İstanbul 10. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2019/515 K.2024/403

BİRLEŞEN İSTANBUL 5.ASLİYE TİCARET MAHKEMESİNİN 2019/508 ESAS, 2021/295 KARAR SAYILI DOSYASI

DAVA

Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ:09/08/2019

KARAR TARİHİ:29/05/2024

Mahkememizde görülmekte olan Tespit, Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

ASIL DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı ile davalı arasında ....

Noterliğinin 19.06.2014 tarih ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin imzalandığını, bu sözleşme uyarınca müvekkilinin henüz inşaata başlanmamış 187 adet bağımsız bölümün tapusunu (inşaatı taahhüt edilmeksizin mevcut haliyle) devir yükümlülüğü altına girdiğini, bunun karşılığında davalı tarafın da KDV hariç 48.780.000 USD bedeli ödemeyi taahhüt ettiğini, taraflar arasında ortak bir şekilde inşaat yapma iradesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gibi bir ilişki bulunmamakta olup malik olan müvekkilinin sadece bedelin ödenmesi kaydıyla bağımsız bölümlerin mülkiyetini devretmeyi taahhüt ettiğini,

sözleşmenin 4.5. maddesinde müvekkili ile davalı arasındaki ilişkinin satış vaadinden ibaret olduğunun vurgulandığını, taraflar arasında akdedilen sözleşmenin icrası sürecinde muhtelif tarihli revize sözleşmelerin imzalanmış olduğunu, ancak tarafların ortak iradesi ile son yapılan sözleşme ile belirlenen kesin vadeye davalı şirket tarafından riayet edilmemiş ve zamanında ödeme yapılmamış, bu sebeple davalı tarafa müvekkili tarafından muhtelif tarihli ihtarnameler gönderilerek davalının yükümlülüklerini yerine getirmesi hususunun ihtar edilmiş olduğunu,

davalı şirkete yapılan tüm bildirimlere ve borcu ödemesi için davalı tarafa imkan tanınmasına rağmen davalının sözleşmeye aykırı davaranışlara son vermemesi ve temerrüt halinin devam etmesi nedeni ile Kanunun taraflarına verdiği seçimlik yetki ile ....

Noterliğinin 25.02.2019 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarnamesi gönderilerek taraflar arasındaki sözleşmenin davacı tarafından feshedilmiş olduğunu, Yargıtay’ın yerleşik uygulaması gereği satış vaadi niteliği taşıyan sözleşmelerin ya tarafların iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda Mahkeme’nin vereceği fesih kararı ile sona ereceğinin kabul edildiğini, Mahkeme’ce bu hususun hüküm altına alınması amacıyla iş bu davanın açılmış olduğunu, taraflar arasında akdedilen sözleşmenin davacı tarafından haklı nedenle fesih edildiğinin açık ve net olduğunu,

sözleşmenin feshine yönelik seçimlik hakkın kullanımında sözleşmenin 10.1. maddesine riayet edilmiş olduğunu, TBK.

125. madde hükmünce fesih niteliğindeki bozucu yenilik doğurucu haklarını kullanırken davalı menfaatinin de gözetilmiş olduğunu, bu konuda ileriye etkili fesih tabirinin öneminin ortaya çıkmakta olduğunu, sözleşmeden doğan borçlarını oluşturan 187 adet bağımsız bölümün satışının tek bir edim olarak değerlendirilmemiş olduğunu, sözleşmenin 3. maddesine uygun olarak ödemesi tamamlanmış bağımsız bölümler için ayrı ayrı dönme haklarını kullanmayarak,

sözleşme hükmü gereği henüz bedeli ödenmemiş kısma karşılık gelen 83 adet bağımsız bölüme ilişkin fesih hakkının kullanılmış olduğunu, özetle 83 adet bağımsız bölüme ilişkin müvekkili alacağının ödenmeyerek sözleşme uyarınca davalının temerrüde düştüğü ve bu nedenle fesih hakkının haklı ve yerinde olarak kullanılması sonucu sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğinin tespitini talep ettiklerini belirterek davacı ile davalı arasında ....

Noterliğinin 19.06.2014 tarih ve ... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin davacı tarafından devri yapılmamış 83 adet bağımsız bölümlük kısmı yönünden haklı nedenle feshedildiğinin tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı tarafın davalı şirket ile olan ilişkisini Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesini feshetme yoluyla değil, eğer haklı nedeni varsa TBK. madde 639/7 doğrultusunda adi ortaklığın feshini talep ederek Mahkeme kararı ile sona erdirmesinin gerekmekte olduğunu, asıl sözleşmenin taraflarca Gayrimenkul Satış Vaadi olarak isimlendirilmişken, sözleşme içeriğinin çok daha farklı olduğunu, taraflar arasındaki ilişkinin sözleşmenin içeriği ile tarafların birlikte faaliyetleri doğrultusunda bakılacak olursa adi ortaklık niteliğinde olduğunu,

bu çerçevede taraflar arasındaki sözleşmesel ilişkinin gelir (hasılat) paylaşımlı inşaat sözleşmesi olduğunu, davalının davacının sadece kendini düşünen ve haksız rekabet yaratan hareket tarzına rağmen zarara uğramayı göze almış ve ne pahasına olursa olsun eser niteliğindeki binaları mükemmel bir şekilde tamamlamış ve nihayi alıcılara teslim etmiş olduğunu, Yargıtay’ın kararında sözleşmenin tipinin tayininde tarafların isimlendirmesi ile bağlı olunmayacağını ve adi ortaklık unsurlarını tek tek irdeleyerek tipik bir gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinin adi ortaklık akdi olarak nitelendirileceğine hükmetmiş olduğunu,

tüm unsurları eksiksiz bir şekilde mevcut olan adi ortaklığın yok sayılıp hatalı bir şekilde taraflar arasındaki ilişkinin Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine ve hatta onun bazı hükümlerine indirgemenin ve bu çerçevede hüküm kurmanın hukuka aykırı olacağını, velev ki taraflar arasında basit bir Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi var olduğu varsayımında dahi;

davacı tarafın sözleşmeye konu 187 adet villanın 104 adedine karşılık gelen kısmını bedelleri ödendiği halde davalı şirkete devretmek yerine neden 3. kişilere devretmiş olduğunu, davacının haksız bir şekilde feshedilen sözleşmeyi tamamen haklı bir feshe çevirme çabası ile bir takım mesnetsiz ve gerçeklikten yoksun iddialar öne sürmekte olduğunu, işbu asılsız iddiaların aksine, davacının sözleşmenin kurulmasından itibaren sözleşme hükümlerine aykırı davranmış ve davalı şirketi oldukça zor bir duruma düşürmüş olduğunu,

davacının 1. ve 2. etaplarda yaptığı villaları haksız rekabet çerçevesinde düşük bedel ile sattığını ve rekabet yasasına aykırı davrandığını, tapu devirlerini gerçekleştirmeyip sözleşmeden kaynaklanan asli yükümlülüğünü yerine getirmeyen davacının sözleşmeyi feshetmesinin haksız olduğunu, davacının davalının tapu işlemlerini gerçekleştirmesi için vermesi gereken vekaletnameyi vermemekle birlikte, daha evvelden vermiş olduğu vekaleti de haksız olarak azil ettiğini, dolayısıyla tapu devirlerinin gerçekleştirilememiş olduğunu, hal böyle iken davacının ceza koşulu talep etmesinin mümkün olmadığını,

davacının yasal olarak düzenlemesi gereken zaruri faturaları dahi tanzim etmekten kaçınmış olduğunu, davalı tarafından ülkemizin içinde bulunduğu ekonomik kriz sebebi ile hasılat paylaşımına ilişkin koşulların yeniden değerlendirilmesinin talep edilmiş olup işbu hususun .... Asliye Ticaret Mahkemesi ...

E. sayılı dosyası üzerinden görülmekte olduğunu belirterek davacının davalı ile akdettiği Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin davacı tarafça devri yapılmamış 83 adet bağımsız bölümlük kısmı yönünden haklı nedenle feshedildiğinin tespiti talebinin reddine karar verilmesini talep etmiştir.

BİRLEŞEN DAVA.

Davacı vekili tarafından verilen 09/08/2019 tarihli dava dilekçesinde özetle; davalının taraflar arasında imzalanan sözleşme hükümlerine aykırı olarak müvekkili şirket adına bağımsız bölüm satın alan tüketicilerin adına tescilini sağlamayıp halen uhdesinde bıraktığı bağımsız bölümlerin davalı adına olan tapularının iptali ile müvekkili şirketin ve mağdur durumda olan tüketiciler adına tescilinin sağlanması ile söz konusu bağımsız bölümlerin 3. Kişiler adına satış ve devrinin önlenmesi için 6100 sayılı HMK 389 ve devamı maddeleri uyarınca ihtiyati tedbir kararı verilmesine,

aynı şekilde indirim ve uyarlama taleplerinin dikkate alınarak 6100 sayılı HMK 389 ve devamı maddeleri uyarınca davalı şirkete ana sözleşme konusu ödemelerinin ve tahsilata ilişkin haciz ve icra işlemlerinin de İhtiyati tedbir kararı ile durdurulmasını, haksız ve mesnetsiz olarak muaraza yaratan davalının gayrimenkulü üçüncü kişilere satmasının, ayni ve şahsi hak tesis etmesinin önlenmesi için davalı şirket ... A.Ş. Adına tapuda kayıtlı olan ... İli, ... İlçesi, ...

Köyünde kain, tapuda ... ada , 1 parsel sayısında kayıtlı arsa üzerinde kat irtifakı kurulan ve halen tapu devri müvekkil şirkete yapılmayan ... parselde kayıtlı 83 adet villa niteliğinde olan bağımsız bölümler gayrimenkulün tapu kayıtları üzerine üçüncü kişilere devir ve satışının, ayni ve şahsi hak tesis edilmesinin önlenmesi için ihtiyati tedbir konulmasını, davalı şirket ile müvekkili şirket arasında akdedilen 19/06/2014 tarihli ana sözleşme ve bu sözleşmeyi değiştiren değiştiren ek sözleşmeler ve bu sözleşmelerin eklerinde davalı arsa sahibine yapılacak ödemeler ve hasılat paylarının davalı şirket ...

A.Ş.

Ye ödemlerini ile ilgili olarak tahsilata dair ihtiyati haciz dahil tüm icra takip ve tahsil işlemlerin durdurulmasının önlenmesi için İhtiyati tedbir kararı verilmesini, davalı şirketin haksız eylem ve işlemleri ile haksız rekabetinden kaynaklanan nedenler ve özellikle ekonomik olumsuzluklar nedeniyle sözleşme paylaşımının ve ödemelerin günün koşullarına göre indirilmesi ve uyarlanması ile müvekkili şirketin sözleşmeden ve paylaşımından dolayı davalı şirkete borçlu bulunmadığının tespitine, ....

Noterliğinin 19/06/2014 tarih ... yevmiye numarası ile düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin paylaşım miktar ve oranlarının olağan dışı ekonomik krizden kaynaklanan nedenlere ile yeni ekonomik koşullara göre uyarlanması ve davalı şirketin ....Noterliğinin 19/06/2014 tarih ... yevmiye numarası ile düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin davalı payı oranı olan %40 sözleşmenin imza tarihi olan 19/06/2014 tarihinden itibaren tenzil edilerek %25 olarak belirlenmesine ve minimum garanti olarak belirlenen davalıya ödenecek payın kaldırılması ile gerçekleşen hasılat tutarının net değerleri üzerinden %75davacı

müvekkilin %25 davalı arsa sahibi olarak paylaşılması esasının kabul edilmesine, davalı şirketin haksız eylem ve işlemleri nedeniyle müvekkili şirketi uğratmış olduğu zararlardan dolayı şimdilik 100.000,00-TL nin temerrüt tarihinden itibaren uygulanacak avans faizi ile birlikte davalı taraftan alınarak davacı müvekkile şirkete ödenmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı şirket tarafından ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalıya usulüne uygun dava dilekçesi, duruşma gün ve saati tebliğ edilmiş, davalı vekili vermiş olduğu cevap dilekçesinde. Davacının ikame etmiş olduğu bu davaya konu uyuşmazlıkla ilgili olarak halihazırda .... Asliye Ticaret Mahkemesinde ...

E numarasıyla bir dava görüldüğü, dosyanın yetkili mahkeme olan İstanbul Mahkemelerine gönderilmesi taleplerinin olduğunu, böylece aralarında sıkı bağlantı bulunan bu dava ile ... çevresinde açılmış dava aynı yargı çevresinde görüleceğini, davacının Henüz tapuları devredilmemiş 83 adet bağımsız bölüme ilişkin, müvekkil şirket tarafından yapılan ödemelerin ceza koşulu alacağı olarak alıkonulduğunun tespiti ve müvekkili şirketin taşınmaz üzerinde inşa edilen villaların ceza koşulu olarak bila bedel davacı şirket tarafından alıkonulduğunun tespiti taleplerinin usulden ve esastan reddedilmesini, karşı davasında;

karşı davalı şirketin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine aykırı tutumları sebebi ile işin zamanında bitirilemediği, karşı davalının ...

Vadisinin önceki etaplarında yer alıp kendi portföyünde yer alan gayrimenkulleri ekonomik krizi fırsat bilerek müvekkilinin sattığı fiyattan daha ucuza satmaya başladığını, müvekkilinin kendi elindeki gayrimenkulleri satamadığını, ekonomik olarak zor durumda kaldığını, bu uygulamanın TTKnun 55. Maddesinde yer alan dürüstlük kuralına aykırı olan TTK nun 56/e maddesi uyarınca 1.080.000-TL manevi tazminatın en yüksek reeskont avans faizi ile davacı karşı davalıdan tahsilini talep etmiştir.

DELİLLER VE GEREKÇE

Davacı asıl davada taraflar arasında aktedilen satış vaadi sözleşmesinin haklı sebeple feshedildiğinin tespitini, birleşen .... Asliye Ticaret Mahkemesi’nin ... E sayılı dosyasında da davalının temerrüdüne dayalı bir kısım tazminat kalemleri talep etmiş, davalı da karşı dava olarak manevi tazminat talebinde bulunmuştur. Bununla beraber taraflar arasında aynı sözleşme ve yere ilişkin görülmekte olan ve taraf rolleri tam tersi olan .... Asliye Ticaret Mahkemesi’nin ... E sayılı dosyası celp edilmiş, bu dosyanın incelenmesinde;

Bu davanın İlk olarak 31.12.2018 tarihinde .... Asliye Ticaret Mahkemesi’nin ... E sayısı ile açıldığı davada, Mahkememiz dosyasında davalı olan ... tarafından, mahkememiz dosyasında davacı olan ... şirketi aleyhine, davamıza konu aynı satış vaadi sözleşmesinden ve aynı taşınmazlar konu edilerek, sözleşmenin uyarlanması, tapu iptali ve tescil ve bir kısım zarar tazmini talep edildiği görülmüştür.

İşbu mahkemece verilen 21.01.2019 tarihli kararda, talepler arasında tapu iptali ve tescil talebi de olduğundan, kesin yetki kuralı gereği yetkisizlik kararı verilerek dosyanın .... Asliye Ticaret Mahkemesi’ne gönderildiği, bu mahkemede ... E sayısını aldığı ve bilahere, dosya davacısı ... tarafından tapu iptal ve tescil talebinden vazgeçilmesi ve ıslah beyanı üzerine ....

Asliye Ticaret Mahkemesi’nin bu dosyasında da 10.11.2021 tarihinde yetkisizlik kararı verildiği, dosyanın .... Asliye Ticaret Mahkemesi’nin ... E sayısına kaydedildiği, bu mahkemenin de karşı yetkisizlik vermesi üzerine İstanbul BAM 22.04.2024 tarih ve 2023/... E ve 2024/... K sayılı kararı ile yargı yeri olarak .... Asliye Ticaret Mahkemesinin belirlendiği ve ... E numarası aldığı anlaşılmıştır.

Görüldüğü üzere taraflar arasında daha evvel açılan .... Asliye Ticaret Mahkemesi’nin ... E sayılı davası da tarafları, sözleşmesi, iddia edilen ve savunulan vakıaları, taşınmazları birebir aynıdır. O halde iki davada da fiili ve hukuki irtibat olduğu aşikardır. Her iki mahkemenin ayrı ayrı yargılama yürütmesi, aynı delilleri celp, aynı mahalde keşif ve bilirkişi incelemesi yapması için ayrı ayrı sarfiyat yapması usul ekonomisine de aykırıdır.

Mahkememiz son celsesinde, .... Asliye Ticaret Mahkemesi yargılamasının duruşmasının 04.07.2024 tarihinde olması sebebiyle, duruşmadan evvel birleştirme hususunun celse arasında dahi değerlendirilebileceği ara karara bağlandığından, anılan dosyanın UYAP suretinin celp edildiği anlaşılmakla dosya resen ele ele alınarak, HMK 166. Maddesine göre her iki davanın birleştirilmesine, mahkememiz dosyasının daha evvel açılan .... Asliye Ticaret Mahkemesi’nin ... E sayılı dosyası içerisine gönderilmesine karar vermek gerekmiştir.