Ankara Batı Asliye Ticaret Mahkemesi E.2021/610 K.2022/1238

2- 3-

VEKİLİ

DAVA

Alacak (Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : 10/08/2021

KARAR TARİHİ: 27/12/2022

K.YAZIM TARİHİ: 11/01/2023

Yukarıda tarafları yazılı davanın mahkememizce yapılan açık yargılaması sonunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili; davalı kooperatifçe ortakları için ... İli, ... İlçesi, ... Ada ... Parsel üzerinde inşaat ruhsatı alınarak 16/01/2009 günü kat irtifakı tesis edildiğini, arkasından konutların ortaklarına tahsis edildiğini, ... Blok ...

Kat ... numaralı bağımsız bölümünde 09/03/2009 gün ve ... yevmiye sayılı işlemle ferdileşme yapılarak, konutun teslim edildiğini, ancak kooperatifin inşaatlarını yapan yükleniciye olan borçlarından dolayı adına kat İrtifakı kurulduğu 16/01/2009 tarihinden sonraki 18/02/2009 tarihinde Ankara ... İcra Müdürlüğünün ...

E. sayılı dosyası üzerinden haciz konulduğu ve bu hacizle yüklü olarak müvekkiline tapusunun 09/03/2009 tarihinde verildiğini, müvekkilinin bu hacizden haberi olmadığını, kooperatif yükleniciye olan borçlarını ödemediği için Ankara Batı ....

İcra Müdürlüğünün ... talimat sayılı dosyası üzerinden satışa çıkarılarak alacaklı tarafından alacağına mahsuben işbu taşınmazı satın aldığını ve 22/03/2011 tarihli ... yevmiye sayılı işlemle ihale alıcısı adına tescil edildiğini, bu suretle müvekkiline ait konutun elinden alındığını ve bugüne kadar da müvekkiline bir konut verilmediğini, kira bedelinin ödenmediği ve zararının karşılanmadığın:, kooperatifin iflas işlemlerinin devam ettiğini ve tasfiyesinin tamamlanmadığını beyan ederek,

kooperatifin mevcut kayıtlarına göre, bu taşınmazın yerine tahsis edilecek konut bulunması halinde bu taşınmazın ortağa tahsisi ile tesciline, mümkün olmaması halinde bağımsız bölümün rayiç bedelinin tespiti ile şimdilik 20.000,00TL tazminatın faizi ile birlikte müvekkiline verilmesine, 22/03/2011 tarihinden itibaren taşınmazın müvekkilinin elinden alınmasından itibaren kira kaybının tespitine, şimdilik 10.000,00TL kira kaybı tazminatının davalıdan faizi ile birlikte alınarak müvekkiline verilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davacı vekili 31/10/2022 tarihli dilekçe ile davasını ıslah etmiş ve kira tazminatı talebini 106.532,00TL'ye artırmıştır.

CEVAP

Davalı vekili; davalı kooperatifin iflasına karar verildiğini ve iflas işlemlerinin Ankara Batı İcra Müdürlüğünün ...

İflas sayılı dosyası üzerinde yürüdüğünü, davacı yanın aktif kooperatif ortağı olması sebebiyle alacağına yönelik taleplerinin iflas masasına yapılması gerektiğini, doğrudan dava açılması sebebiyle davanın usulden ve zamanaşımı yönünden reddinin icap ettiğini, iflasın açılması ile birlikte kooperatif adına kayıtlı olan taşınmazların iflas masası mal varlığına dahil olduğunu ve alacaklıların alacaklarının ödenmesine tahsis edildiğinden alacaklıların alacakları ile özgülenmiş taşınmazlardan birisinin davacıya tahsisinin mümkün olmadığını,

kooperatifin tüm taşınmazları üzerinde iflas şerhi bulunduğundan bu kapsamda taşınmazlar paraya çevrilerek, kooperatıf borçlarının tasfiye edileceğini, aynı şekilde davacının kira talebinin de ödenmesinin yasal olarak mümkün olmadığını, müflisin borçlarının ödenmesi için masaya kaydolunan taşınmazların üzerindeki hacizlerin ve iflas şerhlerinin kaldırılmasının mümkün olmadığını, davacının kooperatif kayıtlarına göre 117.171,00TL borcu bulunması nedeniyle hakkında Ankara Batı İcra Müdürlüğünün ...

Esas sayılı dosyası üzerinden takip başlatıldığını beyan ederek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLER

Ankara ... İcra Müdürlüğünün ... esas sayılı takip dosyası, Ankara Batı İcra Müdürlüğünün ... iflas sayılı dosyası, Mahkememizin ... esas sayılı dava dosyası, dava konusu taşınmazın tapu kaydı, Ankara Batı İcra Müdürlüğünün ... esas sayılı takip dosyası, davalı kooperatife ait tüm genel kurul toplantı tutanakları, 17/03/2022 tarihli bilirkişi heyeti raporu, 01/08/2022 tarihli bilirkişi heyeti ek raporu ile tüm dosya kapsamı.

Bilirkişi heyeti raporunda, davacının, kooperatifin ... Blok ... numaraya bağlı ... numaralı peşin ödemeli ortağı olduğu, kooperatifçe peşin ödemeli ortaklık statüsünün genel kurullarda görüşülerek kabul edildiği, davacının ortaklığı döneminde kooperatife 186.200,00 TL iflas masasına 65.500,00TL ödeme yaptığı, ortaklık kararı gereğince doğan yükümlülüklerinin toplamının 237.237,91TL olduğu, davacının tüm ödemeleri dikkate alındığında 14.462,09TL fazla ödemesi bulunduğu,

davaya konu edilen taşınmazın 29/02/2008 edinim tarihinde mevcut durumu itibariyle rayiç değerinin 95.000,00TL, 10/08/2021 dava tarihinde ise mevcut durumu itibariyle güncel rayiç değerinin 485.000,00 TL olabileceği, davaya konu edilen taşınmazın 15/09/2014 tarih ve ... yevmiye sayılı satış işlemi ile ... adına tescil edildiği, kooperatifin taşınmazları üzerinde iflas şerhi bulunduğundan, davacıya emsal nitelikte bir konut verilebilme imkânı bulunmadığı, ...

Blok ... nolu bağımsız bölüm için 22/03/2011 tarihi ile 10/08/2021dava tarihi arasındaki dönem için talep edilebilecek kira bedelinin 106.532,00TL olacağı, davacı peşin ödemeli ortak olduğundan ve kooperatife karşı tüm yükümlülüklerini 14.462,09TL fazlasıyla karşıladığından, dairenin dava tarihindeki 485.000,00TL olan değerinin tazminat tutarı olarak hesaplandığı belirtilmiştir.

Bilirkişi heyeti ek raporunda, davacının, kooperatifin ...

Blok ... numaraya bağlı ... numaralı peşin ödemeli ortağı olduğu, kooperatifçe peşin ödemeli ortaklık statüsünün genel kurullarda görüşülerek kabul edildiği, davacının ortaklığı döneminde kooperatife 186.200,00TL ödeme yaptığı, ortaklık kararı ve sonrasında doğan yükümlülüklerinin toplamının 237.237,91TL olduğu, davacının yükümlülükleri ve ödemeleri dikkate alındığında 51.037,91TL borcu bulunduğu, davaya konu edilen taşınmazın 29/02/2008 edinim tarihinde mevcut durumu itibariyle rayiç değerinin 95.000,00TL, 10/08/2021 dava tarihinde ise mevcut durumu itibariyle güncel rayiç değerinin 485.000,00TL olabileceği, ancak;

şu anki emlak bedellerinden hareket ederek, dava konusu taşınmazın dava tarihi (10/08/2021) itibariyle serbest piyasa rayiç değerine gidilirse taşınmazın değerinin 800.000,00TL rayiç bedele ulaşabileceğini söylemenin mümkün bulunduğu, davaya konu edilen taşınmazın 15/09/2014 tarih ve ... yevmiye sayılı satış işlemi ile ... adına tescil edildiği, kooperatifin taşınmazları üzerinde iflas şerhi bulunduğundan, davacıya emsal nitelikte bir konut verilebilme imkânı bulunmadığı,...

Blok ... nolu bağımsız bölüm için 22/03/2011 tarihi ile 10/08/2021 dava tarihi arasındaki dönem için talep edilebilecek kira bedelinin 106.532,00TL olacağı belirtilmiştir.

GEREKÇE

Dava, kooperatif üyeliği nedeniyle tüm yükümlülüklerin yerine getirildiğinden bahisle daire tahsisi ve tescili, olmadığı takdirde taşınmaz bedelinin tahsili ve kira bedeli istemine ilişkindir.

Davalı kooperatifin 29/02/2008 tarihli ... sayılı Yönetim Kurulu kararı ile davacının kooperatif ortaklığına alındığı ve kendisine ... sayılı ortaklık hissesinin verildiği, davacının ortaklığının niteliğinin peşin ödemeli ortaklık olduğu dosya kapsamından tespit edilmiştir. Davacıya kooperatif ortaklığı sebebiyle ... blok ... nolu daire tahsis edilmiştir. Ancak taşınmaz mevcut durumda tapu kaydında dava dışı ... adına kayıtlı olduğu görülmüştür. Davacı yan açmış olduğu işbu dava ile tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğinden bahisle tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde bedel talep ve kira bedeli talep etmektedir.

Mahkememizin 19/06/2012 tarih ... Esas ... Karar sayılı kararı ile davalı kooperatifin iflasına karar verilmiş ve karar Yargıtay incelemesinden geçerek 12/03/2013 tarihinde kesinleşmiştir. Bu doğrultuda iflas idare memurları ile taraf teşkili sağlanarak yargılamaya devam olunmuştur.

Taraflarca bildirilen ve mahkememizce toplanması gereken deliller toplanarak taşınmaz başında keşif yapılmış ve davalı kooperatif kayıtları bilirkişi heyeti marifetiyle incelenmiştir. Bilirkişi heyetince düzenlenen kök rapora taraf vekillerinin itiraz etmesi üzerine bilirkişi heyetinden itirazları karşılar mahiyette ek rapor alınmıştır.

Gerekçeli ve denetime elverişli bilirkişi heyetinin ek raporunda; peşin ortak olan davacının, ortaklığı sebebiyle yapmış olduğu ödemesinin 186.200,00TL olduğu, davacının ortaklığı sebebiyle yükümlülüğünün ise 237.237,91TL olduğu, ödeme ve yükümlülük tutarı gözetildiğinde davacının dava tarihi itibariyle davalı kooperatife 51.037,91TL borcu bulunduğu, dava konusu edilen taşınmazın dava tarihi itibariyle değerinin 485.000,00TL olduğu rapor edilmiştir.

Davacının terditli açtığı davasında ilk talebi tapu iptali ve tescil olup taşınmazın dava tarihinden önce dava dışı 3. Kişi ... adına 15/09/2014 tarihinde tescil edilmiş olduğundan, tapu iptali ve tescil talebinin kayıt malikine yöneltilmesi gerektiğinden davacının bu talebinin reddine karar verilmiştir. Davacının ikinci talebi ise taşınmaz bedeline ilişkindir.

Daha önce davacıyla benzer durumdaki ortaklar tarafından açılan davalarda mahkememizce verilen kararların istinaf edilmesi üzerine Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesince verilen kaldırma kararlarında (Ör:2021/1568 Esas 2021/1410 Karar) "borcu bulunan ortağın tapu iptali ve tescil isteyemeyeceği gibi taşınmazın bedelini de isteyemeyeceği" belirtildiğinden ve davacının dava tarihi itibariyle ortaklık borcu bulunduğundan davacının bedel talebinin de reddine karar verilmiştir.

Öte yandan, davacının kooperatife borcu olup konutun elinden alınması sebebiyle kira bedeli isteyemeceği de açıktır. Bu nedenle kira bedeli talebinin de reddine karar verilmiştir. Neticeten davacının tüm taleplerinin reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

Katip Hakim · e-imzalı e-imzalı