Ankara 9. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2023/141 K.2023/146

T.C. ... 9. ...MAHKEMESİ Esas-Karar No: 2023/141 Esas - 2023/146 Türk Ulusu Adına Yargılama Yapmaya ve Hüküm Vermeye Yetkili

... 9. ...MAHKEMESİ

KARAR

ESAS NO

2023/141 Esas

KARAR NO : 2023/146

HAKİM : ... KATİP : ...

DAVACI : ... VEKİLİ : Av. ...

DAVALI : ... VEKİLİ : Av. ...

DAVA : TAZMİNAT - KİRA SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN

DAVA TARİHİ : 16/10/2020

KARAR TARİHİ : 06/03/2023

YAZIM TARİHİ : 05/04/2023

Mahkememizde açılan tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle.

Taraflar arasında 05/07/2011 tarihinde imzalanan ve 5 yıllık kira sözleşmesinin yenilerek devam etmekte iken 30/11/2019 tarihinde fesih protokolü imzalanmak suretiyle karşılıklı anlaşma yolu ile sona erdirildiğini, müvekkili şirketin kira sözleşmesi gereği tarafına yüklenen edimleri eksiksiz bir şekilde yerine getirdiğini, davalı tarafından haksız ve yersiz alınan kararlar ve yapılan uygulamalar nedeniyle mağdur olduklarını, kiralanan yerin ... içerisinde ... numaralı yer olduğunu, davalının basiretli bir tacir gibi davranmadığını,

TMK'unun 2. maddesi gereğince haklarını ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kurallarına uygun hareket etmesi gerekir iken bu kurallara aykırı davranışları nedeni ile zarara uğradıkları için işletmeyi kapatmak zorunda kaldıklarını, beş yıllık kira süresinin dolmasına yakın davalı ile sözleşme yenileme görüşmeleri yapıldığını ve davalının baskı uygulamaya başladığını, davacının sözleşmeye devam etme iradesi olmasına rağmen davalının 21/03/2016 tarihinde gönderdiği ihtarname ile kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini bildirerek tahliyelerini istediğini,

tahliye tarihine kadar asma kat için 01/04/2016 tarihinden itibaren fark kira ödemesi talep ettiğini, 31/03/2016 tarihinde müvekkili şirket tarafından bu ihtarnameye yanıt verildiğini, düzenlenen kira farkı faturasının iade edildiğini, fark kiranın tek yanlı olarak belirlenemeyeceğinin bildirildiğini, davalının 2017 yılının sonlarında ...'na başvurarak ... içerisine ilave binalar ve tesisler yapılması konusunda izin aldığını, inşaat sürecinin uzun sürmesi ve çevreye verdiği rahatsızlık sebebiyle müvekkili şirketin işletmesinin müşteri kaybına uğradığını,

inşaat faaliyetlerinin başlaması ile reklam ve totemlerinin inşaat bahane edilerek kaldırıldığını, müvekkili şirkete ait işletmenin eskiden beri burada böyle bir işletme olduğunu ve bu işletmeye sağ ve sol tarafta ki diğer iki işletmenin içinden geçerek ulaşılabileceğini bilen müşterilere hitap edebilir hale geldiğini, şirketlerinin kira sözleşmesini akdettiği sırada davalı işyerinin ... statüsünde olup, ... içindeki işletmeler sınırlı sayıda kurulmuş iken zaman içinde burasının bir ... 'ye dönüştürülerek mevcut işletmelerin aleyhine düzenlemeler yapıldığını,

benzer işletme sayısının artması ve haksız rekabet ortamının oluşturulmasına rağmen kira bedelinde indirim yapılmaması, aksine sürekli bir artırıma gidilmesinin de davalının kötü niyetli hareket ettiğini gösterdiğini, gerek yerel gerekse ulusal basında çıkan konuyla ilgili haberlerin iddialarının ispatı niteliğinde olduğunu, 2018 yılında gerek davalı tarafından alınan kararların ve yapılan uygulamaların gerekse de ekonomik sebepler ile yaşadıkları mağduriyetlerin dile getirildiğini, davalının ortak alan gider katılımları, tanıtım gideri katılımları,

elektrik ve su ücretleri ile ilgili hususlarda taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi hükümlerine ve ... tarafından çıkarılmış bulunan ...

Yönetmeliğe aykırı davrandığını, davalının elektrik ve su tüketim giderleri konusunda aydınlatılmadığını, davalı şirket tarafından kiracılardan fazla tahsil edilen tutardan müvekkili şirketin payı oranındaki tutarın ödeme tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile iadesini talep ettiklerini, müvekkili şirket tarafından tanıtım ve reklam giderleri ile ilgili olarak davalı şirkete 23.220 Euro+19.379,75 -TL tutarında ödeme yapıldığını, ancak ödenen tanıtım giderleri kaşılığında davalı şirket tarafından taahhüt edilen tanıtım ve reklam faaliyetleri yapılmadığını,

bu nedenle taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin başlangıç tarihi olan 05/07/2011 ile kira sözleşmesinin sona erdiği 30/11/2019 tarihleri arasında davalı tarafın ticari defterlerinde yapılacak inceleme ile kiracılardan tahsil ettiği ''tanıtım ve reklam giderleri'' toplam tutarının tespit edilmesini, tahsil edilen tanıtım ve reklam giderleri toplamı ile davalı şirket tarafından yapılan tanıtım ve reklam harcamalarının toplamının karşılaştırılmasını, gerçekten bir hizmet alımı yapılıp yapılmadığının üçüncü kişilerden sorulmasını,

taraflar arasında imzalan Kira Sözleşmesinin 13.2 maddesi uyarınca müvekkili ortak olan giderlerine kiralanan yerin kapalı alan taban metrekaresi nispetinde katılmayı kabul ve taahhüt ettiğini, müvekkili şirket ile davalının kira ilişkisinin devam ettiği süre boyunca davalının bütün bu gider kalemleri ile ilgili şeffaflıktan uzak davranışları ilave ve haksız kazanç elde edildiği konusunda kuşku uyandırdığını, gönderilen birçok ihtarnameye cevap vermediklerini, zamlı kira artışını kabul etmemekle birlikte sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmek adına fatura edilen bedelin yasal hakları saklı kalmak koşulu ile ödendiğini,

ancak mevcut koşulları ve davalının haksız ve yersiz uygulamaları ile sözleşmeye devam etmelerinin taraflarınca katlanılması mümkün olmayan bir hal aldığından davalı ile yapılan müzakere süreci sonunda karşılıklı anlaşmaya varılarak 30/11/201 tarihinde fesih protokolü imza altına alındığını, müvekkili şirketin her ticari işletme gibi belli bir ekonomik kazanç sağlayacağı inancı ile kira sözleşmesini akdettiği halde kiralanan ticari alan davalı şirketi kusurlu davranışları sonucu bu beklentiyi karşılayamadığını, dolayısıyla bir ekonomik ayıbın söz konusu olduğunu, ayrıca müvekkili şirketin,

davalının 18/10/2018 tarihinde 33.066,17 -TL bedelli kur farkının ödenmesi talebi ile başlattığı icra takibine konu borcu fesih protokolü imzalanması sırasında baskı altında ödediğini, müvekkili şirket tarafından faturada yer alan aylara ilişkin kira bedeli 1 Euro=5,50 -TL üzerinden ödenmiş olup, bu aylara ilişkin yeniden kira farkı faturası kesilmesinin tamamen haksız olduğunu bahisle fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 20.000,00 -TL maddi, 5.000,00 -TL manevi tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsilini,

müvekkili şirkete komşu işletmelere kur sabitlemesinin 1 Euro=5,50-TL'den yapılıp yapılmadığının davalı şirketin ticari defterlerinden tespitini, sebepsiz zenginleşmeden kaynaklı 33.066,17 -TL alacağın ödeme tarihinden itibaren işleyecek olan ticari faizi ile birlikte davalıdan alınarak müvekkili şirkete verilmesini, elektrik, su paraları, reklam ve tanıtım giderleri, ortak alan giderleri konusunda kiracılardan toplanan tutarlar ile ilgili kurumlara ödenen tutarların dilekçelerinde talep ettikleri çerçevede kararlaştırılmasını, var ise müvekkili şirketten fazladan tahsil edilen elektrik, su,

reklam ve tanıtım giderleri ile ortak alan giderlerinin ödeme tarihinden itibaren işleyecek olan ticari faizi ile davalıdan alınarak müvekkili şirkete verilmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

YANIT

Davalı vekili ; Görev mahkemenin ...Mahkemesi olduğuna karar verilmesini, ayrıca zamanaşımı, manevi tazminat iddiası açısından dava şartı arabuluculuk aşamasına konu edilmeden huzurdaki dava açıldığı için ve esas yönlerinden de davacının taleplerinde haksız olduğu için haksız ve dayanaksız davanın reddine karar verilmesini, yargılama masrafları ile vekalet ücretinin davacı yana yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Davadaki talep, taraflar arasındaki kira sözleşmesine aykırı davrandığı ileri sürülen davalının haksız eylemleri nedeni ile davacının oluştuğu ileri sürülen zararlarının davalıdan tahsili istemine ilişkindir.

Dava başlangıçta ... Hukuk Mahkemesinde açılıp 2021/2468 Esas numarası verilmiştir. Manevi tazminat ve sebepsiz zenginleşmeden kaynaklanan istekler ana davadan ayrılıp aynı mahkemenin 2022/509 Esas numarasına kayıt edilmiş, 07/10/2021 tarihli görevsizlik kararı ile dava dosyası bu iki talep yönünden ... ... Mahkemesine gönderilmiştir. ... Hukuk Mahkemesinin 2021/804 Esas numarasına kaydı yapılan bu talepler ile ilgili olarak bu kez yasa yolu başvurusu yapılmadan 07/02/2023 tarihinde kesinleşen 13/12/2022 tarihli görevsizlik kararı üzerine dava dosyası mahkememize tevzi edilmiş ve yukarıda belirtilen esas numarasına kayıt edilmiştir.

Davacı ile davalı arasında taşınmaza ilişkin iş yeri kira sözleşme ilişkisi bulunduğu tartışmasızdır.

Davacının ana dava dilekçesi ile iki ayrı nedenle maddi tazminat ve ayrıca manevi tazminat talep etmektedir.

Davacının sebepsiz zenginleşme adını verdiği ilk maddi tazminat isteği 2018 yılı Eylül ve Ekim aylarına ait kira bedellerinin 1 Euro=5.50 TL esas alınıp kira bedeli ödenmekte iken, davalı tarafından bu iki ay yönünden 1 Euro =7.6566 TL esas alınarak fark kira bedeli talep ettiği ve başlattığı icra takibi nedeni ile davacının fazladan ödemek zorunda kaldığını ileri sürdüğü 33.066,17 TL nin davalıdan tahsili istemine ilişkindir.

Davacının bir diğer talebi 20.000,00 TL maddi tazminat olup, bu talebin dayanağı ise, davalı tarafın kiralanan taşınmazın bulunduğu yerde yürüttüğü inşaat faaliyetleri nedeniyle iş yerinin olağan giriş noktalarının kullanılamaz hale gelmesi, müşterilerin başka işletmelere masa ve sandalyelerinin bulunduğu bölümden geçerek davacının işlettiği iş yerine ulaşmalarındaki zorluk, ortak tüketime konu elektrik ve su bedellerinin her bir kiracıya paylaştırılmasındaki belirsizlik ve talep edilmesine rağmen kiracılara bu konuda bilgi verilmemesi nedeni ile fazladan yapılan ödeme ve gerekli tanıtım yapılmaması nedeni ile oluşan müşteri kaybına bağlı maddi zararlardan oluşmuktadır.

Davacının en son talebi ise davalı tarafından kira sözleşmesine aykırılık oluşturduğu ileri sürülen diğer eylemleri nedeniyle oluştuğunu ileri sürdükleri 5.000,00 TL manevi zararlarının davalıdan tahsili istemine ilişkindir.

Davanın başlangıçta açıldığı ... ... Mahkemesi 07/10/2021 tarihli görevsizlik kararı ile manevi tazminat ve sebepsiz zenginleşmeye ilişkin talepleri ana davadan ayırmış, bu taleplerle ilgili istek 2020/2067 esas numarasına kayıt edildikten sonra görevsizlik kararı verilerek dava dosyası ... Mahkemesi'ne gönderilmiş, görevsizlik kararından anlaşıldığı kadarıyla 20.000,00 TL maddi tazminata ilişkin talep ... Mahkemesi'nde görülmeye devam edilmiştir.

... Mahkemesi tarafından ana davadan ayrılan ve 33.066,17 TL 2018 yılı eylül ve ekim ayları kira bedelinin sabitlenen kur dışında daha farklı kur üzerinden talep edilmesinden kaynaklanmakta olup, davacı taraf icra tehdidi altında ödediğini söylediği bu miktar yönünden talebinin hukuki nitelendirmesini sebepsiz zenginleşme olarak nitelemiş ise de; davacının sebepsiz zenginleşme adını verdiği ilk maddi tazminat isteği 2018 yılı Eylül ve Ekim aylarına ait kira bedelinin 1 Euro=5.50 TL esas alınıp kira bedeli ödenmekte iken, davalı tarafından 1 Euro =7.6566 TL esas alınarak fark kira bedeli talep ettiği icra takibi nedeni ile davacının fazladan ödediğini ileri sürdüğü 33.066,17 TL nin davalıdan tahsili isteminden kaynaklanmaktadır.

Davacının bu talebini sebepsiz zenginleşme olarak adlandırması, bu talebin taraflar arasındaki kira sözleşmesi dışında başka bir nedenden kaynaklandığını kabul etmek mümkün değildir. Davacı taraf kira bedelini 1 Euro = 5.50 TL üzerinden ödemek istemekte iken, davalı taraf aynı aylara ilişkin kira parasını 1 Euro = 7.6566 TL üzerinden talep etmesinden kaynaklanmaktadır. Taraflar arasındaki bu uyuşmazlığın taşınmaz kira sözleşmesinden kaynaklandığı açıktır. Yine görevsizlik kararı ile mahkememize gönderilen manevi tazminat talebi de davalının kira sözleşmesine aykırı olduğu ileri sürülen davranışları nedeniyle talep edildiği için bu alacak isteminin de dayanağının taraflar arasındaki kira sözleşmesi olduğu tartışmasızdır.

Görevsizlik kararı ile mahkememize gönderilen her iki talep taraflar arasındaki kira sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, 6100 sayılı HMK'nın 4.maddesi uyarınca kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıklara konu davalar ve bu davalara karşı açılacak davalar yönünden ...

Mahkemesi görevli kabul edildiği için ayırma kararı ve sonrasında verilen görevsizlik kararı ile mahkememize gönderilen her iki talep yönünden Ticaret Mahkemeleri'nin görevli olmayıp, ... Mahkemeleri'nin görevli oldukları, daha önce ... Mahkemesi'nin de aynı konuda görevsizlik kararı verdiği, gerek ... Mahkemesi'nin gerekse ...

Mahkemesi'nin görevsizlik kararları yasa yolu başvurusu yapılmadan kesinleştiği için mahkememiz tarafından verilen görevsizlik kararının da aynı şekilde kesinleşmesi halinde görevli mahkemenin belirlenmesi için dava dosyasının ... Bölge Adliye Mahkemesi İlgili Hukuk Dairesi'ne gönderilmesi gerektiği kabul edilip aşağıdaki hüküm oluşturulmuştur.

Katip ... Hakim ...