Ankara 12. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2019/684 K.2021/977

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİDÜŞÜNÜLD Ü

TALEP

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle. Davalı şirket ile davalı taraf arasında 26/04/2016 tarihinde.... parseldeki taşınmaz satımına ilişkin Gayrimenkul Satış Sözleşmesi imzalandığını, sözleşme kapsamında davacının taahhüt ettiği edimleri yerine getirdiğini yapı kullanma izninin ve gerekli olan tüm yasal ruhsat ve belgelerin temininin satıcıya ait olduğunu, davalının bu edimini yerine getirmediğini ve sözleşmeye aykırı hareket etmeye devam ettiğini,

iskansız geçirilen bu süreç sonucunda davacının daha fazla zarara uğramamak ve imar barışı kapsamında yer alan süreleri kaçırmamak adına gerekli işlemleri yaptığını ve Maliye Bakanlığı hesabına 10/09/2018 tarihinde gerekli iskan bedeli olan 80.773,60 TL yi yatırmak zorunda kaldığını,

ileri sürüp fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla davalı tarafın edimini ifa etmemesi nedeniyle davacının ödemek zorunda kaldığı 80.773,60 TL nin ve bilirkişilerce yapılacak hesaplamalar neticesinde ortaya çıkacak başkaca zarar ve giderlerin davalı tarafa iskanla ilgili işlemlerin yapılması için Beyoğlu ...Noter 11/04/2018 tarih 07081 yevmiye numaralı ihtarnamesi kapsamında yapılan ihtar tarihinden itibaren işleyen ticari faizi ile birlikte davacıya ödenmesini istedi.

CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle: İddiaların doğru olmadığını, davacının imar affına konu ettiği ve bu suretle aykırılığın para cezasını ödemek sonucunu doğuran, iskan alınamamaya dayanak olan aykırılıkları bizzat kendi talep ve kusurları neticesinde doğduğundan davanın reddi gerektiğini savunmuştur.

HUKUKİNİTELENDİRME - GEREKÇE

Dava, gayrimenkul satış sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.

Gayrimenkul satış sözleşmesinin incelenmesinde; taraflar arasında imzalanan 26/04/2016 tarihli sözleşmeye göre .... ada 18 parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşa edilen binanın davalı- satıcı tarafından davacı- alıcıya 2.700.000,00-TL+KDV bedelle satışının yapıldığı, sözleşmeye göre yapı kullanma izninin ve gerekli olan tüm yasal ruhsat ve belgelerin temininin satıcıya ait olduğu, iskanın davalı firmaya ait olduğunun kararlaştırıldığı anlaşılmıştır.

Mahkememizce deliller toplandıktan sonra mahallinde inşaat mühendisi, mimar ve Hesap bilirkişi marifetiyle keşif yapılmış ve bilirkişi raporu aldırılmıştır.

01/12/2021 tarihli bilirkişi heyet raporunda; Davalının yapının iskan almasına engel teşkil edeceğini öne sürdüğü ve davacı tarafından yapılmasının istendiğini belirttiği imalatlara ilişkin dosyasında iş emri / tutanak / yazışma nın bulunmadığı, Diğer taraftan davalının, davaya konu yapıda bu denli büyük ve masraflı değişiklikleri /imalatları kendi kendine yapmasının da hayatın olağan akışına aykırı olduğu, Teslim Tutanağı ve İbraname dokümanını imzalayan kişinin, dava konusu yapının tapu devrini yapan kişi olmasının o kişinin ibranamenin imzalanması hususunda da yetkili olduğu anlamında değerlendirilemeyeceği,

Diğer taraftan teslim tutanağı ve ibraname ile birlikte yapının mevcut durumunu gösterir

detaylı açıklama, fotoğraf vb. dokümanın bulunmadığı, Dosyada yer alan verilerle heyetimizce, yapının mevcut durumuna davacı isteği ile davalı tarafından mı getirildiği, yoksa davacının sonradan yapıyı bu duruma getirdiğinin anlaşılamayacağı, Davalının iddia ettiği üzere iskana engel teşkil eden ve davacı taraf isteği üzerine yaptığını iddia ettiği imalatların iskana engel teşkil edeceğini bilmemesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğu, kaldı ki iskan belgesi için 08.08.2018 tarihine kadar hiç başvurunun yapılmadığı ve belediyesince de iskan raporu düzenlenemeyeceğine dair bir bildirimin de yapılmadığı,

Davacının 11.04.2018 tarihinde davalıya çekmiş olduğu ihtar sonrası tarih olan 08.08.2018'de davalıca Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan Belgesi) ne başvurulmuş olduğu fakat işlemin devamının getirilmediği,

Davacının başvuruda bulunup temin ettiği Yapı Kayıt Belgesi için yapının niteliğini Ticari olarak bildirmesinin, yapı ruhsatında niteliği mesken olarak belirtilen yapı için alınacak yapı kayıt belgesinin harcını artıracağı, Yapı kayıt belgesi için yapılan ödemenin,

((1.250,00 x 1.000) 4 (530 x 689,57) x 0,05 — 80.773,60 TL şeklinde hesaplandığı,

Bildirimde bulunulan 1.250 m? üzerinden yapı niteliğinin mesken olarak bildirilmesi halinde

bu hesabın, ((1.250,00 x 1.000) 4 (530 x 689,57) x 0,03 — 48.464,16 TL şeklinde hesaplanması gerektiği,

Yapının mevcut durumunun belediyesinden onaylı mimari projesi ile büyük farklılıklar içerdiği, bu farklıkların heyetimizce tespit edilebilenlerinin iş bu raporun 3B bölümünde anlatıldığı şekilde olduğu,

Yapı Kullanma İzin Belgesi için yapılacak harcamaların yapının bulunduğu yere göre değişkenlik göstereceği bu hususta, yapı ruhsatında yer alan özelliklerine göre, yapının davacıya teslim edildiği 2016 yılında, Yapı Kullanma İzin Belgesi alınması halinde yapılacak toplam ödemenin ne kadar olacağı bilgisinin Sn. Mahkemece Çankaya Belediyesinden istenmesi ile doğru veriye ulaşılabileceği,

1) Sözleşme aşamasından rapor tarihine kadar olan süreçte her iki tarafında ihmal ve kusurlarının bulunduğu,

2) Dava konusu yapıya ilişkin “Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan Belgesi)” alınması sorumluluğunun davalıda (...) olduğu,

3) Yapının mevcut hali ile Yapı Kullanma İzin Belgesi alamayacağı,

4) Yapının bu hale davacı mı yoksa davalı tarafından mı getirilmiş olduğu hususunun dosyada mevcut dokümanlarla tespitinin yapılmasının mümkün bulunmadığı,

5) Çankaya Tapu Sicil Müdürlüğünden dava konusu gayrimenkulün satış işleminin yapıldığı 29.11.2016 tarih 90300 yevmiyeli işlemdeki Malik Emre Kefli'nin vekaletnamesinin dosyaya celbedilerek vekaletnamesinde ibra yetkisi olup olmadığının araştırılması ve ibra yetkisi olup olmamasına göre değerlendirme yapılması gerektiği,

6) Yapı Ruhsatında yer alan bilgilere göre, 2016 yılında bu yapıya projesine uygun hali ile Yapı Kullanma İzin Belgesi alınması halinde ne kadar masraf yapılacağının Mahkemece Çankaya Belediyesinden istenilmesi ve davalının bu bedelden sorumlu olacağı" rapor ve beyan edilmiştir.

Davaya konu yapıya Çankaya Belediyesi tarafından 25/07/2014 tarihinde Yapı Ruhsatı düzenlendiği, taraflar arasında 26/04/2016 tarihinde Gayrimenkul Satış Sözleşmesi imzalandığı, taşınmazın tapuda 29/11/2016 tarihinde davalı tarafından davacıya devredildiği, taşınmazın niteliğinin resmi senette tarla niteliğinde olduğu, tapu devrinin gerçekleştirildiği tarihte taraflar arasında Teslim Tutanağı ve İbraname başlıklı belgenin düzenlendiği, ibranameye alıcı ve satıcı adına imza koyan kişilerin bu işleme dair yetkili olduklarını kanıtlar dosyada bilgi ve belge bulunmadığı,

davacı tarafından davalıya Yapı Kullanma İzin Belgesi Alınması hususunda Beyoğlu 10. Noterliğinin 11/04/2018 tarih ve 07081 yevmiyeli ihtarname ve Bakırköy 40. Noterliğinin 24/09/2018 tarih ve 26721 yevmiye sayılı ihtarnamenin çekildiği, 26/04/2016 tarihli satış sözleşmesinin 4.madde 2.fıkrasına göre yapıya ilişkin Yapı Kullanma İzin Belgesinin satıcı- davalı tarafından alınacağının kararlaştırıldığı, davalının 08/08/2018 tarihinde iskan ruhsatı için Çankaya Belediyesine başvurduğu, ancak ödeme yapmadığından iskan ruhsatı verilmediği,

davacının İmar Barışından yararlanarak 3194 Sayılı Kanunun Geçici 16.maddesine dayanarak 10/09/2018 tarihinde 80.773,60-TL ödeme yapıldığı, davalının yapının iskan almasına engel teşkil edeceğini öne sürdüğü ve davacı tarafından yapılmasının istendiğini belirttiği imalatlara ilişkin dosyasında iş emri/ tutanak/ yazışmanın bulunmadığı, davaya konu yapıda bu denli büyük ve masraflı değişiklikleri kendisinin yapmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğu, iskana engel teşkil eden değişiklikler ile konut olarak yapı ruhsatı verilen dava konusu binanın işyeri haline getirildiği,

konut olarak iskan ruhsatına başvurulmuş olsaydı iskan masrafının 48.464,16-TL olacağının belirlendiği, binanın işyeri haline getirilmesinin bina sahibi davacının isteği ile yapıldığının mahkememizin kabulünde olduğu, fakat yapı ruhsatının verildiği konut haliyle iskan alma görev ve sorumluluğunun davalıda olduğu kabul edilerek davacının talebinin konut haliyle iskan masrafı olan 48.464,16-TL üzerinden kabulüne karar vermek gerektiği anlaşılmış ve davanın kısmen kabulüne ilişkin olarak aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.