Bakırköy 5. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2023/488 K.2024/467

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; dava konusu olan taşınmazın davalının yanıltıcı eylemleri neticesinde, ofis - işyeri zannedilerek müvekkili tarafından satın alındığını, ancak, davalı tarafça, müvekkiline satılan taşınmazın ve bulunduğu kompleksin bildiğimiz kadarıyla tüm yapısının iş yeri olarak değil de konut kayıtlarının yapıldığı, bu şekilde konut olarak ruhsatlandırıldığı,

müvekkil inin çalışma ruhsatı verilmesi için ilgili belediyeye başvurduğu sırada ortaya çıktığını, davalı taraf, müvekkilinin iradesini sakatlayacak hareketlerle konutu iş yeri diye müvekkiline sattığını, işbu davanın ise hileli olarak addettiği iş yeri yerine konut olarak satılan daire sebebiyle müvekkilimizin uğradığı zararların tazmininin sağlanması amacıyla ikame edildiğini, müvekkili halen, ...... Mah. ...... Cad. No:3 .......

Office Kat:4/64 Bağcılar- İST. adresinde bulunan taşınmazın sahibi olduğunu ve taraflar arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış sözleşmesine göre de tapuda İstanbul İli, Bağcılar İlçesi, ...... Köyü, ...... Ada , ...... Pafta , ......

Parsel , B Blok B.Bölüm No:64 te kayıtlı ofisi 31.12.2013 tarihinde satın alındığını, müvekkili söz konusu taşınmazı şirketin faaliyetlerini yürütmek ve bir fiil kullanmak için satın alma işlemini yaptığını, söz konusu gayrimenkul satışı ile ilgili tüm evrak ve dokümanların kayıtlı olduğunu, bu evrakların bir kısmı kitapçık şeklinde olduğundan mahkemeye fiziki olarak bilahare sunulacağını, söz konusu gayrimenkul ofis – ticari işletme amacına uygun olarak müvekkilimize satılmış olup zaten bu durum tüm bina sakinlerince ve etrafça da apaçık bir şekilde bilindiğini,

bina yönetiminin de ofis işletmesine uygun olarak yönetim görevini sürdürdüğünü, müvekkilinin bu adresi şirket adresi olarak devlet sistemine kaydettirmek istediğini, fazla ödenen kdv ve diğer vergiler yönünden alacak talebi olduğunu, ofis - iş yeri zannedilerek müvekkilimiz tarafından satın alındığını, ancak, davalı tarafça, müvekkilimize satılan taşınmazın ve bulunduğu kompleksin bildiğimiz kadarıyla tüm yapısının iş yeri olarak değil de konut kayıtlarının yapıldığı, bu şekilde konut olarak ruhsatlandırıldığı,

müvekkilinin çalışma ruhsatı verilmesi için ilgili belediyeye başvurduğu sırada ortaya çıktığını, kısaca, davalı taraf, müvekkilinin iradesini sakatlayacak hareketlerle konutu iş yeri diye müvekkiline sattığını, haliyle, ofis olarak alınan bir işletmenin işyeri olarak ruhsatlandırılması için başvurusunun yapılmış olması gerektiği, bu sebeple, ofis lansmanı ile müvekkiline satışı yapılan bir gayrimenkul, çalışma ruhsatı alınabileceği düşüncesi ve inancı yaratılarak müvekkilimize satılmış ancak ilgili belediye tarafından hiçbir zaman çalışma ruhsatı verilmeyeceği bilgisi,

müvekkilimizin çalışma ruhsatı almak için başvuru yaptığı sırada öğrenildiğini, söz konusu ofis, ayıplı olarak, kötü niyetle, ayıp gizlenerek müvekkile satıldığını, müvekkilinin bahse konu gayrimenkulü satın alma amacı; bu gayrimenkulde ticari faaliyet yürüttüğünü,

bahsettiği Bağcılar Belediyesi'nin yazısından sonra çalışma ruhsatı verilmeyen ofis ile ilgili durumun aslında karşı tarafça en başından beri bilindiğini veya verilmeyeceğini bilinmesi gerektiğini düşünmekle müvekkilinin satın alma amacına uymayan ve beklentilerini bu bahsedilen belediye yazsından sonra karşılamayan ofis ile ilgili ilgili belediye nezdinde bulunan eksikliklerin bildirilmesi, giderilmesi ve fazladan yapılan ödemelerin müvekkilimize iadesi için Bakırköy ........

Noterliğinin 31 Mayıs 2022 tarih ve ...... yevmiye numaralı ihtarnamesinin karşı tarafa gönderildiğini, karşı tarafın ise Kadıköy .......

Noterliğinin 10 Haziran 2022 tarih ve ...... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile cevap vermiş ve taleplerini kabul etmediği gibi sorumluluk kabul etmeyerek eksiklikleri de gidermediğini, devamında, dava konusu ile ilgili 28.12.2022 tarihinde Arabuluculuk başvurusu yapıldığını, 19.01.2023 tarihinde sonuçlanan arabuluculuk görüşmelerinde taraflar anlaşamadığını, izah edilen nedenlerle, davanın kabulü ile müvekkiline satılan gayrimenkulün iş yeri değil de konut olarak satılsaydı edeceği değer ile müvekkilimizin gerçekte satın aldığı değer arasındaki farkın bulunarak,

bu fark meblağının ödeme tarihinden günümüze kadar ulaştığı değerinin güncelleme hesabı yapılarak tespit edilerek veya müvekkilin daireyi satın aldığı tarihte başka emsal ve ayıpsız bir iş yeri satın alsaydı ayıpsız ve emsal dairenin günümüzde ulaştığı değer ile dava konusu dairenin günümüzdeki değerinin arasındaki farkın tespit edilerek,

bu değerlerden hangisinin meblağı yüksek ise yüksek olan meblağın karar tarihinden itibaren ticari faizi ile birlikte müvekkiline ödenmesine karar verilmesini, birinci fıkradaki talebin kabul edilmezse dava konusu ayıplı ve ayıpsız gayrimenkulün arasındaki fiyat farkının bulunarak bu bedelin güncellenerek güncel değer meblağının karar tarihinden itibaren ticari faizi ile birlikte müvekkiline ödenmesini müvekkilinin fazla oranda ve meblağda ödemek zorunda kaldığı Katma Değer Vergisi meblağı olan 62.669,00TL meblağın ödeme tarihinden günümüze kadar ulaştığı değerinin güncelleme hesabı yapılarak tespit edilmesini ve bu bulunan güncelleme

değerinin müvekkilimize karar tarihinden itibaren ticari faizi ile birlikte ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle;müvekkili şirketin, taşınmazı niteliğine uygun şekilde teslim ettiğini, bir an için taşınmazın ayıplı olduğu düşünülse dahi davacı, muayene ve ihbar külfetini yerine getirmediği gibi satıcının ayıba karşı sorumlu olduğu zamanaşımı süresi içerisinde de ayıptan doğan haklarını kullanmadığını, Türk Borçlar Kanunu'nun 223/1 maddesinde "Alıcı, devraldığı satılanın durumunu işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satılanda satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp görürse, bunu uygun bir süre içinde ona bildirmek zorundadır." hükmü yer aldığı,

söz konusu hüküm kapsamında davacı, önce gözden geçirme külfetini yerine getirmeli, akabinde bir aykırılık tespit ederse davacıya bu durumu derhal bildirmesi gerektiği, o halde davacı, taşınmazın tapu belgesini temin ettiğinde taşınmazın niteliğini kontrol ederek niteliğin rezidans olduğunu tespit etmeli, eğer ki başka nitelikteki bir taşınmazı teslim almak istemiş ise bu durumda rezidans ifadesine karşı itirazda bulunup müvekkili şirkete iddia ettiği ayıbı ihbar etmesi gerektiği, ancak davacı, gözden geçirme ve ihbar külfetini yerine getirmediğinden,

taşınmazı kabul etmiş durumdadır ve ayıptan doğan haklarını kullanamayacağı, kaldı ki davacının ayıptan doğan hakları doğsa dahi bu defa da zamanaşımı nedeniyle de bu haklarını kullanamayacağını, somut olayda taşınmaz, davacıya fiili olarak 01.01.2014 tarihinde teslim edildiği,

tapu devrinin ise 28.03.2017 tarihinde gerçekleştiğini, davacının ise işbu davayı 13.05.2023 tarihinde ikame ettiğini, davacı ayıptan doğan haklarını en geç 01.01.2019 tarihinde açacağı dava ile talep edebilecekken, zamanaşımı süresi sona erdikten 4 yıl sonra ayıptan doğan haklarını talep etmekle, davacı, ayıptan doğan haklarını zamanaşımı süresi sona erdikten sonra kullandığından, davacının bu yöndeki talebinin reddi gerektiği, davacı taşınmazı işyeri değil konut olarak satsaydı edeceği değer ile davacının satın aldığı değer arasındaki değer farkını talep etmekle, müvekkili şirketin ayıplı bir taşınmaz satışı gerçekleştirmediği,

bu sebeple, davacının bu talebinin ve diğer tüm maddi taleplerinin de reddi gerektiği, bir an için taşınmazın ayıplı olduğu düşünüldüğünde de davacı, ayıptan doğan ihbar yükümlülüğünü yerine getirmediğini, hem bu sebeple hem de yine yukarıda açıkladığı üzere zamanaşımı sona erdiğinden ayıptan doğan bir hak talep edemeyeceği, davacının ayıptan doğan haklarının mevcut olduğu, kendisinin ihbar yükümlülüğünü yerine getirdiği düşünülse dahi bu defa da ayıp nedeniyle hangi haklarını kullandığını da açıkça belirtmesi,

zira, sözleşmeden dönüp menfi zarar talep edecek ise bu durumda taşınmazı da müvekkil şirkete iade etmesi gerekeceği, davacının talep ettiği rakamları açıkça yazmadığından harç hesaplamasının da hatalı tespit edildiği, davacının talep sonucunu daha açık şekilde ifade ederek dilekçesindeki eksikliği gidermesini ve buna bağlı olarak eksik harcı ödenmesi, davacı, dilekçesinde kdv farkı haricindeki maddi taleplerinde herhangi bir bedel talebi ileri sürmediğini belirterek haksız ve hukuki dayanaktan yoksun davanın reddine, yargılama giderleri ile vekâlet ücretlerinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLER VE GEREKÇE

Dava, ayıp nedeniyle alacak istemine ilişkindir.

Davacı davalıdan satın aldığı bağımsız bölümün niteliğinin ofis olması gerekirken konut olduğunu, bu durumun ayıp teşkil ettiğini, dolayısıyla satıcının ayıptan sorumlu olduğunu ileri sürerek, öncelikle bağımsız bölümün ofis yerine konut olmasından kaynaklanan değer farkını, daha sonra ise eğer zamanında davaya konu bağımsız bölüm yerine başka bir projeden taşınmaz alsaydı şu anda elinde çok daha değerli bir taşınmaz olacağı gerekçesiyle uğradığı zararı talep etmektedir.

Satıcının ayıptan doğan sorumluluğunun oluşabilmesi için öncelikli şart satılanın ayıplı olmasıdır. Ayıp ise sözleşmeye konu satılan malda meydana gelen ve alıcının satılan maldan kısmen ya da tamamen faydalanmasına engel olan bozukluklar ve eksiklikler olarak tanımlanmaktadır.

Dava konusu taşınmaza ait tapu kaydı incelendiğinde, bağımsız bölümün niteliğinin “Rezidans” olduğu anlaşılmaktadır. Taraflar arasında 26.12.2013 tarihinde akdedilen “...... İnşaat ve Eğitim Hizmetleri – ....... Bağımsız Bölüm Tahsis Sözleşmesinin” satılan taşınmazın B Blok 64

numaralı bağımsız bölüm olduğu belirtilmiştir. Dava dosyasında bulunan ...... Yönetim Planında B Bloğun konut ve rezidans yapı bloğu olduğu ifade edilmiştir.

26.12.2013 tarihli sözleşmede davalı firmanın davacıya devredeceği bağımsız bölümün ofis niteliğinde olacağıyla ilgili bir taahhüdü bulunmadığı gibi, hem bağımsız bölüme ait tapu sayfasına, hem de yönetim planında, devredilen B Blok 64 numaralı bağımsız bölümün rezidans olarak özgülendiği açıktır. Ayrıca 19.10.2012 tarihli Yapı Kullanma İzin Belgesinde de bağımsız bölümün niteliği rezidans olarak gösterilmiştir.

Mahkememizce keşif yapılarak bilirkişi raporu alınmış olup alınan bilirkişi raporunda; ".... mahkemece ayıplı ifanın söz konusu olduğu kanaatine varılması halinde ise, davacının ayıplı ifa halinde alıcıya tanımış olduğu haklara başvurup başvuramayacağının değerlendirilmesi gerekecektir.

Bilindiği üzere Türk Borçlar Kanunu m.223 f.1’e göre alıcı, devraldığı satılanın durumunu işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satılanda satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp görürse, bunu uygun bir süre içinde ona bildirmek zorundadır. Bu hükme göre gözden geçirme ve ihbar külfetini yerine getirmeyen alıcının ayıp sebebiyle satıcının sorumluluğuna gitme imkanı olmayacaktır.

Somut olayda ayıbın varlığı kabul edilirse, alıcının bu ayıbı en geç devir anında fark edebileceği göz önünde bulundurulduğunda, tacir sıfatını haiz alıcının TTK m.23 hükmü gereğince 28.03.2017 tarihinden itibaren 2 gün içerisinde durumu satıcıya ihbar etmesi gerektiği, ancak dava dosyasında alıcının bu külfeti zamanında yerine getirdiğine ilişkin bir belgenin bulunmadığı hususunun göz önünde bulundurulması gerekir..." şeklinde belirtilmiştir.

Satış sözleşmesinde ayıba ilişkin hükümler 6098 sayılı TBK'nın 219. vd. maddelerinde düzenlenmiştir.

6098 sayılı TBK'nın 219. maddesine göre; satıcı, alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmaması sebebiyle sorumlu olduğu gibi, nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpların bulunmasından da sorumlu olur. Satıcı, bu ayıpların varlığını bilmese bile, onlardan sorumludur. Aynı Kanun'un 222. maddesine göre; satıcı, satış sözleşmesinin kurulduğu sırada alıcı tarafından bilinen ayıplardan sorumlu olmayıp, alıcının satılanı yeterince gözden geçirmekle görebileceği ayıplardan da, ancak böyle bir ayıbın bulunmadığını ayrıca üstlenmişse sorumlu olacağı hüküm altına alınmıştır.

Ayıp halinde alıcının hakları 6098 sayılı TBK'nın 227-(1) maddesinde; "Satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme, Satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinde indirim isteme, Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme, İmkan varsa, satılanın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteme" olarak sayılmıştır. Alıcının genel hükümlere göre tazminat hakkının saklı olduğu da hüküm altına alınmıştır (m.227/1).

Somut olayda; dava konusu taşınmaza ait tapu kaydı incelendiğinde, bağımsız bölümün niteliğinin “Rezidans” olduğu anlaşılmaktadır. Taraflar arasında 26.12.2013 tarihinde akdedilen “ ...... İnşaat ve Eğitim Hizmetleri –....... Bağımsız Bölüm Tahsis Sözleşmesinin” satılan taşınmazın B Blok 64 numaralı bağımsız bölüm olduğu, dosyamızda bulunan ......

Planında B Bloğun konut ve rezidans yapı bloğu olduğu, 26.12.2013 tarihli sözleşmede davalı firmanın davacıya devredeceği bağımsız bölümün ofis niteliğinde olacağıyla ilgili bir taahhüdü bulunmadığı gibi, hem bağımsız bölüme ait tapu sayfasına, hem de yönetim planında, devredilen B Blok 64 numaralı bağımsız bölümün rezidans olarak özgülendiği, ayrıca 19.10.2012 tarihli yapı kullanma izin belgesinde de bağımsız bölümün niteliğinin rezidans olarak gösterildiği anlaşılmıştır.

Davacı taraf işyeri olarak satın aldığını, ayıplı ifanın bulunduğunu ileri sürse de basiretli tacir konumunda olduğu gibi davalı firmanın davacıya kat mülkiyeti kütüğünde ofis olarak özgülenmiş bir taşınmazı devir vaadinin bulunmadığı, buna göre ayıplı ifanın söz konusu olmadığı ve davalı satıcının sorumluluğuna gidilemeyeceği kanaatine varılmıştır. Ayrıca ayıplı ifanın olduğu kabul edilse dahi süresinde yapılmış bir ayıp ihbarı da bulunmamaktadır.

Açıklanan nedenlerle davanın reddine dair aşağıda yazılı şekilde karar verilmiştir.

Katip ...... · ¸e-imzalıdır · Hakim ....... · ¸e-imzalıdır