Ankara 5. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2024/709 K.2024/841

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) ve Tespit davalarının yapılan açık yargılamaları sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

... Esas sayılı dava dosyasında davacı - karşı davalı vekili dava dilekçesinde özetle, müvekkili kooperatifin, 7 ortaklı olarak kurulduğunu ve tüzel kişilik kazandıktan sonra ilk genel kurulda pay sayılarının 86 olarak belirlendiğini, tüzel kişilik kazandıktan sonra davalı ...'ın, 1 pay talebi üzerine,

ortaklık şartlarını taşıması nedeniyle açık kapı ilkesine göre Kooperatif 1 payda hak sahibi olarak ortak edildiğini, Müvekkilinin “...” unvanlı bir üst birliğin üyesi olduğunu, birliğin, kendine ortak olan yapı kooperatiflerine konut yapmaları için, arsa ofisinden satın aldığı arazilerden imar uygulama planları yapmak kaydıyla ortaklarına bedellerini vadeli ve taksitli olarak tahsis ettiğini, bu arsalardan ...parselindeki kayıtlı 22 dönüm kadar arsayı da “bedelini vadeli ve taksitlerle” ödenmesi kaydıyla davacı kooperatife sattığını, davacının,

bu taşınmazı satın aldıktan sonra masraflarını kendisi yaparak yeniden plan değişikliği yaptığını, emsal yükselttiğini ve şuyulandırmak suretiyle yeniden imar planları uyguladığını, bu işlemlerden sonra noterden düzenlenen Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile müteahhide verildiğini, müteahhit tarafından sözleşmeye göre projeler çızdirilip onaylatıldığını ve yapı ruhsatı alındıktan sonrada inşaata başlandığını, daha sonra da mimari proje ve eklerine göre arsa üzerinde kat irtifaklarını tesis ettiğini, 1163 Sayılı yasanın 8.Maddesine ve ana sözleşmeye göre pay sahibi olan ...'ün, ferdileştirilen tapuları kat irtifaklı olarak,

davalı ...'a 1163 Sayılı kanunun 14.Maddesine göre ekli kooperatif hisse devir senedi ile devir ettiğini, bu hisse devir senedi ile hak ve vecibeleri ile birlikte devir ettiğini ve devir ettiği kişinin üyeliğine karar verilmesini talep eder bir dilekçeyi de yönetime sunduğunu, ayrıca devir alan ... 'ın da üyeliğinin kabulüne karar verilmesini talep ettiğini,

bunun üzerine Alt Zemin B Bloktaki 2 nolu bağımsız bölümlerdeki payını davalıya yazılı olarak temlik ettiği için Kooperatif Yönetim Kurulu devir alanın ortaklık şartlarını taşıdığını tespit edince 18.04.2016 tarih ve 20 nolu kararı ile davalıyı ortaklığa kabul ettiğini ve davalının bu şekilde Kooperatifin 1 payına ortak edildiğini, kooperatif ortaklığının, hem tapu devri suretiyle hem de kooperatif ortaklığının devri suretiyle gerçekleştirildiğini ancak, davalının ortak birlikten satın alınan arsanın bedellerinin ödeme zamanı başlayınca, genel giderler,

alt yapı giderleri vs ortak giderler başlayınca bu giderleri ödememek için kooperatiften istifa ettiğini, taahhüt edilen sermaye payını ödemediğini, davalının, kooperatif ortaklığı nedeniyle adına tahsis ve tescil edilen konutun ferdi tapusunu da kooperatife iade etmediğini belirterek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla; davalının, istifa ettiği yılki bilançodaki duruma göre kooperatife ödemiş olduğu aidatlardan genel giderler ve diğer giderler düşülmek suretiyle kalan alacaklarının kendisine iade edilmesi koşulu ile,

istifa eden ortağın üzerinde kalan ... parseldeki binanın 2 nolu bağımsız bölümünün adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkil kooperatif adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

...Esas sayılı dava dosyasında davalı - karşı davacı vekili cevap ve karşı dava dilekçesinde özetle, davacı kooperatifin, müvekkilinin 2016 tarihinde ortaklıktan istifa ettiğini iddia ettiğini, davacının talebinin 2018 tarihinde zamanaşımına uğramış olduğunu ve yasal süre geçirildikten sonra açılan işbu davayı kabul etmediklerini, davacının kötü niyetli olduğunu, davacı taleplerinin, MK 2 hükümlerini ihlal ettiğini, müvekkili ve eşinin,

aynı zamanda davacı Kooperatifin yetkilileri olan Gözüm ailesinin üyeleri ...ve yakın arkadaşı... tarafından hile ile aldatıldığını ve Kooperatifîn tasfiye aşamasında olduğunun ve gelinen aşamada bütün üyelerin istifa ettiklerinin ve kendisinin de istifa etmesi gerektiğinin kendisine Kooperatif yetkilileri tarafından bildirildiğini, bunun üzerine müvekkilinin istifa ettiğini, ferdi mülkiyete geçilen bir kooperatifin tasfiyeye girmiş olmasının beklenmesinin olağan olduğunu, müvekkilinin kooperatiften ayrıldığı tarih itibariyle kendisine hiçbir akçalı yükümlülüğün bildirilmediğini ve ödemesi gereken bedelleri ödediğini,

müvekkiline 2016 yılından bugüne kadar hiçbir ihtarname, tebliğ bildirim gönderilmediğini belirterek davanın reddine, karşı dava olarak yapılacak yargılama neticesinde istifanın geçersizliğinin ve müvekkilinin Kooperatif üyeliğinin devam ettiğinin tespitine verilmesini talep etmiştir.

Eldeki dava ...

Esas sayılı dosyası ile açılmış, yargılama safahatında mahkememizin ...Esas sayılı dosyası ile birleştirilmiş, mahkememizin 21/09/2023 tarihli ... sayılı ilamı ile; asıl ve birleşen davaların konut yapı kooperatifi üyesi oldukları belirtilen bir kısım davalıların, konutlar adlarına tescil edildikten sonra arsa bedelleri, genel giderleri, altyapı giderleri vs. aidat ve diğer sorumluluklarından kaçınmak için kooperatiften istifa ettikleri iddiasıyla kendilerine tahsis ve devredilen (muvazaaya dayalı satış suretiyle devredildiği ileri sürülen) bağımsız bölümlerin davalılar adına olan tapuların iptali ile kooperatif adına tesciline,

tapu iptal ve tescili mümkün olmadığı takdirde tazminat ödenmesi istemini içerdiği, kooperatif kayıtları üzerinde yapılan incelemede davacı kooperatifin maliki olduğu arsada kat karşılı inşaat sözleşmesi ile etaplar halinde inşaatlar yapılarak inşaatlardaki konutların ortaklara genel kurul kararları uyarınca tahsis ve tapu devirlerinin yapıldığı, ortaklıktan ayrıldıkları tarihe kadar kooperatifçe aidat toplanmadığı, kooperatifin giderlerinin kooperatife ait arsanın satışından karşılandığının tespit edildiği, inşaatların tamamlanarak oturuma geçildiği,

nitekim toplam 3 bloktan oluşan binalardan 2 blokun iskan ruhsatının 18/12/2019 tarihinde alındığı, matbu şekilde düzenlenen istifa beyanlarının ferdileşme suretiyle tahsis ve devredilen konutların kooperatife bırakma iradesi taşımadığı, söz konusu istifaların kooperatife ilişkin parasal yükümlülüklerden kaçınmaya yönelik olmadığı gibi davalı yanlara konut tahsis ve tapu devrinin davacı kooperatif yönetim kurulu ve genel kurulunca da benimsendiği,

istifaname metninin aynı zamanda kooperatifi ibraya yönelik olarak da değerlendirilebileceği, tasfiye aşamasına henüz gelmemiş davacı kooperatiften konutunu alarak istifa eden kooperatif ortaklarının varsa tasfiye masraflarından sorumluluklarının söz konusu olabileceği, karşı davalar yönünden imzası inkar edilmeyen istifanamelerin geçersizliğinin tespiti isteminin yerinde olmadığı,

uyap portalından temin edilen ...E sayılı dava dosyasında davacı kooperatifin istifaname tarihinden sonra yapılan 21/06/2018 tarihli genel kurulunda hisse başına 219.000,00 TL aidat alınmasına dair 8 nolu gündem maddesinin iptaline karar verildiği anlaşılmakla asıl ve birleşen davalar ile karşı davaların reddine gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, ... sayılı ilamı ile "Somut olayda davaların kooperatif ortağı iken istifa ettiği ve davacı kooperatifin de davalılar lehine tesis edilmiş bulunan tapu kayıtlarının iptalini istediği anlaşılmaktadır.

Yukarıda gösterilen yasal düzenleme çerçevesinde davacının aynı olması dışında davalar arasında bir bağlantı bulunmamaktadır.

Zira her bir davalının hukuki durumu, ödemeleri, maliki oldukları bağımsız bölümler farklıdır." gerekçesi ile mahkememiz kararının kaldırılmasına ve dosyanın mahkememize gönderilmesine karar verilmiş, dava bu kez asıl dava mahkememizin ...Esas sayısına kaydedilmiş, iş bu davanın ise Mahkememizin 03/10/2024 tarihli celse ara kararı ile ...sayılı kaldırma ve gönderme kararı doğrultusunda tefriki ile yeni bir esasa kaydına ve yargılamaların bu esas numaraları üzerinden devamına karar verilmiş, dava bu kez mahkememizin ...

Esasına kaydedilmekle yargılamaya devam olunmuştur.

Asıl dava, konut yapı kooperatifi üyesi olduğu belirtilen davalının konutu adına tescil edildikten sonra arsa bedelinin, genel giderlerin, altyapı giderlerinin vs. aidat ve diğer sorumluluklarından kaçınmak için kooperatiften istifa ettiği iddiasıyla dava konusu bağımsız bölümün davalı adına olan tescilinin iptali ile davacı kooperatif adına tesciline, tapu iptal ve tescilinin mümkün olmadığı takdirde tazminat istemine, karşı dava ise davalı - karşı davacının kooperatiften istifasının geçersizliğinin suretiyle kooperatif üyeliğinin tespiti istemine ilişkindir. Deliller toplanmış, mahallinde keşif icra edilerek bilirkişi/bilirkişi kurulu raporları alınmıştır.

"İstifaname" başlıklı belge örneklerinin ve tapu kayıtlarının incelenmesinde; muhatabın ..., konunun kooperatif ortaklığından istifa, ...'na hitaben, "Kooperatifinizin ortağıyım. Kooperatifinizden konutumu (dairemi), tapusunu, tapuya ait tahsis belgesini aldım. Borcum'da bulunmamaktadır. Kooperatifinizden hiçbir alacağım ve gayrimenkulleri üzerinde hiçbir hakkım da yoktur. Herhangi bir hak da iddia etmeyeceğim.

Kooperatifinizden istifa ediyorum." beyanını içerdiği, tip istifanamenin bila tarihli olarak ... verildiği, Kooperatif Yönetim Kurulunun 12/12/2016 tarihli 37 sayılı kararı ile davalı - karşı davacı ortaklık şartlarına haiz olduğundan bahisle istifasının kabul edildiği, buna karşın istifanamenin kabul tarihinden önce 08/06/2016 tarihinde davaya konu 2 nolu bağımsız bölümün ferdileştirme suretiyle davalı ortak adına tapuya tescil edildiği anlaşılmıştır.

Davaya konu ... parsel sayılı taşınmazda kain ... nolu dubleks konut vasfındaki bağımsız bölümün 08/06/2016 tarihli ferdileşme ile ... adına tapuya tescil edildiği anlaşılmıştır.

Birleştirme kararından önce ... dosyasında aldırılan 13/05/2022 tarihli kooperatif hukuku alanında uzman bilirkişi raporu ile. "KK'nın 81/2. maddesine göre; konut yapı kooperatiflerinde yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en geç bir yıl içinde ortakların Kat Mülkiyeti Kanununa göre ferdi münasebet işleri sonuçlandırılır.

Bu maddeye ve ayrıca İmar Kanununun 31. maddesine göre yapı kullanma izin belgesi almayan kooperatifin ne davalının istifa ettiği tarih itibariyle ve ne de huzurdaki dava tarihi itibariyle inşaatını yasal olarak tamamlamadığı, bu haliyle, davacı kooperatifin, gerek yasal olarak gerekse de fiilen tasfiye halinde bulunmadığı tespit edilmiştir.

KK'nın 81/2. maddesinde yer alan “Amacına ulaşılarak dağılma sürecine girmiş olan kooperatiflerden çıkan veya çıkarılan ortağın konutu veya işyeri çıkma veya çıkarılma sebebiyle geri alınamaz.” hükmünün iş bu davada uygulama imkanının bulunmadığı düşünülmektedir.

Gerek davalının istifa tarihi gerekse de dava tarihi itibariyle konutların yapı kullanma izin belgelerinin henüz alınmadığı, davacı kooperatif henüz tasfiye aşamasına girmeyip halen aktif halde bulunduğu anlaşıldığından, davalı tarafın halen aktif olan davacı kooperatife karşı bir takım parasal yükümlülüklerinden vs. kaçınmak, kooperatif borçlarından hissesine düşen payı ödememek için konutunu teslim aldıktan hemen sonra istifa ettiği, istifa beyanının kendisine tahsis edilen konutu kooperatife bırakma iradesini taşımadığı,

KK'nın 17. maddesine göre istifa, karşılıklı edinimlerin geri iadesine gerektirdiğinden istifa eden davalının konutunu da iade etmesi gerektiği halde, konutunu iade etmemiş olması karşısında, -istifasını KK'nın 13. maddesinde öngörülen şekilde noter kanalıyla göndermiş olsaydı dahi- istifasının geçerli olmayabileceği, bu halde davalının ya aidat vs. ödeme yükümlülüğünün devam ediyor olması gerektiği ya da istifasının geçerli olabilmesi için kooperatiften edinmiş olduğu konutunun tapusunu kooperatife iade etmesi,

satmış olması halinde ise dava tarihi itibariyle rayiç bedelini kooperatife ödemesinin gerekebileceği düşünülebilecektir." şeklinde rapor edilmiştir. 01/07/2022 tarihli bilirkişi heyeti raporu ile. "Davacı kooperatifin davalı kooperatif üyesine tahsis edilmiş konuttan kaynaklı davalının istifa ettiğinde kooperatif kayıtlarında her hangi bir borcu görülmemekte, sonrasında da davacı tarafça çıkarılmış bir alacak bulunmamaktadır.

Davalının ortaklığı ve giriş-çıkış işlemlerinin yerine getirilmesi süreçlerinde ortaklıkla ilgili devir payı kooperatif kayıtlarına yansıtılmamış aidat talep edilmemiştir.

İncelenen kooperatif kayıtlarında; davacı kooperatif ile davalı arasında, ortaklıktan ayrılma nedeniyle Kooperatifler kanunun 17. maddesine göre hesaplaşma yapılacak herhangi bir alacak borç bakiyesi tespit edilememiştir." şeklinde rapor edilmiş, gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişi ise kat irtifakı tapu kayıtlarının tesis tarihinden itibaren getirilmesi gerektiğinden bahisle muhalif olmuştur.

Tüm dosya kapsamı, toplanan deliller, bilirkişi/bilirkişi kurulu raporlarına göre; asıl davada konut yapı kooperatifi üyesi olduğu belirtilen davalı - karşı davacının, konut adlarına tescil edildikten sonra arsa bedelleri, genel giderleri, altyapı giderleri vs. aidat ve diğer sorumluluklarından kaçınmak için kooperatiften istifa ettikleri iddiasıyla kendilerine tahsis ve devredilen (muvazaaya dayalı satış suretiyle devredildiği ileri sürülen) bağımsız bölümün davalı - karşı davacı adına olan tapusunun iptali ile kooperatif adına tesciline, tapu iptal ve tescili mümkün olmadığı takdirde tazminat ödenmesi istemine ilişkin olduğu,

kooperatif kayıtları üzerinde yapılan incelemede davacı - karşı davalı kooperatifin maliki olduğu arsada kat karşılı inşaat sözleşmesi ile etaplar halinde inşaatlar yapılarak inşaatlardaki konutların ortaklara genel kurul kararları uyarınca tahsis ve tapu devirlerinin yapıldığı, ortakların ortaklıktan ayrıldıkları tarihe kadar kooperatifçe aidat toplanmadığı, kooperatifin giderlerinin kooperatife ait arsanın satışından karşılandığının tespit edildiği, inşaatların tamamlanarak oturuma geçildiği, nitekim toplam 3 bloktan oluşan binalardan 2 blokun iskan ruhsatının 18/12/2019 tarihinde alındığı,

matbu şekilde düzenlenen istifa beyanının ferdileşme suretiyle tahsis ve devredilen konutların kooperatife bırakma iradesi taşımadığı, söz konusu istifanın kooperatife ilişkin parasal yükümlülüklerden kaçınmaya yönelik olmadığı gibi davalı yanlara konut tahsis ve tapu devrinin davacı kooperatif yönetim kurulu ve genel kurulunca da benimsendiği,

istifaname metninin aynı zamanda kooperatifi ibraya yönelik olarak da değerlendirilebileceği, tasfiye aşamasına henüz gelmemiş davacı kooperatiften konutunu alarak istifa eden kooperatif davalı - karşı davacı ortağın varsa tasfiye masraflarından sorumluluklarının söz konusu olabileceği, karşı dava yönünden ise iradenin fesada uğratıldığı iddiasının ispatlanamadığı, Kooperatif Yönetim Kurulunun 12/12/2016 tarihli 37 sayılı kararı ile davalı - karşı davacı ortaklık şartlarına haiz olduğundan bahisle istifasının kabul edildiği,

buna karşın istifanamenin kabul tarihinden önce 08/06/2016 tarihinde davaya konu 2 nolu bağımsız bölümün ferdileştirme suretiyle davalı ortak adına tapuya tescil edildiği, imzası inkar edilmeyen istifanamenin geçersizliğinin tespiti isteminin yerinde olmadığı, uyap portalından temin edilen ...

E sayılı dava dosyasında davacı kooperatifin istifaname tarihinden sonra yapılan 21/06/2018 tarihli genel kurulunda hisse başına 219.000,00 TL aidat alınmasına dair 8 nolu gündem maddesinin iptaline karar verildiği, bu halde davalı - karşı davacının kooperatif üyeliğinin devam ettiğinin tespiti isteminin yerinde olmadığı anlaşılmakla asıl dava ile karşı davanın ayrı ayrı reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.

Başkan ... · e-imza · Üye ... · e-imza · Üye ... · e-imza · Katip ... · e-imza