisi bulunmadığı, düzenleme sahasının büyük bir kısmının yapılaşmış olduğu, mülkiyet sahipliklerinin küçük alanlı dokulardan oluşarak alanda fiili bir taksimin mevcut olduğu, mevzuata aykırı inşa edilen yapılar da bulunduğundan 2981 sayılı Kanunun Ek-1. maddesinin uygulanma koşullarının oluştuğu belirtilmiştir.

Ancak, dava konusu … tarih ve … sayılı belediye encümeni kararında, düzenleme sahasında yer alan … Mahallesi, … ada, … parsel, … ada, …,…,…,… parsel, … da, … parsel sayılı taşınmazlarda 2981 sayılı Kanunun Ek-1. maddesi uyarınca müstakil kullanım ve özel parselasyon planları sebebiyle hisse ayrımı yapıldığı belirtilmiştir. Bu halde ise, bilirkişi raporundaki 2981 sayılı Kanunun Ek-1.maddesinin uygulanma koşullarının bulunmadığına ilişkin ifade ile dava konusu belediye encümeni kararında yer verilen müstakil kullanım ve özel parselasyon planları sebebiyle hisse ayrımı yapıldığına ilişkin ibare arasında bir çelişki oluşmaktadır.

Öte yandan, yer verilen mevzuat hükümleri arasında yer alan 2981 sayılı Kanunun Ek-1. maddesine göre 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca kabul edilen parselasyonlarda mülkiyet ferdileştirilmesi yapılabilmesinin şartları arasında, öncelikle bir imar planı bulunması gerektiği, ardından 2981 sayılı Kanundan önce özel parselasyona dayalı veya hisse karşılığı satın alınan yerlerin mevcut olması gerekleri kurala bağlanmıştır.

Bilirkişi raporunda ise, yasal olarak bulunması gereken bu şartlar somutlaştırılmadığı gibi alanda mevcut özel parselasyon planı ve/veya rızai taksim krokisi bulunmadığı belirtilerek büyük bir kısmı yapılaşan bölgede mülkiyet sahipliklerinin küçük alanlı dokulardan oluşan alanda fiili bir paylaşımın var olması 2981 sayılı Kanunun Ek-1. maddesinin uygulanması bakımından yeterli görülmüştür.

Ancak, Kanun'un açık hükmü gereği, 2981 sayılı Kanun'un 10. maddesinin (c) fıkrasına göre kabul edilen bir ıslah imar planı yoksa ve 3194 sayılı İmar Kanunu doğrultusunda hazırlanan uygulama planlarının gerçekleştirilebilmesinin araçlarından olan aynı Kanun'un 18. maddesi uyarınca hazırlanan bir parselasyon uygulaması mevcutsa 2981 sayılı Kanun'un Ek-1. maddesinin uygulanabilmesi istisnai bir yol olduğunun kabulü gerekmesi ve yasa ile belirlenen uygulama koşullarının dışında bir nedene riayet edilmesi mümkün olmamaktadır.

Bu durumda, öncelikle, düzenleme sahasında 2981 sayılı Kanunun Ek-1. maddesi uyarınca müstakil kullanım ve özel parselasyon planları sebebiyle hisse ayrımı yapılıp yapılmadığı hususu açıklığa kavuşturulduktan sonra 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi uyarınca kabul edilen parselasyon uygulamasında istisnai bir yol olan 2981 sayılı Kanunun Ek-1. maddesinin uygulanma koşullarının somutlaştırılması gerekiliği karşısında keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu hazırlanan bilirkişi raporundaki tespitler, iddia ve savunmalar ile dava dosyasında yer alan diğer tüm bilgi ve belgelerin yenide değerlendirilmesi ve gerekirse yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle uyuşmazlığın esası hakkında karar verilmesi gerekmektedir.

Bu itibarla, temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararında isabet bulunmamaktadır.