Ankara 6. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2021/328 K.2022/847

2- ... VEKİLİ : Av. ... DAVALI : 1- ... VEKİLİ : Av. ... DAVALI : 2-... VEKİLİ : Av. ... İFLAS İDARE MEMURLARI :... 2.. 3...

DAVA

Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : 31/05/2021

KARAR TARİHİ : 01/12/2022

G. K.YAZILDIĞI TARİH : 06.12.2022

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil /Tazminat (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkilleri ile davalı .... arasında yapılan 15.12.2012 tarihli satış vaadi

sözleşmesi ile ... numaralı

bağımsız bölümün satımı konusunda anlaştıklarını,

Satış vaadi sözleşmesine göre davalının 30.05.2013 tarihinde taşınmazı müvekillerine

teslim etmeyi, müvekkillerinin de toplam 900.000,00 TL (762.712,00+KDV) TL olan satış

bedelinin 450.000,00 TL sini 21.01.2013 tarihinde, 450.000,00 TL sini 30.04.2014 tarihinde

ödemeyi kararlaştırdıklarını, müvekkillerinin üzerlerine düşen edimleri yerine getirerek

ödemleri zamanında yaptıklarını, sözleşmede belirtilen devir tarihi geçmesine rağmen davalının 10.04.2014 tarihinde

iflasın açılması nedeniyle ofis tipi gayrimenkulün müvekkilleri adına tapu kayıt ve tescilinin

gerçekleşmediğini, satış vaadi sözleşmesinin iflas erteleme kararından önce yapıldığını, satıcının iflas durumu sonucunda müvekkillerine ait olan bağımsız bölümün arsa

sahibinin uhdesinde kaldığını, bağımsız bölümün müteahhidin yapmış olduğu imalatların

karşılığı olarak hak edişe girdiğini, ...Belediye Encümeninin 07.02.2013

tarih karar .... sayılı kararı ile "...nolu bağımsız bölümlere .... veya

göstereceği 3.şahıslara tapu ferağı verilmesine, gereği için evrakın ..

Başkanlığına gönderilmesine" karar verildiğini,

15.12.2012 tarihli Satış Vaadi Sözleşmesi gereğince süresi içerisinde devir işlemleri gerçekleşmediğini ileri sürerek, öncelikle tensiben, dava konusu taşınmazın üçüncü kişilere devir ve temlikinin önlenmesini teminen tapu kaydı üzerine teminatsız olarak tedbir konulmasına, ...parselde bulunan 43 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile üstün hakkımıza dayalı olarak müvekkiller adına tapuda kayıt ve tesciline karar verilmesini istemiştir.

Davacı vekili, mahkememizce verilen 25.10.2021 tarihli ara karar uyarınca sunduğu bila tarihli beyan dilekçesi ile; eldeki davadaki talebini bu kez; ... numaralı bağımsız bölümün öncelikle tapu kaydının iptali ile müvekkiller adına tapuda kayıt ve tesciline, bu talebimizin kabul görmemesi halinde, fazlaya ilişkin her türlü dava ve talep hakkımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik 300,000,00-TL nin temerrüt tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile davalılardan tahsili" şeklinde açıklamıştır.

Davalı... vekili cevap dilekçesinde özetle; .

... Mahallesinde bulunan imarın ....

parseller üzerine kat karşılığı inşaat yaptırılması işinin ...

ihale edilmiş olduğu,...sayısı ile Noter

Sözleşmesi imzalandığı,

Söz konusu Kat Karşılığı İnşaat Yaptırılması işinde ... parsel üzerine toplam 73

adet ofis/mağaza, ... adet konut parseli olarak

ruhsatlandırılarak ve 24.09.2010 tarihinde işe başlatılmış olduğu %61,01 İdareye, %38,99

....’ne olmak üzere ihale edilen ve sözleşmesinin 3. maddesi gereği

ihale kapsamındaki taşınmazların paylaşım aşamasına gelindiği için sözleşmenin 34.

maddesine göre Tatbikat projeleri ve m2 cetveli ile hisse oranına göre bağımsız bölümlerin

paylaşımı Belediye Meclisinin 13.04.2012 tarih 665 sayılı Kararı ile bağımsız bölümlerin

paylaşımının yapıldığını,

İş devam ederken yapılan ara hak edişlerle Yüklenici firmanın 27462 ada 2 parselde

27 adet bağımsız bölüm (1 adedi hisseli mağaza/ofis) hak ettiğini, 13 adet bağımsız bölümün

tapu devrinin yapıldığını, 14 adet bağımsız bölümün tapu devri için Encümen Kararı

alındığını, ancak yüklenicinin edinimini yerine getiremediği için tapu devri yapılamadığını, İnşaat çalışmaları devam ederken ....

Esas no.lu dosyasında 02.05.2013 günlü tensip tutanağı ile “taktik kayyımı” olarak kayyum

heyeti atandığını,

İşi alan yüklenici firma ... işin devamı sırasında mali

güçsüzlük içine girmesi sonucu, alacaklısı tarafından şirket aleyhine iflas yoluyla takip

başlatıldığını, şirketin iflasın ertelenmesi talepli dava dilekçesinin ... Esas sayılı dosyasında incelenmiş olduğunu, 10.04.2014 gün

... sayılı kararı ile iflas erteleme talebini reddine ve bu tarihten itibaren iflasına karar

verildiğini,

... Esas sayılı dosyasında yüklenici

firmanın iflas erteleme talebinin reddedilerek iflasın açılmasına karar verildiği için, 2886 Sayılı

Devlet İhale Kanununun 68.maddesi uyarınca “Müteahhit veya müşterinin iflas etmesi

halinde sözleşme bozulur. Bundan bir zarar doğarsa 62.maddeye göre işlem yapılır" ve yine

Devlet İhale Kanunun 62. Maddesinde “ Sözleşme yapıldıktan sonra 63.maddede yazılı

hükümler dışında müteahhit veya müşterinin taahhüdünden vazgeçmesi veya taahhüdünü,

şartname ve sözleşme hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi üzerine, idarenin en az

10 gün süreli ve nedenleri açıkça belirtilen ihtarına rağmen aynı durumun devam etmesi

halinde, ayrıca protesto çekmeye gerek kalmaksızın kesin teminatı gelir kaydedilir ve

sözleşme feshedilerek hesabı genel hükümlere göre tasfiye edilir. Gelir kaydedilen kesin

teminat, müteahhit veya müşterinin borcuna mahsup edilemez." hükmü doğrultusunda bahse

konu işin inşaat sözleşmenin bozulması nedeniyle teminat irat kaydedilerek kalan işin

yeniden ihale edilmesinin 23.05.2014 tarih 13278 sayılı Başkanlık Oluru ile onaylandığını,

Söz konusu iş kapsamında ... nolu pursantaj hakediş ile 11.02.2013 tarih 2754 sayılı

yüklenici dilekçesinde ... nolu bağımsız bölümlerin

( 5adet) talep edildiği ve 12 nolu pursantaj hakedişe göre 4,52 adet bağımsız bölüm hak ettiği

için...nolu bağımsız bölümler için 14.02.2013 tarih

261/760 sayılı Encümen Kararı ile 19.02.2013 tarih 3898 sayıl... veya göstereceği 3.şahıslar adına tescil yapılmasının talep edildiği, son

hak edişte avans olarak verilen.. nolu bağımsız bölümün ... Adına Tapu devrinin

yapıldığını,...davacı..

... ve dava arkadaşı ile aralarında yapılan satış vaadi sözleşmesini idarelerine bildirilmediğini, bu nedenle yüklenici ...

arsa sahibi idarelerine karşı öncelikle 01.04.2008 tarih ve 17452 sayısı ile Noter Sözleşmesi

imza altına alman sözleşmeden kaynaklı edinimi tamamen yerine getirmediği gibi, Müflis

... ile davacı ... ve dava

arkadaşı ile aralarında yapılan satış vaadi sözleşmesini tüm alacak ve borç iş ve işlemlerinin

İflas ve Tasfiye Masasından talep edilmesi gerektiğini, açılan davada idarelerine atfedilecek herhangi bir kusurun bulunmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.

Davalı.... iflas idare memurluğu

vekili cevap dilekçesinde özetle;

Huzurdaki davanın usul ve yasaya aykırı

Olduğunu, dava dilekçesi ekinde ibraz edilen 30.05.2013 tarihli satış vaadi sözleşmesinin

imzalanmasından sonra, sözleşmenin tarafı olan ... hakkında iflas kararı verilmiş

olduğunu, davalılar arasındaki ... yevmiye numarasında kayıtlı

03.02.2010 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi gereğ.... adına

düşecek bağımsız bölümlerin tamamının İİK 184 maddesi gereğince iflas masasına dahil

olduğunu, davacı tarafın huzurdaki davayı açmadan evvel, iflas masasına müracaat ettiğini, davacı

taleplerinin alacaklılar toplanmasında alacaklılarca değerlendirildiği ve 18.06.2015 tarihinde

yapılan Olağanüstü Alacaklılar Toplantısında "tapuya şerh edilmeyen sözleşmeler sebebiyle

üçüncü şahısların taleplerinin reddi gerekir" gerekçesiyle, davacının taleplerinin reddine karar

verildiğini, dava dilekçesinde dava değerinin 300.000,00-TL olarak gösterilmiş olduğu, ancak

davanın hukuki nitelendirmesi sayın mahkemeye ait olmak üzere; davaya konu taleplerin

dayanağı satış vaadi sözleşmesinde yazılı satış bedeli veya taşınmazın dava tarihine göre

tespit edilecek değeri üzerinden nispi karar ve ilam harcının 1/4'ünün peşin olarak

yatırılmasının gerektiğini, yargı harçlarının davanın açıldığı sırada ödenmesi kural olduğundan harç noksanlığı

ikmal edilmeden yargılamaya devam olunmasının mümkün olmadığını,

Satış vaadi sözleşmesinin tarihi 15.12.2012 tarihi olarak gösterildiğini, davanın açıldığı

tarihe kadar aradan geçen sürenin 9 yıl olduğunu, bu süre zarfında davacının mülkiyet

iddiasına yönelik olarak talepte bulunmamasının hayatın olağan akşına aykırı olduğunu, davanın açıldığı tarih itibariyle davacının satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak dile

getirebileceği taleplerinin zamanaşımına uğradığını, davacının, iflas masasından ayın talebinde bulunabilmesi için satış vaadi

sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmiş olmasının zorunlu olduğunu, satış vaadi sözleşmesi gereği davacının üzerine düşen edimleri yerine getirip

getirmediğinin araştırılmasının gerektiğini, satış vaadi sözleşmesinin "Bağımsız Birimin Satış Bilgisi ve Ödeme Şartları" başlıklı 9.

Maddesinin 3. Paragrafında 900.000,00-TL'lik bedelin 21.01.2013 tarihinde 450.000,00-TL ve

12.02.2013 tarihinde 450.000,00-TL olarak ödeneceği; "Tapu Devri" başlıklı 8. Madde de ise

alıcının borcunun tamamının ödenmiş olması durumunda bağımsız bölümün tapu devrinin

gerçekleştirileceği şeklinde düzenlendiğini,

Öncelikle satış bedelinin ödenmesi konusunda, dava dilekçesindeki açıklamalar ile

sözleşmenin ilgili maddesi arasında çelişki bulunduğu gibi ödemenin yapıldığına ilişkin olarak

sadece ... şirketinin muavin defter kayıtlarına dayanılmasının da dikkat çekici olduğunu,

bu çelişkili ve şüphe arz eden durum karşısında dava dilekçesinde 2. taksit ödemesinin

30.04.2014 tarihinde yapıldığına dair açıklamanın büyük önem arz ettiğinin kabulünün

gerektiğini,

Davalı ... şirketi hakkında 10.04.2014 tarihinde iflas kararı verildiğinden,

davacının 30.04.2014 tarihinde yapıldığını ifade ettiği 450.000,00-TL'lik ödemenin ne şekilde

ve kime ödendiğinin araştırılması gerektiğini,

Ankara İflas (... sayılı dosyasının incelenmesinde bu tarihte

bu tutarda bir tahsilat kaydının bulunmadığının tespit edildiğini, bahsi geçen ödemenin iflas

kararından önce yapılmış olması halinde ise bu dönemde de ... şirketi iflas erteleme

sürecinde kayyum denetiminde olduğundan, ödemenin ...

nezdindeki kayyum heyeti denetimindeki hesaba yapılmış olması gerektiğini, davacının üzerine düşen ispat külfetini usulüne uygun deliller ile yerine getirememesi

durumunda, satış vaadi sözleşmesine konu edimlerinin de yerine getirilmediği anlamına

geleceğinden ve ayrıca davacının huzurdaki davada tapu iptal ve tescil dışında herhangi bir

talebi bulunmadığından, yukarıdaki açıklamaları ve HMK 26. Maddesi nazara alınarak

davacının tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar verilmesi gerektiğini savunarak, davacının ihtiyati tedbir

talebinin reddine, Sayın Mahkemenin aksi kanaatte olması halinde iflas masasının muhtemel

zararlarına karşılık teminat alınmasına, Harçlar Kanunu 30-32 maddeleri gereğince eksik

harcın ikmaline, aksi takdirde HMK 150/5 maddesine göre işlem yapılmasına, usule ilişkin

itirazları doğrultusunda davanın usulden reddine karar verilmesini dilemiştir.

DELİLLER

-Satış vaadi sözleşmesi -Bilirkişi raporları -Ticari defter ve kayıtlar -Tapu Kayıtları

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE HUKUKİ NİTELEME

Dava, iflas idaresi ile diğer davalı... karşı açılan Tapu İptal/Tescil, olmadığı takdirde tazminat talebine ilişkindir. Davalı müflis... hakkında ... karar sayılı dosyası üzerinden 10/04/2014 tarihinde iflas kararı verildiği ve ... iflası sayılı dosyasında iflas işlemlerine devam edildiği, eldeki bu davanın iflas kararı verilmesinden sonra 31.05.2021 tarihinde müflis şirketi temsilen iflas idaresine karşı açıldığı anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere; iflastan sonra masaya giren mal ve haklara ilişkin olarak müflis aleyhine bir dava açılamayacağından iflas masasından hak iddiasında olanlar, alacaklarını veya haklarını İİK'nın 219/2. maddesi gereğince masadan isteyebilecek olup, iflas idaresinin istenen alacakları kabul etmemesi halinde İİK'nın 235. maddesinde açıklanan sıra cetveline itiraz (kayıt kabul) davasının açılması gerekmektedir.

İflastan sonra müflise karşı dava açılması halinde ise, bu davaya İİK'nın 235/ll. maddesi gereğince sıra cetveline itiraz (kayıt kabul) davası olarak devam edilmesi gerekmekte olup, İİK'nın 235/1. maddesinde "Sıra cetveline itiraz edenler, cetvelin ilanından itibaren onbeş gün içinde iflasa karar verilen yerdeki Ticaret mahkemesine dava açmaya mecburdurlar" hükmü gereğince de bu davanın görevli ...Mahkemesinde görülmesi gerekmektedir.

İcra ve İflas Kanununun 232-235 maddeleri arasında düzenlenen sıra cetveli, iflas idaresinin alacakları ve istihkak iddialarını incelemesi üzerine vardığı sonuçları göstermektedir. Sıra cetveli ile masanın pasifi (müflisin borçları) tespit edilir. Sıra cetvelinde gösterilecek alacakların sırası da yasanın 206. ve 207. maddelerinde belirtilmiştir. Yani, masaya yazdırılan veya kendiliğinden gözetilen her alacak (mülkiyet dışındaki) ve istihkak iddiasının iflas idaresince kabul edilen miktarı ve sırası sıra cetvelinde gösterilir. Bunun yanında iflas idaresinin reddettiği alacak ve istihkak iddiaları da sıra cetvelinde yer almaktadır.

Bu bağlamda, Y...K. sayılı kararında da değinildiği üzere, müflis ile iflastan önce yapılan ve müflisin temlik borçlusu olduğu sözleşmenin masadan aynen ifasının istenebilmesi için sözleşme ile kazanılan şahsi hakkın 2644 sayılı Tapu Kanunun 26. maddesinden yararlanılarak tapu siciline şerh verilmesi gerekir.

Dosya kapsamına göre yapılan incelemede, davacılar ile davalı müflis arasında imzalanan sözleşmenin adi yazılı nitelikte G.Menkul satış vaadi sözleşmesi niteliğinde olduğu, bu sözleşmenin alacağın temliki bakımından hüküm ve sonuç meydana getirmeye elverişli bulunduğu anlaşılmakta ise de, tapuya şerh edilmediği anlaşılmaktadır.

Yukarıda yer alan açıklamalar ışığında gerçekleşen somut olay değerlendirildiğinde;

Davacılar vekili tarafından açılan dava ile, davaya konu taşınmazın satış sözleşmesindeki bedelinin davalı müflis yükleniciye iflasından önce ödendiği iddiası ile Tapu iptal Tescil , olmadığı takdirde tazminat talepli olarak açılan davada, eldeki davanın davalı müflis şirketin iflasından sonra açıldığı, davaya İİK'nın 235/ll. maddesi gereğince sıra cetveline itiraz (kayıt kabul) davası olarak devam edilmesi gerektiği kanaatine varılmıştır.

Hakimler ve Savcılar Kurulu Birinci Dairesi'nin 03.04.2018 tarihli, 538 sayılı kararı ile, 7101 Sayılı İcra İflas Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 46. maddesiyle 2004 sayılı İcra İflas Kanununa eklenen Geçici 14. maddesi uyarınca, iflas tasfiyesinde düzenlenen sıra cetveline yönelik davalara, üçten fazla ...Mahkemesi bulunan yerlerde... Mahkemelerinin ihtisas mahkemesi olarak bakacakları, dava dilekçesindeki açıklamalara göre delillerin takdiri ve ifasının ihtisas mahkemesi olan.. Mahkemelerine ait bulunup, dosyanı.. Mahkemelerinden birisine tevzi edilmek üzere tevzi bürosuna tevdine dair aşağıdaki şekilde hükmün tesisi yoluna gidilmiştir.

Başkan ... · (E-imzalıdır) · Üye... · (E-imzalıdır) · Üye ... · (E-imzalıdır) · Katip ... · (E-imzalıdır)