İstanbul 1. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2015/495 K.2021/786

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Bankacılık İşlemlerinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı dava dilekçesi ile ... İlçesi ... Köyü 241 parselde bulunan 20,22,24 ve 28 nolu bağımsız bölümlerin (4 adet villa) garame payına isabet eden %11,25 hissenin davacıya ait olduğunu (fona devredilen ... hissesi) geri alan hisselerin ise %47,78 davalı ... Bankası, %34,04 ... Bankası, %6,93 hissenin ise ... Bankasına ait olduğunu, dava konusu yerin tarım arazisi olması nedeniyle hisse satışının ancak mevcut diğer hissedarlara yapılabileceğinin, davalı ...

Bankası tarafından hissedarlar aleyhine ... Sulh Hukuk Mahkemesi ...

Esaslı dosyasında ortaklığın giderilmesi davası açıldığını, dava devam ederken ...'ye taşınmazın 200.000,00 TL'ye rızaen satıldığının, taşınmazın bu satış fiyatıyla davacının hissesine düşen değerin 22.500,00 TL olduğunu, yapılan tespitlerde taşınmazın gerçek değerinin 415.000,00 TL ve 525.000,00 TL olarak tespit edildiğini, buna rağmen davalının taşınmazları ...'ye bu fiyatların çok altına olarak 200.000,00 TL'ye pazarlık usulü sattığından davacının (525.000,00 x %11,25 = 59.062,50 TL) (59.062,50 TL - 22.500,00 =) 36.562,50 TL zarara uğradığını,

bu nedenle 36.562,50 TL'nin ...'ye satış tarihi olan 11/02/2015 tarihinden itibaren işleyen en yüksek avans faiziyle birlikte davalıdan alnarak davacıya verilmesi talep edilmiştir.

Davalı cevap dilekçesinde taşınmazın üzerinde villalar olsada inşaat projesinin geliştirilememiş ruhsat alınmamış kaçak villalar olduğunu, hissedar bankaların ortaklğını giderilmesi konusunda anlaştıklarını, davacının tapuda hissesi olmadığını, tek hissedar bankanın davalı banka olduğunu, ...'nin taşınmazın diğer bir hissedarı olduğunu, davacının satış içi muvafakat verdiğini, davacının payına düşen bedelin davalı tarafından davacıya ödendiğini, taşınmazın alınan raporlar doğrultusunda belirlenen bedellerle devredildiğini, ...

AŞ tarafından ekspertiz raporu ile taşınmazın o tarihteki değerinin 200.000,00 TL olarak belirlendiğini, taşınmazın niteliğinin tarla olduğunu, üzerinde kaçak ve ruhsatsız villalar inşa edildiğinin bunların durdurulup para cezasının düzenlendiğini, imara kapalı bir yer olduğunu, daha sonra alınan 2. ekspertiz raporu (...) ile taşınmazın değerinin 190.000,00 TL olarak belirlendiğini, davanın reddini talep etmiştir.

Taraflar arasındaki ihtilafın davacının da %11,25 hisse değerinde payı olan 4 adet ruhsatsız villanın da üzerinde bulunduğu taşınmazın gerçek değerinin ne kadar olduğu ...'ye yapılan satışın gerçek değerinde olup olmadığı davacının bu satıştan dolayı zarara uğrayıp uğramadığına ilişkindir. Tapu kaydı incelendiğinde satıştan önce çeşitli hisse oranlarında taşınmazın Tarla vasfında ... , ..., ..., ... Bankası, ..., ..., ..., ..., ...ve ... adına kayıtlı olduğu anlaşılmıştır.

Davacının tapu kaydında hissesi yoktur. Davalının hissesi ise ... oranındadır. Tapu kaydına herhangi bir bağımsız bölüm veya taşınmaz üzerinde tapuda kayıtlı bir villa veya inşaat olmadığı anlaşılmıştır. ... Sulh Hukuk Mahkemesi ...Esas - ... Karar sayılı kararı incelendiğinde ortaklığın giderilmesi davası olduğu (dava konusu taşınmaz için) davanın konusuz kalaması nedeniyle karar verilmesine yer olmadığına kararı verildiği anlaşılmıştır.

Davalı taraf deliller sunmuş yapılan incelemede dava konusu yerle ilgli 2 adet ekspertiz raporu alındığı, birisinde 190.000,00 TL, diğerinde 200.000,00 TL olarak değer biçildiği değerlemeye natamam villaların kaçak olduğu, para cezası uygulandığı, dolayısıyla değerlemeye katılmayacağı tespiti yapılmıştır. Yani bu ruhsatsız ve kaçak villalar ile diğer yapılar arazinin değerine eklenmeden taşınmazın değeri hesaplanıp ekspertiz raporu sunulduğu anlaşılmıştır.

Mahallinde yapılan keşifte sunulan bilirkişi raporuna göre arazinin 11/02/2015 tarihi itibarıyla değeri 332.000,00 TL olup araziyle birlikte üzerindeki yapılan toplam değerinin ise 918.176,00 TL olduğu tespit edilmiştir. Davacı davasını 102.500,00 TL olaak ıslah etmiştir. ...

Belediyesinden alınan cevabi yazıda dava konusu 241 parselde uygulama imar planı olmadığı nazım imar planında tarımsal niteliği korunacak alan olarak bırakıldığı 1/100.000 ölçekli ...'nda da tarım arazisi oarak bırakıldığı yazılmıştır. Yani dava konusu parselin üstündeki yapılar ruhsatsız ve kaçaktır. Bu taşınmazdaki yapılar kaçak olduğundan belediye sınırlarında bulunup bulunmamasına göre belediye veya valilik (il idare kurulu) tarafından yıkılma ihtimali bulunmaktadır.

Tarımsal arazilerde 20 dönümü geçen taşınmazlarda konut ve ticaret birimi olarak gösterilmemek bağımsız bölüm oluşturmamak şartıyla bekçi evi veya tarım işçilerinin kalabileceği yapılar yapılabilir. Bu tür yapılar arazi değerine katlırken dava konusu yerde bulunan villar bu tür yapılardan olmadığından arazinin değerine katılmaz. Tarım arazilerinde 200 dönümün altına ifraz yapılamaz. Dava konusu parsele bitişik herhangi bir kadastro yol bulunmamaktadır.

Daha sonra yapılan keşif sonucu sunulan ikinci heyet raporunda ise taşınmazın dava konusu hissesinin 11/02/2015 tarihi itibarıyla değeri 304.693,00 TL olarak tespit edilmiştir. 31/03/2017'de yapılan keşif sonucu alınan bu raporun emlak ofislerinden alınan emsaller dikkate alınarak düzenlenmiştir. Mahkeme ilk iki raporla yetinmemiş.

3. rapor almış olup bu heyet raporunda dava konusu taşınmazın hisse toplam değerinin 11/02/2015 tarihi itibarıyla 978.080,00 TL olduğu, %11,25 'ine düşen payın ise 110.034,00 TL olduğunu rapor etmişlerdir. Alınan 09/11/2020 tarihli ek raporlarında ise 11/02/2015 tarihi itibarıyla 4 adet bina değerinin 249.216,00 TL olduğu, Yapı Kredi hissesi olan (8300/23000) miktarın arsa bedelinin ise 368.852,00 TL olduğunu hesap etmişlerdir.

Davacı ... 'nin devraldığı ...'ın %11,25'lik payına düşen miktarın ise bina için 28.036,00 TL arsa (tarım arazisi) için 41.496,00 TL olduğunu rapor etmişlerdir. Mahallinde yapılan inceleme emsallerin dikkate alınışı hukuki görüş göz önüne alındığında mahkememizce 09/11/2020 tarihli ek rapor değerlendirmeye ve hükme esas alınmıştır. Davacı kaçak yapıların değerini talep edemez. Bu yapıların idarece yıkılma ihtimali mevcuttur.

Bu nedenle davacının tazminat alacağı belirlenirken satış tarihi olan 11/02/2015 teki değeri olan 249.216,00-TL hesaba dahil edilemez. Aksini düşünmek hukukun cevaz vermediği bir şeyin satışından doğan parayı talep etmek olur. Paylı mülkiyet olduğu için davacının bu yeri açık artırma veya hissedar olmayan birine satma gibi bir olanağı olmadığından davacının dava dışı hissedar ...'ye satışında herhangi bir usulsüzlük yoktur.

Çünkü taşınmaz tarla vasfındadır ve mevzuat bu yerin sadece diğer hissedarlara satışını öngörmektedir. Açık artırma yolu ile veya başka bir yol ile üçüncü kişilere satmak kanunen yasaktır. Bu haliyle davalının taşınmazın değerinin artırılması için yapacağı imkan kalmamıştır. Ancak davalı bu yeri satarken arazi değerinden aşağı satarsa davacıya karşı sorumlu olur. Yapılar kaçak olduğundan bunlar toplam değere katılmadan sadece arazi değerinin belirlenmesi gerekir.

Hükme esas alınan 09/11/2020 tarihli rapora göre arazinin çıplak değeri 368.852,00 TL'dir. Davacının %11,25 payına düşen değer 69.532,00 TL'dir. Davacı ıslah dilekçesi ile 102.500,00 TL talep etmiş olup davanın kısmen kabulü ile 69.532,00 TL'nin davalıdan satış tarihi olan 11/02/2015 tarihinden itibaren işleyen faiziyle birlikte davalıdan alınıp davacıya verilmesine karar vermek gerekmiştir. Taraflar tacir olup ticari avans faizine hükmedilmiştir.

Davalı taraf ekspertiz raporu almış olsa bile ... gibi değeri artan kaçak olsa bile üzerinde hali hazırda villa tarzı olan yapıların bulunması ve davalının tacir olması göz önüne alındığında taşınmazın değerinin çok daha fazla olduğunu öngörüp daha farklı eksperlerin bulunduğu rakamlar ile bilirkişilerin bulduğu rakamlar çok fahiş olup oradaki farktan basiretli bir iş adamı gibi davranmak zorunda olan davalı sorumludur.

Bu değere kaçak villaların değeri dahil edilmeden bu kadar fahiş fark çıkıyor ise üzerinde kaçak olsa da villalı haliyle eksperler bulduğu değerden çok daha fazla ettiğinin davalı tarafından düşünülmesi gerekir. Alınan eksper raporları bu nedenlerle davalının sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Ancak davacı taraf da kaçak yapıların değerini talep edemez. Bu nedenle en son alınan rapordaki çıplak arazi değeri esas alınarak hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM/ Gerekçesi yukarıda belirtildiği üzere;

1-Davacının davasının KISMEN KABULÜ ile; 69.532,00 TL'nin 11/02/2015 tarihinden itibaren işleyen ticari avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

2-Fazlaya ilişkin talebin REDDİNE,

Karar tarihinde yürürlükte bulunan Harçlar Tarifesi gereğince kabul edilen miktar üzerinden hesaplanan 4.749,73 TL nispi karar harcının davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,

Davacı lehine karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince kabul edilen miktar üzerinden hesaplanan 9.839,16 TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,

Davalı lehine karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince red edilen miktar üzerinden hesaplanan 4.945,20 TL vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine,

Davacı tarafından yapılan toplam 7.344,80 TL yargılama giderinden davanın kabul red miktar ve oranı göz önüne alınarak hesaplanan 4.982,42 TL yargılama gideri ve 428,10 TL keşif harcı toplamı 5.410,52 TL'nin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, bakiye kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,

Davacı tarafından yatırılan bakiye gider avansının kararın kesinleşmesi halinde davacıya iadesine,

Dair davacı ve davalı vekilinin yüzüne karşı gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde Bölge Adliye Mahkemesine İSTİNAF YOLU açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup anlatıldı. 16/11/2021

Katip (e-imza)

Hakim (e-imza)

Harç / Masraf Dökümü Davacı Gider Avansı Yargılama gideri detayları Karar Harcı : 4.749,73 TL Yatırılan Avans :7.491,30 TL Bilirkişi Ücreti : 6.400,00 TL Noksan Harç : 4.749,73 TL Davalı Gider Avansı Posta Gideri : 944,80 TL Yatırılan Avans : 00,00 TL