Ankara Batı Asliye Ticaret Mahkemesi E.2021/732 K.2022/900

2- 3-

VEKİLİ

DAVA

Alacak (Kooperatif Üyeliğinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : 23/09/2021

KARAR TARİHİ : 13/10/2022

K.YAZIM TARİHİ : 14/11/2022

Yukarıda tarafları yazılı davanın mahkememizce yapılan açık yargılaması sonunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin davalı kooperatifin ortağı olduğunu, genel kurulda ... konut yapımının kabul edilmesi üzerine ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesinde ... yüzölçümlü ... Ada ...Parsel, ... yüzölçümlü ... Ada ... Parsel ... yüzölçümlü ... Ada ... Parsel ve ... yüzölçümlü ... Ada ... Parsel sayılı arsaların 13/10/1993 tarihinde, ... yüzölçümlü ... Ada ... Parsekle kayıtlı arsanın ise 10/05/1999 tarihinde kooperatifçe satın alındığını, alınan arsalardan ... Ada ...

Parsekle kayıtlı arsa üzerine ... adet, diğer parseller üzerine de ... adet olmak üzere ... konut yapıklığını ve hak sahiplerine teslim edildiğini, ... Ada ... Parsekleki ... adet (... adet ikiz) ev ile diğer evlerin bahçe miktardarı ile kutlanım alanları arasında farklılık bulunduğunu, bu bağlamda müvekkiline ait ... Ada ...

Parsekle bulunan taşınmazların arsa payının 189,53 m² diğer parsellerde bukunan taşınmazların 294,27 m? olduğunu, böylelikle iki taşınmaz arasında en az 104,74 m? fark bulunduğunu, ... Ada ... Parselde kayıllı arsa ile ... Ada ... Parsekle kayıtlı arsa arasındaki park bahçe gibi ortak kullanım atanları açısından farklılıklar bulunduğundan evin değerinde bir kayıp söz konusu olduğunu, ...Ada ...

Parselde kayıtlı arsada müvekkilin evine yol ulaşımının tamamlanmayarak eksik bırakıldığını, kanalizasyon sisteminin düzenlenmediğini, inşaatta kullanılan malzemeterin kalitesiz ve vadedilen kaliteden yoksun okluğunu, şerefiye ya da başka bir ad altında müvekkiline iade öderesi yapılmadığını, eşit aidat tahsil edilmesi nedeniyle ortaklar arasında mutlak eşitliğin söz konusu olması gerektiğini, mevcut farklılıklar nedeniyle müyekkilinin kooperatiften alacaklı olduğunu belirterek,

davalı kooperatifin haksız işlemleri nedeniyle dağan alacakları karşılığında, fazlaya dair hakları saklı tutulmak suretiyle, şimdilik 10.000,00 7L.'nın dava tarihinden işleyecek yasal faiziyle birlikte kooperatiften tahsilini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili; davacının iddialarının yerinde olmadığını, anasözleşmenin 59. maddesi doğruttusunda ortakların gereksinim ve tercihlerine göre farklı tip ve gruplar halinde konut yapılmasının imkan dahilinde okduğunu, şikayete konu ... Ada ...Parsel içerisindeki yaya yolları, ... Belediyesi tarafından onaylanan projeye uygun surette yapıklığını, projeye aykırı bir çalışma yapılmadığını, projede yolun 10 metre olarak planlanmasına rağmen ...

Üniversitesi'nin yokın geçeceği alan içerisinde araziyi kullanması neticesinde yolun plandan çıkarıldığını, ancak; yapılan görüşmeler neticesinde yolun daraltıldığını, kooperalife ait kanalizasyon sisteminin yıllarca site sakinleri tarafında kullanıklığın;, yıllar itibariyle toprak oturması, toprak kayması gibi nedenlerle ufak arızalar çıktığını ve onarıklığını, ... kooperatif yapısının her iki ada için usulüne uygun surette imal edildiğinin Ankara Batı ...

Tüketici Mahkemesi ... E. sayısı dosyasındaki bilirkişi raporuyla kayıt altına alındığını, kooperalifi tüm plan ve projelerinin kamu kurum ve kurulularınca onaylandığını, projesiz ya da proje dışı herhangi bir imalat yapılmadığını, bütün parsellerin aft ve üst yapı İşlerinin tamamlandığını, tüm bu konuların genel kurullarda görüşülerek kabui edildiğini belirterek, davanın reddini talep etmiştir.

DELİLLER

Mahkememizin ... esas sayılı dava dosyası, davalı kooperatifin ticaret sicil kaydı, dava konusu taşınmaza ait tapu kaydı, davalı kooperatife ait tüm genel kurul tutanakları ve dayanağı belgeler, dava konusu taşınmazın mimari projesi, mahallinde yapılan keşif, 21/06/2022 tarihli bilirkişi heyeti raporu ile tüm dosya kapsamı.

Bilirkişi heyeti raporunda, davacının binanın bulunduğu ...

Ada ... parsekle bulunan ... adat ikiz bina ile ...Ada ...parselde bulunan ... adet kiz binaya ait arasalar arasında büyüklük farkı bulunduğu, ancak bu farklılığın şerefiye tablosunda değerlendirilerek şerefiya bedeti ile giderildiği, aynca davacının dava konusu taşınmazını sontadan taşınmazın konumunu görerek satın almış olması nedeniyle arsa küçüktüğünden dolay: bir bedel talap edemeyeceği, dava konusu 35 nolu bağımsız bölümün bulunduğu ...

Ada ... parsekle kanalizasyon şebekesinin bulunduğu, bu konudaki davacı ifirazının yerinde olmadığı, davacıya ait ...no.lu bağımsız bölümün kooperatif ortağına teslimi sırasında yapılmış bir tespit bulunmadığı, yaklaşık 10-15 yıldır kullanılan binada mevcut imalatların kooperatif yönetimi tarafından ne şekikle bitirilmiş olduğu konusunda kanaate varmanın mümkün olmadığı, davacı taşınmazının şerefiye puanı 100 okduğu için herhangi bir bedel almadığı ve herhangi bir bedel de ödenmediği, sonuç olarak, davacının taşınmazın ilk maliki olmaması nedeniyle davalı kooperatiften herhangi bir alacak talebinde bulunamayacağı belirtilmiştir.

GEREKÇE

Dava, davacı kooperatif üyesine ferdileşme sonucu düşen taşınmazın yüzölçümünün diğer kooperatif üyelerine verilen taşınmazdan eksik olması nedenine dayalı alacak talebine ilişkindir.

Davacı yan, dava dilekçesinde alacak talebinin dayanağı olarak, ... ada ... parselde bulunan ... adet daire ile ... ada... parselde bulunan ... adet daire arasında bahçe ve ortak kullanım alanları bakımından, yüzölçümü bakımından farklılık bulunduğunu, davacının maliki olduğu daire yönünden yol ulaşımının tamamlanmadığını, kanalizasyon sisteminin düzenlenmediğini, kalitesiz malzeme kullanıldığını ve yeteri kadar park yerinin bulunmadığını göstermiştir.

Davadan önce dava şartı olan arabuluculuğa başvurulmuş, arabuluculuk son tutanağında, tarafların üzerinde anlaşamadığı uyuşmazlık konusunun, "Kooperatif üyesi başvurucunun, kooperatifin ferdileştirilmesi ile tarafına düşen taşınmazının yüzölçümünün, diğer kooperatif üyelerine verilen taşınmazdan eksik olması nedeniyle doğan miktar yönünden alacak ve denkleştirme talebidir." şeklinde belirlendiği görülmüştür.

Yine arabuluculuğa başvurulurken uyuşmazlığın başvurucu tarafından "Kooperatif üyesinin ferdileştirilen taşınmazın eksik yüz ölçümü sebebiyle doğan alacağının tahsili talebi" olarak bildirildiği görülmüştür.

Mahkememizin, gerek başvurucunun bildirdiği, gerekse arabuluculuk son tutanağında arabulucunun tespit ettiği uyuşmazlık konusu ile bağlı olduğu, arabuluculuğun dava şartı olmasının amacının uyuşmazlığın davadan önce arabuluculuk görüşmeleri ile giderilmesinin sağlanması olduğu, ancak işbu davada arabuluculuk başvurusunda bildirilen uyuşmazlık konusunun haricinde başkaca uyuşmazlık konularının da davada ileri sürüldüğü,

bu uyuşmazlık konusuna ilişkin bir arabuluculuk başvurusunun söz konusu olmadığı tespit edilmekle, mahkememizce ön inceleme duruşmasında tahkikata esas olmak üzere uyuşmazlık konusu "Davacı kooperatif üyesine ferdileşme sonucu düşen taşınmazın yüzölçümünün diğer kooperatif üyelerine verilen taşınmazdan eksik olmasından kaynaklanan alacak" şeklinde belirlenmiş ve taraflarca da bu tespite itiraz edilmediğinden tahkikat bu tespit üzerinden yürütülmüştür.

Mahkememizce iddia ve savunmalar kapsamında deliller toplanarak mahallinde taşınmaz başında keşif yapılmış, bilirkişi heyetinden 15/06/2022 tanzim tarihli rapor alınmıştır. Alınan bilirkişi raporunun gerekçeli ve denetime elverişli olduğu tespit edilmekle hükme esas alınmıştır. Öncelikle uyuşmazlık konusuna ilişkin düzenlemelerin açıklanması, ardından somut uyuşmazlığa göre düzenlemelerin tartışılması gerektiği değerlendirilmiştir.

Kooperatifler Kanunu'nun Hak ve Yükümlülüklerde Eşitlik başlıklı 23. Maddesinde, ortakların bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşit olduğu düzenlenmiştir. Bu maddeye göre eşit statüde olan ortakların, aynı hakka sahip olması ve aynı borçlardan sorumlu tutulması gerekmektedir.

Kooperatiflerdeki eşitlik ilkesi mutlak ve nispi eşitlik olarak ikiye ayrılmakta olup; mutlak eşitlik, koşullar ve nedenler ne olursa olsun ortaklar arasındaki farklılıklar dikkate alınmadan bütün ortaklara aynı hakların tanınıp aynı yükümlülüklerin yüklenmesi iken, nispi eşitlik, kooperatif ortaklığına bağlı olarak yararlanma ve maddi menfaat sağlamada ortağın eylemli katkısı ve özverisine göre sağlanan eşitliktir.

Bir örnekle açıklayacak olursak, her ortağın genel kurulda bir oy hakkının bulunması mutlak eşitlik ilkesinin sonucu iken, bir yapı kooperatifinde iki ayrı tip konutun varlığı sebebiyle ortakların farklı oranda aidat ödemeleri nispi eşitlik ilkesinin sonucudur. Kooperatifler Kanunu'nun mutlak eşitlik öngördüğü hükümleri emredici nitelikteyken, nispi eşitlik öngördüğü hükümleri emredici veya yorumlayıcı hükümlerdir.

Şerefiye ise, yapı kooperatiflerinde konutların ya da işyerlerinin ortaklarına dağıtımından önce kooperatif ana sözleşmesine göre, taşınmazın yeri, yapı durumu ve diğer özellikleri dikkate alınarak birbirleriyle karşılaştırılması sonucu bulunacak değer olup, konutların ya da işyerlerinin site içindeki yeri, yapı durumu ve diğer özellikleri gözetilerek en az üç kişiden oluşan bir komisyon tarafından yapılan çalışmalar sonucu şerefiye tespiti yapılmaktadır.

Yapılaşma sonucu bazı konutların ya da işyerlerinin önündeki kullanım alanının fazlalığı ya da azlığı, birden çok parsel üzerine yapılaşan kooperatiflerde, konutların ya da işyerlerinin büyüklüğü eşit olmakla birlikte arsa büyüklüğü parsele göre değiştiğinden arsa payları arasındaki farklılıklar vb. durumlar şerefiye kapsamında değerlendirilebilecek durumlara örnek olup, bu farklılıklar şerefiye uygulaması ile giderilebilecektir(Coşkun, Mahmut, Kooperatifler Hukuku, Seçkin Yayınları, Ankara.

2019. s.417-418).

Bu açıklamalar ile uyuşmazlık konusu birlikte değerlendirildiğinde; davalı kooperatifin ... ili ... ilçesi ... mahallesi ... ada ... parsel 12.509 m2 yüzölçümüne sahip taşınmaz üzerinde ... adet ikiz dubleksten oluşan ... adet dubleks mesken inşa ettiği, ... ili ... ilçesi ... mahallesi ... ada ... parsel 33.547 m2 yüzölçümüne sahip taşınmaz üzerinde ... adet ikiz dubleksten oluşan ... adet dubleks mesken inşa ettiği, davacının ise ...ada ... parselde kain ... nolu bağımsız bölümün maliki olduğu, bu dairenin davacı tarafça ... tarihli ... yevmiye numaralı satış işlemi neticesinde edinildiği tespit edilmiştir.

Alınan bilirkişi raporuyla farklı parsellerde inşa edilen kooperatif daireleri arasında arsa payları yönünden 104,74 m2 yözölçümü farkı bulunduğu, bu farklılıklarla ilgili üyelerden farklı tutarda aidat alınmasına ilişkin genel kurullarda alınmış bir kararın bulunmadığı, tüm üyelerin eşit oranda aidat ödediği, arsa payları arasındaki farklılığın Şerefiye Tespit Komisyonu'nun belirlediği şerefiye puanlama listesinde gözetildiği, davacının maliki olduğu daire yönünden şerefiye farkının bulunmadığı, bu nedenle daire yönünden alınmış bir fark ödemesinin de bulunmadığı,

şerefiye tablosuna tebliğden itibaren 15 günlük sürede itiraz edilmediği ve şerefiye listesinin bu şekilde kesinleştiği anlaşılmıştır.

Konutlar arasındaki arsa payı farklılığının, şerefiye bedelinde değerlendirmesi yapılarak (şerefiye bedeli alınarak veya alınmayarak) giderildiği ve üyeler arasında nispi eşitliğin sağlandığı, bu hali ile davacının iddia ettiği şekilde K.K.'nun 23. Maddesine aykırı bir durumun bulunmadığı sonuç ve kanaatine varılmakla davanın reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

Katip Hakim · e-imzalı e-imzalı