Bursa 1. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2021/370 K.2022/729

..... T.C.

BURSA

1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ GEREKÇELİ KARAR

ESAS NO

2021/370 Esas

KARAR NO : 2022/729

BAŞKAN : ... ... ÜYE : ... ... ÜYE : ... ... KATİP : ... ...

DAVACILAR

... Mirasçıları 1) ... 2) ..... VEKİLİ : Av. ... DAVALI : ... - ... VEKİLLERİ : Av. ... -

DAVA

Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı)

DAVA TARİHİ : 08/11/2013

KARAR TARİHİ : 15/06/2022

GEREKÇELİ KARARIN

YAZILDIĞI TARİH : 29/06/2022

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVACININ TALEBİ

Davacı vekili dava dilekçesinde, ...'nun 1938 doğumlu olduğunu, uzun süre Bursa'da ve Türkiye'nin birçok yerinde ve Libya'da müteahitlik yaptığını, ilerleyen yaşı ve bozulan sağlık durumu nedeni ile 2000 yılından bu yana yoğunluklu olarak ve 2005 yılından itibaren akıl sağlığı yönünden tedavi gördüğünü, her geçen gün sağlık durumunun bozulduğunu, Bursa 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 02/07/2013 gün 2013/744 Esas 2013/1110 Karar sayılı kararı ile ...'na kızı ...'ün vasi olarak atandığını, bu davanın ikamesi için alınan vasiye izin kararının dilekçeye ekli olduğunu,

bu nedenle de ...'nun 18/02/1980 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapımını taahhüt ettiği ... ... 'e ait Çekirge Mahallesi 1002 ada 21 ve 22 parsel sayılı taşınmazlar üzerine yapılan otel ve binanın 31/12/2007 tarihinde davalı şirkete satıldığını, davalı alıcı tarafından ...'na satış bedeli olarak KDV dahil 585.280 TL ödendiğini, tapu kayıt malikine de ayrıca bedel ödendiğini, taşınmazın birçok defa yerel yöneticiler, müteşebbisler, askeri ve siyasi kurum ve yetkililerce engellendiğini, her türlü engele rağmen taşınmazı yapmaya çalıştığını, arsa sahibi ile %50 pay oranında anlaşma yapıldığını,

taşınmazın %100 e yakın bölümünün yapıldığını, yapılan işlemler sırasında ...'nun hukuki ehliyetinin olmadığını, otel binasının 1/2 payının 585.280 TL olamayacağını, hukuki ehliyeti olmayan ...'nun aynı zamanda kandırılıp sömürüldüğünü, bu nedenle Bursa ili Osmangazi ilçesi Çekirge Mahallesi 9 pafta 1002 ada 21 ve 22 parsel sayılı (yeni kayıt 4208 ada 1 parsel) taşınmazın devrinin önlenmesi için tedbir konulmasını ayrıca denkleştirici adalet ilkesi gereğince fazlaya ilişkin hakları saklı kalarak 500.000 TL nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte tahsilini talep ve dava etmiştir.

DAVALININ CEVABI

Davalı taraf ise, davanın reddini savunmakta, görevli mahkemenin Asliye Ticaret Mahkemesi olduğunu, müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ... ve ... ... arasında imzalandığını, ibranamenin de ... ... ... ile imzalandığını, husumet itirazlarını tekrar ettiklerini, zamanaşımı itirazında bulunduklarını, sebepsiz zenginleşme hükümlerinin oluşmayacağını, davanın reddini savunmuştur. DELİLLER ve GEREKÇE: Dava gabin iddiasına dayalı alacak istemine ilişkindir. Davaya dayanak sözleşme tarafların imzasını taşıyan 14.11.2007 tarihli satış ve ibra protokolüdür.

Mahkememizce davanın reddine dair verilen karar Yargıtay 11.HD 18.12.2020 tarih 2020/5280 E, 2020/5971 K sayılı kararı ile bozulmuştur. Bozma gerekçesinde. "14.11.2007 tarihli protokol ile davacının yaptığı natamam inşaat için 600.000.-TL bedel belirlenmiş ve davacı tarafından içeriğinde "askeri hastane karşısında Keçeli hamamı yanında bitmemiş inşaat bedeli" yazan 31.12.2007 tarihli fatura düzenlenerek davalıya gönderilmiş, bedeli davalı tarafından davacıya ödenmiştir.

14.11.2007 tarihli protokolün başlığı "ibra ve satış protokolü" olup bu sözleşme ile eski arsa sahipleri ... ... ve ... ... ... inşaat sözleşmesi nedeniyle ibra edilmişler; aynı sözleşmeyle davacının inşa ettiği natamam bina da inşaat sözleşmesinin tarafı olmayan ve arsayı malikinden satın alan davalı ....'ye satılmıştır.

Bu durumda mahkemece, davalıya husumet düşmediği, davacının evvelce arsa sahipleri aleyhine dava açtığı ve bu nedenle gabin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi ve ayrıca TBK 28. maddesi gereğince davacının sözleşme ile bağlı olmadığını ve edimin geri verilmesini isteyebileceği gibi edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini de isteyebileceği gözetilmeden ve inşaatın davalıya satıldığı tarih itibariyle değeri belirlenerek davacının iddiası bu yönden değerlendirilmeden karar verilmesi doğru olmayıp, bozmayı gerekti"rdiği belirtilmiştir.

Satış ve ibra protokolünde ... tarafından henüz tamamlanmayan yapının davalı ... Termal A.Ş.'ne devrinin kararlaştırıldığı görülmektedir. Protokolün 2. Maddesinde tapuda ferağ takririnin verilmesi akabinde aynı gün 600.000,00 YTL Nuri Nihat Aslanboğa (Davalı yetkilisi) tarafından ...'na verilecektir. ...'da eczane bitişiğindeki yazıhaneyi de 31/01/2018 tarihinde tahliye ederek boş bir şekilde davalıya teslim edecektir. ... bu şekilde 600.000,00 YTL'yi alarak bu protokole göre dava dışı ... ... ... ve ... ... ile ibra edeceği kararlaştırılmıştır.

Protokolde ...'nun, davalı şirket yetkilisinin ve ... ... ...'in de imzası bulunmaktadır. Protokol açıklanan içeriği itibariyle gabinin şartları oluşması halinde davalı taraftan zarara uğranılan tutar kadar bir alacak isteminde bulunma hak ve yetkisini verdiği anlaşılmaktadır.

Bu noktadan sonra taraflar arasındaki uyuşmazlık vesayet altına alınmış bulunan ve dava sürerken vefat eden ...'nun bir taşınmazın devri sırasında kandırılarak sömürülmüş olup olmadığıdır.

Sözleşmenin taraflardan birinin diğerinin içinde bulunduğu zayıf durumdan yararlanmak suretiyle, tarafların edim veya karşı edimleri arasındaki oluşturduğu orantısızlık hali ve bu orantısızlık nedeniyle bir tarafın temin ettiği haksız yarardır. Başka bir ifadeyle Gabin aşırı yararlanma, tarafların edimleri belirleme konusunda sözleşme özgürlüklerine getirilen sınırlamadır. Sözleşmenin tarafları, sözleşmenin koşullarını ve edimlerini diledikleri gibi özgürce belirleyebilirler. Belirledikleri bu edim ve karşı edim neticesinde birinin edimi az diğerininki daha fazla olabilir ve bu durum açık bir oransızlık yaratabilir. Söz konusu edimler arasında mevcut olan her farklılık, aşırı yararlanmayı oluşturmaz.

Gabin aşırı yararlanma TBK Madde 28’de düzenlenmiş olup Aşırı Yaralanma başlığı taşımaktadır. Eski Borçlar Kanunu’nda ise Gabin olarak tanımlanmaktaydı. TBK Madde 28’ göre, aşırı yararlanma gerçekleştiği durumlarda zarar görenin iradesi veya karar verme özgürlüğü, sözleşmenin kurulmadan önce veya kurulurken belirli sebeplerden ötürü sakatlanmaktadır. İrade sakatlanması, zarar görenin zorda kalma hali, düşüncesizliği veya deneyimsizliği gibi nedenlerle ortaya çıkmaktadır. Zarar gören söz konusu aşırı yararlanma nedeniyle, edimler arasındaki orantısızlığın oransızlığın giderilmesini isteyebilmektedir. Belirtmek gerekir ki, gabin aşın yararlanmanın varlığı için, sözleşme önerisinin zarar veren tarafından gelmesi şart olmamakla birlikte, sömürülen tarafından da öneri gerçekleştirilebilir.

Müteveffa ... müteahhit sıfatıyla, dava dışı arsa sahibi ... ... ile yasal şekil şartlarına uygun olmayan, geçersiz nitelikte bir "kat karşılığı inşaat sözleşmesi" akdetmiştir. Otel inşaatına ilişkin bu sözleşmenin ifasına başlanmış olmakla birlikte çok uzun süre inşaat tamamlanamamıştır. Henüz inşaat tamamlanmadan yapı ve arsası davalı şirkete satılmıştır. Taşınmaz, üzerinde natamam yapı ile birlikte satıldığından, bedelin bir kısmı olan 585.280.TL 31/12/2007 tarihinde ...'na verilmiştir. Davacı taraf ...'nun kat karşılığı payının %50 olduğunu, yapının değerine göre bu bedelin düşük olduğunu, aklî melekeleri zayıflamış olan ...'nun sömürüldüğünü düşünmektedir. O halde satış işlemi sırasında ...'nun tamamladığı kısım itibariyle yapının rayiç değerinin belirlenmesi önemli olacaktır.

Davacı taraf ...'nun son zamanlarında bunamaya başladığını, işlem sırasında da hukuki ehliyetinin bulunmadığını ileri sürmüştür. İddiaya göre aldatılıp sömürülmesinin altında yatan sebep de budur. Nitekim adı geçenin işlem tarihindeki ehliyetinin araştırılması için İstanbul Adli Tıp Kurumu 4. İhtisas Dairesinden alınan 28/03/2014 tarihli raporda ...'nun hukuki ehliyetini ortadan kaldıracak ölçüde bunama tespit edildiği, bunun işlem tarihinde de mevcut olduğu bildirilmiştir.

Ancak dikkat edilirse davacı taraf ehliyetsizlik sebebiyle işlemin iptalini istemiş değildir. Talep, ilave semen ödenmek suretiyle ehliyetsizlikten istifade ile oluşturulan sömürünün giderilmesidir. Daha açık bir ifade ile davacı taraf satış işleminin iptalini istememekte, sadece ilave bedel ödenmesini istemektedir. O halde bunama ve ehliyetsizlik hali sadece gabinin varlığı veya yokluğunun değerlendirilmesi sırasında ele alınmalıdır.

Buna göre; taşınmaz başında keşif ve bilirkişi incelemesi yapılması ve taşınmazın devredildiği tarihteki natamam haline göre değerinin belirlenmesi önem arz etmektedir.

Zira gabindeki objektif unsur olan edimler arasındaki aşırı orantısızlık bu şekilde belirlenebilir. Bu konuda mahallinde uzman bilirkişiler eşliğinde keşif icra edilmiş yapılan incelemeler sonunda 26/12/2021 tarihli bilirkişi heyet raporuna göre taşınmazın 14/11/2021 tarihindeki tamamlanma oranının otel binası yönünden %80 olduğu, Keçeli Hamamının da ise; %100 olduğu buna göre; satış tarihindeki olması gereken bedelin 1.563.218,74 TL olarak belirlenmiştir.

Keçeli Hamamı ile ilgili olarak Anıtlar Kurulu'na müzekkere yazılmış ve araştırma yapılmıştır.

Mahkememizce alınan rapor ile bozma öncesi alınan rapor arasında taşınmazın devir tarihindeki gerçek bedeli konusunda fark bulunduğu görülmekte çelişkinin giderilmesi için farklı bir bilirkişi heyeti oluşturulmuş ve yeni bir rapor alınmıştır. Bilirkişi heyetine göre; Keçeli Hamamının gerçekleşme oranının %100 olduğu, otelin ise gerçekleşme oranının %78 olduğu belirlenmiştir. Bozma öncesi raporda yapının tamamlanma oranı genel olarak %80 seviyesinde belirlenmiştir. Bozma sonrası alınan 26/12/2021 tarihli heyet raporunda otel binasının %80, Keçeli Hamamının %100 olduğu belirlenmiştir. Son alınan heyet raporunda ise Keçeli Hamamının tamamlanma oranının dosyadaki celp edilen bilgi ve verilere göre %100 olduğu, otelin tamamlanma oranının ise %78 olduğu belirlenmiştir.

Gerek davanın açıldığı tarihte geçen süre gerek bozma sonrası mahkememizce yapılan keşif tarihine göre geçen süre dikkate alındığında eldeki dosyada satışın yapıldığı 2007 tarihi itibariyle taşınmazın hangi durumda olduğu ve tamamlanma oranı belirlenmeye çalışılmaktadır.

Bundan yararlanılırken de tarafların dosyaya ibraz etmiş olduğu taşınmazın o yıllara ait görsellerinden de istifade edilmiş ve buna ilişkin olarak tanıklar dinlenmiş, aynı zamanda Anıtlar Müdürlüğüne yazılan müzekkereler de dikkate alınarak belirleme yapılmaya çalışılmıştır. Belirlenmeye çalışılan halihazırda var olan bir durumun tespiti olmayıp üzerinden oldukça uzun bir süre geçen yapının o tarihteki durumu ile ilgilidir.

Bu sebeple bilirkişi raporları arasında tamamlanma oranlarındaki küçük farklılıkların olağan olduğu kabul edilmiştir. Son alınan heyet raporu, raporlar arasındaki çelişkiyi gidermek amacıyla da alındığından hüküm kurulurken bu rapora itibar edilmiştir.

Taşınmazın satış tarihindeki devir bedeli belirlendikten sonra aradaki fark kadar ortaya çıkan alacak devir tarihi ve dava tarihindeki süre dikkate alındığında denkleştirici adalet ilkesine göre bakiye bedelin dava tarihindeki karşılığının belirlenmesi gerekecektir. Nitekim davacı taraf davayı açarken dava dilekçesinde denkleştirici adalet ilkesine göre bakiye bedelin tahsilini talep etmiştir. Davayı açarken de davasını belirsiz alacak davası olarak açtığını dava dilekçesinin 4. Sayfasında 2 numaralı bentte bildirmiştir.

Bu nedenle alacak miktarının dava tarihindeki değerinin belirlenmesi gerekmektedir. Denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplama yapılması için bilirkişi incelemesi yapılmış bakiye 977.938,74 TL bedelin dava tarihindeki karşılığının 1.715.130,80 TL olduğu tespit edilmiştir. Bu belirleme yapılırken de Yargıtayın yeknesaklaşmış uygulamaları dikkate alınarak kıyaslamada 8 unsur dikkate alınarak bunun ortalamasına göre sonuç bulunmuştur.

Davalı tarafça her ne kadar dava konusu yapıda daha sonradan davalı tarafça eklenen kısımların olduğu ve bu eklenen kısımlarda imalat yapıldığı ileri sürülmüşse de mahkeme heyetince keşfin yapıldığı davalı vekili davalı yetkililerinin de hazır bulunduğu özellikle o yıllarda davacılar murisi müteveffanın mimarlığını yapan kişinin de hazır bulunduğu yapının o tarihe en yakın görsellerinin keşif sırasında hazır bulunanlara gösterildiği ve bilirkişi incelemesinin de keşfin de bu görseller ile yapının hali hazırdaki durumu nazara alınarak rapor tanzim edildiği yine yapının tamamlanma oranının o yıllarda ne miktarda olduğuna ilişkin gerek davacı

gerek davalı tarafın savunmaları ve gerekse bilirkişilerin bu konuya ilişkin belirlemelerinin tamamlanma oranı konusunda ayrıca bir araştırma yapılmasını gerektirmediği otelin 2007 yılındaki statüsüne ilişkin itirazlar hususuna da gerek bozma öncesi gerek bozma sonrası alınan rapor ile her iki rapor arasındaki çelişkiyi giderecek son heyet raporu ve her ne kadar taraflar arasında bir eser sözleşmesi varmış gibi değerlendirme yapılarak yapıdaki imalatların davacılar murisi tarafından yapıldığı yıllara ilişkin birim fiyatlara göre değerlendirme yapılmasının mümkün olmayışı sözleşme ve protokolün içeriği dikkate alındığında devir tarihindeki

değerinin dikkate alınması gerektiği de dikkate alındığında toplanacak başka bir delil kalmadığı anlaşılmıştır.

Davacı alacağını 1.715.130,80 TL olarak belirlemiş ve buna ilişkin eksik harcı da tamamlanmıştır. Açıklanan gerekçelerle davanın kabulüne karar verilmiştir.

DAVANIN KABULÜ İLE

1-1.715.130,80 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine ,

2-Harçlar yasası gereğince alınması gerekli 117.160,58 TL harçtan başlangıçta alınan 8.538,75 TL peşin harç, 20.751,40 TL tamamlama harcının mahsubu ile bakiye 87.870,43 TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,

3-Davacı tarafça yapılan 80,70 TL başvurma harcı, 8.538,75 TL peşin harç, 20.751,40 TL tamamlama harcı, 14.306,50 TL yargılama gideri olmak üzere toplam 43.677,35 TL yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,

4-Davacı taraf kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T.'ye göre hesap ve takdir edilen 92.829,58 TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,

Dair; davacı vekili ile davalı vekilinin yüzüne karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde Yargıtay temyiz yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunu, usulen anlatıldı.15/06/2022

Başkan ... · e-imzalıdır · Üye ... · e-imzalıdır · Üye ... · e-imzalıdır · Katip ... · e-imzalıdır