Danıştay 6. Daire E.2021/7196 K.2023/201

Dava konusu istem: Samsun İli, Havza İlçesi, … Mahallesi, … ve … parsel sayılı taşınmazlar üzerinde bulunan turistik termal tesisini kiralama yoluyla kullanan davacı tarafından, söz konusu tesisin ikinci normal katında yaptırılan 280 m2 ilave salon inşaatı için yapı ruhsatı verilmesi istemiyle yapılan başvurunun reddine yönelik … tarih ve … sayılı ihtarname ile tesis edilen işlemin iptali istenilmektedir.

İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: Temyize konu kararda; mahallinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen ilk bilirkişi raporu, ek bilirkişi raporu ve Danıştay Altıncı Dairesinin bozma kararına uyularak mahallinde yeniden yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen bilirkişi raporu ile dosyada yer alan bilgi ve belgelerin birlikte değerlendirilmesinden, taşınmaz için yapı ruhsatının düzenlendiği tarihte yürürlükte olan 1/1.000 ölçekli uygulama imar planında taşınmaza yönelik herhangi bir yapılaşma koşulu öngörülmediği,

ruhsata aykırı şekilde yapıldığı tespit edilen imalatlar binanın yerleşimi, kat adedi ve kat yüksekliğinde herhangi bir değişiklik meydana getirmediğinden, dava konusu işlemin tesis edildiği tarihte yürürlükte bulunan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde belirlenen bina çekme mesafelerine, kat adedine, kat yüksekliğine, bina cephesine aykırılık oluşturmadığı, yapılan ilavelerin yapı bütünlüğünü bozmadığı anlaşıldığından, taşınmazda ruhsatsız şekilde yapılan ilave imalatlar için yapı ruhsatı düzenlenmesinde teknik olarak bir sakınca bulunmadığı sonucuna varılmıştır.

Belirtilen gerekçelerle, davacı tarafından 280 m2 ilave salon inşaatı için ruhsat verilmesi istemiyle yapılan başvurunun reddine yönelik dava konusu işlemde hukuka uyarlık bulunmadığından iptaline karar verilmiştir.

TEMYİZ EDENİN İDDİALARI

Davacının taşınmazı kiracı sıfatıyla kullandığı, davalı idarenin ise hem taşınmazın maliki hem de yapı ruhsatı düzenlemeye yetkili idare olduğu, bu nedenle ruhsatsız şekilde yapılan ilavelerin taşınmaza zarar vermeyeceği kabul edilse dahi davalı idarenin ruhsat vermeye zorlanmasının hukuka aykırı olduğu ileri sürülmektedir.

KARŞI TARAFIN SAVUNMASI

Savunma verilmemiştir.

DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ …'NUN DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin kabulü ile mahkeme kararının bozulması gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

İNCELEME VE GEREKÇE

MADDİ OLAY

Mülkiyeti davalı belediyeye ait olan uyuşmazlık konusu taşınmazlar üzerinde bulunan turistik termal tesisi, … Bankası A.Ş. tarafından hazırlattırılan avan projeye göre bu kurumun denetiminde tamamlanmış ve davalı idareye teslim edilmiştir. Devamında taşınmaz 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 45. maddesi uyarınca 10 yıllığına davacı şirkete kiralanarak, taraflar arasında 24.09.2002 tarihli kira sözleşmesi akdedilmiş ve tesis 16.06.2003 tarihinde davacı tarafından teslim alınmıştır.

Davalı belediyenin yetkililerince yerinde yapılan inceleme sonucunda, davacı tarafından projeye aykırı imalatlar yapıldığı tespit edilerek 03.11.2003 tarihinde ilk yapı tatil zaptı düzenlenmiş, ilerleyen süreçte davacı tarafından projeye aykırı şekilde imalatlara devam edildiğinin tespit edilmesi üzerine 23.07.2004 ve 09.06.2005 tarihlerinde yeniden yapı tatil zabıtları düzenlenerek inşaat mühürlenmiştir.

En son düzenlenen yapı tatil zaptından sonra taşınmaz için … Bankası A.Ş. tarafından hazırlattırılan proje esas alınarak A blok, B blok ve C bloktan oluşan bodrum kat+zemin kat+zemin üstü 5 katta toplam 8.782 m2 kapalı alan için … tarih ve … sayılı yapı ruhsatı ile … tarih ve … sayılı yapı kullanma izni verilmiş, davacı tarafından sonradan yapılan ilave inşaatlar ruhsata dahil edilmemiştir.

Davalı belediyece taşınmazın A blok ön cephe 2. katında çok amaçlı salon olarak kullanılan 280 m2 kapalı alanın ruhsatsız yapıldığının tespit edilmesi üzerine 26.07.2007 tarihli yapı tatil zaptı düzenlenmiş, bu zapta istinaden Havza Belediye Encümeninin … tarih ve … sayılı kararı ile 3194 sayılı Kanunun 32. ve 42. maddeleri uyarınca işlem yapılmasına karar verilmiştir.

Söz konusu belediye encümeni kararına karşı açılan diğer bir davada, mahallinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen bilirkişi raporu doğrultusunda,.

Bankası A.Ş. tarafından hazırlattırılan avan projenin mimari değeri olmakla birlikte uygulama aşamasında kullanılmasının mümkün olmadığı, bu nedenle gerekli detayların davacı tarafından daha sonra hazırlattırılan mimari proje tadilatında düzenlendiği, imar planında yapılaşma koşulları belirtilmeyen bir alan için davalı belediyenin her konuyu ilk avan projeye uygunluk yönünden değerlendirmesinin doğru bir yaklaşım olmadığı, binanın A blok 2. katında yapılan 280 m2 ruhsatsız tadilatın binanın taşıyıcı sistemine zarar vermeyeceği, emniyet ve estetik açıdan risk oluşturmayacağı, yapının taban alanında ve kat sayısında artış meydana getirmediği,

dava konusu çok amaçlı salonun yıkılmasında kamu yararı bulunmadığı, söz konusu salonun diğer yapı kısımlarıyla birleştirilmesinde statik uyumsuzluk veya risk bulunmadığı anlaşılmakla birlikte yapıların ruhsatsız yapıldığının sabit olduğu sonucuna varıldığı gerekçesiyle davanın reddi yolunda ...

İdare Mahkemesince verilen … tarih ve E:… ve K:… sayılı kararın, söz konusu işlemin 3194 sayılı Kanunun 32. maddesi uyarınca tesis edilen kısmının onanmasına, anılan Kanun'un 42. maddesi uyarınca tesis edilen kısmının bozulmasına dair Danıştay Altıncı Dairesinin 08.06.2009 tarih ve E:2008/8419, K:2009/6962 sayılı kararının, bozmaya ilişkin bölümüne uyularak söz konusu işlemin bu kısmının iptali yolunda anılan İdare Mahkemesince verilen … tarih ve E:…, K:… sayılı karar temyiz edilmeden kesinleşmiştir.

Bunun üzerine davacı tarafından, anılan yargı kararının gerekçesi doğrultusunda binanın A Blok 2. katındaki 280 m² kapalı alan için ruhsat verilmesi istemiyle 29.07.2008 tarihinde yapılan başvuru üzerine davalı belediyece noter kanalıyla gönderilen dava konusu ... tarih ve ... sayılı ihtarname ile, ruhsata bağlanması talep edilen 280 m2 yerin haricinde otelin A blok arka cephesinde havuz üstündeki 78 m2 alanlı oyun salonu ile bu salonun üstünde 200 m2 alanlı 8 adet otel odası, B blok ön cephesinde lobiden çatıya kadar devam eden galeri boşluğunun her katta 51 m2 olan bölümü doldurularak,

çatıya kadar oluşturulan yaklaşık 300 m2'lik kapalı alan, C blokta bulunan erkek yüzme havuzunun çatısı kaldırılarak üzerine ilave edilen 187 m2 alanlı fizik tedavi bölümü ile bu bölümün üzerine yapılan 187 m2 alanlı özel banyolar olmak üzere toplam 1.546 m2 kapalı alanın yapı ruhsatına ve projesine aykırı olduğu, ruhsata bağlanabilme imkanının bulunduğu yönünde dayanak gösterilen mahkeme kararının konusunun sadece A blok 2. kattaki 280 m2 kapalı alana ilişkin olduğu,

sözleşme gereği belediyenin oluru alınmaksızın yapı ruhsatına ve projesine aykırı şekilde yapılan tüm bölümler birlikte değerlendirildiğinde, yapının taşıyıcı sistemine zarar verdiği, emniyet ve estetik açıdan risk oluşturduğu ve yapının bütünlüğünün bozulduğu belirtilerek hem davacının başvurusu reddedilmiş hem de projeye ve ruhsata aykırılığı tespit edilen imalatların yıkılması, aksi halde kira sözleşmesinin feshedileceği hususu ihtar edilmiş, bunun üzerine anılan işlemin iptali istemiyle bakılmakta olan dava açılmıştır.

İLGİLİ MEVZUAT

3194 sayılı İmar Kanunun 3. maddesinde, herhangi bir sahanın, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamayacağı; 20. maddesinin son cümlesinde, yapının, imar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılabileceği; 21. maddesinin 1. fıkrası ile 2. fıkrasının ilk cümlesinde, bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26. maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden yapı ruhsatı alınmasının mecburi olduğu, ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılmasının da yeniden ruhsat alınmasına bağlı olduğu düzenlenmiştir.

Aynı Kanun'un "Ruhsat alma şartları" başlıklı 22. maddesinde, "Yapı ruhsatiyesi almak için belediye, valilik bürolarına yapı sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile müracaat edilir. Dilekçeye sadece tapu (istisnai hallerde tapu senedi yerine geçecek belge), mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesapları, röperli veya yoksa, ebatlı kroki eklenmesi gereklidir.

Belediyeler veya valiliklerce ruhsat ve ekleri incelenerek eksik ve yanlış bulunmuyorsa müracaat tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir.

Eksik veya yanlış olduğu takdirde; müracaat tarihinden itibaren onbeş gün içinde müracaatçıya ilgili bütün eksik ve yanlışları yazı ile bildirilir. Eksik ve yanlışlar giderildikten sonra yapılacak müracaattan itibaren en geç onbeş gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir." hükmüne yer verilmiştir.

Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin "İç Yükseklikler" başlıklı 39. maddesinde, "Genel olarak iskan edilen katların, taban döşeme kaplaması üzerinden tavan sıvası altına kadar olan önyüz içyüksekliği (2.40) m. den az olamaz.

Yıkanma yeri, banyo, duş, lavabo yeri, hela, kiler, ofis, antre, koridor, yatak holü, merdiven altı, her türlü iç ve dış geçitler ve iskân edilmeyen bodrum katları ile müştemilât binalarından bu yükseklik (2.20) m. den aşağı düşmemek üzere indirilebilinir. Garaj, kalorifer dairesi, odunluk, kömürlük, vb. gibi özellik arzeden yerlerin yükseklikleri bu kayıtlara tabi olmayıp, hizmetin gerektirdiği şekilde tesbit ve tayin olunur.

Eğitim, sağlık, sanayi yapıları ile sinema, tiyatro ve konferans salonları, katlı otoparklar ve spor salonları gibi özellik arz eden yapılarda iç yükseklikler, teknolojik ve mimari gereklere göre belirlenir." kuralı getirilmiştir.

Aynı Yönetmeliğin 35. maddesinin 2. fıkrasında, "Çatı aralarına bağımsız bölüm yapılmaz. Bu kısımlarda ancak su deposu, asansör kulesi, tesisat odası ve son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı piyesler yapılabilir. Çatı arasındaki mekanlarda, çatı eğimi içerisinde kalmak ve fonksiyonunu sağlamak şartıyla asgari yükseklik şartı aranmaz.

Ancak, üst kat tavan döşemesi ile çatı örtüsü arasında kalan hacimler, uygulama imar planında aksine bir hüküm yoksa ilave kat döşemeleri yapılmak suretiyle bölünemezler. Yangın güvenliğine ilişkin tedbirler alınmak şartıyla ve konutlar hariç olmak üzere binaların çatı araları; sergi salonu, toplantı salonu, yemekhane, spor salonu gibi fonksiyonlarda ortak alan olarak kullanılabilir.

Özelliği olan binalarda, ihtiyaç halinde Bakanlık görüşü alınarak bu maddede belirtilmeyen farklı uygulamalar yapılabilir." düzenlemesi yer almıştır.

HUKUKİ DEĞERLENDİRME

İmar planları, fiziksel çevreyi sağlıklı bir yapıya kavuşturmak, yatırımların yer seçimlerini ve gelişme eğilimlerini yönlendirmek, toprağın koruma, kullanma dengesini en rasyonel biçimde belirlemek, belde halkına iyi yaşam düzeni ve koşulları sağlamak üzere ve kamu yararı amacıyla hazırlanırlar. Kamu yararı ise planlama alanının bütününü ilgilendiren bir kavram olduğundan, bölgedeki mülk sahiplerinin kişisel çıkarlarının toplamına indirgenmesinin söz konusu olamayacağı, dolayısıyla imar planına uygun şekilde düzenlenmeyen yapı ruhsatının idarelerce geri alınması veya iptal edilmesi gerektiği, bu ruhsata dayalı şekilde yapılmış olan yapıların kazanılmış hakkından söz edilemeyeceği, aksi kabulün planlamanın amacına ve kamu yararına uygun düşmeyeceği açıktır.

Somut uyuşmazlıkta, davalı idarece dosyaya sunulan üç farklı plan paftası doğrultusunda taşınmazı kapsayan alana yönelik onaylı imar planlarının kronolojik olarak incelenmesinden, 07.08.1997 tarihi itibariyle alanda yürürlükte olduğu davalı idarece beyan edilen 1/1000 ölçekli uygulama imar planında taşınmaza "E:1.00, h:12.50 metre yapılaşma koşullarında otel alanı" kullanımı getirildiği, bu plandan sonra Havza Belediye Meclisinin … tarih ve … sayılı kararı ile onaylanan 1/1000 ölçekli Havza Revizyonu Uygulama İmar Planı ile taşınmazın otel alanı işlevinin korunduğu,

ancak plan paftasında taşınmaza yönelik yapılaşma koşulu gösterilmediği gibi bu hususta plan notlarında da her hangi bir düzenlenmeye yer verilmediği, son olarak 29.07.2008 onay tarihli 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinde yine yapılaşma koşulu öngörülmeden taşınmaza sadece otel alanı işlevi getirildiği görülmektedir.

Temyiz istemine konu karara esas alınan bilirkişi raporunda her ne kadar dava konusu taşınmaz için yapı ruhsatının verildiği 06.07.2005 tarihinden sonra Havza Belediye Meclisinin … tarih ve … sayılı kararı ile 1/1000 ölçekli uygulama imar planı revizyonu onaylandığından uyuşmazlıkta bu planın esas alınması gerektiği, söz konusu planda taşınmazın yapılaşma koşullarının düzenlenmediği, bu nedenle ruhsata aykırı ilaveler sonucunda yapının ulaştığı seviyenin imar planına aykırılığından söz edilemeyeceği şeklinde değerlendirmelere yer verilmiş ise de dosyada yer alan bilgi ve belgelerden taşınmaz üzerindeki tesislerin.

Bankası A.Ş.'nin gözetiminde tamamlandıktan sonra belediyeye teslim edildiği, sonrasında davacı ile belediye arasında imzalanan kira sözleşmesine istinaden söz konusu tesislerin işletilmek üzere 2003 yılında davacıya teslim edildiği, 06.07.2005 tarihli yapı ruhsatının taşınmazdaki yapılar tamamlandıktan sonra ve.

Bankası A.Ş. tarafından hazırlattırılan projedeki yapılaşma koşulları esas alınarak düzenlendiği görüldüğünden, en geç 2003 yılında tamamlandığı anlaşılan yapılar için verilen ruhsatın dayanağının, bilirkişi raporunda belirtildiği gibi 06.09.2005 onay tarihli uygulama imar planı reviyonu değil, 07.08.1997 tarihinden itibaren alanda yürürlükte olduğu belirtilen 1/1000 ölçekli uygulama imar planı olduğunun kabulü gerekmektedir.

Anılan 1997 yılı onaylı planda taşınmaza getirilen otel alanı işlevi için "E:1.00, hmaks:12.50 metre" yapılaşma koşulu öngörüldüğünden, taşınmazdaki toplam inşaat alanı miktarının 3.455 m2 olması gerekirken, taşınmaza 8.782 m2 kapalı alanlı yapı için ruhsat verildiği ve tapu senet yüzölçümü 3.455 m2 olan taşınmazda söz konusu inşaat alanı miktarının E:2.54 emsal değerine karşılık geldiği göz önünde bulundurulduğunda, başlangıçta plana aykırı şekilde hazırlanan mimari projeye dayanılarak verilen yapı ruhsatında hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmaktadır.

Taşınmazdaki yapıların ruhsata aykırı ilaveler öncesinde 2.54 olan emsal değerinin uygulama imar planına aykırılığı her ne kadar davacıdan değil, İller Bankasınca hazırlattırılmış olan mimari projeden ve vaziyet planından kaynaklanmakta ise de, bu durum, dayanağı imar planına aykırı şekilde düzenlenen yapı ruhsatının hukuka aykırılığını ortadan kaldırmayacağı gibi sonrasında davacı tarafından projesine aykırı şekilde yapıldığı ilk defa 03.11.2003 tarihinde belediye yetkililerince yerinde yapılan inceleme sonucunda tespit edilerek yapı tatil zaptı düzenlenen,

ilerleyen süreçte yapılan incelemelerde ise yapıların iç bölümünde ruhsata aykırı şekilde yapılan imalatlarda çoğalmalar tespit edilerek müteaddit defa yapı tatil zabıtları düzenlenen taşınmazın emsal değerinin nihai olarak 2.99'a yükseltilmesi suretiyle söz konusu hukuka aykırılığın davacı tarafça daha da artırıldığı anlaşılmaktadır.

Bununla birlikte, dayanak 1997 yılı onaylı 1/1000 ölçekli uygulama imar planında taşınmazda yapılacak yapı için kat adedine yönelik herhangi bir düzenleme getirilmeyerek, yapı yüksekliğinin en çok 12,50 metre olarak belirlendiği,

bu doğrultuda taşınmazda 12,00 metre yüksekliğinde tamamlanan yapı için düzenlenen ruhsatın bu yönüyle uygulama imar planına uygun olduğu görülmekle birlikte, kat adedi yönünden Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin yukarıdaki bölümde detaylarına yer verilen ilgili hükümleri gereğince iskan edilen katların iç yüksekliğinin 2,40 metre olması gerektiğinden, taşınmazın yapı yüksekliğine göre bu değerin en çok 5 kata karşılık geldiği,

buna karşılık A ve C blokların 3 kat, B blokun 7 kat olarak projelendirildiği şeklinde bilirkişi raporunda yer verilen tespitler ile taşınmazın yapı ruhsatında toplam kat adedinin 7 kat olarak düzenlenmesi karşısında, uyuşmazlığa konu yapıların iç katlarının yüksekliği yönünden yapı ruhsatının ve eki projenin Yönetmeliğe aykırı olduğu kanaatine varılmaktadır.

Diğer taraftan, dosyada düzenlenen bilirkişi raporunda, başlangıçta 3 katlı projelendirilen C blokun mevcut durumda 4 kat ve çatı arası otel odalarından oluştuğunun tespit edildiği, bu haliyle söz konusu imalatların kesin olarak hangi tarihte yapıldığı belirsiz olmakla birlikte B ve C bloklar için 14.11.2008 tarihinde yapı tatil zaptı düzenlendiğinden,

bu tarih itibariyle yürürlükte olan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin 35 maddesi uyarınca çatı aralarında ancak su deposu, asansör kulesi ve son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı piyesler ile konut dışındaki yapılarda sergi salonu, toplantı salonu, yemekhane, spor salonu gibi ortak alan niteliğinde kullanılabilecek imalatlar yer alabileceğinden uyuşmazlık konusu yapılardan C blokun çatı arasında yapılan otel odalarının da anılan Yönetmelik hükmüne aykırı olduğu tabiidir.

Bu tespit ve açıklamalar doğrultusunda, davacı tarafından 280 m2 ilave salon inşaatı için ruhsat verilmesi istemiyle yapılan başvurunun reddine yönelik dava konusu işlem hukuka uygun olduğundan davanın reddine karar verilmesi gerekmekte iken, aksi yönde verilen kararda isabet bulunmamaktadır.

KARŞI OY

Temyiz istemine konu edilen İdare Mahkemesi kararında 2577 sayılı Kanunun 49. maddesinde sayılan bozma nedenlerinden hiçbirisi bulunmadığından, davalının temyiz isteminin reddi ile hukuk ve usule uygun olan İdare Mahkemesi kararının onanması gerektiği oyuyla Dairemiz kararına katılmıyoruz.