Bakırköy 6. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/162 K.2023/1057

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacılar ile davalı arasında akdedilen “Altın ve Değerli Taşlar Ticareti Merkezi Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” gereğince müvekkillere muhatap satıcının sahibi bulunduğu ...

Mahallesi ...ltı Mevkii’nde kâin ve tapuda ... ada ... parselde kayıtlı bulunan taşınmazda yapılacak mimari avan projeye göre önce 60 m2 lik 3. Kat ... no'lu bağımsız bölümün satışı için anlaşıldığını, satış bedeli 1.475.000.-TL.+ kdv olarak kararlaştırıldığını, davacılar sözleşme gereği 15.02.2019 tarihinde 250.000.-TL. tutarındaki peşinat bedelini davalının hesabına ödediklerini, birkaç gün sonra davalı şirket satışlarda kampanya yaparak fiyat indirmiş olup, davacıların aldığı yerin fiyatı düşürüldüğünü, bunun üzerine 21.02.2019 tarihinde davacılar aynı projede daha büyük olan başka bir işyerini almaya karar verdiklerinden,

satış sözleşmesi değiştirilerek daha büyük metrekareli olan ...

Kat ... no’lu bağımsız bölümün satışı konusunda 2.000.000.-TL.+ kdv satış bedeli belirlenerek davalı ile ikinci bir anlaşma yapıldığını, aynı gün ... no ile düzenlenen senet teslim bordrosu ile de 15.04.2019 vade tarihinden başlamak üzere takip eden aylara ilişkin 40.000.-TL. şer bedelli toplam 40 adet bono düzenlenerek davalıya teslim edildiğini, ayrıca yeni sözleşme ile eski sözleşme arasındaki peşinat bedeli farkı olan 150.000.-TL. da 18.03.2019 tarihinde davalının banka hesabına yatırıldığını, böylece ... no'lu bağımsız bölümün satış bedeli olarak 2.000.000.-(ikimilyon) TL. lik ödeme nakit ve senet olarak davalıya teslim edildiğini,

KDV ise anlaşma gereği tapuların tesliminde ödeneceğini, söz konusu bonolar vade tarihlerinde ödenmeye devam etmekte olup dava tarihi itibarı ile vadesi gelmeyen sadece 6 adet bono kaldığını, davacılar adına ödemeler davacılardan ... tarafından yapıldığını, ancak bu süreçte yönetim kurulu değişmiş olup, davacılar yeni yönetim ile görüşme yaptıklarında sözleşmeyi kaybettiklerini her ne kadar ticari defterlerinde ... no'lu bağımsız bölüm satışının kendilerine yapıldığına ilişkin kayıt varsa da sözleşmenin eski yönetim tarafından teslim edilmediğini şifahen beyan ettiklerini,

davalı şirketin yönetimi tarafından ... no'lu iş yerinin sözleşmesinin bulunamadığı ve mali kayıtlara da ulaşılamadığı gerekçe gösterilerek tescilden kaçınılması ve tescil tarihinde gecikme olması nedeni ile kendilerine Kartal .... Noterliği'nin 22.12.2021 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi keşide edildiğini, davalı şirket yetkilileri Ankara ....

Noterliğinin 29.12.2021 tarih ve ... yevmiye no'lu cevabi ihtarlarında; ... no'lu bağımsız bölümün davacılara satılmadığını, .... Kat ... (projesinde ... no'lu ) ticari işletme vasfındaki bağımsız bölümün satışının vaad edildiğini, inşaatta da gecikme olmadığını belirtiklerini, Neticeten; öncelikle dava sonuna kadar geçerli olmak üzere ... Kat ... no'lu ve ....

Kat ... no’lu bağımsız bölümlerin tapu kaydına-3. kişilere devir ve temlikinin ve ayni hak tesisinin önlenmesi bakımından mümkünse teminatsız veya uygun bir teminat karşılığında ihtiyati tedbir konulmasına, ... Mahallesi ... Mevkii’nde kain ve tapuda ... ada ... parselde kayıtlı bulunan taşınmazdaki ....

Kat .. no’lu Ticari İşletme vasfındaki bağımsız bölümün veya bu bağımsız bölümün davalı tarafça 3. Kişiye satışının yapılmış olması halinde muadili başka bir bağımsız bölümün davalı adına olan tapusunun iptali ile müştereken davacılar adına tapuya tesciline,

tescilin bu şekilde mümkün olmaması halinde aynı taşınmazda bulunan ....kat ... no'lu (projede ... no) bağımsız bölümün davalı adına olan tapusunun iptali ile müştereken davacılar adına tapuya tesciline ve ... ve ... no'lu bağımsız bölümlerin dava tarihindeki rayiç satış değerlerinin bilirkişi marifeti ile hesaplanacak tutarlarına göre belirlenecek aralarındaki farkın ve fazladan ödenen bedelin davacıların munzam zararlarına karşılık olarak dava tarihinden itibaren hesaplanacak en yüksek ticari avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacılara verilmesine,

yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekilinin cevap dilekçesinde özetle.

Davacı ile müvekkil şirket arasında tek bir adi yazılı sözleşme imzalandığını, bu sözleşmeye istinaden müvekkil şirket 20 numaralı bağımsız bölüm nedeniyle yükümlülüğünü yerine getireceğini davacı tarafa ihtarname ile bildirdiğini, mezkur sözleşmeden doğan edimler karşılıklı olarak yerine getirildiği takdirde tapuda devir ve teslim işlemi zaten yapılacağını, bu husus açık olmasına rağmen davacı tarafından açılan bu davada hukuki yarar olmadığını, davanın hukuki yarar yokluğundan reddini talep ettiklerini, davacının iddia etmiş olduğu gibi müvekkil şirket ile imzalanmış ikinci bir sözleşmede bulunmadığını,

nitekim davacı taraf da bu hususu ortaya koymadığını, davacının varlığını ileri sürdüğü hususlar doğrultusunda taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli şekil şartı bilindiği üzere resmi yazılı şekilde olduğunu, tapu Müdürlüğü veya noterde yapılması gereken ve akabinde ilgili taşınmazın tapu kütüğündeki sayfasına şerh edilmesi gereken sözleşme hususunda hiçbir şekli şart yerine getirilmemiş durumda olduğunu, müvekkil şirket ile davacı taraf arasında imzalanmış tek bir sözleşme olup, müvekkil şirket iş bu sözleşmedeki yükümlülüğünü yerine getirmeye hazır olduğunu davacı tarafa bildirildiğini,

buna rağmen davacı taraf haksız ve mesnetsiz olarak sözleşmede belirtilen taşınmazdan başka bir taşınmaz talep ettiğini, davacı ve davalı müvekkil şirket arasında harici olarak imzalanan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi sonucunda davacı tüm edimlerini yerine getirmediği gibi taşınmaz davalı tarafından davacıya teslim edilmemiş olup fiili olarak davacı tarafından kullanılmadığını, müvekkil tarafından davacıya gönderilen ihtarnamede de inşaatın taahhüt edilen sürede teslim edileceği de zaten bildirildiğini, davacı taraf iddialarını yaklaşık ispatla dahi ortaya koyamamış olup,

müvekkil ile akdetmiş oldukları ilk sözleşmenin şekil şartlarını taşımaması nedeniyle geçersiz olması hali göz önüne alındığında asla kabul anlamına gelmemekle beraber ikinci sözleşmenin yapıldığı varsayımında dahi bu sözleşmenin de şekil şartını sağlamadığı hususu dikkate alınarak ihtiyati tedbir talebinin reddine karar verilmesini gerektiğini, neticeten;

öncelikle davanın niteliği gereği hem 20 hem de 36 nolu bağımsız bölümler üzerine konulmak istenen ihtiyati tedbir talebinin reddine, tapu iptali ve tescil davasının hukuki yarar yokluğu nedeniyle usulden reddine, aksinin kabulü ile davanın esastan inceleme halinde haksız ve hukuka aykırı olması nedeniyle reddine, ortada tek bir sözleşme ve tek bir taşınmaz olması (20 nolu), nedeniyle munzam zarar hakkındaki talebin reddine, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davacı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLER

Bahçelievler Kaymakamlığı yazı cevabı, Bahçelievler Belediyesi yazı cevabı, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamı.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

İş bu dava, davalı adına olan dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı şirket adına tapuya tescili, tapu iptal ve tescil mümkün olmadığı takdirde her iki taşınmazın belirlenecek değerlerinin arasındaki farkın ve fazladan ödenen bedelin ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsili talebine ilişkindir.

Somut olayda; taraflar arasında “... İli ... İlçesi ... Mahallesi ... Mevkii ... Ada, ... Parselde kayıtlı olan mimari avan projeye göre .... Kat ... no.lu Ticari işletme vasfında bağımsız bölümün satışına ilişkin 1.475.000,00 TL(KDV hariç) bedelli Satış Vaadi Sözleşmesi” akdedildiği, davacı tarafın daha sonradan bu anlaşmanın değiştirilerek 2.000.000 TL karşılığında aynı parselde bulunan ... Kat ... no.lu bağımsız bölüme ilişkin yeni bir sözleşmenin yapıldığını iddia etmiş, davalı taraf ise bu iddiayı kabul etmemiş ve ilk yapılan sözleşmenin geçerli olduğunu savunmuştur.

Dosyada mübrez tapu kayıtları uyarınca; dava konusu ... ili, ... İlçesi, ... mahallesinde bulunan ... ada ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan ... blok ... kat, ... nolu bağımsız bölümlü taşınmazın davalı ... A.Ş adına kayıtlı olduğu, diğer dava konusu ... blok .... kat, ... nolu bağımsız bölümün ise dava dışı ... San ve Tic. Ltd. Şti'ye devredildiği anlaşılmıştır.

Yargılama kapsamında Mali Müşavir Bilirkişisi eliyle tarafların ticari kayıt belgeleri üzerinde yapılan incelemede; dava tarihi itibariyle tarafların ticari kayıt ve belgelerinin birbiriyle uyumlu olduğu, davacının davalıdan 2.000.000,00 TL tutarında alacaklı olduğu tespit edilmiştir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 706, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 237, 2644 sayılı Tapu Kanununun 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60 ve 89. maddeleri gereğince, tapulu bir taşınmazın satışına ilişkin sözleşme resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz ve satın alana herhangi bir hak bahşetmez. TMK'nun 706. maddesinde öngörülen resmi şekil bir ispat şartı olmayıp bir geçerlilik şekil şartıdır.

Ancak ... tarihli ve ... E., ... K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıyla “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hâllerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanununun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” sonucuna varılmıştır.

Bu kararla; gerek kendi taşınmazı üzerine gerekse üçüncü kişi taşınmazı üzerine bina yapmakta olan kişilerin, binanın yapımı aşamasında sattığı bağımsız bölümlerin parasını kullanıp, daha sonra da enflasyon nedeniyle paranın değer kaybetmesi, bununla ters orantılı olarak satılan yerin kıymetlenmesi sonucu, yukarıda belirtilen yasa maddelerinin öngördüğü şekil zorunluluğundan yararlanmak istemelerini ve böylece TMK’nın 2. maddesine aykırı davranışlarının önlenmesi amaçlanmıştır.

Yukarıda açıklandığı üzere tapulu taşınmazların devrine ilişkin şekil şartı ispat değil, bir geçerlilik şartı olup resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşme geçersizlik yaptırımı ile karşılaşacak ise de, 30.09.1988 tarih ve ... E., ...K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile buna istisna getirilmiştir. Ancak bu istisnanın varlığından bahsedilebilmesi ve harici satış sözleşmesinin alıcısı konumunda olan kişinin tescil isteminin kabul edilebilmesi için satışa konu taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olarak yapılması, alıcının edimlerini yerine getirmiş olması, satıcının bağımsız bölümü teslim etmiş olması ve buna rağmen tescile yanaşmaması şartlarının bir arada bulunması gereklidir.

Bu açıklamalar ışığında somut olayda her ne kadar davacı taraf, ilk yapılan ve dosyada örneği bulunan sözleşmedeki taşınmazın değiştirilerek ... Kat ... no.lu bağımsız bölüme ilişkin yeni bir sözleşmenin yapıldığını iddia etmiş ise de bu konuda yazılı bir delil dosyaya sunamadığı, ilk sözleşmede yazılı bedelin üstünde bir miktar göndermiş olmasının başlı başına bir yeni bir sözleşmenin varlığına karine teşkil etmeyeceği, kaldı ki iş bu taşınmazın satılarak dava dışı şirkete devredildiği, dolayısıyla Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtilen şartların bu taşınmaz yönünden oluşmadığı, dolayısıyla tapu iptal tescilinin veyahut emsal bir taşınmazın devrinin mümkün olmadığı kanaati hasıl olmakla davacının bu terditli talebinin reddine karar vermek gerekmiştir.

Dosya kapsamı ve davalının kabulü doğrultusunda taraflar arasında “... İli ... İlçesi .... Mahallesi ... Mevkii ... Ada, ... Parselde kayıtlı olan mimari avan projeye göre ...

Kat ... no.lu Ticari işletme vasfında bağımsız bölümün satışına ilişkin 1.475.000,00 TL(KDV hariç) bedelli Satış Vaadi Sözleşmesinin” akdedildiği kabul edilmiş ve dava konusu taşınmazın Kat Mülkiyet Kanuna tabi olarak yapıldığı, bilirkişi heyeti tarafından yapılan tespitler ışığında taşınmaz bedelinin tamamının ödendiği, taşınmazın devrinde engel bir durum olmadığı, taşınmazın sözleşme uyarınca teslime uygun olduğu kabul edilmiş ve bu taşınmaza ilişkin davacının talebinin kabulü ile, ... ili, ... ilçesi, ...

Mahallesi ... Mevkii, ... ada ... parselde kayıtlı ....Kat ... numaralı (Proje No:...) bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar vermek gerekmiştir.

Taraflar arasında akdedilen ve mahkememizce geçerli kabul edilen sözleşmede taşınmaz bedelinin KDV hariç 1.475.000,00 TL olarak belirlendiği,... Tarihli ve ... Sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan ... Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile; KDV oranı 31 Aralık 2019 tarihine kadar (bu tarih dahil) % 8 olarak belirlenmiştir. Buna göre 1.475.000 TL nin %8 KDV dahil tutarı 1.593.000,00 TL olarak hesaplanmış ve bu miktarın toplam ödenen 2.000.000,00 TL'den düşümü neticesinde davacı tarafından 407.000 TL fazla ödeme yapıldığı anlaşılmış olup, davacı tarafından fazla ödenen 407.000 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine dair aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.

23/11/2023 Başkan ... · ¸e-imzalıdır · Üye ... · ¸e-imzalıdır · Üye ... · ¸e-imzalıdır · Katip ... · ¸e-imzalıdır