Antalya 2. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2019/389 K.2020/587

Mahkememizde görülmekte bulunan Tazminat davasının yapılan açık yargılamasının sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacılar vekili tarafından mahkememize veren dava dilekçesinde özetle: Antalya ... mah.nde bulanan ... ada ... nolu parseller üzerinde yapılacak inşaat için davalı yüklenici ile Antalya ... Noterliğinin ... tarih ... yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiğini,

Bu sözleşmenin gabin nedeniyle iptali için Antalya ... Asliye Ticaret Mah.... esası üzerinden açılan davanın kabulüne karar verildiği ve bu kararın kesinleştiğini, sözleşmeye göre inşaatın ... tarihinde tamamlanıp teslim edilmesi gerekirken yüklenicinin inşaatı projeye aykırı yapması nedeniyle belediyenin inşaatın projeye aykırı kısımlarının yıkılmasına karar verildiğini, bu karar üzerine yapı tadil zaptı düzenlendiğini, sözleşmenin iptali ve uyarlanmasına ilişkin bahse konu mahkeme kararıyla ... ada ... üzerinde arsa sahiplerine verilmesi gereken ... nolu bağımsız bölümlere ilaveten, aynı parseldeki ... nolu bağımsız bölümlerin 1/3 er payının, ... nolu bağımsız bölümün 4/30 payının müvekkille- rine verilmesin karar verildiğini belirterek,

gecikme tazminatı olarak inşaatın sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinden iş bu dava tarihine kadar olan 31 aylık gecikme süresine göre hesaplanan ....-TL kira bedelinin fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla ....-TL'sinin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, bu talebini ... tarihli ıslah dilekçesi ile ....-TL arttırarak arttırılan kısmına ıslah tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili cevap ve karşı dava dilekçesinde özetle: Sözleşme ve teslim tarihine ilişkin iddiaları doğru olduğunu ancak Antalya Asliye ...

Ticaret Mah.nde davanın açıldığı ... tarihinden bilirkişi raporunun alındığı ... tarihine kadar binaların %90 oranında tamamlandığını, aynı tarih itibarıyla kalan 13 aylık sürede %10'luk kısmının tamam- lanabilir durumda olduğunu, davacıların sözleşme düzenlendikten sonra binaların kuzey ve güney cepheleri arasındaki kot farkının mimari projede dikkate alınmadığı, buna rağmen belediye tarafından yapı ruhsatının verildiği,

bu nedenle hazırlanan tadilat projesine davacı arsa sahiplerinin onay vermemesi nedeniyle tadilat projesinin uygulanamadığını, bu nedenle iskan belgesinin alınamadığını, davacı arsa sahiplerinin aşamalarına göre tapu devir yükümlülüğünü yerine getirmediğini savunarak davanın reddini istemiş,

karşı dava dilekçesi ile de: sözleşme dışı davacıların talebi ile gerçekleştirilen fazla imalat bedelinin fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile ....-TL'sinin ve davacıla- rın tapu devirlerini gerçekleştirmediği taşınmazlar için 48 aylık temerrüt nedeniyle ....-TL yoksun kalınan kira parasının fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla ....-TL sinin ticari avans faizi ile birlikte davacı karşı davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

İncelenen ... Asliye Ticaret Mah.nin ... esas ...karar sayılı dosyasında mahkemece "davacılar ile davalı ... Ltd. Şti. arasında Antalya ...

Not.nin ... tarih ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bağımsız bölümlerin paylaşımlarına ilişkin hükümlerinin gabin nedeniyle feshi ile bağımsız bölüm paylaşımının sözleşme uyarınca davacı ...'a ait olan .. nolu bağımsız bölüm ile davacı ...'a ait olan ... nolu bağımsız bölümlerin yanında zemin kat ... nolu, birinci kat ... nolu, ... kat .. nolu bağımsız bölümlerin 1/3 er hissesi ile ... kat ... nolu bağımsız bölümün 4/30 ar hissesinin davacılar ... ve ...'a ait olacak şekilde düzeltilmesine, muarazanın bu şekilde giderilmesine" karar verildiği,

kararın Yargıtaydan geçerek kesinleştiği anlaşılmıştır.

Antalya ... Asliye Hukuk Mah.nin ... esas ... karar sayılı dosyası incelendiğinde; mahkemece: Davalılar ... ve ... hakkında açılan davanın, ... ada .. parseldeki ... adına kayıtlı ... ... adına kayıtlı .., ... ve ... adına kayıtlı ... no lu bağımsız bölümlere ilişkin tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, ... ada ... parseldeki ... ve ... adına kayıtlı ... no lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile ... unun davacı şirket adına, 4/10 payının davalı ... adına kayıt ve tesciline, karar verildiği, kararın temyizi üzerine Yargıtay ... H.D. ... tarih ... karar sayılı ilamı ile onanarak ... tarihinde kesinleştiği anlaşılmıştır.

Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı teslimin gerçekleşmemesi nedeniyle yoksun kalınan kira alacağı; karşılık dava ise sözleşme nedeniyle gerçekleşmeyen tapu devir- lerinden yoksun kalınan kira ve ekstra imalat bedeli alacağına ilişkindir. (karşılık dava tefrik edilmiştir.)

Taraflar arasında Antalya ...

Noterliğinin ... tarih ... yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"nin düzenlendiği, bu sözleşme ile davalı yüklenicinin davacılar adına kayıtlı ... nolu parseller üzerine özellikleri sözleşmede belirtilen inşaatın yapımının kararlaştırıldığı, inşaatın sözleşme tarihinden itibaren üç ay içerisinde ruhsat alınıp ruhsat tarihinden itibaren 24 ay içerisinde bitirileceği, mücbir sebeplerin süreye ilave edileceğinin kararlaştırıldığı, sözleşme ile ilgili Antalya ...

Asliye Ticaret Mah.nin incelenen dosyasında ... tarihinde hile ve gabin nedeniyle sözleşmenin feshi istemli açılan davada mahkemenin ... tarihli kararı ile sözleşmenin gabin nedeniyle feshi ile bağımsız bölüm paylaşımının sözleşme uyarınca davacı ...'a ait olması gereken ... nolu bağımsız bölüm ile ...'e ait olması gereken ... nolu bağımsız bölümlerin yanında zemin kat 2, birinci kat 3 ve üçüncü kat ... nolu bağımsız bölümlerin 1/3'er hissesi ile ikinci kat ... nolu bağımsız bölümün 4/30'ar hissesinin davacılar ... ve ...'a ait olacak şekilde ait olacak şekilde düzeltilmesi ile çekişmenin giderilmesine.

Antalya ...

Asliye Hukuk Mah.nin incelenen yüklenici tarafından açılan davanın ise arsa sahiplerinin açtığı bu davadan sonra ... tarihinde açıldığı, mahkemece tapu iptali ve tescile karar verilmiş ise de, bu kararın sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin karar kesinleşmeden yüklenici ile arsa sahiplerinin karşılıklı olarak sözleşmenin uyarlanmış halini kabullerine dayalı olduğu, arsa sahiplerinin uyarlamaya ilişkin kararın kesinleşmesini dahi beklemeden yüklenicinin tapu iptali ve tescil talepli talebini kısmen kabul ile tapu devrine rıza gösterdikleri anlaşılmaktadır.

Davalı yüklenicinin yaptığı inşaatın projesinin imara aykırı olması nedeniyle iskan belgesinin alınamadığı, Belediye Başkanlığından gelen cevaba göre ruhsatlı projeye aykırı ve kaçak olarak yapılan imalat ile ilgili yıkım kararı verildiği,

binaların iskan belgesinin verile- bilmesi için binaların plan kotesi ve doğal zemin kotları dikkate alınmadan mimari proje müellifince hazırlanan ve inşaat ruhsat servisince onaylanarak ruhsata bağlanan mimari projede vaziyet planına göre güney cephe köşesindeki kot ile kuzey cephesindeki kot arasında 1,70 metre fark oluşması nedeniyle binaya giriş sağlayan merdivenlerin 5 metre çekme mesa- fesini ihlal etmeden yapının dış duvar kenarından yapılması halinde ruhsata bağlanmasının mümkün olduğunun bildirilmesi üzerine mahkemece davalı yükleniciye tadilat projesinin yapılıp belediye tarafından onaylanması ile binanın ruhsata uygun hale

getirilmesi için yetki ve süre verilmiş, yüklenici tarafından ... tarihinden ... tarihine kadar da binanın projeye uygun hale getirilmesi ile iskan belgesinin alınmadığı ve mahkemeye ibraz edilmediği anlaşılmıştır.

Mahkememizce bozmadan önce yapılan değerlendirmede: “Taraflar arasında ilk sözleşmenin ... tarihli olduğu, davalı yüklenicinin tacir, davacıların ise arsa sahibi olup sözleşmenin gabin nedeniyle feshi istemli davanın açılmasında davacılara bir kusur yüklene- meyeceği gibi tacir olan yüklenicinin gabin nedeniyle iptalinde arsa sahiplerine sorumluluk yüklenemeyeceği, aksine davanın açılmasına yüklenicinin sebep olduğu, Antalya ...

Asliye Hukuk Mah.nin incelenen dosyasında tapu iptali ve tescil istemi ile yüklenici tarafından açı- lan davanın açılış tarihi itibari ile gabin hukuksal nedenine dayalı arsa sahipleri tarafından açılan davanın açılış tarihi göz önüne alındığında yüklenicinin yıkılmaya mahkum inşaat nedeniyle mahkemece iptal edilen ve değiştirilen sözleşmeye dayalı tapu iptali ve tescil istemi ile açılan bu davanın kısmen arsa sahiplerinin kabulü ile sonuçlandığı, halen inşaatın iskan belgesinin ibraz edilmediği,

bu davaların açılmasında arsa sahiplerine bir kusur yöneltileme- yecekken sözleşmede teslim tarihi açıkça belirtilmiş olduğu halde tamamen sözleşmenin dü- zenlendiği andan itibaren yükleniciye ait olan kusur nedeniyle inşaatın halen teslim edilmediği, teslime ilişkin yüklenicinin temerrüdü nedeniyle mahkeme karar ile uyarlanan ... tarihli sözleşme ile üç ay içerisinde ruhsatın alınması, ruhsat tarihinden itibaren de yirmi dört ay içerisinde teslimin kararlaştırılmış olmasına göre inşaatın iskan belgesi alınmış olarak teslim edilmiş olması gereken tarihin ... olduğu,

davalı yüklenicinin ayıplı imalatı ile ilgili ... tarihinde iskan başvurusunda bulunduğu, projeye aykırı uygulamalar nedeniyle iskan belgesinin verilmediğinin tespit edilmiş olmasına göre yüklenicinin temerrüdünün gerek arsa sahipleri tarafından sözleşmenin feshi istemi ile açılan dava ve yüklenicinin tapu iptali ve tescil istemli açtığı dava ile bir ilgisinin bulunmadığı,

Davacıların inşaatın yapılacağı yeri teslim etmedikleri yönünde bir iddia olmadığına göre davalı yüklenicinin inşaatı zamanında bitirip teslim edip etmediğinin tespitinin gerektiği, davalı şirketin inşaatın % 90'ını tamamlandığı ancak proje tadilatı nedeniyle iskan belgesini alamadığı ileri sürdüğünden mahkemece bu husus araştırılmış, yüklenicinin iskan belgesi için Belediye Başkanlığına başvurduğu tarihin sözleşmedeki teslim tarihinden sonra ... olup, inşaatın iş bitim aşamasına gelmediğinin bildirildiği, davalı yükleniciye iskan belgesi alması için yetki ve süre verildiği, verilen süre içerisinde de iskan belgesi ibraz edilmediği,

Yüklenicinin teslimde gecikme yani temerrüdü halinde davacı arsa sahiplerinin BK' nun 106. maddesinde düzenlenen seçimlik haklarından gecikmiş ifayı kabul ile gecikme tazminatı isteme hakkını kullanmaları nedeniyle sözleşmede gecikme halinde kira tazminatı ödeneceğine ilişkin bir hüküm bulunmasa dahi davacıların temerrüt halinde rayiç kira bedelini talep edebilecekleri kabul edildiğinden, sözleşmeye konu inşaatta keşif yapılarak istenebilecek rayiç kira bedeli konusunda bilirkişi raporu alındığı,

raporun itiraza uğraması nedeniyle düzenlenen rapora ve ek rapora göre davalının dava tarihi itibari ile 31 aylık temerrüdünün gerçekleştiği, buna göre davacıların isteyebileceği rayiç kira bedeline ilişkin bilirkişi raporu hükme esas alınmak ve davacının ıslah talebi gözetilmek suretiyle” verilen direnme kararının temyizi üzerine;

Hukuk Genel kurulunun dosyayı ... HD. Geri göndermesi üzerine dairenin “ Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin ifada gecikmesi sebebiyle açılan kira tazminatı talebine ilişkindir.

Arsa sahibi tarafından açılan sözleşmenin iptali davası ile yüklenici tarafından açılan tapu iptal ve tescil davalarının devamı sırasında taraflar arasındaki güven ilişkisi ve sözleşmenin akıbetinin belirsiz hale gelmesi durumunda yükleniciden inşaat devam etmesi beklenemez. Dolayısıyla mahkemenin kabulünün aksine, bu tefhim süresine dava sürelerinin eklenerek sonucuna göre karar verilmesi gerek” tiği gerekçesi bozulmuştur. ( 23. Hd. 18/3662 ve 15. Hd. Nin 19/3199 k)

Mahkememizce bozma kararına uyularak bilirkişilerden bozma kararına uygun olarak ilk davanın açıldığı ... tarihi ile asliye hukuk mahkemesindeki ikinci davanın bitirildiği hükmün tefhim edildiği ... tarihinden sonraki davacıların açtığı ilk davanın kesinleştiği ... tarihinden sonraki dava tarihine kadar olan ... tarihine kadar olan kira bedelinin hesaplanması gerekmiş bu doğrultuda bilirkişi tarafından yapılan hesaplamada davacılara düşen taşınmazların toplam kira bedelinin ....TL olduğu anlaşılmış olup bu belirleme hükme esas alınmak suretiyle aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiştir.

Katip ... · (e-imzalı) Hakim ... · (e-imzalı)