Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2021/111 K.2025/827

DAVA. Davacı vekili tarafından davalılar aleyhine açılan iş bu davanın dava dilekçesinde özetle: müvekkili tarafından davalı ... Gayrimenkul tarafından inşaa edilen 222, 227, 233 ve 234 no’lu bağımsız bölümlerin 12/07/2016 tarihinde, 223 no’lu bağımsız bölümün de 29/06/2016 tarihinde satış vaadi sözleşmesi ile satın alındığını, müvekkili şirket ile davalı ...

Gayrimenkul arasındaki satış vaadi sözleşmelerinden 222, 233, 234, 223 no’lu bağımsız bölümler için olanların ...’a, 227 no’lu bağımsız bölümün ise ...’ye devredildiğini, devir sözleşmelerinin Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesi’nin ... esas sayılı ve İstanbul ... Asliye Hukuk Mahkemesi’nin ... esas sayılı kararı ile feshedildiğini, bu sırada devir sözleşmelerinin feshedildiği ve gayrimenkuller üzerindeki hak sahibinin müvekkili şirket olduğunun davalı ...

Gayrimenkul’e bildirildiğini, mahkeme kararı ile devir sözleşmeleri feshedildiği ve tescilin hukuki dayanağının kalmaması nedeniyle tek hak sahibinin müvekkili olduğunu, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde alıcının sözleşmeyi devretmesinin yasak olduğunun hüküm altına alındığını, taşınmazlar üzerinde davalıdır şerhi bulunmasına rağmen kötüniyetli olarak taşınmazların satıldığını, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterden düzenleme şeklinde yapılmalarının gerektiğini, davalı ...

AŞ’nin arsa sahibi konumunda olduğu, satış konusunda yetkilinin davalı ... Gayrimenkul olduğunun davalı ... AŞ tarafından bildirildiğini belirterek davanın kabulü ile taşınmazların tapularının iptali ile davacı adına tesciline, olmadığı taktirde taşınmazların rayiç bedelinin ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP. Davalı ... Anonim Şirketi vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle: işbu davanın Bakırköy ...

Asliye Ticaret Mahkemesi’nin ... esas sayılı dosyasının tarafları ve konusu ile aynı olup davanın derdestlik nedeniyle reddinin gerektiğini, müvekkilinin taşınmazı 22/06/2020 tarihinde satış yoluyla iktisap ettiğini, davacının ... esas sayılı dosyanın yargılaması sırasında satışı öğrendiğini, HMK’nun 125/1 maddesi gereğince davacı tarafça tercihte bulunulmadığı için şimdi bu davanın yöneltilemeyeceğini, eksik harç ve teminat yatırıldığını, müvekkilinin taşınmazları iktisap ederken doğruluk ve dürüstlük kurallarına uygun davrandığını, davacının ...’a temlik işlemi bakımından kötüniyetli davrandığını, davacı ile ...

Gayrimenkul arasında aktedilen satış vaadi sözleşmesindeki bedelin ...’a yapılan temlikin de bedeli olarak belirlendiğini, borca ve ödeme şekline yer verilmeyip temlik bedelinin peşin ödenmiş gibi gösterildiğini, davacı ile ... arasındaki sözleşmeye davalı ... Gayrimenkul’ün taraf olmadığını, sözleşmenin muhtemelen vergi kaçırmak amacıyla gizlendiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP. Davalı ... Gayrimenkul Geliştirme Yapı Ve Yatırım Anonim Şirketi vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle: Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesi’nin ... esas sayılı dosyasında ihbar olunan ... İnşaat AŞ tarafından 222 no’lu taşınmazın tapu iptal ve tescil talepli olarak Bakırköy ...

Asliye Ticaret Mahkemesi’ne ... esasına kayıtlı olarak dava açıldığını, bu davanın bekletici mesele yapılmasının gerektiğini, davacı şirket ile ... arasındaki devir sözleşmelerinin iptaline dair mahkeme kararının kesinleşmediğini ve bu dosyanın da bekletici mesele yapılmasının gerektiğini, davanın Klintek İnşaat şirketine ve ...’a ihbarını talep ettiklerini, harcın ikmalinin gerektiğini, müvekkili şirketin devre onay veren satıcı olarak yer aldığı protokoller halen geçerli olduğundan davacı şirketin bu protokollerle bağlı olduğunu,

davacı şirketin satış vaadi sözleşmelerinde yer alan devir yasağı nedeniyle sözleşmenin devrine ilişkin yapılan protokollerin geçersiz olduğuna ilişkin beyanlarının sözleşme serbestisi başta olmak üzere açık kanun hükümlerine aykırı olduğunu, bu iddiaların hakkın kötüye kullanılması mahiyetinde olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP. İhbar olunun ...

İnşaat Ve Enerji Sanayi Ticaret Anonim Şirketi vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle: 3 no’lu bağımsız bölümün ... tarafından ...’ye, devredildiğini, müvekkili ile ... arasında 03/10/2016 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, müvekkili tarafından ...’ye bir taşınmaz, ... marka araba ve 670.000 USD bedelli bloke çek verildiğini, taşınmazın 30/12/2017 tarihinde teslim edilmesi gerekirken teslim edilmediğini, açılan davanın Bakırköy ...

Asliye Ticaret Mahkemesi’nin ... esasına kayıtlı olarak devam ettiğini, Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesi’nin ... esas sayılı dosyasında taşınmazların davacıya ait olduğunun tespiti talebinin reddedildiğini, müvekkilinin edimlerinin tamamını yerine getirerek taşınmazı iyi niyetli olarak iktisap ettiğini, satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

İstanbul ... Asliye Hukuk Mahkemesi’nin ... esas sayılı dosyasının davacı tarafından dava dışı ...’ye karşı sözleşmenin feshi talebiyle açılan dava olduğu, yapılan yargılama sonucunda davacı ile davalı arasında aktedilen 21/10/2016 tarihli protokol hükümlerine uyulmadığından bahisle 227 no’lu bağımsız bölüm için yapılan sözleşmenin feshine karar verildiği, verilen kararın 01/07/2019 tarihinde kesinleştiği anlaşılmıştır.

Dava konusu taşınmazların harca esas değerlerinin tespiti için 1 inşaat mühendisi, 1 gayrimenkul değerleme uzmanı, 1 fen bilirkişisi vasıtasıyla mahallinde 19/04/2021 günü saat 13:00 itibariyle keşfen bilirkişi incelemesi yapılarak rapor tanzimine karar verilmiş olup, Bilirkişi Mimar ..., İnşaat Mühendisi ... ve Harita Mühendisi ....'ın 07/05/2021 tarihli raporunda özetle. Dava konusu taşınmazlar ...

Sitesinde 2. Bodrum Katta yer aldığını, söz konusu taşınmazların yer aldığı ... sitesinin 1.Bodrum Katta ve 2. Bodrum Katta %100 seviyesinde boş dükkanların yer aldığı ve ticari aktivitenin olmadığı gözlemlendiğini, yine ticari kat olan ve algılanabilirliğinin ve şerefiyesinin bodrum katlara göre yüksek olan zemin katta dahi boş dükkanların olduğu ve ticari aktivitenin zayıf olduğu gözlemlendiğini, bunun yanında 2. Bodrum katta yer alan dava konusu işyerlerinde projeye aykırı imalatlar olduğunu,

tamamının boş metruk ve kaba inşaat görünümünde olduğu ve ticari aktivitenin olmadığı aynı zamanda arsa paylarının değer esaslı olarak dağıtılmadığı tespitleri yapıldığını, dava konusu taşınmaza emsal olabilecek taşınmazlar incelendiğinde birim m2 satış değerlerinin oldukça yüksek telafuz edildiği ve söz konusu ilanlarda bahse konu satış değerleri ile gerçekleşme oranlarının yok denecek az olduğu bilgileri de alındığını, ancak dava konusu taşınmaza bitişik projelerde yer alan sitelerde emsal olabilecek işyerlerinin birim m2 satış ilanlarının daha düşük olduğunu, C Blok 3 Nolu, C Blok 4 Nolu, D Blok 4 Nolu,

E Blok 3 Nolu işyerlerinin özelliklerinin benzer olması sebebi ile Birim m2 Değeri 15.000TL/m2- E Blok 5 Nolu işyerinin ise galeri boşluğundan algılanabilirliğinin olması merdivenlerin iniş noktasında bulunması olumlu faktör olarak değerlendirilerek birim m2 değeri 18.000TL/m2 takdir edildiğini, toplam taşınmazların değerinin 5.682.000,00-TL olduğunu bildirmişlerdir.

Dava konusu taşınmazlarda keşif yapıldığı, dava konusu taşınmazların değerinin belirlendiği ve belirlenen değer üzerinden harcın tamamlandığı anlaşılmıştır.

Dosyanın bilirkişi raporu hazırlayan heyetten gayrimenkul değerleme uzmanına tevdii ile dava konusu 116 parsel 4 no’lu ve C/2 Bodrum 3 no’lu taşınmazların son maliklerine devir tarihleri itibariyle değerlerinin tespitine ilişkin rapor tanziminin istenmesine karar verilmiş olup, Bilirkişi Mimar ...'ın 14/10/2022 tarihli raporunda özetle; Taşınmazların devir tarihlerinde; C blok 2. bodrum kat 4 nolu bağımsız bölüm 10.02.2021 tarihi değeri 754.000-TL, C blok 2. bodrum kat 3 nolu bağımsız bölüm 26.08.2022 tarihi değeri 3.800.000-TL olduğunu bildirmiştir.

Taraf itirazları irdelenmek suretiyle ek rapor tanzimi için dosyanın bilirkişiye tevdine karar verilmiş olup, Bilirkişi Mimar ...'ın 05/02/2023 tarihli raporunda özetle.

Devir tarihi 10.02.2021 olup anılan tarihte ve keşif tarihinde projede yer alan ticari ünitelerde aktivitenin başlamamış olması, çok sayıda boş dükkan olması fiyatı değeri olumsuz yönde etkilediğini, değer takdiri yapılrken projeksiyon yapılmamış olup değer tarihi koşulları değerlendirildiğini, ayrıca mahalde yapılan tetkikte ise dava konusu taşınmazların yüksek irtifasından dolayı proje hilafı olarak Asma Kat inşaa edildiği ayrıca her bir bağımsız bölümün alanının yine proje hilafı olarak büyük yapıldığı tespitleri yapıldığını, değer takdiri onanlı proje alanları yani yasal alanlar dikkate alınarak yapıldığını,

kök raporda takdir edilen değerlerin doğru olduğunu bildirmiştir.

Bakırköy ... ATM'nin ... esas sayılı dosyasının kesinleşmiş olduğu anlaşılmıştır.

Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine istinaden tapu iptal ve tescil, olmadığı taktirde rayiç bedellerinin iadesi istemine ilişkin olup, uyuşmazlığın; davacı ile davalı ... Gayrimenkul arasında imzalanan satış vaadi sözleşmesi gereğince tarafların edimlerini ifa edip etmediği, dava konusu taşınmazların dava dışı ... ve ...’ye devirlerine ilişkin protokollerin feshedilmesi nedeniyle davacının tapuların kendisi adına tescilini talep edip edemeyeceği, taşınmazların adına tescil edildiği davalıların iyiniyetli olup olmadığı, davacı iddialarının davalılara yöneltilip yöneltilemeyeceği hususlarında toplandığı anlaşılmıştır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 183. ve devamı maddelerinde düzenlen alacağın temliki (devri), mevcut bir alacağın alacaklısının değişmesi işlemidir. Alacaklının bir borç ilişkisinden doğan alacağını borçlunun rızasına gerek olmadan bir sözleşmeye dayanarak üçüncü bir kişiye devretmesine alacağın temliki adı verilir.

Bilindiği üzere temlik sözleşmelerinın kanunen noterde düzenlenmesi zorunlu değildir.Adi yazılı şekilde de düzenlenebileceği,ancak somut davada adi yazılı protokün sözleşmenin tarafında değişiklik yapan sözleşmenin devri olarak nitelendirilebileceği, Türk Borçlar Kanunu'nun 205.

Maddesinde ise, "Sözleşmenin devri, sözleşmeyi devralan ile devreden ve sözleşmede kalan taraf arasında yapılan ve devredenin bu sözleşmeden doğan taraf olma sıfatı ile birlikte bütün hak ve borçlarını devralana geçiren bir anlaşmadır.

Sözleşmeyi devralan ile devreden arasında yapılan ve sözleşmede kalan diğer tarafça önceden verilen izne dayanan veya sonradan onaylanan anlaşma da, sözleşmenin devri hükümlerine tabidir hükmü gereğince taraflar arasındaki temlik alacağına esas olan sözleşmenin taşınmaza ilişkin Gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi olduğu ve TBK. 205.

Madde kapsamında sonraki devir sözleşmesi mahiyetindeki protokolün de bu kapsamda resmi şekilde yapılması gerektiği, Kural olarak; tapulu taşınmazın satışına ilişkin sözleşme resmi biçimde yapılmadığı sürece geçersiz olup (TMK'nın 706, BK'nın 213 (TBK.237 md.), Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60. Maddesi) Geçersiz olduğu için de taraflarına hak ve borç doğurmaz. Ancak taraflar verdiklerini haksız iktisap kuralları gereğince geri isteyebilirler.

Sözleşmenin devrinin geçerliliği, devredilen sözleşmenin şekline bağlı olacağından taşınmaz satışına dair sözleşmelerin TMK'nın 706, BK'nın 213 (TBK.237 md.), Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60. Maddesine uygun yapılması gerekmektedir.

Davacı ile davalı ... Gayrimenkul..AŞ arasında projede 222, 227, 233 ve 234 ile numaralandırılan bağımsız bölümler için 12/07/2016 tarihinde, projede 223 ile numaralandırılan bağımsız bölüm ise 29/06/2016 tarihinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalanmıştır. 222, 233, 234, 223 ve 227 no'lu bölümler için imzalanan sözleşmeler 19/07/2016 tarihinde ...'a, 227 için imzalanan sözleşme ise 21/10/20216 tarihli devir sözleşmesi ile ...'ye devredilmiştir.

Davacı tarafça devir sözleşmesi gereğince tarafların edimlerini ifa etmediğinden bahisle keşide edilen ihtarnameler ve sözleşmelerin feshi istemiyle açılan davalarda yapılan yargılamalar neticesinde 227 no'lu bağımsız bölüm için yapılan 21/10/2016 tarihli devir sözleşmesi İstanbul ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... Esas, ... Karar sayılı ilamı ile, 222, 233, 234, 223 no'lu bağımsız bölümler için yapılan devir sözleşmeleri ise Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... Esas, ... karar sayılı ilamı ile feshedilmiş, anılan kararlar kesinleşmiştir. Yargılama safahatında taşınmazlar davalılara satış yoluyla devredilmiştir.

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023)

Mahkememizce yapılan yargılama safahatında dava konusu 62 Ada 116 parsel 4 no'lu bağımsız bölümün dava dışı ...'a, dava konusu C/2 Bodrum 3 no'lu bağımsız bölümün ise dava dışı ... Aş'şe satılarak devredildiği anlaşılmakla davacı tarafa HMK m.125 gereğince beyanda bulunmak üzere süre verilmiş olup, davacı taraf davasını 3.kişilere karşı tapu iptal tescil davası olarak devam ettireceğini beyan etmiştir.

Dava konusu taşınmazların devam eden ve "davalıdır" şerhi konulduktan sonra satış işlemlerine konu edildiği, taşınmazları satın alanların bu şerh nedeniyle iyiniyetli olduklarından bahsedilemeyeceği açıktır. Davacı tarafın satış sözleşmesi nedeniyle edimini ifa ettiği konusunda da uyuşmazlık bulunmadığı, davanın sübut bulduğu anlaşılmakla açılan davanın kabulü ile İstanbul İli ... İlçesi ...

Mahallesi ... ada 116 parsel C blok 2. Bodrum kat, 3 nolu, C blok 2. Bodrum kat 4 nolu, E blok 2. Bodrum kat 3 nolu, E blok 2. Bodrum kat 5 nolu taşınmazların davalılar adına olan tapularının iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmiş ve aşağıda yazılı olduğu biçimde hüküm kurulmuştur.

Başkan ... · ¸e-imzalıdır · Üye ... · ¸e-imzalıdır · Üye ... · ¸e-imzalıdır · Katip ... · ¸e-imzalıdır