Danıştay 6. Daire E.2022/5696 K.2023/4725

Dava konusu istem: İstanbul İli, Bahçelievler İlçesi, … Mahallesi, … ada, … parselde bulunan taşınmazın 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı olarak belirlenmesi sonrasında, çoğunluk kararına katılmayan davacının hissesinin 04/12/2020 günü açık artırma usulü ile satışına ilişkin Bahçelievler Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nün … tarihli, … sayılı işleminin iptali istenilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesi'nin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararında; dava konusu hissenin idare tarafından 510.000,00 TL'ye satışa çıkarıldığı, yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi üzerine ise söz konusu hissenin m² birim fiyatının 16.500,00 TL olarak ve davacının toplam hisse bedelinin 796.500,00 TL olarak belirlendiği, dava konusu işlemde belirlenen bedellerin piyasa koşullarından eksik ve düşük belirlendiği anlaşıldığından, davacının hissesinin 6306 sayılı Yasa kapsamında değerinin belirlenmesi ve ihale suretiyle satışına dair 26/11/2020 tarihli işlemde hukuka uygunluk bulunmadığı gerekçesiyle, dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir.

Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının özeti: Temyize konu kararda; istinaf incelemesine konu kararın usul ve hukuka uygun olduğu, istinaf dilekçesinde ileri sürülen hususların ise kararın kaldırılmasını gerektirecek nitelikte bulunmadığı belirtilerek, istinaf talebinin reddine karar verilmiştir.

TEMYİZ EDENİN İDDİALARI

Davacı hissesinin güncel bedelinin 11.600,00 TL olarak tespit edildiği, Mahkeme kararına dayanak alınan bilirkişi raporunda taşınmazın m² birim fiyatı olarak belirlenen 16.500,00 TL'nin ise fahiş olduğu, bu nedenle yeniden bilirkişi raporu alınması gerektiği iddia edilerek, usul ve hukuka uygun olmayan temyize konu kararın bozulması gerektiği ileri sürülmüştür.

SAVUNMANIN ÖZETİ

Davacı tarafından savunma verilmemiştir.

DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ …'IN DÜŞÜNCESİ : Temyize konu kararın Dairemiz kararında belirtilen gerekçe ile onanması gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra, işin gereği görüşüldü:

İNCELEME VE GEREKÇE

MADDİ OLAY

İstanbul İli, Bahçelievler İlçesi, … Mahallesi, … ada, … parselde bulunan taşınmazın 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı olarak belirlenmesi sonrasında, çoğunluk kararına katılmayan davacının hissesinin 04/12/2020 günü açık artırma usulü ile satışına ilişkin Bahçelievler Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nün … tarihli, … sayılı işleminin tesis edilmesi üzerine, bakılmakta olan dava açılmıştır.

İLGİLİ MEVZUAT ve HUKUKİ DEĞERLENDİRME:

6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'nin (işlem tarihindeki haliyle) 15. maddesinin 2. fıkrasında; riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına,

payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir.

Bu tebliğde, on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği, riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir, hükmüne yer verilmiş, 3. fıkrasında ise;

hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları. 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.

Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir.

Riskli yapılarda ise, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.” hükmüne yer verilmiştir.

Yukarıda mevzuat hükümlerinin değerlendirilmesinden; hakkında riskli yapı kararı alınan yapıların bulunduğu parsellerde, yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın parsellerin birleştirilmesi, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılması,

yeniden bina yaptırılması gibi hususların değerlendirilmesi için kat malikleri kurulunun toplanacağı ve hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verileceği, bu karara katılmayan hissedarlar ile kat malikleri kurulu toplantısına iştirak etmeyen hissedarlara noter vasıtasıyla gönderilen tebliğde, 15 gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin paylarının, SPK Lisanslı Değerleme Şirketince tespit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağının ihtar edileceği,

ihtara rağmen karara katılmayan hissedarların hisselerinin satılacağı anlaşılmaktadır.

Dosyanın incelenmesinden; davacının da hissedar olduğu İstanbul İli, Bahçelievler İlçesi,. Mahallesi, … ada, … parselde bulunan taşınmaz hakkında 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı kararı verildiği, 01/12/2018 tarihinde yapılan ve davacının katılmadığı kat malikleri toplantısında mutabık kalınan proje doğrultusunda yüklenici firma. San. A.Ş.'ye yetki verildiği, davacıya gönderilen Bakırköy 1. Noterliği tarafından düzenlenen … tarihli ve … yevmiye numaralı ihtarnamede.

15/10/2019 tarihinde kat malikleri genel kurulu yapıldığı ve.

Kentsel Yapılar Sanayi A.Ş. ile yapılan inşaat yapım sözleşmesine 15 gün içinde iştirak edilmesi, aksi takdirde arsa payının satışa çıkarılacağının ihtar edildiği, davacının buna cevaben gönderdiği Bakırköy 4. Noterliği tarafından düzenlenen … tarihli ve … yevmiye numaralı ihtarnamede ise; sözü geçen 15/10/2019 tarihli ve daha önce yapılan kat malikleri genel kurul toplantısından haberdar edilmediği de vurgulanmak suretiyle karara iştirak edemeyeceğinin belirtildiği,

ardından kat maliklerinin 28/01/2020 tarihinde yeniden toplandığı ve söz konusu binanın 6306 sayılı Kanun'a göre yeniden inşası hakkında çeşitli karar alındığı ve bu durumun Bakırköy 1. Noterliği tarafından düzenlenen … tarihli ve … yevmiye numaralı ihtarname ile davacıya bildirilerek, alınan kararlara 15 gün içinde iştirak edilmesi, aksi takdirde arsa payının satışa çıkarılacağının da ihtar edildiği, ancak davacı tarafından gönderilen Bakırköy 4. Noterliği tarafından düzenlenen … tarihli ve … sayılı ihtarnamede; anılan karara katılmayacağının bildirilmesi üzerine, davacının arsa payının 11/06/2020 tarihinde satışa çıkarıldığı, ancak ...

İdare Mahkemesince verilen … tarih ve E:… sayılı yürütmenin durdurulması kararı üzerine, yeniden kıymet takdiri yapılarak, söz konusu arsa payının 04/12/2020 tarihinde satışına ilişkin dava konusu işlemin tesis edildiği anlaşılmıştır.

... İdare Mahkemesi'nin E:… sayılı dosyasının incelenmesinden ise.

11/06/2020 tarihli satış işlemine dayanak olarak 28/01/2020 tarihli kat malikleri toplantısının gösterildiği, söz konusu toplantıda da 15/10/2019 tarihli toplantıya atıf yapıldığı, Mahkeme tarafından verilen ara karar ile 15/10/2019 tarihli toplantı karar tutanağının ve davacının bu toplantıya davet edildiğine ilişkin belgelerin davalı idareden ibrazının istenildiği, ancak yasal süresi içerisinde söz konusu belgelerin dava dosyasına sunulamadığı, 28/01/2020 tarihli kat malikleri toplantısının ise üç kat maliki tarafından toplantıya katılan diğer kat maliklerine vekaleten imza atıldığı,

40 bağımsız bölümden az bağımsız bölüm ihtiva eden taşınmazlara ilişkin toplantılarda bir kişinin en fazla iki kişiye vekalet edebileceği yönünden açık hüküm bulunduğu, bu nedenle anılan apartmanın 16 daireden oluştuğu göz önüne alındığında, satış kararına dayanak teşkil eden kat malikleri yönetim kurulu kararının usulüne uygun olarak alınmadığı gerekçeleriyle … tarih ve K:… sayılı karar ile dava konusu işlemin iptaline karar verildiği, karara karşı yapılan istinaf başvurusunun ise.

Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesi'nin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararıyla reddedildiği ve anılan kararın Danıştay Altıncı Dairesi'nin 17/05/2023 tarih ve E:2022/3723, K:2023/4724 sayılı kararıyla kesin olarak onandığı anlaşılmıştır.

Dosyadaki tüm bilgi ve belgeler ile ...

İdare Mahkemesi'nin E:… sayılı dosyasının birlikte incelenmesinden; davacının da hissedar olduğu taşınmaz hakkında 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı kararı verilmesi üzerine, sırasıyla 01/12/2018, 15/10/2019 ve 28/01/2020 tarihinde kat malikleri toplantılarının gerçekleştirildiği, davacının, anılan kat malikleri toplantısına kendisinin davet edilmediği iddiasına karşılık olarak, davalı idare tarafından herhangi bir bilgi/belge sunulamadığı, dava konusu işlemde ise; davacının 28/01/2020 tarihli kat malikleri toplantısında alınan kararlara iştirak etmemesi nedeniyle, hissesinin satışa çıkarıldığının belirtildiği,

ancak 28/01/2020 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında alınan kararların da yukarıda belirtildiği üzere usulüne uygun alınmadığı, dava konusu satışa çıkarma işlemi de dahil olmak üzere, riskli yapı kararı verilmesi üzerine yukarıda bahsedilen işlemlerin zincirleme işlem olarak anlaşılması gerektiği, bu nedenle, her ne kadar İdare Mahkemesi tarafından, taşınmazın bedeline ilişkin inceleme yapılarak,

satış bedelinin düşük belirlendiği gerekçesiyle iptal kararı verilmiş ise de, kat malikleri toplantılarına davacının davet edilmemesi ve satış işlemine dayanak kat malikleri toplantısında alınan kararların usulüne uygun alınmadığı anlaşıldığından, riskli yapı sürecinde bir sonraki safha olan satış işlemine geçilemeyeceği, İdare Mahkemesi tarafından öncelikle bu yönde bir inceleme yapılması gerekirken, satış bedelinin düşük belirlendiği gerekçesiyle verilen kararda ise sonucu itibarıyla isabetsizlik görülmemiştir.

Bu durumda; dava konusu işlemin iptali yolunda verilen İdare Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun reddine ilişkin temyize konu kararda sonucu itibarıyla isabetsizlik bulunmamaktadır.