Danıştay İdare Dava Daireleri Kurulu E.2022/2496 K.2023/308

2-… VEKİLİ : Av… KARŞI TARAF (DAVALILAR) : 1-… Bakanlığı VEKİLİ : Av… 2-… Valiliği VEKİLİ : Av…

İSTEMİN KONUSU

Danıştay Altıncı Dairesinin 10/02/2022 tarih ve E:2020/10800, K:2022/1325 sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.

YARGILAMA SÜRECİ

Dava konusu istem: … ili, … ilçesi, … Mahallesi, … ada, … parsel sayılı taşınmazda bulunan yapının 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun gereğince riskli yapı olarak tespiti sonrası, yapının yıkılması ve yeniden inşa edilmesine ilişkin arsa sahipleri ile davacılar arasında imzalanan düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshine ilişkin … Valiliği … İl Müdürlüğünün … tarih ve E…. sayılı işleminin iptali istenilmiştir.

Daire kararının özeti: Danıştay Altıncı Dairesinin 10/02/2022 tarih ve E:2020/10800, K:2022/1325 sayılı kararıyla;

Dairelerinin … tarih ve E:… sayılı kararı ile verilen bağlantı kararı uyarınca … İdare Mahkemesinin … tarih ve E:…, K:… kararıyla gönderilen dava dosyası incelenerek,

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un "Uygulama işlemleri" başlıklı 6. maddesine, 10/07/2019 tarih ve 30827 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 7181 sayılı Kanun'un 24. maddesiyle eklenen 14. fıkra ile bu Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde;

müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise, yapılan sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınabileceği, bu karar ile birlikte Bakanlığa başvurularak yeni yapının yapım işine başlanıp başlanmadığının veya yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin tespitinin isteneceği, Bakanlıkça;

belirtilen durumların tespit edilmesi hâlinde, müteahhide otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceğinin ihtar edileceği; bu ihtara rağmen işe başlanmaması veya devam edilmemesi durumunda, ayrıca ihtar çekmeye gerek kalmaksızın otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılacağı;

fesih sonrasında, taşınmazların siciline şerh edilmiş olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri maliklerin veya Bakanlığın talebi üzerine terkin edileceği; fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümlerinin uygulanacağı; fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemelerinin hak sahiplerinden geri talep edilemeyeceği kuralının getirildiği,

Bu hükmün uygulanmasına ilişkin hususların da 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 13. maddesine eklenen 11. fıkrada düzenlendiği,

Davacılar tarafından, sözleşmenin feshi için yükleniciden kaynaklı sebeplerin olması gerektiği ancak, uyuşmazlıkta sözleşmenin feshi sonucunu doğuran eylemlerin yükleniciden kaynaklı olmadığı, arsa maliklerinin sözleşmede belirtilen ödemelere ilişkin edimlerini yerine getirmemesi sebebiyle %90 seviyesine kadar getirilen inşaata devam edilemediği, ayrıca, idare tarafından gerekli inceleme ve araştırma yapılmadığı, taraflarına herhangi bir belge sunulmadığı, bu nedenlerle sözleşmenin feshine ilişkin dava konusu işlemin usule ve hukuka aykırı olduğunun ileri sürüldüğü,

Davalılar tarafından ise, söz konusu inşaatın %20 seviyesinde yüklenici tarafından bırakıldığı diğer kısımların maliklerce tamamlandığı, bu durumun açıklığa kavuşması için arsa maliklerine davanın ihbar edilmesi gerektiği belirtilerek, dava konusu işlemin usul ve esas yönünden mevzuata uygun olarak tesis edildiğinin savunulduğu,

Dosyanın incelenmesinden; gerek davacılar gerekse arsa malikleri tarafından inşaatın tamamlanma oranına ilişkin adli yargı mahkemelerinde durum tespiti yaptırdıkları, buna göre; ... Sulh Hukuk Mahkemesinin Değişik İş:… sayılı dosyasında 24/05/2019 tarihi itibarıyla inşaatın tamamlanma seviyesinin %85 olduğu, yine.

Sulh Hukuk Mahkemesinin Değişik İş: … sayılı dosyasında 10/11/2020 tarihi itibarıyla inşaatın tamamlanma seviyesinin %85 olduğunun tespit edildiği, yapı denetim kuruluşu, yapı müteahhidi ve yapı sahibi tarafından imzalanmış 21/08/2019 tarihli yıl sonu seviye tespit tutanağında, yapının gerçekleşme oranının %95 seviyesinde olduğu, arsa maliklerince oybirliğiyle alınan sözleşmenin feshine ilişkin kararın gereğinin yapılmasının 08/08/2019 tarihinde verilen dilekçeyle.

İl Müdürlüğünden talep edildiği, bunun üzerine, idare tarafından 05/09/2019 tarihinde yerinde inceleme yapılarak son hakedişi üzerinden 6 aydan fazla süre geçmesine rağmen inşaata devam edilmediğinin tutanak ile tespit edilip, 10/10/2019 tarihinde birinci kez, 24/01/2020 tarihinde de ikinci kez olmak üzere, 6306 sayılı Kanunun 6/14. maddesi de hatırlatılarak 30'ar gün süre verilmek suretiyle inşaatın bitirilmesine yönelik faaliyete başlamasının yükleniciye ihtar edildiği,

son olarak 27/05/2020 tarihinde inşaatın son durumunun ve ihtarlardan sonra faaliyete başlanıp başlanmadığının tespiti için idarenin teknik elemanlarınca yerinde inceleme yapıldığı, ancak inşai faaliyete devam edilmediğinin tespit edilerek tutanak altına alındığı, bunun üzerine de 6306 sayılı Kanunun 6/14. maddesi uyarınca dava konusu işlemin tesis edildiğinin anlaşıldığı,

Uyuşmazlığın çözümü için arsa maliklerine davanın ihbar edilmişse de, maliklerce müdahil olarak davaya katılma talebinde bulunulmadığının görüldüğü,

Bu durumda; dava konusu işlemin dayanağı olan mevzuatın, davacıların iddiaları ve davalıların savunmalarının birlikte değerlendirilmesinden; yüklenici tarafından inşaata başlandığı, sonrasında belirli bir seviyede durdurulduğu ve idare tarafından gönderilen ihtarlara rağmen inşaatı bitirmeye yönelik faaliyete devam edilmediği anlaşıldığı; dava konusu işlemin dayanağı 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin 14. fıkrası uyarınca, inşaatın hangi seviyede durduğunun veya inşaata başlandıktan sonra durmasına hangi tarafın sebep olduğunun idare tarafından tespit edilmesine ilişkin bir zorunluluğun olmadığı,

idare tarafından yapılması gerekenin, inşaatın durduktan sonra en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmediğine ilişkin maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile aldığı sözleşmenin feshine dair karar ile inşaatın devam edip etmediğinin tespiti istemi üzerine, belirtilen durumların tespit edilmesi, yükleniciye otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceğinin ihtar edilmesi olduğunun anlaşıldığı,

Bu durumda, anılan hususlar dikkate alındığında, sözleşmenin feshine ilişkin işlemin mevzuata uygun olarak tesis edildiği, işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna varıldığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

TEMYİZ EDENLERİN İDDİALARI

Davacılar tarafından, feshi doğuran eylemlerin yükleniciden kaynaklı olmadığı, arsa maliklerinin feshedilen sözleşmedeki edimlerini yerine getirmemesi sebebiyle inşaata devam edilemediği, buna rağmen edimlerini yerine getirmeyen maliklerin istemesi ile davalı idare tarafından sözleşmenin feshedildiği, dava konusu işlemin dayanağı Yönetmelik'te belirtilen usule uyulmadan ve idarece yeterli araştırma yapılmadan tesis edilmesi nedenleriyle hukuka aykırı olduğu ileri sürülmektedir.

KARŞI TARAFIN SAVUNMALARI

Davalı idareler tarafından, istemin reddi gerektiği savunulmaktadır.

DANIŞTAY TETKİK HÂKİMİ …'UN DÜŞÜNCESİ : 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un "Uygulama işlemleri" başlıklı 6. maddesine, 10/07/2019 tarih ve 30827 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 7181 sayılı Kanun'un 24. maddesiyle eklenen 14. fıkra ile belli koşulların varlığı halinde Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde arsa paydaşlarıyla yüklenici arasında yapılan sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alarak Bakanlığa başvurmaları halinde yapılacak tespitler üzerine sözleşmenin feshedileceğine ilişkin düzenleme yapılmış,

bu talepte bulunulabilmesi için ise müteahhitten kaynaklanan nedenlerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor olması şartı getirilmiştir.

Yönetmelik'te, Kanun'dan farklı olarak sözleşmenin feshi için belirlenen koşullardan olan bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış olması durumu müteahhitten kaynaklanan nedenler şartına bağlanmışken, yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor olmasında ise bu durumun müteahhitten kaynaklanan nedenlerden ötürü olması şartı aranmamıştır.

Sözleşmenin feshi konusunda böyle bir müessesenin getiriliş amacı arsa maliklerinin müteahhitten kaynalanan nedenlerle mağdur edilmesinin önlenmesi olup, bu husus Kanun değişikliğine ilişkin gerekçede de "...uygulamada malikler ve müteahhitler arasında anlaşma sağlanmış olmasına rağmen müteahhitten kaynaklanan sebeplerle uzunca bir zaman yeni yapının yapım işine başlanılmaması veya yapım işine belirli bir seviyeden sonra devam edilmemesi gibi durumlar söz konusu olabilmektedir.

Bu gibi durumlarda malikler işe başka bir müteahhit ile devam etmek istediklerinde mevcut sözleşmelerin genel hükümlere göre fesih edilmesi uzunca bir zaman almakta ve bu da maliklerin daha da mağduriyetine sebep olabilmektedir. Belirtilen sebeple, Kanunun 6 ncı maddesine bir fıkra eklenmesi suretiyle.

Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde maliklerce anlaşma sağlanmasından sonra bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanılmamış ise veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır inşai faaliyete devam edilmiyor ise, sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınabileceği, belirtilen durumlarının varlığının Bakanlıkça tespit edilmesi halinde müteahhide otuz gün süre verilerek işe başlamasının veya devam etmesinin istenileceği ve bu ihtara rağmen işe başlanılmaması veya devam edilmemesi durumunda,

otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla daha önce imzalanmış olan sözleşmelerin resen fesih edilmiş sayılacağı düzenlenmektedir..." şeklinde ifade edilmiştir.

Bu durumda, Kanun'da sözleşmenin feshi için belirtilen her iki durumun da müteahhitten kaynaklanması şartı getirilmişken, Yönetmelik'le Kanun'a aykırı biçimde düzenlenen hükümde bu yönüyle hukuka uyarlık uyarlık bulunmadığından, bu hüküm nedeniyle, sadece "yapım işinin belirli bir seviyede durdurularak en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmediğinin" tespiti ile yetinilerek, gecikmenin davacılardan kaynaklanıp kaynaklanmadığı ortaya konulmaksızın tesis edilen işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna varıldığından, davacıların temyiz istemlerinin kabulü ile Daire kararının bozulması gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

Karar veren Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunca, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

HUKUKİ DEĞERLENDİRME

Danıştay dava dairelerinin nihai kararlarının temyizen incelenerek bozulması, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 49. maddesinde yer alan; "a) Görev ve yetki dışında bir işe bakılmış olması, b) Hukuka aykırı karar verilmesi, c)Usul hükümlerinin uygulanmasında kararı etkileyebilecek nitelikte hata veya eksikliklerin bulunması" sebeplerinden birinin varlığı hâlinde mümkündür. Temyizen incelenen karar usul ve hukuka uygun olup, temyiz dilekçesinde ileri sürülen iddialar kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.