Ankara 12. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/282 K.2023/178

... 12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2022/282 Esas

KARAR NO : 2023/178

TÜRK MİLLETİ ADINA

KARAR

HAKİM : ... ... KATİP : ... ...

DAVACI

... (TC:...) ... VEKİLLERİ ...

DAVALI

... - ... ...

DAVA

İtirazın İptali (Simsarlık Sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : 13/04/2022

KARAR TARİHİ : 29/03/2023

GEREKÇELİ KARARIN

YAZILDIĞI TARİH : 30/03/2023

Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİDÜŞÜNÜLD Ü

TALEP

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davacının emlak şirketi sahibi olarak faaliyet gösterdiğini, taraflar arasında imzalanan sözleşme gereğince davacının davalıya kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu olacak arsanın satın alınması konusunda aracılık ettiğini, sözleşme bedelinin 40.000,00 TL olduğunu, 20.000,00 TL' sinin peşin ödendiğini, kalan 20.000,00 TL için icra takibi yapıldığını, davalının haksız olarak takibe itiraz ettiğini belirterek itirazın iptalini, takibin devamına, alacağın %20' sinden az olmamak üzere icra inkar tazminatı hükmedilmesini istemiştir.

CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Görevli Mahkemenin Asliye hukuk Mahkemesi olduğunu beyan etmiş, esasa dair itirazlarında davacının sözleşmedeki yükümlülüklerini tam ve gereği gibi yerine getirmediğini, işin yapıldığının ispat yükünün davacıya ait olduğunu, davalının kendi çabaları ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapıldığını, alacağın zamanaşımına uğradığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

HUKUKİNİTELENDİRME - GEREKÇE

Dava, Simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan alacağın tahsili için yapılan icra takibine itiraz üzerine açılan itirazın iptali davasıdır.

... 15. İcra Müdürlüğünün 2020/9687 Esas sayılı icra dosyasının incelenmesinde: Davacı tarafından davalı aleyhine 05/11/2020 tarihinde başlatılan ilamsız icra takibinde 20.000,00-TL asıl alacak talep edildiği, takibin dayanağının 24/07/2013 tarihli sözleşme olduğu, ödeme emrinin davalıya 13/11/2020 tarihinde tebliğ edildiği, davalının 16/11/2020 tarihinde borca, faize ve tüm fer'ilerine itiraz etmesi üzerine takibin durdurulduğu, davacının bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde itirazın iptali davasını açtığı anlaşılmıştır.

Uyuşmazlık, davacının edimini tam ve gereği gibi yerine getirip getirmediği, ücrete hak kazanıp kazanmadığı, alacağın zamanaşımına uğrayıp uğramadığı noktasındadır.

Davacı ve davalı arasındaki sözleşme simsarlık sözleşmesinin yasal unsurlarını taşımaktadır.

Simsarlık sözleşmesi TBK m. 520/I'de; "Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir

sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği

ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir." şeklinde

tanımlanmıştır.

TBK madde 147/5 maddesine göre “ ticari simsarlık ücret alacağı dışında simsarlık sözleşmesinden doğan alacaklar” yönünden 5 yıllık zamanaşımı öngörülmüştür.

Sözleşme tarihi 24/07/2013 tarihidir.

Dava konusu sözleşme aslı üzerinde atılan imzaların altında el yazısı ile “ilk 20.000 TL nin davacıya ödendiği kalan 20.000 TL lik kısmında iş bittiğinde ödeneceği, eğer bu işlemler bitmez ise alınan kaporanın iade edileceği, noterde hepsinin tamamlandığında ödeneceği” belirtilmiş olup bu yazı altında tarafların mutabık kaldığına ilişkin imza yer almamış ise de davacı isticvabında sözleşme üzerine el yazısı ile yazılan yazıların sözleşme imzalandığında varlığını inkar etmemiştir.

Kat arşılığı inşaat sözleşmesinin yapılmasını temin etmek üzere davalı ile hisse sahipleri arasında 2013 yılımda 16 adet, 2014 yılında 6 adet, 2022 yılında 4 adet sözleşme yapılmıştır.

Davacı ... isticvabında : '' Ben emlakçılık yapıyorum, davalı şirketin ortakları iş yerime gelerek arsa aradıklarını, elinizde kat karşılığı inşaat yapılacak arsa yapılacak var mı diye sordular bende uzun zamandır üzerinde çalıştığım bir arsa vardı, bu arsadan bahsettim, arsanın 13 civarında hissedarı vardı, müteaahhit ile 2013 yılında emlak komisyonculuğu sözleşmesini imzaladık, bu sözleşme sonrasında ben arsa sahipleri ile irtibata geçip toplantı organize ettim, arsa sahiplerinden bir kısmı ve müteahhit firma ortakları toplantıya katıldı, toplantıda karşılıklı görüşmeler yapıldı, müteahhitin eski yapmış olduğu işleri anlattık,

daha sonra o toplantıya katılamayan hissedarlarla yeni bir toplantı daha yapıldı, arsa hissedarlarının tamamı ile görüşme sağlandı, arsanın hissedarları müteahhite arsalarını vermeleri konusunda anlaştılar, 3. Ve 4. Toplantılar yapıldı, müteahhit firma yapacağı projeyi anlattı, kullanacağı malzemeleri anlattı, arsa sahipleri beklentilerini söyledi, arsa sahipleri müteahhitin tekliflerini kabul edene kadar uzunca bir zaman geçti, müteahhit firma da elinde başka işler olduğunu, inşaatların devam ettiğini, bu işin acelesi olmadığını, biraz yavaşa almamı istedi, bir hissedar yurt dışındaydı, vekaletname göndermesi beklendi,

hatırladığım kadarıyla arsanın hissedarlarının kendi aralarında problemleri vardı, aradan uzunca bir zaman geçti, meselenin ne olduğunu hatırlamıyorum, onları bekledik, hissedarların çoğunluğunun muvafakatini ben sağladım, 2014 yılında sözleşmeler yapıldı, 2022 yılında sözleşmeleri imzalayan Mikail TORUN, Mustafa KARAYA, Yusuf DAĞLAR ve İsmail ÇOLAK ile yapılan görüşmelerde bu şahıslarında muvafakati alınmıştır, kendileriyle el sıkışıldı, müteahhitin talepleri kabul edildi, fakat aradan geçen sürede hangi sebeple notere sözleşme imzalamak için gitmediklerini bilmiyorum,..

İmdat YILDIZ ve Nevzat YILDIZ arasında kendi aralında bir itilaf vardı, bu itilafı çözeceklerdi, bu yüzden onların muvafakati gecikmiştir, Hüseyin YETİM ve Şerafettin ACEMİ ile müteahhit firma yaptığımız toplantılarda anlaşmıştır, emlakçı olarak ben ofisimde müteahhit ile arsa sahiplerini bir araya getirerek kendime düşen tüm edimleri yerine getirdim, notere hemen akabinde gidilmiş olması ya da sonrasında gidilmiş olması sonucu değiştirmez, emlak işlerinde arsa hissedarlarının çoğunluğunun rızasının alınması ücretin tamamının hak kazanılmasına yeterlidir, dava konusu olayda tüm arsa sahipleri toplantıya katıldılar, müteahhit ile anlaştılar,

bir kısım hissedarın hemen noter anlaşması yapmaması davalıdan da kaynaklanan sebeplerle gecikmiştir'' şeklinde beyanda bulunmuştur.

Simsarın ücrete hak kazanması: Müvekkil, simsara işin belli bir süre içinde yapılması talimatı verebilir. Simsar bu süre içinde sözleşmenin kurulmasını sağlayamazsa, sürenin geçmesinden sonra kurulan sözleşme için ücrete hak kazanamaz. Fakat müvekkil, simsara ücret ödememek için sözleşmenin kurulmasını bu sürenin sonuna bırakırsa dürüstlük kuralı (MK m.2) gereği simsarın ücrete hak kazanması gerekir.

Yine simsarın faaliyetleri sonucu sözleşmenin, tanınan süre sona erdikten kısa süre sonra kurulması halinde de dürüstlük kuralı gereği, simsarın faaliyetleri oranında ücrete hak kazanması gerekir.

Örneğin arsa satışına aracılık eden ve ifayla ücrete hak kazanması kararlaştırılan simsara sözleşmenin kurulması için bir süre tanınmış ve simsar da bu süre içinde tarafları bir araya getirmiş ve arsanın satışı konusunda tarafları ikna etmişse, tapu işlemlerinin tanınan süreyi geçmesi ücret hakkını etkilememelidir. Buradaki geçen süre makul süre olmalıdır.

Sözleşme kurulmuş fakat geciktirici şarta bağlanmışsa bu şartın gerçekleştiği anda ücret hakkı doğar.

HMK nın 266. Maddesi gereği emlakçı bilirkişiden alınan raporda, Dava dosyasındaki sözleşmelerin incelenmesinde Arsa hissedarlarının ileride yapılacak sözleşmelerde muvafakatimiz vardır yazısı ve 2014 tarihli 21709 yevmiye nolu sözleşmenin 7. Maddesinde ihtilaf halindeki arsa sahiplerinin ihtilafını müteahhit firmanın çözeceği belirtilmiştir. 2022 yılında bu itilafların çözülmesi sonucunda diğer hissedarlarla sözleşme imzalanmıştır.

Davacının bu davalı müteahitin bu itilafları çözmesinde yardım ettiğine veya bir iş yaptığına ilişkin herhangi bir bilgi belge ve kanıt bulunmamaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre bu işlerin davalı müteahhit tarafından yapılmış olması gerekir.

Davacının 31/12/2018 tarihinde faaliyetini terk ettiği , 2020 yılında icra takibi yapıldığında emlakçılık sözleşmesi gereği Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tamamlanmadığı dolayısıyla emlakçılık sözleşmesine konu edimini yerine getirmediği mütalaa olunmuştur.

Simsarın ücrete hak kazanmasının temel şartı yapılan faaliyet sonucu sözleşmenin kurulmasıdır. Eğer simsarlık sözleşmesi ile amaçlanan sözleşme kurulmamışsa, simsar ücret talep edemez. Dolayısıyla Kanun ücret hakkını başarı şartına bağlamıştır. Başarının simsarın faaliyetleri sonucu olması da zorunludur.

Zamanaşımı ücrete hak kazanma anından itibaren başlar. Geciktirici şarta bağlı sözleşmelerde ücrete hak kazanma şartın gerçekleşmesiyle mümkün olduğundan zamanaşımı süresi şart gerçekleşince işlemeye başlar. Sözleşmede kalan ücretin Noter sözleşmeleri tamamlandıktan sonra ödeneceği kararlaştırılmıştır.

Simsarlık sözleşmesinde, aracılık yapılan asıl sözleşmenin kurulmasıyla ücrete hak kazanılacağından , somut olayda tüm arsa sahipleri ile asıl sözleşme imzalanmadığından zamanaşımının da dolmadığı kabul edilmiş davalının bu konudaki itirazları reddedilmiştir.

Netice olarak, Davacının icra takibi yaptığı tarihe kadar tüm arsa sahipleri ile mutabakatın sağlanıp Noterde sözleşmenin yapılmadığı, dört adet sözleşmenin takipten sonra yapıldığı, davacının takip konusu edilen bakiye 20.000 TL ücrete hak kazanmadığı gerekçesi ile açılan davanın reddine karar verilerek aşağıdaki hüküm kurulmuştur.