Ankara 4. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2021/571 K.2023/401

Mahkememizde görülmekte bulunan Tapu İptali Ve Tescil davasının yapılan açık yargılamasının sonunda,

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesi ile; kooperatif üyesi müvekkilinin davalı ile yapmış olduğu 05.09.2001tarihli satış vaadi sözleşmesi ile ... nolu daireyi 14.000,00-TL karşılığında satın aldığını, satış sözleşmesinde diğer kooperatif üyelerine daire teslim tarihinde dairenin teslim edileceğinin kararlaştırıldığını, ödemelerin zamanında yapıldığını ancak davalı yanın müvekkilini oyalayarak daireyi teslim etmediğini, müvekkilin satış konusu olan dairenin verilemeyeceğini ve dolandırıldığını anladığını belirterek dava konusu taşınmazın tapusunun iptal edilerek müvekkili adına tesciline karar verilmesini,

bu mümkün olmadığı takdirde taşınmazın fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla bugünkü rayiç değerinin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte hesaplanarak davalıdan tahsilini, bununda mümkün olmaması halinde 2001 tarihinde fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla davalı kooperatiften satın alınan dairenin ödenen bedeli olan 14.000,000-TL'nin avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilini, bununda mümkün olmaması halinde satış bedeli uyarlanarak bulunacak tutarın dava tarihinden itibaren avans faizi ile tahsilini talep ve dava etmiş,

davacı vekili bilahare ıslah dilekçesi vererek talebini 175.000,00-TL'ye yükseltmiştir.

CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesi ile; öncelikle zamanaşımı definde bulunulduğunu, alacağın zamanaşımına uğradığını, satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu, kooperatiflerde temsil ve ilzam çift imza ile mümkün olduğunu, son sayfada atılan imzalardan sol taraftaki imza taklit yöntemiyle atıldığını, sözleşme tarihinde yönetimde bulunan hiçbir kimseye ait olmadığını, bu sözleşmeye istinaden alacak talebinde bulunulmayacağını, satış vaadinin resmi şekilde yapılması zorunlu olduğunu, sözleşme kötü niyetle yapıldığını, şahsi hak talebinde bulunamayacağını, davacının kooperatifin ortağı olmadığını beyan ederek davanın reddini talep etmiştir.

GEREKÇE

Dava, tapu iptal tescil-tazminat istemine ilişkindir. ... ... ... Tüketici Mahkemesinin kararı bozulmuştur. İş bu bozma sonrası Ankara 2. Tüketici Mahkemesi tarafından verilen görevsizlik kararı üzerine bu dosyanın mahkememize geldiği anlaşılmıştır. Taraflar arasında... ... ... yevmiye numaralı arsa karşılığı bina yapım sözleşmesi imzalanmıştır.

Bilirkişi 27.10.2014 tarihli raporunda ve 27.03.2015 tarihli ek raporunda özetle, dava konusu bölümü teşkil eden 115,00m2 net kullanım alanına sahip olan mesken nitelikli taşınmazın arsa payı dahil, alanı bölgedeki ve bina içerisindeki konumu, teknik özellikleri, bulunduğu binanın inşa tarzı ve evsafı, halihazır durumu, bulunduğu semt ve mevki, ulaşım durumu, emsallerinin alım satım bedelleri, civardaki rayiç bedeller ve değerine etki edebilecek tüm faktörler ile günün ekonomik koşulları da göz önüne alınarak dava tarihinde 175.000,00-TL değerinde olduğu, yapılan incelemede 7.bloğun yapılmadığı,

davalı kooperatifin hak sahibi olduğu anlaşılan 43192 ada 2 parsel içerisindeki 5.blok 4 nolu dairenin 13.09.2006 tarihinde ferdileşme işlemi ile dava dışı ... adına kayıt edildiği, bu nedenle davacı açısından sözleşmenin imkansız hale geldiği, davalı tarafça zamanaşımı itirazında bulunulmuş, ancak taraflar arasındaki uyuşmazlık sözleşmeden kaynaklanmakta olup 10 yıllık zamanaşımına tabi olduğu, davacının sözleşme uyarınca satış bedelinin tümünü ödediği,

rayiç bedelin tümünü talep edebileceği, Ankara ili Yenimahalle ilçesi Yuva Mahallesi 2102 Caddede kain taşınmazda yer alan Öz Florya Sitesi B-1 Blok Zemin Kat 4 nolu bağımsız bölümü teşkil eden 115.00m2 net kullanım alanına sahip olan mesken nitelikli taşınmazın arsa payı dahil, alanı bölgedeki ve bina içerisindeki konumu, teknik özellikleri, bulunduğu binanın inşa tarzı ve evsafı, halihazır durumu, bulunduğu semt ve mevki, ulaşım durumu, emsallerinin alım satım bedelleri, civardaki rayiç bedeller ve değerine etki edebilecek tüm faktörler ime günün ekonomik koşulları da göz önüne alınarak,

ifanın imkansız olduğu 13.09.2006 tarihinde, 115.000,0-TL değerinde olduğu bildirilmiştir.

Mahkememizce bozma sonrası alınan 10.05.2022 tarihli bilirkişi raporunda özetle.

Dava konusu taşınmazın Ankara İli Yenimahalle ilçesi 1.Bölge Yuva Köyünde bulunan 43192 Ada 2 Parsel içerisindeki 7.Blok 4 No'lu daire olduğu, ancak Davacının sözleşme gereği kendisine teslim edilmesi gereken 7'inci Blok 4 No'lu dairenin Davacıya tesliminin ise 7'inct Blokun yapılmaması nedeniyle mümkün olmadığı , Zira tapu kaydının incelenmesinden 43192 Ada 2 Parselde inşa edilen konutların 7'inci Blokunun olmadığı görüldüğünden Kooperatif taşınmazlarının (5) Blok olarak inşa edildiği 5'inci Blok 4 No'lu taşınmazın 01.09.2006 tarihinde Davalı Kooperatif adına satış işlemi ile kaydedildiği,

13.09.2006 tarihinde yapılan ferdileşme işlemi ile dava dışı ... adına kayıt edildiği anlaşıldığından , Davalı Kooperatifin bu konuda fiilen İFA İMKANSIZLIĞI içinde bulunduğu anlaşılmıştır.

O halde Davacının dava dilekçesinde ileri sürdüğü terditli talepleri içerisinde yer alan “ 7'inci Blok 4 No'lu taşınmazın tapusunun iptali ile adına tescili “ talebinin ifa imkansızlık nedeniyle mümkün olmadığından SÖZ KONUSU DAVA TARİHİ İTİBARİYLE RAYİÇ DEĞERİ OLAN (115.000,00-TL. ) nin dava tarihinden itibaren işleyecek YASAL FAİZİ ile Davalı Kooperatiften tahsilini isteyebileceği mütalaa olunmuştur.

Davalı kooperatif yargılama aşamasında davacının kooperatif üyelik hissesini dava dışı Ahmet Bilmez’e devrettiğini ileri sürmüş ve devir evrakını dosyaya sunmuştur. Davacının imza inkarında bulunması üzerinde söz konusu devir evrakında imza incelemesi yaptırılmıştır. İmza incelemesi için alınan 08/08/2022 tarihli bilirkişi raporunda özetle; Tetkik konusu, “Devir Eden: ...” ve “Devir Alan: ...” adlarına düzenlenmiş, 18.08.2004'tanzim tarihli “S.S ÖZ FLORYA KONUT YAPI KOOPERATİFİ KOOPERATİF HİSSE DEVİR SENEDİ” muhtevasında, “Devir Eden: ...” isim yazısı altına tersim olunmuş imzanın, ... elinden çıkmadığı mütalaa olunmuştur. Bu kapsamda alınan bilirkişi raporu doğrultusunda davacının kooperatif hisse devrini gerçekleştirmediği hala kooperatif üyesi olduğu anlaşılmıştır.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 10.06.2020 tarih 2017/933 Esas ve 2020/1982 sayılı içtihatı kapsamında hesaplama yapılması için dosya bilirkişi heyetine tevdi edilmiş alınan 29.12.2022 tarihli raporda ise özetle.

Davacı ... ile davalı kooperatif arasında 05.09.2001 tarihinde imzalanmış Satış Vaadi Sözleşmesi'nde, kooperatif tarafından 43192 Ada 2 parsel içerisinde yapılmakta olan 7 Blok 4 numaralı Güney Batı cepheli dairenin 14.000,00 TL bedelle ...'a satılacağı, ...'ın bu tutar dışında ödeme yapmayacağı, dairenin diğer üyelerle aynı anda teslim edileceği,14.000,00 TL'nin 11.000,00 TL'sinin ...'a ait olan 06 MMG 49 Plakalı araca sayılacağı, 1.500,00 TL'nin Aralık 2011 ayında, 1.500,00 TL'nin ise Ocak 2002 tarihinde ödeneceğinin kararlaştırıldığı, Davacı ile davalı kooperatif arasında imzalanan 05.09.2001 tarihli sözleşmeden sonra,

...'ın kooperatife üye olmak için müracaat etmiş olduğu, Kooperatif Yönetim Kurulu 10.09.2001 tarihinde aldığı 11 nolu kararla ...'da dâhil olmak üzere 12 kişiyi kooperatif üyeliğine kabul edildiği, Davalı kooperatif 26.01.2002 tarihinde yaptığı genel kurul toplantı gündemi 7 maddesinde yer alan, “Zemin kat dairelerin satışı için yönetim kuruluna yetki verilmesi” konulu gündem maddesinin görüşülmesinde.

“Zemin kat 28 dairenin asgari 10.000,00 TL'den aşağın olmamak üzere satılması müzakere edildi. Yapılan müzakereler sonucunda Mesut AŞIK, Hüseyin EKER, Cemal ULUOCAK ve Bekir BAKAR tarafından imzalanarak verilen önerge oylandı, oybirliği ile kabul edildi.

Satış konusunda yönetim kuruluna yetki verildi.” şeklinde karar alınmış olduğu, Kooperatifin 2002 ve 2003 yıllarında yaptığı plan değişikliği ile yapılacak 7 blokun 5 bloka düşürüldüğü, 1 ve 2 blokların 7'şer, 3 ve 4 blokların 11 kat, 5 blokun ise 10 kata çıkarıldığı, Davalı kooperatif tarafından üye ödentilerinin her üye için cari hesap kartlarında takip edildiği, davacı ...'a ait olan ve rapor ekinde sunulan Hesap Kartında, adı geçenin 79 nolu üye olduğu, 7 Blok 4 Nolu Daire Giriş Kat “Şartlı Üye” olduğu,

ilk ödemeyi 11.000,00 TL olarak 05.09.2001 tarihinde, son ödemeyi 700,00 TL olarak Ocak 2005 tarihinde yaptığı”, anılan tarihler itibariyle yapılmış ödeme toplamının 24.950,00 TL olduğu Sayın mahkemenin talimatı doğrultusunda Yargıtay”ın 5 aşamalı formülüne göre yapılan hesaplama sonucunda; davacının konut yerine talep edebileceği tazminatının: 204.054.77 TL olarak tespit edildiği mütalaa olunmuştur.

Alınan 29.12.2022 tarihli raporda dava tarihinin 06/12/2011 tarihi olmasına rağmen bilirkişi heyeti tarafından sehven görevsizlik kararı üzerine mahkememize geldiği 30/09/2021 tarihi esas alınarak taşınmazın değeri belirlenerek rapor düzenlenmesi nedeniyle dava tarihinin 06/12/2011 tarihi olması ve bu tarihe göre taşınmazın güncelleştirilmiş değeri hesaplanması için aynı bilirkişi heyetinden ek rapor alınmıştır. Alınan 03.04.2023 tarihli ek raporda ise özetle; davacının konut yerine talep edebileceği tazminatın 65.514,76-TL olarak tespit edildiği, anılan dairenin rayiç değerinin ise 195.200,00-TL olduğu mütalaa olunmuştur.

Davacı ... ile davalı kooperatif arasında 05.09.2001 tarihinde imzalanmış Satış Vaadi Sözleşmesi'nde, kooperatif tarafından 43192 Ada 2 parsel içerisinde yapılmakta olan 7 Blok 4 numaralı Güney Batı cepheli dairenin 14.000,00 TL bedelle ...'a satılacağı konusunda sözleşme imzalanmıştır.

Sözleşmenin imzalanmasından sonra, davacı ...'ın kooperatife üye olmak için müracaat etmiş olduğu, Kooperatif Yönetim Kurulu 10.09.2001 tarihinde aldığı 11 nolu kararla ...'da dâhil olmak üzere 12 kişiyi kooperatif üyeliğine kabul edildiği anlaşılmıştır.

Davalı kooperatif tarafından üye ödentilerinin her üye için cari hesap kartlarında takip edildiği, davacı ...'a ait olan ve rapor ekinde sunulan Hesap Kartında, adı geçenin 79 nolu üye olduğu, 7 Blok 4 Nolu Daire Giriş Kat “Şartlı Üye” olduğu, ilk ödemeyi 11.000,00 TL olarak 05.09.2001 tarihinde, son ödemeyi 700,00 TL olarak Ocak 2005 tarihinde yaptığı”, anılan tarihler itibariyle yapılmış ödeme toplamının 24.950,00 TL olduğu görülmüştür.

Yapı kooperatifinin ana amacı ortakların akçeli yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında anasözleşmeye uygun, konut ya da işyeri teslim etmektir. Konut karşılığı tazminat isteyebilmesi için, kooperatifin inşaatlarının bitirilip konut tahsisi aşamasına gelindiği ve diğer üyelere tahsis ve teslim yapıldığı halde davacıya konut tahsis ve tesliminin yapılmaması gerekir. Bu husus, bu tazminatın istenebilmesinin ön koşuludur.

Bu önkoşulun gerçekleşmesinden sonra, davacı için çeşitli nedenlerle konut ya da işyeri tahsisi imkânsızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır.

Normal ödemesini yapıp konut sahibi olan üyelerle eşit miktarda ödemesi bulunduğu tespit edilen, diğer anlatımla eksik ödemesi bulunmadığı belirlenen, ancak kendisine konut tahsis ve teslimi yapılamayan ortağın, ödemesi eksik olmayan diğer üyelere verilen emsal bir konutun dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep edebileceğinin, hiç ödemesi yok ise konut karşılığı tazminat talep hakkı olup, bu isteminin reddi gerektiğinin kabulü gerekir.

Eksik ödemesi olan bir üyenin ise, konut karşılığı tazminat talep hakkı olup, alacağının hesaplanma şekli Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin emsal içtihatlarına göre belirlenmesi gerekmektedir.

Toplanan deliller, bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; davacının 10.09.2001 tarihinde davalı kooperatife şartlı üye olarak kabul edildiği, ilk ödemeyi 11.000,00 TL olarak 05.09.2001 tarihinde, son ödemeyi 700,00 TL olarak Ocak 2005 tarihinde yaptığı, anılan tarihler itibariyle yapılmış ödeme toplamının 24.950,00 TL olduğu, dava konusu olan 5.blok 4 nolu bağımsız bölümün 13.09.2006 tarihinde ferdileşme işlemi ile dava dışı ... adına kayıt ve tescil edildiği, bu tarih itibariyle davalı yönünden sözleşmeden doğan edimini ifa yükümlülüğünün imkansız olduğu,

bu nedenle davacının tapu iptal ve tescil isteyemeyeceği, davacının peşin ödemeli ortak olmaması sebebiyle Yargıtay 23. HD’nin emsal içtihatlarında belirttiği 6 lı formül uyarınca davacının tazminat talep hakkının bulunduğu anlaşıldığından 03.04.2023 tarihli ek raporda belirlenen 65.514,76-TL tazminat isteyebileceği kanatine varılmakla davanın kısmen kabulüne.

14.000-TL alacağın dava tarihi olan 06.12.2011 tarihinden, 49.514,76-TL alacağın ise ıslah tarihi olan 18.11.2014 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine dair aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiştir.

Katip ... · ¸e-imzalıdır Hakim ... · ¸e-imzalıdır