Antalya 4. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2023/759 K.2024/313

Mahkememizde görülmekte bulunan Alacak (Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılamasının sonunda,

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle. Müvekkili ... Şirketi, turizm ve otelcilik sektöründe faaliyet gösterdiğini, davalı ... Şirketi, Tarım ve Orman Bakanlığı'ndan ''...''in de yer aldığı ... İli, ... İlçesi, ... Köyü, ... Parselde kayıtlı taşınmazı, ... tarihinden ... tarihine kadar, ... yıl süreli İrtifak Hakkına Konu Sözleşme ile devraldığını, müvekkilini ... Şirketi ile davalı ...

Şirketi arasında ilk olarak; ... başlangıç tarihli - ... bitiş tarihli Yap İşlet Devret Esaslı Özel Kira Sözleşmesi gerçekleştiğini, müvekkilinin davalı ...

Şirketi'nin hem sözleşme hükümlerine riayet etmemesi hem de davalı tarafından finansal amborgoya maruz kalması neticesinde; davalı taraf ile ikinci sözleşmeyi akdetmek mecburiyetinde bırakıldığını, müvekkili, davalı tarafın sözleşmeye riayet etmemesi ve mali açıdan zor bir sürece girmesi neticesinde, davalı tarafından dikte edilen 3. sözleşme olan;

... tarihli Yap İşlet Devret Esaslı Özel Kira Sözleşmesine Ek Sözleşme-1'i akdetmek durumunda kaldığını, ... başlangıç tarihli - ... bitiş tarihli Yap İşlet Devret Esaslı Özel Kira Sözleşmesi akdedildikten ve ... tarihli Yap İşlet Devret Esaslı Özel Kira Sözleşmesine Ek Sözleşme -1 akdedildikten sonra; davalı ...

Şirketi'nin, müvekkiline yaşattığı finansal ambargo neticesinde; ... tarihli ''Tahliye Taahhütnamesi'' akdetmek zorunda bırakıldığını, Tahliye Taahhütnamesinde müvekkilinin ...'i ... tarihinde tahliye edeceği kararlaştırıldığını, müvekkilinin davalı tarafın sözleşmeye riayet etmemesi ve mali açıdan zor bir sürece girmesi neticesinde, davalı tarafından dikte edilen 4. sözleşme olan;

... tarihli Yap İşlet Devret Esaslı Özel Kira Sözleşmesine Ek Sözleşme -2'i akdetmek durumunda kaldığını, ... başlangıç tarihli - ... bitiş tarihli Yap İşlet Devret Esaslı Özel Kira Sözleşmesi'nde müvekkilinin sözleşme konusu ...'i davalı taraftan, atıl durumda ve ... odadan oluşan bir harabe olarak devraldığını, müvekkilinin davalı ...

Şirketi ile ...'in Yap İşlet Devret Esaslı Özel Kira Sözleşmesi ile; kira sözleşmesine uygun olarak kiralananın 4 yıldızlı otel niteliği gözetilerek işletilebilmesi için gerekli inşaat, tadilat, bakım, yenileme ve düzenlemelere ilişkin yapılacak işler ve alınacak malzemeler hususunda davalı kiraya veren ile ortak mutabakat sonucu, gerekli yapım ve inşaat işlerine başladığını, davalı taraf bu sözleşmeler gereği üzerine düşen sorumlulukları yerine getirmediğini ve edimlerini gerçekleştirmek adına somut bir adım atmadığını, bu nedenlerle davalarının kabulüne,

Şimdilik ... € alacaklarının ... tarihinden itibaren hesaplanacak avans faizi ile birlikte davalı taraftan tahsiline, ...'e zorla el konularak işletemedikleri 2 sezon dönemine dair yoksun kaldığı kazanç kaybına ilişkin, el koyma tarihinden itibaren işletilecek avans faizi ile birlikte taraflarına ödenmesine, mahkeme tarafından hüküm altına alınacak alacağın tahsil edilememe riskine karşılık davalı tarafın taşınır taşınmaz malları ile üçüncü kişilerdeki hak ve alacakları üzerine cebri icra yoluyla satışı, 3.şahıslara devri engelleyici nitelikte ''ihtiyat-i tedbir'' şerhi konulmasına,

yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle. Dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmamış olması sebebiyle davanın dava şartı yokluğu sebebiyle reddi gerektiğini, Sulh Hukuk Mahkemesinin görevine girdiğini, dava konusu sözleşme ... tarihinde feshedildiğini, 4 yılı aşkın bir zaman geçtiğini, yasal zamanaşımı süresi geçtiğini, sonuç kısmında ... EUR talebi, konu kısmında ...

EUR ifadesi yer aldığını, bu çelişkinin ortadan kaldırılarak gerçek talebin davacıya açıklattırılmasını ve buna göre harç alınmasını, müvekkili şirket, mülkiyeti Hazine adına kayıtlı olan ... İli, ... İlçesi, ...

Köyü, ... parselde kayıtlı ve ... olarak bilinen taşınmazın ... tarihine kadar süreyle ... yıl süreli irtifak hakkı sahibi olduğunu ve bu hakka dayanarak belirtilen otel nitelikli taşınmaz üzerinde tasarruf hakkı sahibi olduğunu, müvekkili şirket, mülkiyeti Hazine adına kayıtlı olan ... İli, ... İlçesi, ...

Köyü, ... parselde kayıtlı ve ... olarak bilinen taşınmazın ... tarihine kadar süreyle ... yıl süreli irtifak hakkı ve bu hakka dayanarak belirtilen otel nitelikli taşınmaz üzerinde tasarruf hakkı sahibi olduğunu, müvekkili şirket, tasarrufunda bulunan bu taşınmazı, önemli ölçüde iyileştirme ve tadilat işlemleri yapılması yükümlülüklerinin yer aldığı ... tarihli “Yap İşlet Devret Esaslı Özel Kira Sözleşmesi” ile ... tarihine kadar süreyle ...

Şti.’ne kiraya verdiğini, ... tarihli sözleşme uyarınca, kiralanan otelin tahsis süresinin ... yıla çıkarılması için Hazineye ödenmesi gereken süre uzatım bedeli ...

TL’nı sözleşme uyarınca davacının ödemesi gerekirken davacı bunu kendisine gönderilen ihtarnameye rağmen yapmadığını, bu bedel müvekkili şirket tarafından ödendiğini, bu yükümlülüğün ihlali sebebiyle ve davacı kiracının talebi üzerine ... tarihli sözleşme imzalandığını, müvekkili şirket her türlü özveriyi göstererek ticari ilişkiyi ve otel işletmesini ayakta tutmak istediğini, ancak müvekkil şirketin bu yönde yaptığı tüm girişimlere rağmen davacı sözleşme hükümlerine aykırı davranmaya devam ettiğini, bu sözleşmenin eklerinin yürürlüğe girmiş olması sebebiyle, önceki sözleşmelere atfedilebilecek bir hukuki değer kalmadığını,

kiralanan otelin mobilya, klima, otel yatak ve bazaları gibi birçok ekipmanı müvekkili şirket tarafından yenilendiğini, davacı kiracı elektrik ve su aboneliklerinin bedellerini de müvekkili şirket tarafından ödendiğini, ... tarihinde bir tahliye taahhüdü vererek kiralananı ... tarihinde tahliye ederek kiralayan müvekkili şirkete teslim etmeyi kabul ettiğini, davacı, hiçbir hukuki dayanağı olmamasına rağmen kiralananda oturmaya devam ettiğini, kira bedellerini de ödemediğini, müvekkil şirketin ticari defterleri incelendiğinde de davacıya hiçbir borcunun bulunmadığını, bu nedenlerle haksız ve yersiz davanın ve tüm taleplerin reddini,

dava masraf ve vekalet ücretinin davacıya yüklenmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, alacak istemine ilişkindir.

Kemer Sulh Hukuk Mahkemesine müzekkere yazılmış ... E. - ... K. sayılı Değişik İş dosyası ve ... E. ... K. sayılı Delil Tespiti Değişik İş dosyası dosyamız içerisine alınmıştır.

Kemer Belediye Başkanlığına müzekkere yazılmış ... ili ... İlçesi ... Köyü ... parselde kayıtlı ...'in Kemer Belediyesi'ndeki izin-ruhsat işlemleri dosyamız arasına alınmıştır.

Akdeniz Elektrik A.Ş Müdürlüğüne müzekkere yazılmış ... ili ... İlçesi ... Köyü ... parselde kayıtlı ...'in elektrik abonelik kayıtlarının hangi tarihte kim tarafından yapıldığına ilişkin belgeler dosyamız arasına alınmıştır.

Antalya Su ve Atıksu İdaresi Genel Müdürlüğüne müzekkere yazılmış ... ili ... İlçesi ... Köyü ... parselde kayıtlı ...'in su abonelik kayıtlarının hangi tarihte kim tarafından yapıldığına ilişkin belgeler dosyamız arasına alınmıştır.

Davacı taraf, davalının irtifak hakkı sahibi olduğu taşınmazda bulunan ...’e bir takım yenileme çalışmalarının davacı tarafından yapılması ile otelin 5 yıl süreyle davacı tarafa kiralanması anlaşmasına aykırı davranılması nedeniyle, otelin yenilenmesi için yapılan masrafların iadesi ve erken tahliye nedeniyle otelin işletilemediği süre boyunca uğranan kazancın tazmini talep etmektedir.

Öncelikle, bilindiği üzere 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 Sayılı HMK'nun sulh hukuk mahkemelerinin görevini düzenleyen 4. maddesinin 1/a bendi gereğince kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yolu ile tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalar sulh hukuk mahkemesinin görevine girmektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 06/10/2020 tarih ve 2020/8-270 Esas - 2020/713 Karar sayılı ilamında da benimsendiği üzere; "Taraflarca getirilme ilkesinin bir sonucu olarak davacının iddiasının dayanağı olan bütün vakıaları dava dilekçesinde bildirmesi gerekir. Kanun (m. 194) buna (vakıaları) somutlaştırma yükü demektedir. Bir davada, ispat faaliyetinin tam olarak yürütülebilmesi, mahkemenin uyuşmazlığı doğru tespit ederek yargılama yapabilmesi, karşı tarafın ileri sürülen vakıalara karşı kendini savunabilmesi için, iddia edilen vakıaların açık ve somut olarak ortaya konulması gerekir. Bu şekilde somutlaştırma yükü (HMK m. 194) yerine getirileceği gibi davalı da bu vakıalara göre savunmasını yapacaktır.

Dayanılan vakıalara uygulanacak hukuki sebepler de dava dilekçesinin zorunlu olmayan unsurları arasında sayılmıştır. Türk hukukunu resen uygulamakla görevli olan hâkim (HMK m. 33) için gösterilen hukuki sebepler bağlayıcı değildir. Buna karşılık, hâkim, davacının dava dilekçesinde bildirdiği vakıalarla bağlı olup, davacının bildirmediği vakıaları kendiliğinden inceleyemez ve onları hatırlatabilecek hallerde dahi bulunamaz (HMK m. 25).

Davacının dava dilekçesinde bildirdiği vakıalar davanın temelidir. Çünkü, sadece bu vakıalar davanın sınırını çizmekte, hâkim ancak bu vakıalar hakkında inceleme yapabilmektedir"

Ez cümle, hukuk yargılamasında hakim olan tasarruf ilkesi kapsamında mahkemenin görevi incelenirken davacının davasını dayandırdığı hukuki olgunun, yani davacının iddia ettiği vakıaların esas alınması gerekmektedir. Zira vakıaları anlatmak taraflara hukuki vasıflandırmayı yapmak ise hakime ait bir yükümlülüktür.

Olayımıza gelince. Dava dilekçesi incelendiğinde tarafların ... başlangıç tarihli - ... bitiş tarihli Yap İşlet Devret Esaslı Özel Kira Sözleşmesi imzaladığı, buna göre davacının, otele ... TL değerinde akdedilen teknik şartnameye uygun olarak yenileme yatırımı yapacağı, karşılığında ise sözleşme süresi sonuna kadar oteli kiracı sıfatıyla işletebileceği, davacının yenileme yatırımı miktarının kira bedelinden düşüleceği, kira bedelinin ise 3 kira dönemi için ...

TL, 4. ve 5. kira dönemleri için ise, her yılın başında peşin ödenmek üzere her yıl için ... TL olarak kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır.

Davacı ilerleyen aşamalarda davalının kendisine zorluklar çıkarması nedeniyle tahliye taahhütnamesi imzalamak zorunda kaldığını, otele yaptığı yenileme yatırımlarının davalının yanına kar kaldığını, yatırımlar için yapılan masrafın iadesinin gerektiğini, kira sözleşmesinin erken son bulması nedeniyle sözleşmenin geri kalan süresi için oteli işletemediğinden kazanç kaybının olduğunu ve bu kayıplardan davalının sorumlu olduğunu iddia etmektedir.

Bu bağlamda, davacı davasını kira ilişkisinin varlığı savına dayandırdığına göre TBK'nun 299 ve devamı maddeleri ile dayanak kira sözleşmesi hükümlerine göre davanın esastan çözülmesi gerekeceği kuşkusuzdur.

01/10/2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 Sayılı HMK'nun Sulh Hukuk Mahkemelerinin görevini düzenleyen 4. maddesinin 1/a bendi gereğince kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yolu ile tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalar Sulh Hukuk Mahkemesinin görevine girmektedir.

Davanın açılış gerekçelerine bakıldığında davanın TTK.nun 4/1-a-f bentlerinde sayılan mutlak ticari davalardan (tarafların tacir olup olmadığına bakılmaksızın) yahut nisbi ticari davalardan olmadığı görülmektedir. HMK'nın 114. maddesinde görev dava şartları arasında sayılmıştır. Aynı Yasanın 115. Maddesinde ise dava şartlarının yargılamanın her aşamasında mahkemece kendiliğinden gözetileceği hükme bağlanmıştır. Bu itibarla davada görev dava şartı bulunmadığı gerekçesiyle davanın usulden reddi ile dosyanın görevli Sulh Hukuk Mahkemesine gönderilmesine karar vermek gerekmiştir.

Katip ... · ¸e-imzalıdır Hakim ... · ¸e-imzalıdır