Bursa 1. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2015/534 K.2019/309

... VEKİLİ : Av. ... -

DAVALILAR : 1- ... ... VEKİLİ : Av. ... -

2- ... - ... ... VEKİLİ : Av. ... -

3- ... - ... ... VEKİLİ : Av. ... - 4- ... - ... VEKİLİ : Av. ... -

5- ... - ... VEKİLİ : Av. 6- ... VEKİLİ : Av. ... -

DAVALILAR

7- ... - ... 8- ... ..., 9- ... - ..., 10- ... - T.C. N:... - ...

DAVA

Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : 21/04/2015

KARAR TARİHİ : 02/01/2019

Mahkememizde görülen davanın açık yargılamasında,

DAVACININ TALEBİ

Davacı vekili dava dilekçesinde davacının eski adı Üstünkent Konut Yapı Kooperatifi olan ...

Konut Yapı Kooperatifinin kurucularından olduğunu, uzun yıllar kooperatif yönetiminde de yer alarak binaların tamamlanmasını sağladığını, kurucu ve yönetici olmanın dışında da bir üye olarak kooperatif karşı tüm yükümlülükleri yerine getirdiğini, binaların tamamlanmasının ardından üyelere tahsis edilecek bağımsız bölümler için kura çekimi yapıldığını, davacıya 1. kısım C blok 4 numaralı dairenin isabet ettiğini ancak daha sonra 1999/12 karar numaralı kooperatif yönetim kurulu kararı ile ve üyelerden Tayfur Üstün’ün rızasıyla davacıya C blok 6 numaralı dairenin tahsis edildiğini,

daha sonra yönetime seçilen kişilerin olumsuz tavırları sebebiyle davacı ile kooperatif arasında hukuki ve cezai uyuşmazlıklar çıktığını, bu sebeple kooperatif yönetiminin yanlı davranarak kat mülkiyetine geçilmiş olan dairelerin tapusunu davacıya devretmediğini ve nihayet 9.03.2015 tarihinde diğer davalı ...

İzolasyon Hafriyat İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi’ne devrettiğini, bu şekilde davacının mağdur edildiğini taşınmazın üçüncü kişilere devri ile davacının hakkının ortadan kaldırıldığını, dava öncesinde taşınmazın devrinin engellenmesi için Mudanya 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/26 değişik iş sayılı dosyasından ihtiyati tedbir kararı verildigini ileri sürerek haksız şekilde devri yapılan Bursa ili Mudanya ilçesi 1269 ada bir parsel üzerinde kurulu yapının C blok altı numaralı dairesine ilişkin tapunun iptali ile davacı adına tesciline,

bu talep yerinde görülmezse taşınmazın rayiç bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte davacıya ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

DAVALILARIN CEVABI

Davalı ...

Kooperatifi, davalı ..., davalı ..., davalı ... ve davalı Ethem Kurumahmut vekili cevap dilekçesinde davanın reddinı istemiş, kooperatifin 1994 yılında davacının eşi dava dışı Tayfur Üstün’ün de aralarında bulunduğu yedi kişi tarafından kurulduğunu, 2009 yılına kadar inşaatların tamamlanamadığını, 2009 yılında yönetime bu günkü başkan ... isimli kişinin seçildiğini, onun seçilmesinden sonra inşaatların bitirildiğini, borçların ödenmeye çalışıldığını ancak kooperatifin inşaatını yapan davalılardan ...

İzolasyon Ltd. Şirketi’ne yönelik borçların ödenemediğini, alacaklarını tahsil edemeyen ... Ltd Şirketinin kooperatif aleyhine icra takibi başlattığını ve henüz ferdileşmesi yapılmamış taşınmazların haczedildiğini, taşınmazın icra yoluyla satışı durumunda değerinden düşük satılacağını ve borçları ödemeye yetmeyeceğini, bunun üzerine davalı ...

Limited Şirketi ile protokol ve anlaşma yoluna gidilerek şirkete olan borçlara karşılık kooperatifin arsa sahiplerinden aldığı dairelerin bu şirkete devredildiğini, bu devir yapılmasaydı da taşınmazın icra kanalıyla satılacağını, yapılan işlemin kooperatif lehine ve kooperatifin varlığını sürdürmesi amacıyla yapıldığını herhangi bir hukuka aykırılık söz konusu olmadığını, ...

Ltd Şirketi’ne devir edilen taşınmazın tamamen kooperatifin mal varlığı olduğunu, eski yönetici durumundaki kişilere karşı sorumluluk ve tazminat davası açıldığını, bu davanın halen Bursa 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2014/711 esas sayılı dosyası ile devam ettiğini, işlemin muvazaalı olmadığını, borca karşılık devir yapıldığını ileri sürmüştür.

Davalı ... davanın reddini istemiş kooperatif denetim kurulu üyeliğinden 30.03.2015 tarihinde istifa ettiğini, yönetim kurulunun eylemlerinden haberdar olmadığını, taşınmaz devrini bilmediğini bu sebeple sorumluluğu bulunmadığını, davanın sadece tapu kayıt malikine ve kooperatif tüzel kişiliğine karşı açılabileceğini savunmuştur.

Davalı ... davanın reddini istemiş, arsa sahibi sıfatıyla diğer davalı kooperatifle iki ayrı kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşmelerde dava konusu taşınmazın da içinde bulunduğu A, C, E ve F blokların kooperatife bırakıldığını, davalı ... Veralın sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirerek bu taşınmazların mülkiyetinin kooperatife devrettiğini, taşınmaz üzerinde herhangi bir hakkı bulunmayan ...’ın hasım gösterilmesinin doğru olmadığını ileri sürmüştür.

Ayrıca cevap dilekçesi veren ... vekili de davanın kooperatife yöneltilmesi gerektiğini, davalı ...’in yönetim kurulu üyesi sıfatının devam etmediğini, davadan çok önce istifa ettiğini ileri sürmüştür.

Davalı ... Limited Şirketi de davanın reddinı istemiş davacının taşınmazın sahibi olduğuna ilişkin iddiasının kabul edilemeyeceğini, bu konuda tapu kayıtlarının esas olduğunu, kooperatif kura çekiminin davacı hak sahibi haline getirmediğini dava konusu taşınmazın kooperatif mülkiyetinde iken haciz edildiğini, taşınmazın kooperatiften alacağına karşılık devralındığını, arsa sahiplerinden devir alınacak başka taşınmazlardan davacıya bağımsız bölüm tahsis edilebileceğini ve davacının zararı uğramasının mümkün olmadığını ileri sürmüştür.

Davalı Ethem Kurumahmut vekili ayrıca kendilerine husumet yöneltilemeyeceğini savunmuştur.

DELİLLER ve GEREKÇE: Derdest dava kooperatif üyeliği sebebiyle tapu iptali ve tescil davasıdır. Ancak üye sıfatıyla tapu tescili istenen taşınmaz kooperatif adına tescilli olmayıp, kooperatif tarafından üçüncü kişiye satılarak devredilmiş olduğundan eldeki dava muvazaa hukuki sebebi de ileri sürülmek suretiyle taşınmazın yeni malikine karşı da açılmıştır. O halde somut olayda üç ayrı hukuki durumun irdelenmesi gerekecektir.

Bunlardan birincisi davacının kooperatif üyesi sıfatıyla dava konusu taşınmaz üzerinde hak sahibi olup olmadığıdır. İkinci husus davacının tapu iptali ve tescil isteme şartlarını sağlayacak biçimde kooperatife karşı edimlerini yerine getirip getirmediği konusudur. Nihayet üçüncü husus da taşınmazın son malikinin iyi niyetli olup olmadığı, satış işleminde muvazaalı bir durumun mevcut olup olmadığıdır.

Tüm bu hususları ispat külfeti davacı taraf üzerindedir. Davacının kooperatif üyeliğine ve üyelik sebebiyle kendisine tahsis edilen bağımsız bölümün hangisi olduğuna dair bir uyuşmazlık yoktur. Bu hususların ayrıca ispatı gerekmez. Ancak üyelikten doğan yükümlülüklerin yerine getirilip getirilmediği ispat edilmelidir.

Bir üye ancak yükümlülüklerini tamamen yerine getirmek ve diğer üyelerle eşitlik şartlarının bozulduğunu ispat etmek kaydıyla tapu iptali ve tescil talep edebilir. Bilindiği gibi ferdileşme işlemi yapılabilmesi için bir üyenin bütün mükellefiyetlerini tamamlamış olması gerekmez. Ancak üyeye diğer üyelerle eşit muamele yapılmalı, ferdileşme için kooperatif tarafından öngörülen asgari şartları gerçekleştiren tüm üyelere bağımsız bölüm devri yapılmalıdır.

Kimi durumlarda kooperatif yönetimi uygun görmek şartıyla henüz mükellefiyetlerini tam olarak yerine getirmemiş üyelere de bağımsız bölüm devrederek ferdileşme yapabilir. Ancak üyenin cebri tescil isteyebilmesi için diğer üyelerin sağladığı tüm şartları yerine getirdiğini ispat etmesi gerekir.

Davacının kooperatife karşı tüm edimlerini yerine getirip getirmediği hususunun araştırılması için kooperatif kayıtları üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılması uygun bulunmuştur.

Kayıtlar üzerinde inceleme yaparak rapor hazırlayan bilirkişi heyeti 12.06.2017 tarihli raporunda, dava konusu taşınmaz üzerine Mudanya 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/26 değişik iş sayılı dosyasından tedbir konulduğu, aralarında davacının da bulunduğu kooperatif eski yöneticileri aleyhine Bursa 2. Asliye Ticaret Mahkemesi’nın 2014/711 esas sayılı dosyasıyla açılan davanın takipsiz bırakılması üzerine “açılmamış sayılmasına” karar verilerek sonuçlandığı,

yine davacı ...’in de aralarında bulunduğu kooperatif yöneticileri hakkında Bursa 2. Ağır Ceza Mahkemesi’nın 2003/53 esas sayılı dosyası ile açılan zimmet ve görevi kötüye kullanma iddiasını içeren davanın beraatle sonuçlandığı ve Yargıtay denetiminden geçerek kesinleştiği belirtilmiştir.

Kooperatifin arsa sahipleriyle yaptığı sözleşmeye göre taşınmaz üzerinde inşa edilecek yapının C blokunun kooperatife ait olacağının kararlaştırıldığını, inşaatın bitiminden sonra kooperatif yönetiminin talimatıyla arsa sahiplerinin kooperatif üyesine veya kooperatifin gösterdiği kişilere satış suretiyle devir işleminin gerçekleştirildiğini, dava konusu taşınmazın da önce arsa sahibinden Koparatif mülkiyetine geçtiğini, daha sonra kooperatifin taşınması diğer davalı Yürükoğlu izolasyon ltd şirketi ne satış suretiyle devrettiğini anlatan raporda, davacının kura çekiminde C blok 4 numaralı daireyi aldığı,

diğer üye Tayfur Üstün ile anlaşarak 6 numaralı bağımsız bölümü aldığı, bundan kooperatif yönetiminin de haberdar olduğu belirtilmiştir. Kooperatif en son 30.06.2014 tarihinde genel kurul toplantısı yapmış, o günden beri genel kurul toplanmamıştır. Bu sebeple kooperatif kayıtlarını incelemek gecikmiş, bazı defterler de ibraz edilmemiştir.

Kooperatifin Üyelerin ödemelerini takip ettiği 431 kodlu hesap bilirkişiler tarafından incelenmiş buna göre davacının ödemesi gereken aidat tutarının toplam 102.309,39 TL olduğu belirlenmiştir. Kooperatif kayıtlarına göre davacının yaptığı aidat ödemeleri toplamı ise 101.679,61 Türk Lirasıdır.

Davacının ödemediği aidat toplamı 630 TL’den ibarettir. davalı kooperatif geçen 22 yıl içinde değişik mali müşavirler ile çalıştığından aynı plana uygun defter tutulmadığı bu sebeple ödenmesi gereken aidatlarla ödenen aidatları tespit etmekte güçlük çekildiği ayrıca o üyeye daire verilmemesi halinde eskalasyon hesabı yapılması için dairenin rayiç değerinin belirlenmesi gerektiği de belirtilmiştir.

Bilirkişi raporunda davalı Koparatif ile diğer davalı ... Ltd. Şirketi arasındaki ticari ilişki de incelenmiştir. ... Limited Şirketinin kooperatif lehine inşaat işleri yaptığı taraflar arasında uyuşmazlık konusu değildir. keza bilirkişi raporunda da bu durum belirtilmiş, kayıtlar arasında farklılık bulunmasına rağmen 2015 yılı itibariyle kooperatif defterlerine göre borç bakiyesinin 498.517,61 Türk Lirası olduğu, ...

Ltd Şirketi defterlerine göre alacak bakiyesinin 661.714,64 Türk Lirası olduğu açıklanmıştır. Gerek kooperatif gerekse şirket kayıtları arasında farklılıklar mevcut ise de tapu devir tarihi itibari ile kooperatifin ... Limited Şirketine borçlu olduğu hususunda tereddüt yoktur. Kaldı ki kooperatifin icra takibine muhatap olduğu ve ... Ltd Şirketi tarafından kooperatif mal varlığı üzerine haciz konulduğu da tartışmasızdır.

Ancak yukarıda zikredilen bilirkişi raporunda da belirtildiği üzere dava konusu taşınmaz haczedilen bir taşınmaz değildir. Doğrudan arsa sahibinden kooperatif mülkiyetine geçmiş, aynı gün yapılan satışla diğer davalı ... Limited Şirketine devredilmiştir.

Yukarıda izah edilen rapordan da anlaşılacağı üzere davacı Kooperatif üyesi sıfatıyla diğer üyelerle eşdeğer sayılacak konumda olduğu halde kendisine devri gereken bağımsız bölüm devri yapılmamıştır. Kooperatif diğer üyeler yönünden ferdileşme yoluyla bağımsız bölümleri devretmiş, davacı üyenin bağımsız bölümünü vermemiştir. Davacı aleyhine kooperatifin başlattığı bir aidat alacağı takibi olmadığı gibi bu üye için yükümlülükleri yerine getirmediği iddiasına dayalı bir işlem de yoktur.

Davacının tapu iptali talepleri yerinde görülmezse ödemelerine karşılık hükmedilmesi gereken miktar konusunda da ayrı bir rapor alınmıştır. 11.01.2018 tarihli raporda davacının daire karşılığı yaptığı ödemenin bu günkü karşılığının 190.527,95. TL olduğu ancak Yargıtay’ın benimsediği hesap yöntemine göre ödenecek tutarın 138.059.TL olduğu açıklanmıştır. Aynı raporda dava konusu dairenin dava tarihindeki rayiç değeri 210.000.TL olarak takdir edilmiştir. Ancak davacı taraf dairenin gerçek değerinin 350.000.TL olduğunu ileri sürerek davasını ıslah etmiş, eksik harcı da yatırmıştır. Dava değerinin yükseltilmesi üzerine dosya heyete tevdi edilmiş ve değerlendirme heyetçe yapılmıştır.

Başlangıçta açıklandığı üzere davacının ispat etmesi gereken hususlardan birisi de davalılardan ... Ltd Şirketinin muvazaalı işlem yaptığı hususudur. Mahkememizde görülen ve kooperatifin birkaç diğer üyesi tarafından açılan davalarda bağımsız bölümler ... Limited Şirketi tarafından haczedilmiş ise de bu davada farklı bir durum söz konusudur. Bu davaya konu taşınmaz hiç haczedilmeden devredilmiştir. Elbette bu durum ...

Limited Şirketinin danışıklı işlem yaptığı iddiasını etkileyebilir. ... ltd şirketinin diğer davalı kooperatifden alacaklı olduğu tartışmasızdır. Şirket esasen alacağını tahsil amacıyla hareket etmiştir. Elbette bazı bölümlerin Koparatif üyelerine ait olduğunu bilecek durumdadır. Buna karşılık tek tek her bir bağımsız bölümün kime ait olduğu, hangi üyenin yükümlülüklerini yerine getirmediği gibi konuları bilemez.

Buna rağmen aşağıda açıklanan nedenlerle tapu malikinin işlemde iyi niyetli olmadığı takdir edilmiştir.

Davalı kooperatif ve davalı şirket arasındaki taşınmaz satış sözleşmesi kooperatif üyesi olan üçüncü kişilerin hak ve menfaatlerini haleldar edecek mahiyette görülmüştür. İlk bakışta davalılar arasındaki satış sözleşmesine konu taşınmazın mülkiyetinin davalı kooperatife ait olmasından hareketle satışın yasal unsurları taşıdığı, davalının da iyiniyetli alıcı olduğu söylenebilir.

Hatta asıl amaç borç tasfiyesi olsa bile bu işlemin de gerçek ve bir semen karşılığı yapılmış olmasından dolayı geçerli bir satış işlemi olduğu düşünülebilir. Davalı şirket diğer davalı kooperatiften alacaklıdır. Satış tarihi itibariyle kesinleşmiş bir icra takibi de bulunmaktadır. Bu durumda davalı alacaklı şirketin yapması gereken şey kooperatif mülkiyetindeki taşınmazların haczini yapmak ve mahcuzların paraya çevrilmesini talep etmektir.

Bu uygulama taşınmazın cebri icra ile satışı sonucunda denetlenebilir bir fiyata satılması sonucunu doğuracaktır. Olağan hayat tecrübesi cebri icra yoluyla satışlarda malların gerçek değerinden daha ucuza satılmak zorunda kaldığı yolundaysa da, aksi de mümkündür. Hepsinden önemlisi denetlenebilir bir işlemdir. Bu yolun kullanılması kooperatif üyelerinin haklarının korunması ve şeffaflık açısından önemlidir.

Bu açıklama çerçevesinde hukukun arkasına dolanan ve danışıklı biçimde yapılan bu satış işleminin hukuken korunması mümkün değildir. Kooperatif genel kurulunda bağımsız bölümün satışı için bir karar alındığına, asgari satış bedelinin belirlendiğine dair bir kayıt da yoktur. Davalılardan kooperatifin bir gerekçe göstermeden üyeler arasında eşitsizlik yaratacak biçimde bazı bağımsız bölümleri satması da hukuka aykırıdır.

Davalı şirket taşınmazları gerçek değerinin çok altında bir fiyata satın almıştır. Üstelik bu satışlar sebebiyle kooperatifin borçtan ibra edildiğine dair bir kayıt sunulmamıştır. Eğer taşınmaz devri karşılığında kesinleşmiş icra dosyasındaki borç tasfiye edilmişse bu durumun icra dosyasına bildirilmesi, alacağın haricen tahsil edildiğinin dosyaya beyan edilmesi gerekir. Davalı şirketin bu yönde bir beyanda bulunduğu da ileri sürülmüş değildir.

Bu aşamadan sonra iptal edilen tapunun kooperatif mülkiyetine mi döndürüleceği, yoksa davacı üye adına tescile mi karar verileceğinin belirlenmesi gerekir. Davacı üye diğer üyelerle aynı konumda olduğunu, kooperatife karşı edimlerini yerine getirdiğini ispat etmiştir. Bu güne dek davacı aleyhine kooperatif tarafından başlatılmış bir icra takibi bulunmadığı gibi, davacının ihtara maruz kaldığına dair kayıt da yoktur.

Bir kısım üyeler yönünden ferdileşme işlemi yapıldığı halde diğer bir kısım üyeler yönünden neden yapılmadığı konusunda da makul bir açıklama yoktur. Kaldı ki ferdileşme işlemi yapılsa dahi üyenin aidat vb. borçlardan kurtulamayacağı izahtan varestedir. Kooperatif davacıdan alacaklı ise ferdileşme işleminden sonra da bu alacağını tahsil edebilir.

Bu çerçevede davacı üye yönünden farklı ve eşitsizliğe yol açacak şekilde ferdileşme işlemi yapılmadığı, bunun da hukuken kabul edilemeyeceği kanaatiyle bağımsız bölümün tapusunun davacı adına tesciline karar verilmiştir.

Ancak kooperatif ve şirket dışında kalan diğer davalıların taraf sıfatı yoktur. Ne önceki malik arsa sahibinin, ne kooperatifin eski ve yeni üyelerinin ne de denetçilerin hasım gösterilmesi mümkündür. Bu dava ancak tapu malikine ve onunla işlem yaparak hak kaybına neden olan kooperatife karşı açılabileceğinden diğer davalılar yönünden reddine karar verilmiştir.

Başkan ... ¸ Üye ... ¸ Üye ... ¸ Katip ... ¸