Ankara 6. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2014/1157 K.2021/221

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:İDDİA

Davacılar ile davalı firma arasında gayrimenkul satış sözleşmesi düzenlendiğini, bu sözleşme gereğince de arsa sahibi olan yüklenicinin .... parsel sayılı taşınmaz üzerinde yapılan inşaattan davacılara ev sattığını ve iskan ruhsatı alınmış şekilde tesliminin kararlaştırıldığını, davacıların gayrimenkul satış sözleşmesine uygun hareket ederek satış bedelinin tamamını ödediğini ancak yüklenici firmanın sözleşme hükümlerini tam olarak yerine getirmediğini, inşaatın tam ve kusursuz olarak teslim etmediğini ve iskan ruhsatının da alınmayarak davacıların mağdur edildiğini, İnşaatın tanıtım ve reklamlarında yeşil alanı,

sosyal tesis ve yaşam alanları ile ilgili taahhütte bulunulmuşsa da inşaatın fiilen teslim edildiğinden bu yana 3-4 yıl geçmesine rağmen sosyal tesislerin hiçbirinin yapılmadığını ayrıca etap ve blok şeklinde olacağı söylenen yerde sadece bir blok bulunup diğer blokların inşaat halinde olduğunu, bu durumun da daire değerini olumsuz etkileyip, davacıların dairelere verdiği değeri karşılamadığını, davalı tarafın sözleşmenin 7 maddesi hükmüne sığınarak kaçmaya çalıştığını ancak bu maddenin davalı tarafından karşılıklı müzakere yapılmaksızın konulduğunu ve tüm sözleşmelerde bulunduğu için haksız şart sayıldığını,

kalan blokların ve tesislerin bitirilmesine hiç bir engel olmayıp, sitenin karşısına açılması düşünülen hastaneden kar elde etmek amacıyla tamamlamadığını, Site sakinlerinin zorunlu eksikliklerin çoğunu kendi paralarıyla giderdiklerini, Ankara 5. Sulh Hukuk Mahkemesi'nce yaptırılan tespitte.

F bloğun tamamlandığının, diğer bloklarda inşaatın devam ettiğinin, bodrum katlar arasında geçiş olup önlem alınmadığının, sosyal tesis, spor alanları vs. tesislerin yapılmadığının, bodrum katlarda bulunan sığınakların depo olarak düzenlendiğinin, kapıcı dairesinin penceresiz olduğunun, otopark tavan ve duvarlarından su sızıntısı olduğunun belirlendiğini, ortak alandaki genel eksikliklerin;

ısınma sisteminin evin içinde otomasyonla kontrol edilirken değiştirilip daha zor bir sistem yapıldığını, çöp tünelinin hatalı olması ve izole edilmemesi nedeniyle katlarda koku ve ses sorunu yarattığını, açık otoparktaki izolasyonun düzgün yapılmamasından kaynaklı kapalı otoparkta su kaçaklarının olduğunu, bitmeyen inşaat ve konut arasındaki geçiş olması nedeniyle güvenliğin sağlanamaması,

diyafon sisteminin görüntülü olmasına rağmen çalışmadığı ve devamlı arıza çıkardığını, kanalizasyonların düzgün yapılmaması sebebiyle sık sık tıkandığını, B3 kapalı otoparkının düzgün yapılmadığı için kullanılmadığını, sosyal tesislerin hiçbirinin olmadığını, Bağımsız bölüm ve ortak alanlardaki eksik ve kusurlu işlerin giderilmesi için her bir davacı yönünden 1.000,00 TL olmak üzere şimdilik toplam 2.000,00 TL alacağın dava tarihinden itibaren hesaplanacak avans faiziyle birlikte davalı satıcıdan tahsiline, Davacılara ait bağımsız bölümlerin sözleşmeye uygun biçimde alt yapı,

çevre düzenlemesi ve sosyal tesisleri tamamlanmış haldeki değeri ile şimdiki değeri arasındaki farka mahsuben her bir davacı yönünden 10.000,00 TL olmak üzere şimdilik toplam 20.000,00 TL alacağın dava tarihi itibariyle hesaplanacak avans faizi ile birlikte davacı satıcıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

SAVUNMA

Davalı şirket ile davacılar arasında satış sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşmeye istinaden mülkiyeti davalı şirkete ait olan ....nolu bağımsız bölümün davacı tarafa satış ve devri gerçekleştiğini, Satış protokolünde sosyal tesis ve diğer konutların hangi tarihte bitirileceğine dair bir madde hükmü bulunmadığını, anılan protokol gereğince de davalı tarafın bahsi geçen konutu süresinde davacıya teslim ettiğini ve davacının herhangi bir ihtirazı kayıt olmaksızın teslim aldığını, bu sebeple davacının teslim almasından 3 yıllık bir süre geçmesine rağmen konutun süresinde teslim edilmediği, eksik teslim edildiği,

taahhüt edilen sosyal tesis vs.nin henüz bitirilmediği iddialarına dayanarak maddi ve manevi tazminat davası açmasının hukuki olmadığını, bu durumun Ankara ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ...D.İş sayılı dosyası tespiti ile sabit olduğunu ileri sürerek, davacının haksız ve kötü niyetli davasının reddine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLER VE GEREKÇE

Dava; taraflar arasındaki sözleşmeden kaynaklanan eksik yapılan işlerin ifasına ilişkindir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu " 7. ALICININ SEÇİMLİK HAKLARI

A. GENEL OLARAK

Madde 227- Satıcının satılanın ayıplarından sorumlu olduğu hâllerde alıcı, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir:

1. Satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme.

2. Satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinde indirim isteme.

3. Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme.

4. İmkân varsa, satılanın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteme.

Alıcının genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır.

Satıcı, alıcıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.

Alıcının, sözleşmeden dönme hakkını kullanması hâlinde, durum bunu haklı göstermiyorsa hâkim, satılanın onarılmasına veya satış bedelinin indirilmesine karar verebilir.

Satılanın değerindeki eksiklik satış bedeline çok yakın ise alıcı, ancak sözleşmeden dönme veya satılanın ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini isteme haklarından birini kullanabilir." hükümlerini haizdir.

Davacılar davasında, genel hükümlere göre tazminat isteme yolunu seçmiştir. Dava konusu taşınmazlarda bilirkişi incelemesi yapılmış, davacıların iddia ettikleri betonda çatlaklar oluşması ve aydınlatma işi nedeniyle her daireye 90,91.TL tazminattan pay düşmektedir. Davacıların iki adet daireleri bulunmaktadır. Bu dairelerin her birine 90,91.TL tazminat alacağı düşmüştür.

Ankara ... Sulh Hukuk Mahkemesi’nin ...D. İş sayılı dosyasından aldırılan Bilirkişi Raporu ile ... ve arkadaşları tarafından 10/10/2013 tarihli dilekçe ile yüklenici ... Ormancılık Tic. Ltd.

Şti. firması ile tespit isteyenler arasında gayrimenkul satış sözleşmesi imzalandığının, imzalanan sözleşmeye yapı kullanma izin belgesi alınarak gayrimenkulün teslimi konusunda anlaşmaya varıldığının beyan edildiği, Yüklenici /satıcı firmanın yükümlülüklerini yerine getirmediğini, diğer bloklarda inşaatın devam ettiğini, bodrum katlardan diğer bloklara geçişe mani olmak için tedbir almadığını, bodrum katlardaki sığınak mahallerinin depo olarak düzenlendiğini, kapıcı dairesinin bir penceresinin olmadığını, kapalı otopark duvar ve tavanlarında su sızıntısı olduğunu,

inşaatı tam ve kusursuz teslim etme borcuna riayet etmediğinin beyan edilerek, mevcut durumun tespiti amacıyla mahkemeye başvurulduğu, 05/12/2013 tarihli bilirkişi raporuna göre tespite konu F blok bakımından inşaatın tamamen bitmiş olduğunun, bu blok bazında gerçekleşme, sosyal tesisler, spor sahaları vs. ortak alanlar hariç imalat oranının %100 olduğunun, detaylı proje olmadığı için söz konusu ortak alanların ve bu ortak alanların F blok payının düşebilecek miktarın tespit edilemediğinin beyan edildiği görülmüştür.

Ankara .... Tüketici Mahkemesinin ... K. Sayılı Dosyası ile 15/10/2012 tarihli davada, davacının 2007 yılında davalı ... înş. Tic. Ltd. Şti. ile satış protokolü akdettiğinin, protokol uyarınca teslim edilmesi gereken dairenin geç teslim edildiğinin, projede yer alan sosyal tesisler ile blokların tamamlanmadığının, geç teslim ve eksiklikler nedeniyle davacının zarara uğradığı gerekçesiyle, maddi ve manevi tazminat talep edilerek dava açıldığı, Davalı tarafın satış protokolünde sosyal tesis ve diğer blokların ne zaman tamamlanacağına dair taahhüdünün olmadığının beyan edildiği ve davalının ihtirazi kayıt koymaksızın dairesini teslim aldığının beyan edildiği, Mahkemece davanın kısmen kabulü ile manevi tazminat talebinin reddine, maddi zararının tazminine karar verildiği görülmüştür.

06/04/2018 tarihli İnşaat, Elektrik, Makina Mühendisleri ile Hukuk alanında uzmandan oluşan heyetten alınan rapordan özetle, Dava dilekçesinde geçen kusurlu işlerden,Kapalı garajın tavan ve duvarlarından, F-Bloğun 1. Bodrum katının açık otoparka bakan perdeden bina içine su sızıntısı olması nedeniyle kapalı garajın betonarme taşıyıcı sisteminin demirlerinin korozyona uğrayıp demirlerin kesit kaybına uğraması, betonda boşluklar oluşturması, suyun donması halinde betonda çatlaklar oluşturması,

betonda karbonlaşmaya yol vermesi gibi menfi etkiler nedeniyle betonarme taşıyıcı sistemin daha erken zamanda proje ömrünü tüketeceği, bina dış duvarında su kaçağı nedeniyle sıvaların yerinden sökülmüş olduğu, yeniden onarım için maliyetin toplam 1.500,00 TL gerektirdiği, Davalı firmanın yapının iskan izninin alınmamasının, yapı iskan izni, bir yapının projesine uygunluğunu / yapının ruhsat eklerine uygunluğunu tescil ettiği için bu durumun davacı için bir hak kaybı olduğu, hak kaybının miktarının tespitinin ise keşif ve eldeki verilerle tespitinin mümkün olmadığı,

Dava konusu parseldeki tüm blokların yapılma süresinin Ankara Büyük Şehir Belediye Başkanlığınca verilen yapı ruhsatından 10/6/2018 tarihi olduğu için bu konuda davalı yanın 10/6/2018 tarihine kadar zamanı olduğu, sonra da eksik olan işlerin miktarları ve tutarlarının belirlenerek hak kaybının toplam tutarının belirlenmesi gerektiği, ayrıca, her iki sözleşmenin 7. maddesi hükmü gereğince, davacıların diğer blok ve konutların etaplar halinde teslimini ve devam eden inşaatları kabul etmiş olmaları sebebi ile durumu kabul etmiş sayılmaları gerekeceği, F-Blok çevresinde çeşitli sosyal alanların ise.

Yeşil alan, basket ve çocuk oyun alanları, yürüme yolu gibi alanların oluşturulmuş olduğu, "şeklinde kanaatine varıldığını beyan etmişlerdir.

Ek rapordan özetle, 06.04.2018 tarihli kök raporumuzda belirtildiğimiz görüş ve kanaatlerimiz bağlı kalmakla beraber Diyafon sistemindeki görüntü alıp verememe arızası sistemin ayıplı olmasından kaynaklanmaktadır. Diyafon sisteminde görüntünün olmaması kullanıcılar tarafından kolayca tespit edilebilecek olmasından dolayı ayıp gizli ayıp olarak değerlendirilemez.

Ayıbın giderilmesi için davacı tarafından bildirim yapılmadığı, B2 bodrum katma yapılan kısmi elektrik aydınlatma işlemleri ... blok ortak kullanım alanında olup, zamanında yapılmamış ve yapılması gereken bir eksiklik olarak tespit edilmiştir. Site yönetimi bu kısmi aydınlatma eksikliğini dava dışı kişilere yaptırarak gidermiştir.

Söz konusu kısmi aydınlatma işinin piyasa fiyatlarıyla bedeli 3.500,00.-TL olduğu, F-Bloğun 1. Bodrum katının açık otoparka bakan perdeden bina içine su sızıntısı olması nedeniyle kapalı garajın betonarme taşıyıcı sisteminin demirlerinin korozyona uğrayıp demirlerin kesit kaybına uğraması, betonda boşluklar oluşturması, suyun donması halinde betonda çatlaklar oluşturması, betonda karbonlaşmaya yol vermesi gibi menfi etkiler nedeniyle betonarme taşıyıcı sistemin daha erken zamanda proje ömrünü tüketeceği, bina dış duvarında su kaçağı nedeniyle sıvaların yerinden sökülmüş olduğu,

yeniden onarım için maliyetin 1.500,00.-TL gerektirdiği belirlenmiştir. Toplam maliyet 5.000,00.-TL olduğu ve .... blok da 110 daire ve 1 adet görevli dairesi bulunduğu dikkate alındığın da .... Parsel bulunan F blok da bulunan 74 ve 77 nolu dairelere ait maliyet miktarı 90,91.-TL olduğu" şeklinde kanaatine varılmıştır.

Bilirkişi raporları açık ve ayrıntılı olup, hükme esas alınmıştır. Dava dilekçesinde davacı daire numarasını 73 olarak bildirmiş, daha sonraki beyan dilekçesi ile 74 nolu daire olduğunu, 73 numaranın sehven bildirildiğini beyan etmiş, bilirkişi raporu ile de daire numarasının 74 olduğu anlaşılmıştır. Her ne kadar kısa kararda daire no 73 yazılmış ise de bilirkişi raporu ve davacının beyan dilekçesindeki açıklaması dikkate alınarak daire no 74 olarak düzeltilmiştir.