Danıştay 6. Daire E.2022/5685 K.2022/10760

Dava konusu istem: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında 08/01/2018 tarih ve 2018/11186 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile ilan edilen "riskli alan" kapsamında kalan, İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, … Mahallesi, …ada, …parsel sayılı taşınmazdaki paydaşların 2/3 çoğunluk ile aldığı karar doğrultusunda yapılan anlaşmaya katılmadığından bahisle davacının arsa payının satışa çıkarılması için Bakanlıkça yetkilendirilen Üsküdar Belediye Başkanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünce SPK lisanslı gayrımenkul değerleme firmasına bedel tespiti yaptırılması sonucunda belirlenen (m2/birim 3.000,00-TL) bedele davacı tarafından yapılan 13.07.2020 tarihli itirazın Üsküdar Belediye Başkanlığınca zımnen reddine ilişkin işlemin iptali istenilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: … İdare Mahkemesince verilen … tarih ve E:…, K:… sayılı kararda; dava konusu işleme dayanak parselin m² birim fiyatının yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda 4.000,00-TL, davacının toplam hisse bedelinin ise (500 m2 x 4.000,00 TL/m2) 2.000.000,00-TL olarak belirlendiği, dava konusu işlemde belirlenen bedellerin (3.000,00-TL/m2) piyasa koşullarından eksik ve düşük belirlendiği anlaşılmakla dava konusu işlemde hukuka uygunluk bulunmadığı sonucuna varılmış ve işlemin iptaline karar verilmiştir.

Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının özeti: İstinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının hukuka ve usule uygun olduğu ve istinaf dilekçelerinde ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.

TEMYİZ EDENİN İDDİALARI

…idare Mahkemesinin E: … sayılı dosyasında aynı taşınmazla ilgili başka bir davacının açtığı davanın reddedilerek istinaf aşmasında kesinleştiği, taşınmazın bulunduğu bölgenin riskli alan ilan edildiği, mevzuata uygun olarak davacının payının satışa çıktığı, karara esas alınan bilirkişi raporunun hatalı olduğu, davacının yapısının konut olmadığı halde konut gibi değerlendirildiği, paylı taşınmazın imar planında kamusal alanda kaldığı, değerlemeye ilişkin emsal taşınmazların internet ilanlarından alındığından bunların doğru sonucu vermeyeceği ileri sürülmektedir.

KARŞI TARAFIN SAVUNMASI

Savunma verilmemiştir.

DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ…'IN DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin kabulü ile Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının bozulması gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

İNCELEME VE GEREKÇE

MADDİ OLAY

Davacının paydaşı olduğu, İstanbul İli, Üsküdar İlçesi,.

Mahallesi, … ada, … parsel sayılı taşınmazı da kapsayan bölgenin 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında 08/01/2018 tarih ve 2018/11186 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile "riskli alan" olarak ilan edildiği, riskli alan içerisinde kalan paydaşların en az 2/3 çoğunluk ile aldığı karara katılmayan davacının payının mevzuat gereğince satışa çıkarılması için Bakanlıkça yetkilendirilen Üsküdar Belediye Başkanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünce Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren.

Gayrimenkul ve Değerleme A.Ş'ye "riskli yapı ve arsa payı değerleme raporu" hazırlatıldığı, bu raporda ...ada, ... parsel sayılı taşınmazın m2 bedelinin 3.000,00-TL olarak belirlendiği, davacı tarafından bu bedele yapılan 13.07.2020 tarihli itirazın zımnen reddine ilişkin Üsküdar Belediye Başkanlığı işleminin iptali istemiyle bakılan davanın açıldığı anlaşılmaktadır.

İLGİLİ MEVZUAT

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un ''Uygulama işlemleri'' başlıklı 6/1.maddesinde; "(Değişik cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır.

Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır." hükmüne yer verilmiştir.

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15'inci maddesinde; "(2) (Değişik:RG-21/6/2019-30808) Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına,

payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir.

Bu tebliğde, on beş gün içinde kararın ve teklifin kabuledilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği, riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir.

(3) (Değişik:RG-21/6/2019-30808) Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları. 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.

Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir.

Riskli yapılarda ise, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabuletmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır."

hükmüne yer verilmiştir.

HUKUKİ DEĞERLENDİRME

Arsa payının rayiç değeri belirlenirken, bilirkişi kurulunca, taşınmazın ihale suretiyle satış tarihindeki cins ve nevi, yüzölçümü, kıymetini etkileyecek bütün nitelik ve unsurları, her unsurun ayrı ayrı değeri, varsa vergi beyanı, varsa resmi makamlarca veya Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarınca yapılmış kıymet takdirleri, taşınmazın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri, özel amacı olmayan emsal (uyuşmazlığa konu taşınmazın çevresinin imar planındaki kullanım biçimi,

yapılaşma koşulları ve konumları açısından benzer özellikleri olan taşınmazlar arasından seçilmeli, davaya konu taşınmaz kadastro parseli ise; emsal alınacak taşınmaz da kadastro parseli olmalı ya da emsal parsel imar parseli ise, emsal taşınmazda kesilen düzenleme ortaklık payı oranı ölçüsünde davaya konu taşınmaz bedeli düşülerek taşınmazın gerçek bedeli belirlenmeli) satışlara göre satış değeri, bedele etki eden tüm kanuni veriler, imar verileri, taşınmazın özgün nitelik ve kullanım şekli, değeri etkileyen hak ve yükümlülükleri,

gayrimenkul üzerinde ayni ve şahsi irtifak hakları ve gayrimenkul mükellefiyetleri vb. bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçülerin belirlenmesi suretiyle taşınmaz bedelini tespit edecek nitelikteki rapor dikkate alınarak Mahkemece karar verilmesi gerekmektedir.

Davada.

Mahkeme tarafından yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen raporda; toplam 6 adet taşınmazın emsal alındığı, bunlardan 4 adedinin taşınmaz satış ilanlarından, iki adedinin ise başka mahkemelerde açılan davalarda tespit edilen emlak satış değerlerinden yararlanılarak belirlendiği, emsal alınan satış ilanlarının aritmetik ortalamasının alınması ve bunlara üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle bedelin 4.000,00-TL/m2 olarak hesaplandığı, emsal alınan taşınmazlara bakıldığında, aynı ada farklı parsellerde bulunduğu ancak imar durumlarının konut olduğu,

davacının payının bulunduğu taşınmazın imar durumunun ise tarla vasıflı olduğu ve kamusal alanda kaldığının davalı idarenin temyiz dilekçesinde belirtildiği anlaşıldığından, yukarıda açıklanan esaslara göre belirlenmiş ve gerçekleşmiş satışlar emsal alınarak yapılmış bir değerlendirme yapılmadığı sonucuna ulaşılmaktadır.

Bu durumda; dava konusu taşınmazla aynı yapılaşma koşullarına sahip, eş değer özellikleri olan ve gerçekleşmiş bir satışa konu olmuş taşınmaz veya taşınmazlar emsal olarak belirlenmek suretiyle ek rapor alınması veya gerekli görülmesi durumunda yeni bir bilirkişi kurulunca, yukarıda ayrıntılı olarak açıklanan hususların da dikkate alınması ve dava tarihi itibarıyla henüz arsa payı satışı yapılmamış olduğundan değerlemede dava tarihi esas alınmak suretiyle, davaya konu taşınmazdaki davacının arsa payı bedelinin tespit edilmesinin sağlanması, bundan sonra uyuşmazlığın esası hakkında yeniden karar verilmesi gerekmektedir.

Bu itibarla, dava konusu işlemin iptaline ilişkin Mahkeme kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun reddi yolundaki temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararında hukuki isabet bulunmamaktadır.

KARŞI OY (X)

Uyuşmazlığın "riskli alan" ilan edilen bölge kapsamında kalan davacıya ait arsa payının idarece belirlenen tarihte açık artırma suretiyle ihale yoluyla satışını öngören işlemden kaynaklandığı, anılan satışın gerçekleştirilmesinden önce idare tarafından kurulan bedel tespit komisyonunca arsa payının değerinin tespit edilmesine karşın, bakılan davada, davacı tarafından bu değerin gerçek değerinden düşük olduğunun ileri sürülmesi üzerine Mahkemece; içerisinde gayrimenkul değerleme uzmanlarının da bulunduğu bilirkişi kuruluna yaptırılan inceleme neticesinde arsa payının gerçek değerinin tespit ettirildiği, bilirkişi kurulunca hazırlanan raporda;

emsal değerleme yöntemi kullanılarak 6 ayrı taşınmaz satışının emsal alınarak yapıldığı, bu emsallerden iki tanesinin başka Mahkemelerde açılan davalarda belirlenen bedel tespiti olduğu, bunlardan bir tanesinin davacının taşınmazına 1,4 km mesafede bulunduğu ve dava tarihindeki birim değerinin 3.926,25 TL/m2 , diğerinin birim değerinin ise 3.994,93-TL olduğu, diğer emsallerin (aynı ada ve parselde) ise emlak satışının yapıldığı internet ortamından temin edildiği, ihale tarihindeki ortalama birim değerinin ise 4.000,00-TL/m2 olarak tespit edildiği anlaşılmıştır.

Bu itibarla, yukarıda belirtilen ve dosyada mevcut bilgi ve belgeler, davacının iddia ve davalının savunmaları birlikte değerlendirildiğinde, Mahkemece karara esas alınan bilirkişi raporunda tespit edilen davacıya ait arsa payının birim değerinin piyasa şartlarına, rayiç duruma ve gerçeğe uygunluğunun daha kabul edilebilir olduğu, bilirkişi kurulunca hazırlanan raporda da belirtilen emsallerden internet ortamında ilan edilen ve gerçekleşmiş satışların birim değerlerinin de birbirine yakın olduğu, dikkate alındığında Mahkemece işlemin iptali yolunda verilen kararın hukuka uygun olduğu sonucuna varıldığından, temyize konu kararın onanması kanaatiyle Dairemizce verilen bozulması yönündeki çoğunluk kararına katılmıyoruz.