Bakırköy 6. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2019/602 K.2020/860

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle. Müvekkili şirket ile davalı şirket arasında .... projesi ... Blok ... nolu (tapuda 430), ... Blok ... nolu ve ...

Blok .... nolu konutların satımı konusunda 18.10.2012 tarihinde üç ayrı yazılı sözleşme imzalandığını, bu dairelerin harici satış senediyle ön ödemeli olarak satın alındığını, bilahare konu olan konutların ince işlerinin yapımı konusunda her bir daire için ayrı ayrı 21.11.2015 tarihli ek anlaşmaların imzalanmış olduğunu, sözleşmelerde konutların teslim tarihinin 31.12.2015 tarihi olarak belirlendiğini, sözleşmelerin 8. maddesinde satış bedelleri ve diğer yükümlülüklerin yerine getirilmesini müteakip mülkiyetin alıcıya devredilmesinin kararlaştırıldığını, konutlardan ...

Blok ve ... blokta bulunan dairelerin ince işleri yapılı olarak taraflarına teslim edilmiş olup, müvekkilinin zilyetliğinde bulunduğunu, müvekkilinin her bir dairenin satış bedeli, tapu masrafı ve KDV lerini davalı şirkete ödemiş olduğunu, bu konutların müvekkiline fiili olarak teslim edilmiş olduğunu, ancak davaya konu dairelerin dava tarihine kadar tapuda devir işlemlerinin yapılmadığını belirtmişler ve de netice ve talep olarak da açıklanan sebepler ile dava konusu ...

Blok ... nolu, ... Blok ... nolu ve .... Blok .. nolu bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptaline ve tüm kayıt ve şerhlerden ari olarak müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmişlerdir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle.

Taraflar arasında imzalanan satım sözleşmesi uyarınca müvekkilinin taşınmazın tapu devrini yapmaya hazır olduğunu, takyidatsız tescil için taşınmaz üzerine konan haciz ve ipoteklerin ilgili kurum ve kişilerce kaldırılması gerektiğini, resmi kurumlardan kaynaklı gecikme nedeniyle müvekkilinin sorumluluğuna gidilemeyeceğini, davacının iş bu davada talep etmiş olduğu hususlara ilişkin korunacak hukuki menfaati haiz olmadığından iş bu davanın esastan reddi gerektiğini, müvekkili şirketin taşınmazı takyidatlı olarak devre hazır olup takyidatların kaldırılmasına ilişkin sorumluluğun ...bank T.A.Ş. ve ....

Kiralama A.Ş. ne ait olduğunu belirtmişler ve de sonuç ve istem olarak da açıklanan sebepler ile huzurdaki davanın reddine karar verilmesini talep etmişlerdir.

DELİLLER

Esenyurt Tapu Sicil Müdürlüğü yazı cevabı , 20/07/2020 tarihli Ekonomi ve Finans uzmanı bilirkişi , mali müşavir bilirkişi, İnşaat Mühendisi bilirkişi ve mimar bilirkişiden oluşan bilirkişi heyetinden alınan bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamı.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

İş bu dava, yüklenici temlikine dayalı tapu iptali ve tescil ile tapu kaydındaki takidatların terkini talebine ilişkindir.

Somut olayda, davacı vekili, davalı yüklenici ve arsa sahibi ...'dan 18.10.2012 tarihli adi yazılı satış sözleşmesiyle dava konusu .... projesi ... Blok ... nolu (tapuda ...), ... Blok ... nolu ve ... Blok ... nolu konutları satın aldığını, satış bedelinin müvekkili tarafından ödendiğini, taşınmazların zilyetliğinin müvekkiline devredildiğini, ancak davalının taşınmazı tapuda devretmediğini belirterek, dava konusu taşınmazın takyidatlardan ari olarak müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 706, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 237, 2644 sayılı Tapu Kanununun 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60 ve 89. maddeleri gereğince, tapulu bir taşınmazın satışına ilişkin sözleşme resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz ve satın alana herhangi bir hak bahşetmez. TMK'nun 706. maddesinde öngörülen resmi şekil bir ispat şartı olmayıp bir geçerlilik şekil şartıdır.

Ancak 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıyla “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hâllerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanununun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” sonucuna varılmıştır.

Bu kararla; gerek kendi taşınmazı üzerine gerekse üçüncü kişi taşınmazı üzerine bina yapmakta olan kişilerin, binanın yapımı aşamasında sattığı bağımsız bölümlerin parasını kullanıp, daha sonra da enflasyon nedeniyle paranın değer kaybetmesi, bununla ters orantılı olarak satılan yerin kıymetlenmesi sonucu, yukarıda belirtilen yasa maddelerinin öngördüğü şekil zorunluluğundan yararlanmak istemelerini ve böylece TMK’nın 2. maddesine aykırı davranışlarının önlenmesi amaçlanmıştır.

Yukarıda açıklandığı üzere tapulu taşınmazların devrine ilişkin şekil şartı ispat değil, bir geçerlilik şartı olup resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşme geçersizlik yaptırımı ile karşılaşacak ise de, 30.09.1988 tarih ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile buna istisna getirilmiştir. Ancak bu istisnanın varlığından bahsedilebilmesi ve harici satış sözleşmesinin alıcısı konumunda olan kişinin tescil isteminin kabul edilebilmesi için satışa konu taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olarak yapılması, alıcının edimlerini yerine getirmiş olması, satıcının bağımsız bölümü teslim etmiş olması ve buna rağmen tescile yanaşmaması şartlarının bir arada bulunması gereklidir.

Somut olayda, dava konusu taşınmazların Kat Mülkiyet Kanuna tabi olarak yapıldığı, bilirkişi heyeti tarafından yapılan tespitler ışığından davacı alıcının taşınmazların bedellerini ödediği ve taşınmazların zilyetliğinin davalı ... şirketi tarafından davacıya devredildiği anlaşıldığından bahsi geçen İçtihadı Birleştirme Kararınındaki tüm şartların yerine getirilmiş olduğundan davacı tarafın tapu iptal ve tescil talebinin kabulüne karar vermek gerekmiştir.

Davacı tarafın tüm kayıt ve şerhlerin kaldırılmasına ilişkin yapılan incelemede ise; somut olayda tapu iptal ve tesciline karar verilen bağımsız bölümlerin üzerindeki haciz ve ipotek lehdarlarının kötü niyetli olduklarına ilişkin bir iddia ve bu yönde bir ispat bulunmamaktadır.

Bununla birlikte ipotek, ipotekli alacaklı lehine herkese karşı ileri sürülebilen mutlak bir hak sağladığından yine gayrimenkullerin devrinden önce haciz konulması nedeniyle gayrimenkulün mülkiyetinin değişmesi haciz hakkına etki etmeyeceğinden, taraflar arasındaki sözleşme ilişkisinden kaynaklanan hak ve alacaklar, sözleşmenin nisbiliği ilkesi gereği ipotekli alacaklı ve haciz alacaklısına karşı ileri sürülemeyeceğinden, aynı şekilde ipotekli alacaklı ve haciz alacaklısı iş bu davanın tarafı olmaması nedeniyle kurulacak hüküm bu kimseleri bağlamayacağından;

gayrimenkuller üzerindeki kayıtların kaldırılamayacağı, dolayısıyla da davacının gayrimenkullerin her türlü kayıttan ari olarak adına tescil edilmesi yönündeki talebinin yerinde olmadığı sonucuna varılarak aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.

Başkan ... · e-imzalı · Üye ... · e-imzalı · Üye ... · e-imzalı · Katip ... · e-imzalı