Bursa 1. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2018/781 K.2018/1056

Mahkememizde görülen davanın açık yargılamasında,

DAVACININ TALEBİ

Davacı vekili dava dilekçesinde, ...'nun 1938 doğumlu olduğunu, uzun süre Bursa'da ve Türkiye'nin birçok yerinde ve Libya'da müteahitlik yaptığını, ilerleyen yaşı ve bozulan sağlık durumu nedeni ile 2000 yılından bu yana yoğunluklu olarak ve 2005 yılından itibaren akıl sağlığı yönünden tedavi gördüğünü, her geçen gün sağlık durumunun bozulduğunu, Bursa 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 02/07/2013 gün ... Esas ...

Karar sayılı kararı ile ...'na kızı ...'ün vasi olarak atandığını, bu davanın ikamesi için alınan vasiye izin kararının dilekçeye ekli olduğunu, bu nedenle de ...'nun 18/02/1980 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapımını taahhüt ettiği ...'e ait Çekirge Mahallesi 1002 ada 21 ve 22 parsel sayılı taşınmazlar üzerine yapılan otel ve binanın 31/12/2007 tarihinde davalı şirkete satıldığını, davalı alıcı tarafından ...'na satış bedeli olarak KDV dahil 585.280 TL ödendiğini, tapu kayıt malikine de ayrıca bedel ödendiğini, taşınmazın birçok defa yerel yöneticiler, müteşebbisler, askeri ve siyasi kurum ve yetkililerce engellendiğini,

her türlü engele rağmen taşınmazı yapmaya çalıştığını, arsa sahibi ile %50 pay oranında anlaşma yapıldığını, taşınmazın %100 e yakın bölümünün yapıldığını, yapılan işlemler sırasında ...'nun hukuki ehliyetinin olmadığını, otel binasının 1/2 payının 585.280 TL olamayacağını, hukuki ehliyeti olmayan ...'nun aynı zamanda kandırılıp sömürüldüğünü,

bu nedenle Bursa ili Osmangazi ilçesi Çekirge Mahallesi 9 pafta 1002 ada 21 ve 22 parsel sayılı (yeni kayıt 4208 ada 1 parsel) taşınmazın devrinin önlenmesi için tedbir konulmasını ayrıca denkleştirici adalet ilkesi gereğince fazlaya ilişkin hakları saklı kalarak 500.000 TL nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte tahsilini talep ve dava etmiştir.

DAVALININ CEVABI

Davalı taraf ise, davanın reddini savunmakta, görevli mahkemenin Asliye Ticaret Mahkemesi olduğunu, müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ... ve ... arasında imzalandığını, ibranamenin de ... ile imzalandığını, husumet itirazlarını tekrar ettiklerini, zamanaşımı itirazında bulunduklarını, sebepsiz zenginleşme hükümlerinin oluşmayacağını, davanın reddini savunmuştur.

DELİLLER ve GEREKÇE: Yukarıda özetlenen dava başlangıçta Bursa 4. Asliye Hukuk Mahkemesine açılmış ve ... E. Sayılı dosya üzerinden yargılama yapılarak 05/06/2015 gün ve 2015/495 Karar sayılı ilamla davanın reddine karar verilmiştir. Bu karar temyiz edilmiş, Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 28/09/2017 gün ve 2016/7482 E. Sayılı ilamla davayı usulden bozmuştur. Bozma ilamına göre davanın tarafları tacirdir. Dava da ticari işletmeleri ile ilgilidir. Bu durumda davaya bakma görevi ticaret mahkemesine ait olacaktır. Anılan bozma kararı üzerine ilk derece mahkemesince görevsizlik kararı verilerek dosya mahkememize gönderilmiştir.

Mahkememizce yapılan değerlendirmede tüm delillerin görevsiz mahkemede toplandığı anlaşılmış, işlemlerin tekrarlanmasını gerektirici bir sebep bulunmamıştır. Bu itibarla mevcut delillerle yetinilip hukuki değerlendirme yapmak suretiyle bir karar verilmesi usul ekonomisine uygun olacaktır.

Toplanan deliller ışığında davanın reddine karar verilmesi uygun olacaktır. Uyuşmazlığın özü, sonraları vesayet altına alınmış bulunan ve dava sürerken vefat eden ...'nun bir taşınmazın devri sırasında kandırılarak sömürülmüş olup olmadığı noktasındadır. Bu uyuşmazlığı açıklamak için sürecin özetlenmesinde yarar vardır.

Müteveffa ... müteahhit sıfatıyla, dava dışı arsa sahibi ... ile yasal şekil şartlarına uygun olmayan, geçersiz nitelikte bir "kat karşılığı inşaat sözleşmesi" akdetmiştir. Otel inşaatına ilişkin bu sözleşmenin ifasına başlanmış olmakla birlikte çok uzun süre inşaat tamamlanamamıştır. Henüz inşaat tamamlanmadan yapı ve arsası davalı şirkete satılmıştır. Taşınmaz, üzerinde natamam yapı ile birlikte satıldığından, bedelin bir kısmı olan 585.280.TL 31/12/2007 tarihinde ...'na verilmiştir. Davacı taraf ...'nun kat karşılığı payının %50 olduğunu, yapının değerine göre bu bedelin düşük olduğunu, aklî melekeleri zayıflamış olan ...'nun sömürüldüğünü düşünmektedir. O halde satış işlemi sırasında ...'nun tamamladığı kısım itibariyle yapının rayiç değerinin belirlenmesi önemli olacaktır.

Davacı taraf ...'nun son zamanlarında bunamaya başladığını, işlem sırasında da hukuki ehliyetinin bulunmadığını ileri sürmüştür. İddiaya göre aldatılıp sömürülmesinin altında yatan sebep de budur. Nitekim adı geçenin işlem tarihindeki ehliyetinin araştırılması için İstanbul Adli Tıp Kurumu 4. İhtisas Dairesinden alınan 28/03/2014 tarihli raporda ...'nun hukuki ehliyetini ortadan kaldıracak ölçüde bunama tespit edildiği, bunun işlem tarihinde de mevcut olduğu bildirilmiştir.

Ancak dikkat edilirse davacı taraf ehliyetsizlik sebebiyle işlemin iptalini istemiş değildir. Talep, ilave semen ödenmek suretiyle ehliyetsizlikten istifade ile oluşturulan sömürünün giderilmesidir. Daha açık bir ifade ile davacı taraf satış işleminin iptalini istememekte, sadece ilave bedel ödenmesini istemektedir. O halde bunama ve ehliyetsizlik hali sadece gabinin varlığı veya yokluğunun değerlendirilmesi sırasında ele alınmalıdır.

Davacı taraf arsa sahibi ile müteahhit arasındaki paylaşım oranının %50 olduğunu ileri sürmüşse de dosyaya sunulan sözleşmedeki paylaşım oranı %60'ı müteahhide ait olmak üzere %60 - %40 biçimindedir. Davacı taraf inşaatın neredeyse %100 oranında bitirildiğini belirtmiştir. Ancak yapının tam ve kullanıma uygun biçimde tamamlanıp iskanının alınamadığı anlaşılmaktadır. ...'nun inşaatın engellenmesinden kaynaklanan gecikmelerden dolayı 04/10/1995 tarihinde payının %50'ye düşürülmesine razı olduğu ifade edilmiştir.

Üzerine otel yapımına başlanan ...'e ait arsa 2006 yılında yine dava dışı ...'e satılmış, ondan da 14/11/2007 günlü satışla davalı şirkete devredilmiştir. Elbette arsanın mütemmim cüzü durumundaki otel binası da satılıp devredilmiş, ... davalı şirkete KDV dahil 585.000.TL tutarlı "bitmemiş inşaat" faturası kesmiştir. Bu durum arsa üzerindeki yapının 585.000.TL'ye satıldığını ortaya koymaktadır.

Davayı değerlendirmede ele alınması gereken önemli bir unsur Bursa 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyasıdır. ... bu davada taşınmazı devralan ...'e karşı tapunun %35 oranında iptalini veya değeri olan 500.000.TL'nin ödenmesini istemekte, bu hakkına dayanak olarak da ... ile yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesini göstermektedir.

Elbette bu dava ...'nun işlem tarihinde hak ve menfaatlerini korumaya yeter derecede akıl sağlığının varlığına dair karineler içermektedir. Elbette aksini gösteren açık bir delil yoksa adli tıp raporları hükme esas alınmalıdır. Ancak işlem tarihinden çok kısa bir süre önce arsa sahiplerine dava açan ...'nun sözleşmeden doğan haklarını bilecek ve kullanacak durumda olduğu anlaşılmaktadır.

Üstelik ... bu dava ile tapunun %35'lik kısmını veya karşılığı olan 500.000.TL'yi istemektedir. Talebin %35 ile sınırlı olması muhtemelen yapının tamamlanmamış olmasıyla bağlantılıdır. Ancak yaptığı inşaata karşılık 500.000.TL isteyen bir davacının kısa süre içinde 585.000.TL tahsil etmiş olduğu nazara alındığında sömürüldüğünden söz edilemez. Fiilen ticaret yapan birinin basiretsiz davranması da beklenmez.

Süreç içinde pazarlık ettiği, haklarını korumak için taşınmaz üzerine tedbir konulmasını sağladığı, parayı alınca davadan feragat edip tedbirleri kaldırttığı düşünüldüğünde gabin iddiası ispat edilememiştir. Üstelik o davada bir avukat tarafından temsil edilmektedir.

... tarafından inşa edilen yapının %100'e yakın oranda tamamlandığı iddiası sabit görülmemiştir. Zira inşaatın uzun yıllardır tamamlanamadığı, tamamlanan kısımların da güçlendirme ve yenilemeye muhtaç olduğu tanık beyanlarından anlaşılmaktadır. O nedenle satış tarihindeki değeri bu duruma göre takdir edilmelidir.

Her ne kadar dosyaya alınan 16/03/2014 tarihli bilirkişi raporu taşınmazın satış tarihindeki değerinin yarısını 1.182.738.TL olarak belirlemişlerse de bu değer tek başına gabini göstermeye elverişli değildir.

Yirmi yedi senedir tamamlanamayan, uzun yıllar atıl ve metruk biçimde bekleyen, bazı kısımları yıkılmaya ve yenilenmeye, bazı kısımları güçlendirmeye muhtaç bir yapı barındıran ve üzerindeki bu yapı yüzünden kısıtlı biçimde kullanım imkanı bulunan bir taşınmazdan söz edilmektedir. Böyle bir yapının da, bu yapıyı barındıran arsanın da alıcısı kısıtlıdır.

Nihayet belirtmek gerekir ki, davalı şirket ile ... arasında doğrudan akdi ilişki yoktur. ... ancak ... veya haleflerine karşı talep ileri sürebilir. Davalı şirket arsayı, üzerindeki mütemmim cüzüyle birlikte dava dışı ...'ten satın almıştır. Elbette yukarıda zikredilen dava sebebiyle pazarlığa ... da dahil olmuştur. Ancak ...'nun alıcıya yönelik olarak kullanabileceği bir hak yoktur. O halde satıştan sonra gabin iddiasını da ancak kendi âkidine karşı ileri sürebilir. Davalının taraf sıfatı dahi tartışmalıdır. Pazarlık aşamasında şirket yetkilileri ile doğrudan irtibata geçmiş olması nazara alınarak sıfat konusunun üzerinde durulmamış, davanın esastan reddine karar verilmesi tercih edilmiştir.

Başkan ... Üye ... Üye ... Katip ...