Ankara 13. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2018/50 K.2022/890

Mahkememizde görülmekte olan Banka Dışındaki Diğer Kredi Kuruluşlarına İlişkin Düzenlemelerden Kaynaklanan (Alacak) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı bankanın Ayvalı şubesinin ticari kredi müşterisi olan dava dışı ... Mühendislik Elektrik Elektronik Taah. Tic. Ltd.

Şti.'ne 15/06/2012, 26/05/2015, 07/04/2015 tarihli genel kredi sözleşmeleri imzalanmak ve ipotek teminat alınmak suretiyle 575.000,00 TL limit tahsis edildiğini ve kredi kullandırıldığını, dava dışı kredi borçlusu tarafından borcun ödenmemesi üzerine .... sayılı ihtarnamesi ile muacceliyet verilen kredi alacağının tasfiye olunacak alacaklar hesabına aktarılmış olduğunu ve 09/11/2015 tarihinde Ankara ...İcra Müdürlüğünün ... esas sayılı dosyasından 524.121,79 TL asıl alacak, 31.506,09 TL işlemiş faiz ve 2.314,26 TL BSMV olmak üzere 557.942,14 TL üzerinden ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibe geçildiğini,

davalının yasal düzenlemelerden ve sözleşmeden doğan özen yükümlülüğüne aykırı davrandığını ve hatalı rapor düzenlediğini, zira hatalı ekspertiz konusu gayrimenkullerin gerçek değerinin icra müdürlüğü tarafından 140.000,00TL olarak belirlenmiş iken davalı tarafından 1 yıldan daha kısa süre önce düzenlenen ekspertiz raporunda gerçek değerin 2 katından fazla bir düzeyde 340.000,00TL bedel belirlendiğini, hatalı ekspertiz raporları nedeniyle davacı bankanın zarara uğradığını,

diğer teminatların yanında davalının 4 parça gayrimenkul için belirlediği 340.000,00 TL değer ve diğer teminatlar esas alınarak dava dışı kredi müşterisine 575.000,00 TL limit tahsisi yapıldığını, kredi kullandırıldığını, tahsis edilen kredi limitinin dava konusu hatalı ekspertize dayandırılarak tespit edilmiş kısmının 272.000,00 TL olduğunu, davacı bankanın zararının hatalı rapordan doğduğunu belirterek, fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere müvekkili banka zararı 160.000,00 TL'nin 22/09/2015 tarihinden itibaren işlemiş ve işleyecek T.C Merkez Bankası avans faiziyle birlikte ...

Gayrimenkul Değerleme A.Ş'den tahsiline, yargılama harç ve giderleriyle vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı ...

Bankası A.Ş adına Ayvalı şubesi ile davalı firma arasında 12/04/2013 tarihinde değerleme hizmet sözleşmesinin imzalandığını, davalı firma tarafından 13/04/2015 tarihinde değerleme raporunun oluşturulduğunu, değerleme tarihinden sonra rapor konusu gayrimenkullerin imar planının iptal edildiği hususunun 23/06/2015 tarih 1403 yevmiye numarası ile tapu kütüğüne şerh edildiğini, değerleme konusu gayrimenkullerin bulunduğu bölgedeki imar planının iptali sonucunda taşınmazların ayıplı hale geldiğini, değerinin düşmesinin olağan bir durum olduğunu,

bu azalmada firmalarının herhangi bir hatalı hesaplamasının ve özensiz dikkatsiz rapor oluşturularak zarara sebebiyet verme durumunun söz konusu olmadığını, davalı firmaca değerleme raporu konusu gayrimenkullerin toplam acil satış değerinin 240.000,00 TL olarak belirlendiğini, bu gayrimenkuller üzerine davacı kurumca 170.000,00 TL bedelli ipotek tesis edilerek 136.000,00 TL'lik kredi sağlandığını,

değerleme konusu gayrimenkullerin imar planının iptalinden yani ayıplı hale geldikten sonra dahi icra dairesince yapılan 140.000,00 TL'lik kıymet takdiri üzerine davacı kurumun gerçek değeri üzerinden yapılacak ikinci bir satışı beklemek yerine gayrimenkulleri %50 değer üzerinden kendisinin satın almayı tercih etmesi sebebiyle davalı firmadan kaynaklı herhangi bir zarara uğramadığını belirterek, haksız ve yasal dayanaktan yoksun davanın reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Taraflarca dayanılan tüm deliller toplanmış, Ankara ...İcra Müdürlüğü'nün ... sayılı takip dosyası celp edilmiş, dosya uzman bilirkişilere tevdi edilerek bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır.

Davacı banka tarafından sunulan 07/04/2015 tarihli genel kredi sözleşmesinin incelenmesinden; sözleşmenin 500.000,00 TL limitli olduğu, asıl borçlunun ... Müh. Elek. Elekt. Taah. Tic. Ltd. Şti. olduğu, ... ve ...'in ayrı ayrı 625.000,00 TL limitle müteselsil kefil sıfatıyla taraf olduğu, bunun yanında ...'in maliki bulunduğu ve uyuşmazlık konusu olan 4 farklı taşınmazı üzerinde 170.000,00'er TL limitli 1. dereceden ipotek tesis edildiği anlaşılmıştır.

Taraflar arasında varlığı uyuşmazlık konusu olmayan 13/04/2013 tarihli değerleme hizmet sözleşmesine istinaden davalı tarafından hazırlanan 13/04/2015 tarihli ekspertiz raporunda ise söz konusu gayrimenkullerin genel acil satış değerinin 240.000,00TL, genel mevcut değerinin ise 340.000,00TL olduğu yönünde görüş bildirildiği görülmüştür.

Celp olunan Ankara ...İcra Müdürlüğü'nün ... sayılı takip dosyasının incelenmesinde; davacı banka tarafından dava dışı asıl borçlu ile müteselsil kefil Üzeyir Peşmen aleyhine toplam 524.121,79TL alacak için ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatıldığı, neticesinde 4 adet gayrimekul için bu dosyadan toplam 140.000,00TL kıymet takdir edildiği ve 233.700,00TL tahsilat sağlandığı anlaşılmıştır.

İnşaat mühendisi ve gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişiler tarafından düzenlenen 15/05/2019 tarihli bilirkişi raporunda özetle; "davalı ...

Gayrimenkul Değerleme A.Ş tarafından düzenlenen 13/04/2015 tarihli Gayrimenkul Değerleme Raporu ile tespit edilen dava konusu Ankara İli, Güdül İlçesi Güneyce mahallesinde kain her biri 1.000,00 metrekare yüzölçümlü, taşınmazların değerleme tarihi itibari ile imar planının iptal edilmesi halinde değerlerinin, 951 ada 5 parselin metre kare değerinin 30,00 TL olabileceği, 951 ada 6 parselin metrekare değerinin 30,00 TL olabileceği, 951 ada 7 parselin metre kare değerinin 30,00 TL olabileceği, 951 ada 8 parselin metre kare değerinin 30,00 TL olabileceği, bu şartlarda değerleme raporunun eksik ve hatalı olduğu,

imar planlarının iptali için açılan davanın kesinleşme tarihi bilinmemekle birlikte, 13/04/2015 tarihli değerleme rapor tarihinden sonra Güdül Belediyesince Güdül Tapu Sicil Müdürlüğüne 17/06/2015 tarihinde yazı yazarak 14/08/2012 tarih ve 1169 yevmiye ile tescili yapılan taşınmazlarda satış, ipotek vb. işlemlerin durdurulmasının talep edildiği ve tapu kayıtlarına 23/06/2015 tarihi itibari ile imar planlarının iptal edildiğinin beyanlar hanesine işlendiği, planların iptali ile taşınmazlarda değer kaybı meydana getirdiği, hali hazırda dava konusu tapu kayıtlarının yapılan sorgulamasında, imarın iptali işlemi ile taşınmazların pasife alındığı,

dolayısıyla hali hazırda taşınmazların değerinin yataya yakın seyrettiği ve rapor tarihi itibari ile taşınmazların metre kare değerinin 40,00 TL civarında olabileceği, taraflar arasındaki sözleşmeye göre davacı bankanın kredi alacağını tamamen tahsil edemediğini ispatla yükümlü olmaksızın hatalı değerlendirme nedeniyle davalıdan zarar talebinde bulunabileceği gibi dava tarihi itibari ile değerleme konusu taşınmazların icra satışının tamamlanmasına rağmen banka alacağının halen ödenmemiş olduğu (banka alacağının dava tarihi itibari ile aciz vesikasına bağlanmamış olduğu) bankanın taşınmazların gerçek değerine göre fazla kredi kullandırmasında

herhangi bir kusuru bulunmadığı bu itibarla bankaya müterafik kusur izafe edilmediği, tüm bu unsurlar birlikte değerlendirildiğinde, davalı şirketçe dava konusu taşınmazların toplam ekspertiz değerinin 340.000,00 TL olarak tespit edildiği, taraflar arasındaki sözleşmeye göre referans alınan icra mahkemesince kesinleşen kıymet takdir raporuna göre değerin 140.000,00 TL olduğu, bu hale göre davacı banka zararının fazladan kullandırdığı kredi tutarı olan 160.000,00 TL'sini kredinin takip hesaplarına aktarıldığı (hesap kat tarihi) 22/09/2015 tarihinden itibaren avans faizi ile tahsilini talep edebileceği" yönünde;

aynı heyet tarafından düzenlenen 22/10/2019 tarihli ek raporda ise "dava konusu taşınmazların imar planının iptaline ilişkin Ankara 6. İdare Mahkemesince açılmış 2013/1056 davanın değreleme tarihi olan Nisan 2015 tarihinden önce 10/10/2014 tarihinde karara bağlandığı, 02/12/2014 tarihli iptal kararının ilgili belediyesine 18/12/2014 tarihinde bildirildiği, mevcut imar planının iptal edilmesi halinde değerleme konusu taşınmazların değerinde önemli değişiklik olmasının muhtemel olmasına karşılık bu önemli risk faktörünün davalı şirket tarafından raporda belirtilmediği,

davalı şirketin değerlemeye konu taşınmazların kıymetini asli olarak belirleyen imar planı hakkında açılan davayı öğrenip raporda yer vermesinin özen borcunun tabi sonucu olduğu, değerleme hizmetini gerçekleştirenlerin, değerleme hizmetinin planlanması, yürütülmesi, sonuçlandırılması ve raporun hazırlanması safhalarında gerekli mesleki özen ve titizliği göstermek zorunda oldukları" yönünde kanaat bildirilmiştir.

Dava, davacı bankanın dava dışı şirkete kullandırdığı/kullandıracağı krediye/kredilere teminat olarak üzerine ipotek tesis ettirdiği taşınmazların değerinin davalı tarafından eksik tespit edildiği, bu sebeple dava dışı şirkete fazla kredi kullandırıldığı iddiasına dayalı açılan alacak davasıdır.

Somut uyuşmazlıkta, davacı bankanın davalıdan iddia ettiği alacağını talep edebilmesi için ilk aşamada taraflar arasındaki sözleşmeden bağımsız olarak alacağını tahsil etmek için tüm yolları tüketmesi ve ancak yine de alacağını tahsil edememesi gerekmektedir.

Başka bir deyişle davacı banka, alacağını tahsil edebilmek için kredi müşterisine, her tür şahsi ve ayni teminatlara başvurmalı, buna rağmen alacağını tahsil edemezse davalıdan talepte bulunmalıdır (Emsal: Yargıtay 11. HD.'nin 26/05/2022 tarih ve 2020-6855/4075 sayılı ilamı).

Somut olarak banka, hatalı ekspertiz raporu nedeniyle uğradığı zararı, davalı eksperden talep edebilmesi için öncelikle teminat olarak alınan ipoteği paraya çevirmesi ve satıştan sonra ödenmeyen bir alacağının kalması halinde bunun için kesin veya geçici rehin açığı belgesi (İİK m.152, 150/f) alınması ve ayrıca tüm takip yolları tüketilmesine rağmen tahsil edilemeyen bakiye alacak için aciz vesikası alınması (İİK m.105) zorunludur.

Zira ödenmeyen kredi borcunun, rehin paraya çevrilerek, kefillerden veya asıl borçludan tahsili halinde eldeki davanın konusuz kalacağı açıktır (Emsal: Yargıtay 13. HD.'nin 25/03/2019 tarih ve 1325/3912 sayılı ilamı).

Tüm bu ilkeler ışığında davacı bankaya alınmış ise rehin açığı belgesi ile aciz vesikasının sunulması için süre verilmiş ise de davacı bankaca sunulamamış, uyuşmazlığın sözleşmeden kaynaklanan sorumluluğa dayalı olduğu, zararın tespit edildiği, rehin açığı veya aciz vesikası aranmaksızın davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği savunulmuştur.

Sonuç olarak davacı bankaca davadan önce tüm şahsi ve ayni teminatlara başvurularak tüm takip yollarının tüketildiği, somut olarak alacağın rehin açığı belgesi (İİK m.152, 150/f) ile aciz vesikasına (İİK m.105) bağlandığı iddia ve ispat olunmamış olup tüm dosya kapsamı, kayıt ve belgelere göre takip işlemlerinin sürmekte olduğu, davacı alacağının rehin açığı belgesine ve aciz vesikasına bağlanma durumunun gerçekleşmediği, davacının bu koşullar gerçekleştikten sonra davalıya başvurabileceğinin tabii bulunduğu anlaşılmakla, erken açılan dava mahiyetinde olduğu anlaşılan eldeki davanın reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulması gerekmiştir.