Bakırköy 4. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2019/964 K.2022/319

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA. Davacı vekili dava dilekçesinde özetle : Taraflar arasında akdedilen 15.03.2017 tarihli İş Sözleşmesi gereği yükümlülüğünü yerine getiren müvekkilin hak kazandığı ... ili ... ilçesi, ....

Mah. ... ada, ... numaralı parselde yapılacak inşaattan hak kazandığını dairenin davalılar adına olan kaydının iptali ile müvekkil adına kayıt ve tesciline bu mümkün değil ise dairenin tespit edilecek bedelinin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak müvekkile ödenmesine karar verilmesi, müvekkil şirket ile davalılar arasında 15.03.2017 tarihli sözleşme gereği müvekkili, ...

İli, .... ilçesi, ... mah. ... ada, ... numaralı parselde kayıtlı taşınmazda yapı yapabilmesi konusunda Sivil Havacılık Genel Müdürlüğünün (SHGM) Sivil Havacılık Gölgeleme ve Havacılık Çalışması Talimatı kapsamında “havacılık çalışmasının hazırlanması ve belediye ve/ veya idareye teslim edilmesini” taahhüt ettiğini, davalıların ise bu hizmetin karşılığında sözleşmeye konu parselde yapılacak binalardan (1) adet dairenin mülkiyetinin ilgili tapu müdürlüğünde asgari kat irtifakı kurulduğunu tarihten itibaren 30 gün içinde müvekkiline devredeceğini taahhüt ettiğini,

Müvekkil sözleşme ile yüklendiği borcun ifası amacıyla 28.03.2017B .... Belediyesine başvuruda bulunarak söz konusu parselde yapılması planlanan yapı ile ilgili olarak SHGM havaalanlarında yapılacak havacılık çalışması ve gölgeleme talimatı kapsamında havacılık çalışması yapmak için başvuru yaptığı, SHGM tarafından 19.04.2017 tarafından izin verildiği ve görev alacak uzman listesi 12.05.2017 tarihinde ilgili belediyeye gönderdiklerini,

Sözleşme kapsamında belirlenen iş alanlar için hazırlanan havacılık çalışması sonuç raporu ve eklerinin SHGM gönderildiğini ve yapılan inceleme sonunda 26.09.2017 tarihli yazısı ile talep edilen plan düzenlemelerinin genel müdürlükçe uygun olduğunu ve 90 metre yüksekliğinde yapı yapılmasının uygun olduğunun bildirildiğini, böylece sözleşme gereği üstlendiği yükümlülüklerini yerine getirerek 90 metre yüksekliğinde yapı yapılmasına dair izin belgesini alan müvekkil söz konusu sözleşmenin 3.a.2 maddesi gereğince 2+1 dairenin mülkiyetine hak kazandığını belirttiğini,

dairenin tesliminin gecikmesi nedeniyle müvekkil şirket yetkilileri ile davalı şirket yetkilileri arasında gerek telefon gerek e-posta ve ...

İle müteaddit görüşmeler yaptığını, davalılar teslimdeki gecikme nedeniyle yapılan uyarılara, ülkemizin içinde bulunduğu ekonomik koşullar gereği projenin yenilendiğini bu nedenle erteleme olduğu neticede daire tesliminin 2019 yılı ilk baharında yapılacağı söylenmesine rağmen bu süre sonunda söylenenlerin yerine getirilemediğini, müvekkilin hak kazandığı dairenin kendisine verilmemesinden dolayı nakit, kira geliri veya teminat olarak kullanamadığından kayıplar yaşadığını,

müvekkil şirket tarafından davalıya yazılan 27.12.2018 tarihli yazı ile daire tapusunun devredilmesini veya sözleşmenin 3. Maddesi gereği belirlenecek daire bedelinin nakden veya herhangi bir gayrimenkul hakkı şeklinde ödenmesini talep ve ihtar ettiğini, taraflar arasındaki sözleşmenin 3.c maddesinde idare onay yazısı çıktıktan sonra herhangi bir nedenle inşaattan veya projeden vazgeçerse dahi nedeni ne olursa olsun emsal daire fiyatını (30) gün içinde ödeyeceğini kabul ve taahhüt ettiğini, davalıya bildirimlerin sonuçsuz kalması üzerine zorunlu arabuluculuk sürecine gidildiğini ve olumlu netice alınmadığını,

arabuluculuk görüşmelerinde olumlu netice elde edilemediğinden dolayı iş bu da dava açılarak, davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile tapuda müvekkil adına kayıt ve tesciline mümkün olmadığında eşdeğer dairenin piyasa değerinin tespiti ile belirlenen bedelin faizi ile davalılardan alınarak müvekkile ödenmesi, taşınmazın hisseleri üzerine teminatsız olarak ihtiyadi tedbir konulmasını talep etmiştir.

CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde: Müvekkili .... A.Ş. ve .... ile davacı arasında yapılan sözleşmede tapuda, ... ili, ... ilçesi, ... mah. .. ada, ... parselde” kayıtlı ana

taınmazda yapı yapılabilmesi hususunda sözleşmede davacının Sivil Havacılık Genel Müdürlüğünün Sivil Havacılık Gölgeleme ve Havacılık Çalışması talimatı kapsamında Havacılık Çalışmasının hazırlanması ve Belediye ve/veya idarelere teslimi kararlaştırıldığını, davacı tarafından havacılık dosyası doğrultusunda yeniden tadilat projesi düzenlendiğini ve ekleri ile birlikte .... Belediye Başkanlığına teslim edildiğini, ....

Belediye Başkanlığı inceleme neticesinde çıkartılan metrajlar ve havacılık çalışması dosyasında yapılan çalışmaların inşaat ruhsatı verilmesine yeterli olmadığını, bu haliyle yapılabilmesi konusunda inşaat ruhsatı verilemeyeceğini bildirdiğini, taşınmazında inşaata başlanılamadığından ve fiili olarak bir taşınmaz bulunmadığını haliyle kat mülkiyetine geçilemediğinden tapu-tescil talebinin reddine karar verilmesini davacı vekili, sözleşmenin 2. mad.

D bendine ve 3.mad.a,b,c. bentlerine dayanarak tapu iptali-tescili, veya alacak talebinde bulunduğunu taraflar arasındaki akdi ilişki bir eser sözleşmesi olduğunu, karşılıklı edimleri içeren sözleşmelerde, bir tarafın diğer taraftan edimini yerine getirmesini isteyebilmesi için TBK'nın 97 mad. göre, öncelikle kendi edimini ifa etmiş olması gerektiğini, borçluya yüklenemeyen nedenler dolayısıyla borcun ifası mümkün olmaz ise borç ortadan kalkacağını, sözleşmenin 2. maddesinin d bendinin 3.maddenin d bendi hükümlerine göre, BK'ın 115 maddesi borçlunun ağır kusurundan sorumlu olamayacağına ilişkin önceden yapılan anlaşma,

kesin olarak hükümsüz olduğunu, borçlunun alacaklı ile hizmet sözleşmesinden kayaklanan herhangi bir borç sebebiyle sorumlu olmayacağına ilişkin olarak önceden yaptığını her türlü anlaşma kesin olarak hükümsüz olduğunu, uzmanlığı gerektiren bir hizmet, meslek veya sanat ancak kanun yada yetkili makamlar tarafından verilen izinle yürütebiliyorsa borçlunun

hafif kusurundan sorumlu olmayacağına ilişkin önceden yapılan anlaşmanın kesin olarak

hükümsüz olacağını ve davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, davacının ekte sunulan belgelere göre yetki belgeli önde gelen bir firma olduğunu, tüm bu hususlar göz önüne alındığında, davacının müvekkil şirketin inşaat ruhsatı alınması için Belediye ile koordineli şekilde iş takibini yapmasını, yürürlükteki mevzuat deşikliklerini takip etmesinin belediyenin istediği değişikliklerin yapması gerektiğini, müvekkiller inşaat konusunda lüzumlu izin ve ruhsatları alamadığı gibi daha iyi şartlarda sözleşme yapma fırsatını kaçırdığını, davacının hazırladığı işlem dosyasını esas alarak hazırlanan tadilat projesini sunmasına rağmen inşaat ruhsatı alınamadığından davcının alacağını talep etme hakkı bulunmadığını davacının talebi olan “mahalde 241

dairenin piyasa değerinin tespiti ile belirlenecek bedelin tahsiline” yönelik talebin reddedilmesinin sözleşme maddeleri ve sorumsuzluk şartı, ödemezlik defi, ifa imkansızlığı, mücbir sebep gibi Bk düzenlemelerinin dikkate alınmasını talep ettiğini ve davanın konusunun para alacağı olduğundan ve davacının taleplerinin yargılamayı gerektiğinden yaklaşık ispatlanmayan tedbir talebinin reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Dava, taraflar arasındaki eser sözleşmesi kapsamında iş bedelinin karşılığı olarak taşınmazın tapu iptal ve tescil, bu mümkün değilse iş bedeli olan dairenin bedelinin tahsili istemine ilişkin olup, uyuşmazlık; davacının sözleşme kapsamında üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirip getirmediği ve buna göre iş bedelini hak edip etmediği, davalının savunmasına göre dava konusu inşaat projesi işi için dava dışı belediye tarafından yapı izni verilmemesinin davacının sorumluluğunda olup olmadığı,

sonuç itibariyle davacının iş bedelini talep edip edemeyeceği edebilecekse miktarının ne olduğu hususlarındaBahçelievler Belediye Başkanlığına müzekkere yazılarak. Tapuda .... ili ... ilçesi ... Mahallesi ...

Ada ... nolu parselde kayıtlı taşınmaz için inşaat ruhsatı verilip verilmeyeceği, inşaat ruhsatı verilebilmesi için yerine getirilmesi kriter ve prosedürlerin neler olduğu, inşaat ruhsatı ve tadilat ruhsatı başvurularının yürürlükteki mevzuata uygun olup olmadığı, tadilat ruhsatının hangi yasal nedenlere dayanılarak reddedildiği, inşaat ruhsatı verilebilmesi için tamamlanması gereken eksikliklerin neler olduğu, yapıda aranılan azami yükseklik değerinin ne olduğunun bildirilmesi ve sunulan projeler ile birlikte işlem dosyasının gönderilmesi istenmiş, verilen cevapta; söz konusu yerin dosya tetkikinde;

- 02/08/2019 tarih ve .. sayılı isim değişikliği yapı ruhsatı tanzim edildiği,

- 09/04/2019 tarih ve ... sayılı yazımız ile tadilat ruhsat talebinin, proje ile başvurulmaması nedeniyle değerlendirilemediği,

- 26/09/2017 tarih ve ... sayılı Ulaştırma, Denizcilik Ve Haberleşme Bakanlığı-Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü yazısında; söz konusu yer için Hmax:90 metre yüksekliğinde yapı yapılmasının uygun görüldüğü tespit edilmiş olup, işlem dosyası CD olarak yazı ekinde gönderildiği belirtilmiştir.

Ayrıca dava konusu taşınmazda yapı yapılabilmesi için yapılan başvuruların ekleri ile birlikte işlem dosyasının (çap, kroki, imar durumu vb. belgeler ile birlikte) .... Belediye Başkanlığından ve tapu kayıtları tapu müdürlüğünden celbedilmiştir.

Davacı tarafça sunulan Ulaştırma, Denizcilik ve Haberleşme Bakanlığı, Sivil Havacılık Genel müdürlüğünün

26.09.2017 tarih ve .... Sayılı davacı şirkete hitaben yazdığı yazıda Davaya konu parselde, yansıtıcı ve metal

yüzey olmayan betonarme nitelikte ve deniz seviyesine göre çatı, baca anten ve her türlü

müştemilat dahil Hmax:90 metre yüksekliğinde yapı yapılması uygun mütalaa edildiğinin bildirildiği görülmüştür.

Tarafların iddia ve savunmaları dosya kapsamındaki tüm bilgi ve belgeler ile müzekkere cevapları nazara alınarak; davacının sözleşme kapsamında üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirip getirmediği ve buna göre iş bedelini hak edip etmediği, davalının savunmasına göre dava konusu inşaat projesi işi için dava dışı belediye tarafından yapı izni verilmemesinin davacının sorumluluğunda olup olmadığı, sonuç itibariyle davacının iş bedelini talep edip edemeyeceği edebilecekse miktarının ne olduğu hususlarında; bilirkişi heyetinden rapor alınmasına karar verilmiş.

İnşaat mühendisi ...,... ve eser sözleşmeleri alanında uzman ....'ten alınan 06.10.2021 tarihli bilirkişi raporunda özetle; a) Davacının sözleşmede kararlaştırılan yükümlülüklerine yerine getirdiği dolayısıyla sözleşmede kararlaştırılan bedelin davacıya ödenmesi gerektiği, b) davalılar tarafından inşaat yapılmadığından sözleşmede kararlaştırılan bedelin ayni (dairenin tapusunun devri) olarak ifa edilmesinin mümkün olmadığı,

c) Bu bakımdan taraflar arasındaki sözleşme hükmü uyarınca dairenin rayiç bedelinin ödenmesi gerektiği, ç) Bedel olarak ödenmesi gereken dairenin güncel (rapor tarihi) emsal fiyatının 2.061.583-TL, dava tarihi itibariyle emsal fiyatının 1.699.467-TL olarak belirlendiği kanaati bildirilmiştir.

Bilirkişi incelemesinden sonra sunulan taraf beyanları ile davalının bilirkişi raporuna karşı itirazlarının değerlendirilmesi için önceki bilirkişi heyetinden ek rapor alınmasına karar verilmiş, 11.01.2022 tarihli bilirkişi ek raporunda özetle;

a) Davacının sözleşmede kararlaştırılan yükümlülüklerine yerine getirdiğini, dolayısıyla sözleşmede kararlaştırılan bedelin davacıya ödenmesi gerektiğini, b) Davalılar tarafından inşaat yapılmadığından sözleşmede kararlaştırılan bedelin ayni (dairenin tapusunun devri) olarak ifa edilmesinin mümkün olmadığını, c) Bu bakımdan taraflar arasındaki sözleşme hükmü uyarınca dairenin rayiç bedelinin ödenmesi gerektiğini, ç) Kök Rapordada belirttiğimiz gibi, Bedel olarak ödenmesi gereken dairenin güncel (rapor tarihi) emsal fiyatının 2.061.583-TL, dava tarihi itibariyle emsal fiyatının 1.699.467-TL olarak belirlendiği kanaati bildirilmiştir.

Davacı vekili 13/01/2021 tarihli ıslah dilekçesi ile dava değerini 1.700.000,00 TL'ye yükseltmiş, ıslah harcını yatırmıştır.

Dosya kapsamı ve toplanan deliller birlikte değerlendirilmiştir. Bilirkişi raporundaki teknik değerlendirmelerde belirtildiği üzere; Taraflar arasındaki sözleşme incelendiğinde; sözleşmenin konusunun ve kapsamının 2.a. maddesine göre; havacılık Çalışmasının

yapılması ve ilgili idareye teslimi olduğu ve sözleşmenin 2.d maddesine göre; Müşterinin sözleşme konusu çalışmanın yürürlükteki Sivil/Askeri Havacılık, Uçuş Güvenliği ve

Uluslararası Havacılık standartlarına uygun yapılacağını, istediği yükseklik ile yapılacak

çalışmanın sonuç raporundaki yüksekliğin veya idare inisiyatifindeki kesin sonucun talebine uygun olmayabileceği, imarda ilave hak vb. varsa kurumsal ve şahsi beklentilerinin davacıyı

bağlamadığını ve sözleşmenin herhangi bir parselde herhangi yapılaşma hakkı taahhüdü

içermediğini bildiğini kabul, beyan ve taahhüt ettiğinin yazıldığı, Buna göre, sözleşme maddeleri

incelendiğinde davacı firmanın dava konusu inşaat projesi için dava dışı belediye tarafından

yapı izni verilmemesinin davacının sorumluluğunda

olmadığı, Sivil Havacılık Genel Müdürlüğünün ve .... Belediye Başkanlığının yukarıda belirtilen yazıları incelendiğinde davacının sözleşmede belirtilen görevlerini yerine

getirip havacılık çalışmalarına göre Hmax : 90 metre yüksekliğe göre yapı yapılabileceğine

dair Sivil Havacılık Genel Müdürlüğünden izin aldığı, bu şekilde

davacının edimlerini yerine getirdiği ve iş bedelini hakettiği,

Havacılık izni 26.09.2017 tarihinde alındığına göre, proje

ve ruhsat alımı için bir yıl, bu çaptaki bir inşaat projesinin bitirilebilmesi için iki yıl yeterli olacağından 26.09.2020 tarihi itibariyle iş bedeli olan

2+1 daire bedelini talep edebileceği kabul edilmiştir.

Taraflar arasındaki sözleşme incelendiğinde; sözleşmenin konusunun “taşınmaza yapı yapılabilmesi konusunda Sivil Havacılık Genel Müdürlüğünün Sivil Havacılık Gölgeleme Ve Havacılık Talimatı kapsamında havacılık çalışmasının hazırlanması ve belediye ve/veya idareye teslimi” olduğu, davalının iddia ettiğinin aksine, davacının plan tadilatı veya ruhsat alımına ilişkin bir taahhüdünün bulunmadığı, sözleşmede ayrıca belediyeden gerekli izin veya ruhsatların alınmaması halinde kararlaştırılan bedelin ödenmeyeceğine ilişkin herhangi bir hükme de yer verilmediği görülmektedir.

Dosyadaki belgelerden, davacının sözleşmede öngörülen taahhüdüne uygun olarak gerekli çalışmaları yaptığı, sözleşme konusu alanlar için hazırladığı havacılık çalışması sonuç raporunu ve eklerini Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü'ne gönderdiği, Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü'nün de 26.09.2017 tarihli yazıyla talep edilen plan düzenlemelerini uygun gördüğü ve 90 metre yüksekliğinde yapı yapılmasında sakınca görmediği, anılan onayın ilgili idareye bildirildiği görülmektedir.

Bu durumda davacının, sözleşmenin 3.a.2 maddesi gereğince 241 dairenin mülkiyetine hak kazandığının kabulü gerekir. Nitekim, taraflar arasındaki sözleşmenin 3.c maddesinde açıkça, idare onay yazı çıktıktan sonra herhangi bir nedenle inşaattan veya projeden vazgeçilmesi, emsal daire fiyatınının 30 gün içinde ödeneceğinin kararlaştırılmış olması, yine yukarıda yer alan teknik değerlendirmeler de varılan sonucu teyit etmektedir.

Davalılar tarafından taahhüt edilen inşaat yapılmadığından anılan hüküm uyarınca emsal daire fiyatının davacıya ödenmesi gerekmektedir.

Davalılar sözleşmede bir kısım bedelin bağımsız bölüm devri suretiyle yapılacağı kararlaştırılmış olup resmi şekilde yapılmadığından davacı yüklenicinin, tapuda pay devrini ve rayiç bedeli isteyemeyeceği ileri sürülmüşse de, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmi şekilde yapılmamış olsa dahi, bu sözleşmeye uygun olarak davacı edimini yerine getirdiğinde, bir başka deyişle sözleşme kısmen de olsa ifa edildiğinde, ayrıca aradan uzun bir süre geçtiğinde şekil eksikliği nedeniye sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi artık mümkün olmamaktadır.

Kaldı ki dava konusu taşınmazda inşaat yapılıp tamamlanmadığından iş bedeli olarak kararlaştırılan dairenin tapu iptal ve tescili söz konusu olmayacaktır. Bunun yanında dava konusu eser sözleşmesinin asıl konusu, havacılık çalışmasının hazırlanması ve belediye ve/veya idareye teslimi olup, taşınmaz devri yapılacak işin bedeli olarak kararlaştırılmıştır.

Bilirkişi raporunda iş bedeli olarak kararlaştırılan taşınmaza emsal olabilecek taşınmazlar üzerinden değerlendirme yapılarak davacının 1.699.467,00-TL talep edebileceği belirlenmiş olup, itibar edilen bilirkişi raporundaki miktar üzerinden davanın kısmen kabulüne ilişkin aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiştir.

Başkan .... Üye ... Üye ... Katip ... · e-imzalıdır e-imzalıdır e-imzalıdır e-imzalıdır