Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2016/228 K.2021/1070

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

TALEP

Davacı vekili dava dilekçesi ile davacının davalıdan satın aldığı ... ili ... ilçesi ... mahallesinde kain ... nolu parsel üzerinde yapılı yapının 42,43,44,45,46,47,48,67,68,69 nolu bağımsız bölümler ile birlikte dava konusu 15,16 ve 17 nolu bağımsız bölümleride davalı tarafın yerinde göstermesi üzerine görüp 22/11/2014 tarihinde satın aldığını,tümünün satış bedelinin ise resmi olarak 2.495,00 TL sı gerçek satış bedellerinin ise 4.500.000,00 TL sı olduğunu, davacının da bu bedeli ödemesine rağmen davalının dava konusu 15,16 ve 17 nolu bağımsız bölümlerin tapuda feraglarını vermediğini,

oysa bu bağımsız bölümlerin de diğer bağımsız bölümlere de bitişik olduğunu ve davalı tarafından yerinde gösterildiği dolayısıyla hepsi ile birlikte pazarlığının yapılıp bedellerinin ödendiğini,bu durumda davalının davacıyı aldattığından bahisle, öncelikle dava konusu 15,16 ve 17 nolu bağımsız bölümlerin tapu kayıtların iptali ile davacı adına tescillerine, bu talebin reddi halinde ise tespit edilecek bedelleri ile birlikte bunların fiilen birleştirildikleri bölümlerin değer kayıplarının satım tarihinden itibaren faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesi ile dava konusu 15,16 ve 17 nolu bağımsız bölümlerin satış işlemi dışında olduklarının, ayrıca bu bağımsız bölümlerin davalı tarafından daha önce kiraya verildiklerini, bu hususların ilgili kira sözleşmelerinden de anlaşıldığını, taşınmazların teslimlerinden itibaren BK nda öngörülen 1 yıllık hak düşürücünün de geçtiğini,ayrıca iddia edildiği gibi ortada aldatma durumunun da bulunmadığını ileri sürerek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLER VE GEREKÇE

Taraflara usulüne uygun tebligat yapılmıştır.

Mahkememizden verilen 17/12/2014 tarih ve ... Esas ... sayılı kararı Yargıtay .... Hukuk Dairesinin 13/11/2015 tarih ve .... Esas ....

Karar sayılı ilamıyla "Somut olayda davacı, davalıdan satın aldığı ... ili, ... ilçesi, .... mahallesinde kain ... nolu parsel üzerinde yapılı yapının 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 67, 68 ve 69 nolu bağımsız bölümler ile birlikte dava konusu 15,16 ve 17 nolu bağımsız bölümleri de davalı tarafın yerinde göstermesi üzerine görüp 22/11/2014 tarihinde satın aldığını, tümünün satış bedelinin ise resmî olarak 2.495,00.-TL, gerçek satış bedellerinin ise 4.500.000,00.-TL olduğunu, davacının da bu bedeli ödemesine rağmen davalının dava konusu 15,16 ve 17 nolu bağımsız bölümlerin tapuda ferağlarını vermediğini,

oysa bu bağımsız bölümlerin de diğer bağımsız bölümlere de bitişik olduğunu ve davalı tarafından yerinde gösterildiği dolayısıyla hepsi ile birlikte pazarlığının yapılıp bedellerinin ödendiğini, davalının kendisini aldattığını ileri sürerek, öncelikle dava konusu 15, 16 ve 17 nolu bağımsız bölümlerin tapu kayıtların iptali ile kendi adına tescillerine, bu talebin reddi halinde ise tespit edilecek bedelleri ile birlikte bunların fiilen birleştirildikleri bölümlerin değer kayıplarının satım tarihinden itibaren faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Buna göre, taraflar arasındaki satışa konu taşınmazın mağaza niteliğinde olması nedeniyle taraflar arasındaki ilişkinin ticari nitelikte olduğu anlaşıldığından, uyuşmazlığın Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir. Yukarıda açıklanan nedenlerle. 6100 sayılı HMK’nın 21 ve 22. maddeleri gereğince Bakırköy ..

Asliye Ticaret Mahkemesinin YARGI YERİ OLARAK BELİRLENMESİNE" gerekçesi ile mahkememizin yargı yeri olarak belirlenmesine karar verilerek iş bu esas numarasını almıştır.

Dosyaya sunulan 30/10/2019 tarihli Bilirkişi ... tarafından hazırlanan ek raporda dava konusu 15, 16, 17 nolu davalının maliki olduğu deposuz bağımsız bölümler, fiilen bağlantılı kullanıldıkları 46,48 nolu bb.depoları ile birlikte davacıya resmen satılsa ve tapuya tescil edilse idi;(ibraz edilmeyen iskan belgesinde aksi belirtilmemiş olması ve teyidi kaydıyle),davacı lehine 064m2 lik alan artışı ve serbest piyasa rayici ile (SPK mevzuatınca) kıymet takdiri yapılırsa satış tarihi 2012 itibariyle 89.600 TL' lik bedel farkı, 2016 dava tarihi itibariyle 103.680 TL, keşif tarihi 2019 itibariyle 172.800 TL'lik bedel farkı yaratabileceğinin tespit edildiği anlaşılmıştır.

Dosyaya sunulan 25/06/2020 tarihli Bilirkişiler ... ve .... tarafından düzenlenen raporda 26/03/2014 tarihindeki 15,16,17 molu bağımsız bölümlerin kıymetlerinin mevcut delillerle sırasıyla 21.550,80 TL, 21.550,80 TL, 51.367,70 TL olabileceğinin tespit edildiği anlaşılmıştır.

Dava, hile hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde tazminat isteğine ilişkindir.

Bilindiği üzere; 818 sayılı Borçlar Kanunu 24. maddesinde (6098 sayılı Borçlar Kanununun 31. maddesi) esaslı hatanın tanımı yapılmamış, anılan maddede sınırlayıcı olmamak üzere örnekler gösterilmiştir. Kısaca iç irade ile açıklanan irade arasındaki bilmeyerek yapılan uyumsuzluk olarak tanımlanan hatanın esaslı kabul edilebilmesi için, uygulamada ve bilimsel alanda ortaklaşa benimsendiği gibi, girişilen taahhüdün başlıca sebebini teşkil etmesi, daha açık söyleyişle hem yanılgıya düşen taraf, yönünden (subjektif unsur), hem de iş hayatındaki dürüstlük kuralları (objektif unsur) açısından, hataya düşülmese idi böyle bir sözleşmenin hiç veya açıklanan biçimde yapılmayacağının ispatlanması zorunludur.

Bilindiği üzere, "hile"(aldatma); genel olarak bir kimseyi irade beyanında bulunmaya, özellikle sözleşme yapmaya sevk etmek için onda kasten hatalı bir kanı uyandırmak veya esasen var olan hatalı bir kanıyı koruma yahut devamını sağlamak şeklinde tanımlanır. Hatada yanılma, hilede ise yanıltma sözkonusudur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun(TBK) 36/1. (818 sayılı Borçlar Kanunu'nun(BK) 28/1.) maddesinde açıklandığı gibi; taraflardan biri diğer tarafın kasıtlı aldatmasıyla sözleşme yapmaya yöneltilmişse, yanılma(hata) esaslı olmasa bile aldatılan taraf için sözleşme bağlayıcı sayılamaz. Değinilen koşulların varlığı halinde aldatılan taraf hakkını kullanmak suretiyle hukuki ilişkiyi geçmişe etkili (makable şamil) olarak ortadan kaldırabilir ve verdiği şeyi geri isteyebilir.

Öte yandan, hile her türlü delille ispat edilebileceği gibi iptal hakkının kullanılması hiçbir şekle bağlı değildir. Hilenin öğrenildiği tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde, sözleşmenin karşı tarafına yöneltilecek tek taraflı bir irade açıklaması ile bildirilebileceği gibi def'i veya dava yoluyla da kullanılabilir.

İspat yükünün kimde olduğu HMK.nun 190'ncı maddesinde “İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Kanuni bir karineye dayanan taraf, sadece karinenin temelini oluşturan vakıaya ilişkin ispat yükü altındadır. Kanunda öngörülen istisnalar dışında, karşı taraf, kanuni karinenin aksini ispat edebilir.”düzenlemesi ortaya konmuştur.

Dosya tüm deliller ile birlikte incelendiğinde; davacının iddiası kendisine satılan taşınnmazlar ile, satış öncesi gösterilen taşınmazın farklılık gösterdiği yönündedir. Şöyle ki davacı ...

İş Merkezinde yer olan 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 67, 68 ve 69 nolu 10 adet bağımsız bölümü (mağazayı) davalı şirketten, 22.11.2014 tarihinde (doğrusu 22.11.2012 tarihinde olacak), 2.495,00 TL bedel karşılığında satın ve devir aldığını; davalının, 15, 16 ve 17 nolu bağımsız bölümleri de davacıya gezdirdiğini ve davacı nezdinde, sanki bu bağımsız bölümler de 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48 nolu bağımsız bölümlerin birer parçasıymış (mütemmim cüzüymüş) gibi bir izlenim uyandırdığını; dolayısıyla davacının hile yaptığını; satım sözleşmelerinin ve devir işlemlerinin hilenin etkisi altında gerçekleştiği iddiasındadır.

İspat yükünün kimde olduğu HMK.nun 190'ncı maddesinde “İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Kanuni bir karineye dayanan taraf, sadece karinenin temelini oluşturan vakıaya ilişkin ispat yükü altındadır. Kanunda öngörülen istisnalar dışında, karşı taraf, kanuni karinenin aksini ispat edebilir.”düzenlemesi ortaya konmuştur.

Açık yasa hükmü gereğince davacı bu iddiasının ispat yükü altındadır. Bu kapsamda keşif sonucunda dosyaya sunulan 07.06.2021 tarihli raporda bilirkişi heyeti raporuda ve 12.04.2019 tarihli Kök Bilirkişi Raporundaki Teknik incelemede 15, 16 ve 17 nolu bağımsız bölümler, davacının diğer bağımsız bölümleri satın aldığı sırada, tapuda ayrı birer bağımsız bölüm olarak kayıtlı olduğu, ve mülkiyetlerinin de davalı şirket adına kayıtlı olduğu,

tapuda yer alan bu kayıtlar davacının "kendisine yapılan hileli tanıtım sebebiyle 15, 16 ve 17 nolu bağımsız bölümleri de, satın aldığı bağımsız bölümlerin birer parçası (mütemmin cüzü) zannettiği ve buna güvenerek diğer bağımsız bölümleri satın aldığı" yönündeki iddiası tarafımızca hayatın olağan akışına uygun görünmediği yönünde tespitte bulunmuştur.

Davacının hile iddiası bakımından heer türlü delille bu iddiasını ispatlayabileceğinden bahisle tanıkları dinlenmiş olup dinlenen tanık beyanları ayrı ayrı incelendiğinde tanıklardan ....ın ve ...'ın, davalı tarafından kendisine icra takibi başlatılmış bir kişi durumunda olduğu, davalı ile aralarında "husumet" olduğu,

tanık ... taraflara aracılık yapan emlak danışmanı olup satış dışındaki yerlerin de davacıya gösterildiği yönünde beyanda bulunmuş ise de 12 adet dükkan alındığını söyleyip alınan 10 adet dükkan alındığı ve bu dükkanların mütemmim cüzü olduğunu sandıklarını söylemiş olup, mütemmim cüz olarak düşündükleri yerin ayrı bir dükkan olarak sayıya eklemesi ve davacının dolandırıcılıkla kendisini suçladığı yönündeki beyanı dikkate alındığı kendi içerisinde çelişki olduğu ve baskı altında olabileceği de dikkate alınarak bu beyanına itibar edilmemiştir.

Tanık ... 'in beyanı açıkça anlaşmaya dahil olup olmadığını bilmediğini, yalnızca 13 dükkan için anlaştıklarının beyan edildiğini, tapudaki satışa ilişkin bilgisinin de olmadığı, duyum niteliğinde bilgi sahibi olduğu sabittir.

Davacı resmi işlemde bizzat hazır bulunmuş olup, senette açık olarak parsel numaralarının yazılı olduğu, basiretli bir iş adamı olduğu anlaşılan davacının tapudan ve belediyeden yapacağı araştırmayla bağımsız bölümlerin tamamının davalıya ait olmadığı, mütemmim cüzünün bulunup bulunmadığı, kaç m2 olduğu, hile ile aldığı parsele dahil olduğunun söylendiği bu ... parsel sayılı taşınmazların ayrı tapu kaydının olup olmadığı öğrenebileceği anlaşılmaktadır.

Dinletmiş olduğu tanık beyanları ile de hile iddiasını ispatlayamadığı ,iradesinin fesada uğratıldığı iddiası sübuta ermediğinden davanın reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurmak gerekmiştir.