Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2016/510 K.2018/1022

Yukarıda isim ve adresleri yazılı taraflar arasında mahkememizde görülen davanın açık yargılaması ve dosyanın tetkiki sonunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

TALEP

Davacı vekilinin özetle; taraflar arasında yapılan Bakırköy .... Noterliğinin 19/03/2012 gün ve ... yevmiye sayılı gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 4.maddesi uyarınca yapılan 12/12/2012 tarihli satış vaadi sözleşmesi uyarınca davaya konu ... İli .... İlçesi ... Bölge Mahallesi ....

Köyü .... ada ... nolu parsel ... nolu ofislerin davalı tarafından müvekkiline satışının gerçekleştirildiğini ancak davalının taahhüt ettiği süre içerisinde teslim yapmadığını, bu itibarla müvekkilinin boşu boşuna kira parası ödemek zorunda kaldığını, eksik işlerin ve ayıplı imalatların tespiti için Küçükçekmece ....

Sulh Hukuk Mahkemesinin ... d.iş sayılı dosyası ile tespit yaptırdıklarını, tespit edilen eksikliklerin ve ayıpların giderilmesi için ihtarname çektiklerini, davalı taarfından ihtarname uyarınca yapılan işlerin sorunu gidermediğini, konuyla alakalı Küçükçekmece ....

Sulh Hukuk Mahkemesinin .... d.iş sayılı dosyası ile tespit yaptırdıklarını, zararlar tespit ettiklerini, davalıyla irtibata geçilmesine ve talepte bulunulmasına rağmen davalının edimlerini yerine getirmediğini beyanla mahrum kalınan kira parası bedeli olarak 10.000 TL ile sözleşmeye aykırı eksik ve ayıplı imalatlar nedeniyle uğranılan zararlar sebebiyle 10.000 TL alacağın taahhüt edilen teslim tarihinden (ruhsat tarihinden itibaren 30 ay) veya en geç davalıya keşfi ettikleri ihtarnamede belirlenen 27/11/2014 tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

SAVUNMA

Davalı vekilinin özetle; talebin belirsiz alacak davası olarak ileri sürülemeyeceğini, müvekkilinin edimlerini yerine getirdiğini, bahse konu bağımsız bölümlerin uzun süredir davacının kullanımda olduğunu, geç teslimin söz konusu olmadığını, eksik ve ayıbın olmadığını beyanla davanın reddini savunmuştur.

DELİLLER

Küçükçekmece ... Sulh Hukuk Mahkemesinin .... D.iş sayılı dosya örneği, ihtarnameler, Küçükçekmece ... Sulh Hukuk Mahkemesinin .... D.iş sayılı dosyası, Başakşehir Tapu Sicil Müdürlüğünden gelen yazı cevabı, ticaret sicil kaydı, gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşme örneği, tanık beyanları, bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamı. Davacı vekili 21.05.2018 tarihli dilekçe ile dava değerini 213.756,91 TL arttırarak toplam 223.756,91 TL tazminat alacağının tahsilini talep etmiş, 21/05/2018 tarihli makbuzla arttırdığı bedel üzerinden harç yatırmıştır. Denetime elverişli ve itibar edilen 08/05/2018 havale tarihli ek bilirkişi raporu hükme esas alınmıştır.

GEREKÇE

Dava, gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan ayıplı ifa, geç teslim ve sözleşmeye aykırı davranmadan dolayı oluşan zararların tazmini, cezai şartın tahsili ile mahrum kalınan kira bedeli sebebiyle açılan tazminat davasıdır.

Taraflar arasındaki sorun: davalının davaya konu bağımsız bölümleri davacıya taraflar arasında yapılan sözleşmelerde belirlenen sürede ve nitelikte teslim edip etmediği, geç teslim, eksik ve ayıplı ifa varsa davacının bunlardan dolayı uğradığı kira kaybı ve eksik yada ayıplı ifa zararlarının olup olmadığı varsa zararın miktarı, taşınmazın niteliklerinin tespiti, varsa ayıbın ayırımına ilişkin olduğu anlaşılmıştır.

Çözüm: gayri menkul satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, ihtarname, delil tespiti, ayıbın tespiti, davacının hakları, davalının sorumluluğu, taşınmazın fiili durumunun tespiti, geç ifanın tespiti, TBK., HMK ve TTK. hükümleri gereğince irdelenmesi.

Yapılan sözleşmelerin tarihleri bir bütün olarak ele alındığında müteahitin ayıba karşı sorumluluğu düzenleyen TBK. Hükümlerinin uygulanacağı. (12/12/2012'de yapılan son tarihli sözleşme tarihi de dikkate alınarak )

Açık Ayıp:

TBK 474/1 gereğince gözden geçirilmek suretiyle yapılan muayesesinde görülebilen ayıplara açık ayıp denmektedir. Açık ayıbın tespiti: TBK 474/1 maddesinde inşaatın teslim alınmasıyla en kısa zamanda bizzat iş sahibi veya bilirkişi marifetiyle inşaatın muayene edilmesi varsa tespit edilen ayıpların müteahite ihbar edilmesi hükmüne bağlanmıştır. Bu iş sahibinin kanundan kaynaklanan bir borcu olup inşaatın teslimiyle doğar. İhbarında ayıbın tespitiyle derhal yapılması gerekir. İhbar hukuki bir işlem olmayıp ayıbın duyurulmasıdır. Sözlü veya yazılı yapılabilir.

TBK 474/2, inşaat sözleşmesinin her iki tarafına masraf kendisine ait olmak kaydıyla teslime konu inşaatın bir bilirkişiye muayene ettirilmesi imkanı sağlamaktadır.

Teslimiyette ihtirazi kayıtı inşaatın iş sahibi tarafından ayıpları ile birlikte açıkça kabulü veya TBK 474/1 maddesinde açıklanan sürede muayene edilmemesi yahut ayıpların derhal bildirilmemesiyle mütaahid açık ayıplardan dolayı sorumlu tutulamaz.

Gizli ayıp: inşaatın gözle ve yapılan muayenesinde saptanması mümkün olmayan ayıplar gizli ayıptır. Gizli ayıbın ortaya çıkmasıyla derhal mütahhide haber vermesi gerekir. İhbarın gecikmesi iş sahibinin ayıptan kaynaklanan tazminat talep hakkını ortadan kaldırır.

Zaman aşımı: TBK. 478. Maddesinde gizli ayıptan sorumluluğun inşaatın tesliminden itibaren 5 yıl ile sınırlandırmıştır. Ancak ayıbın ortaya çıkmasında müteahhidin ağır kusuru varsa, ayıplı malzeme kullanmışsa bu süre teslim tarihinden itibaren 20 yıldır.

İş sahibinin Hakları:

1-inşaat kabul imkan olmayacak derecede ayıplı ise fen ve yönetmeliklere aykırı olan ve yıkılması yasal zorunluluk arz eden inşaatlarda, iş sahibi sözleşmeden dönerek inşaatın yıkılması ve zararların giderimi için tazminat talep edebilir.

2- İnşaat kabul edilebilir durumdaysa,

A)ayıplı işin bedelinde indirim,

B)Aşırı bir masarf gerektirmiyorsa işin ayıbının aynen giderilmesini isteyebilir.

Kural: Sözleşme ile kararlaştırılan nitelikte inşaatı yapmakta ve ayıpsız olarak iş sahibine teslim etmekle yükümlüdür. Buna aykırı davranışta iş sahibi, aşırı masraf gerektirmediği takdirde bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere eserin ücretsiz onarılmasını isteyebilir.

Somut olayda: taraflar arasında 12/12/2012 tarihli, 19/03/2012 tarihinde, Bakırköy ... Noterliğinin .... yevmiye nolu gayrimenkul satış sözleşmesi imzalanmış, satış sözleşmesinin Teknik Şartname bölümünde yapılacak işler belirlenmiştir.

Davacı 13/11/2014 tarihli Beyoğlu ... Noterliğinin .... yevmiye numaralı ihtarnamesiyle eksikliklerin giderilmesi bakımından ihtarname düzenlenmiş, 17/11/2014 tarihinde tebliğ edilmiştir. İhtarnamede ayıpların giderimi için 10 günlük süre verilmiştir. Dava 20/05/2016 tarihinde açılmıştır.

Mahkememizce 13/09/2017 tarihli bilirkişi raporu alınmış, tarafların itirazları doğrultusunda 03/01/2018 ve 08/05/2018 tarihli bilirkişi ek raporları aldırılmıştır.

Tarafların karşılıklı iddia ve savunmaları, dava konusu taşınmazlara ait tapu kayıtları, taraflar arasında yapılan taraflar arasında yapılan sözleşmeler, noter ihtarnamesi, dava konusu taşınmaza ait işlem dosyası, proje, imar durumu, ticaret sicil kayıtları, tanık beyanları, bilirkişi tarafından yapılan yerinde inceleme, alınan bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamına binaen;

Davacı ile davalı arasında 19/03/2012, 12/12/2012 tarihli .... Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığı, sözleşmeye göre, davalının inşaatını yaptığı .... isimli iş merkezinin 3. katında bulunan .... numaralı bağımsız bölümlerin davacıya KDV dahil 2.000.000 TL'ye satıldığı anlaşılmıştır.

Davacı, davalının 12.12.2012 tarihli sözleşmeyle davacıya teslim etmeyi üstlendiği ofisleri ayıplı ve eksik teslim etmesi nedeniyle uğradığı zararlarının tazmini ve ayıplı ifaya dayalı tazminat talep etmiştir.

Tarafların hak ve yükümlülüklerinin söz konusu sözleşmede belirlendiği ancak davalı tarafından sözleşme uyarınca yapılan işin sözleşme şartlarına uygun olmayacak nitelikte gizli ayıplı olduğu, söz konusu ayıpların giderilmesi yönünde talepte bulunulmasına rağmen davalı tarafından ayıpların giderilmediği, ayıpların Borçlar Kanunu 474/2 ile TTK. hükümleri doğrultusunda usulüne uygun şekilde davalıya ihbar edildiği, bu haliyle davalının davacıya karşı TBK 478.

Maddesinden dolayı sorumluluğunun bulunduğu ve davacının uğradığı zararları (bilirkişi raporu ile tespit edilen ve sözleşmede belirtilen şekilde yerine getirilmeyen) tazmin etmekle yükümlü olduğu, davalının yaptığı imalatta eksik inşaat işleri bedeli 32.389,82 TL, dış cephe doğraması ve terasta yaptığı ayıplı imalatın giderilmesi bedeli 59.118,00 TL, dava dışı .... firması tarafından yapılan imalatın davalının sorumluluğunda olan ve davacının sorumluluğu bulunmayan kısmının 132.237,29.TL,

İnşaat işlerindeki eksik ve ayıplı imalat tutarı 91.519,62 TL olmak üzere toplamda eksik ve ayıplı imalat tutarı ve KDV'de eklenerek 223.756,91 TL eksik ve ayıplı imalat bedelinin aşağıdaki şeklide davalıdan tahsili ile, taraflar arasındaki sözleşmelerde davalının sözleşmelerin konusu taşınmazları hangi tarihte inşa edip davacıya teslim edeceği hususu açıkça kararlaştırılmamıştır. Dolayısıyla da davalının borcunu ifa edeceği gün, belirlenmemiştir.

Bu durum nedeniyle, davacının davalıdan gecikme tazminatı talebine hak kazanabilmesi için, davalının sözleşme konusu taşınmazları normal olarak inşa etmesi gereken sürede inşa edip teslim etmemiş olması ve davacının da bu sürenin sonunda davalıya bir temerrüt ihtarı çekmek suretiyle davalıyı temerrüde düşürmüş olması gerekmektedir.

Davacı davalıya, henüz davalının sözleşme konusu ofisleri inşa edip davacıya teslim etmesi gereken davacı vekilinin sözleşmelerin bir bütün olarak değerlendirilmesi talebi de mahkememizce değerlendirilerek 19/03/2012 tarihli sözleşmenin Bakırköy ...

Noterliğinin 19/03/2012 tarihli sözleşmenin 4-Süre madde başlıklı bölümünde, inşaatın teslim tarihinin inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 30 ay olarak kararlaştırıldığı, mahkememize gelen belediye cevabında yapı ruhsatının onay tarihinin 18/06/2012 tarihli olarak .... ruhsat numaralı olarak işlem gördüğü, 30 aylık inşaat teslim süresinin 18/12/2014 tarihinde dolduğu, 13.11.2014 tarihinde temerrüt ihtarı çekmiş, 17/11/2014 tarihlinde de tebellüğ edildiği, bu nedenle davacının bu ihtarı davalıyı temerrüde düşürmeye uygun bir ihtar niteliğinde olmamıştır.

Bu nedenle davalı borcunun ifasında temerrüde düşmüş sayılamayacağı için, davacı davalıdan, gecikme zararlarının tazmini için talebe hak kazanmamıştır. Bu nedenle mahkememizce bu talebin reddine karar verilmiş aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

Katip ... Hakim ...