Danıştay 6. Daire E.2022/2104 K.2022/4225

Dava konusu istem: İstanbul İli, Şişli İlçesi, … Mahallesi, … pafta, … ada, … parsel sayılı taşınmazın hissedarı olan davacı tarafından; 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında taşınmaz üzerindeki mevcut hisselerinin 06/11/2019 tarihinde satışına ilişkin … Belediye Başkanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünün …sayılı paylı satış ihalesi işleminin iptali istenilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesince verilen … tarih ve E:…, K:… sayılı kararda; dava konusu satış işlemine dayanak ihale bedel tespit komisyonunca anılan taşınmazın satış değerinin 29.750,00 TL/m² olarak tespit edilmesine karşın, Mahkeme tarafından yaptırılan bilirkişi incelemesi sonrası taşınmaz değerinin 70.000,00TL/m² olarak belirlendiği, dava konusu ihale kararında davacının hissesinin değerinin 3.406.375,00-TL olarak belirlenmiş iken, bilirkişi incelemesi sonucunda davacının hissesinin değeri 8.015.000,00-TL olarak belirlendiği görüldüğünden, davacıya ait taşınmazın rayiç değerinin çok altında belirlenmesi nedeniyle dava konusu hisse satışı işleminin hukuka aykırı olduğu sonucuna varılmış ve dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir.

Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının özeti: İstinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının hukuka ve usule uygun olduğu ve istinaf dilekçelerinde ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.

TEMYİZ EDENİN İDDİALARI

Davacının arsa payı değerinin Sermaye Piyasası Kanunu, Belediye rayiç bedelleri ve gayrimenkul değerleme raporu dikkate alınarak belirlendiği, bilirkişilerin bu yöntem ile değil, internet üzerinden yapılan satış ilanlarını dikkate alarak taşınmaz değerini tahmin etmeye çalıştığı, bu durumun gerçekle bağdaşmadığı, bu raporun karara esas alınması nedeniyle kararın bozulması gerektiği ileri sürülmektedir.

KARŞI TARAFIN SAVUNMASI

İdari Dava Dairesinin kararının onanarak davalı idarenin temyiz istemin reddi gerektiği savunulmuştur.

DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ …'IN DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin kabulü ile Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının bozulması gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

İNCELEME VE GEREKÇE

MADDİ OLAY

İstanbul İli, Şişli İlçesi, … Mahallesi, … pafta, … ada, … parsel sayılı taşınmazda bulunan yapı hakkında 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında riskli yapı kararı alınmış, yapı yıkılmış, sonrasında ortaya çıkan arsada yapılacak yeni uygulamaya ilişkin en az üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayıp yüklenici ile anlaşma yapmayan davacının taşınmaz üzerindeki mevcut hisselerinin 06/11/2019 tarihinde satışına ilişkin … Belediye Başkanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünce … sayılı paylı satış ihalesi yapılmış, bunun üzerine görülmekte olan dava açılmıştır.

İLGİLİ MEVZUAT

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un ''Uygulama işlemleri'' başlıklı 6'ncı maddesinin 1'inci fıkrasında; "...bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesinin esas olduğu, bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına,

payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verileceği, bu karara katılmayanların arsa paylarının, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, Bakanlığın talebi üzerine,

tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılacağı veya Bakanlıkça uygun görülenlerin TOKİ’ye veya İdareye devredileceği, bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılacağı; hükme bağlanmıştır.

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15'inci maddesinde; "(1) Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapılarda Kanun kapsamında öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır. Kanun kapsamında yapılacak bu uygulamalara ilişkin iş ve işlemlerde ilgili kurum maliklere yardımcı olmakla yükümlüdür.

(2) (Değişik:RG-27/10/2016-29870) Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine,

bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, anlaşma sağlanamayan maliklere ait taşınmazların değeri Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer de gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların,

rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.(3) (Değişik:RG-27/10/2016-29870) Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları. 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.

Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır..." hükmüne yer verilmiştir.

HUKUKİ DEĞERLENDİRME

Arsa payının rayiç değeri belirlenirken, aralarında gayrimenkul değerleme uzmanının da bulunduğu bir bilirkişi kurulunca, taşınmazın dava tarihindeki cins ve nevi, yüzölçümü, kıymetini etkileyecek bütün nitelik ve unsurları, her unsurun ayrı ayrı değeri, varsa vergi beyanı, varsa resmi makamlarca veya Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarınca yapılmış kıymet takdirleri, taşınmazın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri, özel amacı olmayan emsal (uyuşmazlığa konu taşınmazın çevresinin imar planındaki kullanım biçimi,

yapılaşma koşulları ve konumları açısından benzer özellikleri olan taşınmazlar arasından seçilmeli, davaya konu taşınmaz kadastro parseli ise; emsal alınacak taşınmaz da kadastro parseli olmalı ya da emsal parsel imar parseli ise, emsal taşınmazda kesilen düzenleme ortaklık payı oranı ölçüsünde davaya konu taşınmaz bedeli düşülerek taşınmazın gerçek bedeli belirlenmeli) satışlara göre satış değeri, bedele etki eden tüm kanuni veriler, imar verileri, taşınmazın özgün nitelik ve kullanım şekli, değeri etkileyen hak ve yükümlülükleri,

gayrimenkul üzerinde ayni ve şahsi irtifak hakları ve gayrimenkul mükellefiyetleri vb. bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçülerin belirlenmesi suretiyle taşınmaz bedelini tespit edecek nitelikteki rapor dikkate alınarak Mahkemece karar verilmesi gerekmektedir.

Davada; Mahkeme tarafından yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen raporda; taşınmaz satış ilanları emsal kabul edilerek değerlendirme yapıldığı, yukarıda belirlenen esaslara göre belirlenmiş ve gerçekleşmiş bir satış emsal alınarak yapılmış bir değerlendirme yapılmadığı anlaşılmaktadır.

Bu durumda; dava konusu taşınmazla aynı yapılaşma koşullarına sahip, eş değer özellikleri olan ve gerçekleşmiş bir satışa konu olmuş taşınmaz veya taşınmazlar emsal olarak belirlenmek suretiyle ek rapor alınması veya gerekli görülmesi durumunda yeni bir bilirkişi kurulunca, yukarıda ayrıntılı olarak açıklanan hususların, temyiz aşamasında dosyaya sunulan bilgi ve belgelerin de dikkate alınması ve değerlemede davanın açıldığı 25.11.2019 tarihi esas alınmak suretiyle, davaya konu taşınmazdaki davacının arsa payı bedelinin tespit edilerek uyuşmazlığın esası hakkında yeniden karar verilmesi gerekmektedir.

Bu itibarla, dava konusu işlemin iptaline ilişkin Mahkeme kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun reddi yolundaki temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararında hukuki isabet bulunmamaktadır.