Ankara 13. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2021/182 K.2021/448

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle, dosyanın görevli ve yetkili mahkemede açıldığı hususunun bildirilerek yanlar arasında arabuluculuk dava şartınını yerine getirildiğini ve anlaşamama tutanağının ekte olduğunun açıklandığı, esasa dair yanlar arasındaki 10 yıl süreli kira sözleşmesinde yanlara yüklenen görevlerin açıkça belirtildiği, kiraya veren tarafından yapılacak işlerin listelendiği, kira sözleşmesinde yer alan taşınmazın 20/03/2021 tarihinde teslim edilecek olmasına rağmen kira bedelinin ödenmesinin 21/06/2021 tarihine kadar ötelendiği,

kiralananın kullanım amacına hizmet edebilmesi için 103.378,26 TL masrafın müvekkili tarafından yapıldığı, aboneliklerin başlatıldığı, kira sözleşmesinin bir gereği olarak ve kiralayanın ihtiyaçları doğrultusunda gerçekleştirilen sözleşmenin tek taraflı ve haksız şekilde fesih edilmesi nedeniyle anılan harcamaların davalı taraflarca karşılanması gerektiği, müvekkilinin zarar gördüğü ve davalının bu yeri ana okulu olarak kullanım amacıyla müvekkili şirkete tadil ettirip kira sözleşmesi düzenlendiği ve sonrasında fesihin hukuken geçersiz ve sorumluluklardan kurtulma amacını taşıdığını,

bunun sözleşmenin 20.2 maddesi uyarınca bildirme öneline aykırılık oluşturduğunu, damga vergisi ve diğer ödeme sorumluluklarının davalıya ait olması gerektiğini bildirmiş, bu nedenle bildirimsiz fesihten dolayı ceza-i şart bedelinin ödenmesini , bu olmadığı takdirde kira kaybı alacağı olan KDV dahil 66.003,30 TL'nin tahsilini ve bundan ayrı tadil için yapılan masraflar toplamı 103.378,26 TL'nin ve damga vergisi tutarı 4.228,69 TL'nin temerrüt tarihlerinden itibaren ticari avans faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı cevap dilekçesinde özetle, Kira sözleşmesinin bildirimsiz feshi iddiasına dayalı cezai şart ve olmadığı takdirde kira kaybı ile diğer masraf ve alacaklarına ilişkin açılan davada kira ilişkisi nedeniyle görevli mahkemenin Sulh hukuk mahkemeleri olduğunu, bu ve benzeri dosyalara ilişkin örnek merci kararları bulunduğunu, sözleşmede asli edim yükümlülüğü olan davacının kiralananı kararlaştırılan tarihte ve şekilde teslim etmediğini ve bu durumda olduğunun sözleşme süresince yapımı üslenilen işlerin neredeyse hiç birinin yapılmadığını,

bir kısım iyileştirmelerin dahi binada yapılmadığından müvekkilinin kullanmadığı fatura bedelleri ve çıkan masrafları ödenmek zorunda kalındığını, bu zararlar yönünden dava açma haklarının saklı tutulduğunu, ruhsatın dahi alınma koşullarının gerçekleşemediğini, davacı talebinin hukuki dayanaktan yoksun bulunduğunu, davacının kiralanan yeri 20/03/2020 tarihinde teslim edip kira bedelinin 21/06/2020 tarihinde ödenmesinin kararlaştırıldığını, buna rağmen işin tamamlanmadığı ve kira ödeme yükümlülüğünün de hiç yerine getirilmediğini ve davacının tüm konularda temerrüde düştüğünü bildirmiş,

davacının her hangi bir alacak talebinin haklı olmayıp davanın reddine, aşırı ifa güçlüğü gerekçesi ile bildirilen taleplerin de yerinde olmadığı belirlenerek, kullanım amacı yönünden değişiklik yapıldığına ilişkin iddianın dahi teknik kanıtlamadan uzak olup, cezai şart ve kira kaybı taleplerinin reddi gerektiğini, damga vergisi ve faiz talebinin de reddine karar verilmesini istemiş, davanın görevsizlik nedeniyle ve ayrıca esastan da reddine karar verilmesini istemiştir.

GEREKÇE

Dava, öncesinde tadil ve değişiklik yapılarak eğitim kurumu şeklinde işletilmesi amaçlanan kira sözleşmesine konu taşınmaz hakkında yanlar arasında uzun süreli kira sözleşmesi ve sözleşmenin haksız fesihi iddiasına dayalı maddi (menfi zarar) zarar ile cezai şart olmadığı takdirde kira kaybı zararının tahsili isteğine ilişkindir.

Taraflar arasında varlığı kabulde olan 24/02/2020 tarihli kira sözleşmesinde davacı yanın kiraya veren sıfatında olduğu davalı şirketin ise kiracı sıfatında bulunduğu, sözleşmenin içeriğinden ekte yapılacak işler listesi ve kullanılma konumuna göre davalı kiracının eğitim amaçlı ana okulu olarak kullanımı amaçlanan yeri öncelikle kullanım amacına uygun şekilde onarması ve sonrasında sırasıyla kiralanan yerin teslim tarihi, işletmeye açılma tarihi, kira ödemesi başlangıç tarihi olarak sıralanıp bunların belirli tarihlerde devreye konulmasının kararlaştırıldığı görülmüştür.

Her ne kadar açıkça sözleşme kira sözleşmesi olarak anılmakta ise de, davacı vekilinin görevli mahkemenin davalı tarafından bir eser veya tamamen tadil ve kira sözleşmesinden ayrı tutulması gereken sözleşme ve bunun feshi hükümlerinin dikkate alınarak tarafların tacir olmasına göre asliye ticaret mahkemelerinin konu uyuşmazlıkta görevli bulunduğu ifadesi ile davanın mahkememizde açıldığı hususunu bildirmiş ise de sözleşme ve tarafların iddia ve savunmaları birlikte mahkememiz görevi yönünden incelenmiş ve tartışılmıştır.

Sözleşmenin içeriğinde davalının binayı ve taşınmazı tadil etme (eser) koşulu ve sonrasında kiranın başlangıcı, uzatılması, sona ermesi, gider ve masrafların paylaşımı konularının ayrıntıları ile ekinde yüklenilen işlerinde açıklanıp listelendiği belirlenmiştir.

Sonuç talepler nazara alındığında yanlar arasındaki sözleşmenin yalnızca karma nitelikli olarak ele alınsa da temel ilişkinin kira sözleşme ilişkisinden kaynaklandığı kanaatine varılmakla, davada görevli mahkemenin Ankara Sulh Hukuk Mahkemeleri olduğu kanaatine varılmıştır.

Nitekim, 01/10/2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 Sayılı HMK'nun 4/1-a maddesine göre “Kiralanan taşınmazların, 09.06.1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalarda” Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Mahkemelerin görevi kamu düzenine ilişkin kurallardan olup, yargılamanın her aşamasında istek üzerine, ya da re'sen gözetilmesi gerekir.

Taraflar arasındaki dava konusu taleplerden bir kısmının açıkça ödenmeyen kira bedeline ilişkin olduğu da nazara alınarak, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin haksız olarak feshedildiği iddiası bulunsa dahi bu hususun görevli mahkemece değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerektiği nazara alınmış, dava tarihi itibariyle görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi bulunduğu şeklinde aşağıdaki gibi hüküm tesis edilmiştir.

Katip ... · e-imzalı Hakim ... · e-imzalı