İstanbul 11. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2017/497 K.2018/405

Yukarıda tarafları ve konusu yazılı davanın mahkememizce yapılan açık yargılaması sonrasında;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; kendisine ait Taşınmazın 2.000 metrekarelik kısmının davalıya satışı ile ilgili olarak davalının icra takibine koyduğu senedin teminat maksadıyla davalıya verildiğini, taşınmazın davalıya zilyetliğinin devri nedeniyle senedin hükümsüz kaldığını, ayrıca bu yere ilişkin satış vaadi sözleşmesi de yapıldığını ileri sürerek dilekçesinde bildirdiği diğer nedenlerle davalı tarafından yapılan icra takibi nedeniyle borçlu olmadığının tespiti ile kötüniyet tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının sahibi olduğu 3.750 merekare alanlı 111 ada 2 ve 3 nolu parsellerden 2.000 metrekarelik kısmını noter satış vaadi sözlemesi ile kendisine sattığını ve teminat olarak dava konusu senedi verdiğini, ancak 2010 yılında yapılan kadastro çalışmaları sırasında davalının bu yerin sadece 949 metrekarelik kısmını kendisi adına tescil ettirdiğini, 2.557 metrekarelik kısmını oğlu adına tescil ettirmek suretiyle sözlemeyi ihlal ettiğini, taşınmazın rayiç değerinin senet miktarından yüksek olduğunu, oluşan zarar nedeniyle fazlaya ilişkin haklarını saklı tuttuğunu savunarak davanın reddini savunmuştur.

Mahkememizce yapılan yargılama sonrasında verilen 18/12/2014 tarih, ... Esas, ... karar sayılı kararla davanın kabulü ile davacı tarafın borçlu olmadığının tespitine karar verilmiş, verilen karar davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Yargıtay ... Hukuk Dairesinin 18/04/2016 tarih, ... Esas, ... Karar saylılı kararıyla; " Dava konusu taşınmazın 2000 metrekarelik kısmının davacı tarafından davalıya satışının yapılarak zilyetliğinin davalıya devredildiği hususunda ihtilaf bulunmadığı, uyuşmazlığın dava konusu satışı yapılan 1051 metrekarelik kısmının 2010 yılında yapılan kadastro çalışması sonucu orman arazisi sınırları içinde bırakılması nedeniyle davalının açtığı kadasro tespitine itiraz davası sonucu, davanın reddedilerek bu kararın kesinleşmesi sebebiyle meydana gelen zararının tazmininin talep edildiği anlaşılmaktadır.

818 sayılı Borçlar Kanununun 22.maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 706 ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak doğuran sözleşmelerdendir.

Kural olarak, başkasına ait tapuda kayıtlı taşınmazların noter satış vaadi sözleşmesi ile satışı, şahsi hak doğuran bir sözleşme olması nedeniyle geçerlidir. Bir başka deyişle, borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği, hiç bir zaman satıcının satış tarihinde veya daha sonra o şeye malik olması şartına bağlı değildir. Bu durumda satış vaadi sözleşmesinin hukuki niteliği itibariyle satışı vaad edenin mutlaka taşınmaza malik olması gerekmediğinden davacının satış vaadinde bulunduğu taşınmazın vasfının değişmesi satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğini etkilemeyeceğinden şekil bakımından geçerli bir sözleşmenin bulunduğu ve bu sözleşmeye dayanarak lehine satış vaat edilen davalının tazminat talep edebileceğinin kabulü gerekir.

Dava konusu taşınmazın sözleşme tarihinde davacı adına tapuda kayıtlı olmadığı, ancak fiilen davacının kullanımında iken zilyetliğinin noter satış vaadi sözleşmesi ile davalıya devredilerek davalı tarafından kullanıma devam edildiği anlaşılmaktadır.

Hal böyle olunca davalı adına tescili sağlanamayan dava konusu taşınmazın 1051 metrekarelik kısmına ilişkin devir ve temlik yükümünü yerine getiremeyen vaad borçlusu olan davacı tarafın, ifa edemediği bu edim yerine karşı tarafa yani vaad alacaklısına tazminat ödeme yükümlülüğü söz konusu olacaktır.

Bu itibarla mahkemece taşınmazın mülkiyetinin devrine ilişkin ifanın imkansız hale geldiği göz önüne alınarak davacı vaad alacaklısının ifanın imkansız hale geldiği tarih itibariyle taşınmazın rayiç değerini talep edebileceği gözetilerek bu yönde yapılacak inceleme sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ve hatalı değerlendirmeye dayalı olarak hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir." neden ve gerekçesiyle mahkememiz kararı bozulmuş, davacı vekilinin karar düzeltme taleplerinin reddine karar verilmiştir.

Mahkememizce bozma ilamına uyulmuş, yargılamaya devam olunmuştur.

Dava, taraflar arasında düzenlenen 21.03.2005 tarihli taşınmaz noter satış vaadi sözleşmesi ile davalıya satışı yapılan 2000 metrekare yüzölçümlü taşınmazın, 949 metrekarelik kısmının davalı adına tescil edilmesine rağmen, davalı adına tescil edilemeyen 1051 metrekare yüzölçümlü kısmına ilişkin bedelin tahsiline dair davalı tarafından davacı hakkında başlatılan icra takibine dayanak bonodan dolayı borçlu olunmadığının tespiti istemine ilişkindir.

Hükmüne uyulmasına karar verilen bozma ilamında işaret edildiği gibi, davacı vaad alacaklısının ifanın imkansız hale geldiği tarih itibariyle taşınmazın rayiç değerinin tespiti açısından keşif yapılarak bilirkişi kurulundan rapor alınmasına karar verilerek, dosya bilirkişi İnşaat Mühendisi..., Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ... ve Harita Mühendisi ...'a tevdi edilmiş, bu yönden sunulan 03/04/2018 tarihli bilirkişi kurulu raporunun dosya arasında olduğu görülmüştür.

Alınan 03/04/2018 tarihli bilirkişi kurulu raporunda; dava konusu taşınmazın mülkiyet devrinin tapu kayıtlarına göre 22/11/2010 yılında yapılan kadastral çalışma sonucunda davalı alıcı adına tescil edilen... m2 olduğu, taraflar arasında yapılan noter satış vaadi sözleşmesinde tanımlanan 2.000 m2 taşınmazından 1.050,80 m2'lik kısmının mülkiyet devrinin 22/11/2010 tarihinde yapılan kadastral çalışma sonucunda orman arazisine dahil edilmiş olması sebebiyle ifanın imkansız hale geldiği, 1.050,80 m2'lik taşınmazın 22/11/2010 tarihi için rayiç değerinin; piyasa araştırması sonucunda taşınmazın birim bedelinin 60 TL/m2 olabileceği, 1.050,80 m2'lik taşınmazın bedelinin 63.528 TL olabileceği bildirilmiştir.

Alınan 03/04/2018 tarihli bilirkişi kurulu raporu gerekçeli, denetlenebilir, hükmüne uyulan Yargıtay bozma ilamında işaret edilen eksikliği giderecek yeterlikte, dosya içeriğine uygun, itirazları cevaplar nitelikte ve uyuşmazlığı çözmeye yeterli görüldüğünden, mahkememizce de benimsenerek hükme esas alınmıştır.

Tarafların karşılıklı iddia ve savunmaları, bozma sonrası alınan bilirkişi kurulu raporu, toplanıp değerlendirilen tüm delillere göre.

21/03/2005 tarihli noter satış vaadi sözleşmesi ile davalıya 2.000 m2 taşınmazın satışının yapıldığı, ancak 22/11/2010 tarihinde yapılan kadastral çalışma sonucunda davalı adına... parselin, 949,20 m2 taşınmaz tescil edildiği, noter satış vaadi sözleşmesi gereği geriye kalan 1.050,80 m2'lik taşınmazın orman arazisine dahil edildiği, dolayısı ile bu miktar yönünden ifanın imkansız hale geldiği,

hal böyle olunca hükmüne uyulmasına karar verilen bozma ilamında da belirtildiği gibi davalı adına tescili sağlanamayan dava konusu taşınmazın 1.050,80 m2'lik kısmına ilişkin devir ve temlik yükümünü yerine getiremeyen vaad borçlusu olan davacı tarafın, ifa edemediği bu edim yerine karşı tarafa yani vaad alacaklısına tazminat ödeme yükümlülüğü doğduğu anlaşılmıştır.

Bilirkişi raporunda davalı adına tescili sağlanamayan 1.050,80 m2'lik arsanın ifanın imkansız hale geldiği tarih itibariyle rayiç değerinin 63.528 TL hesaplandığı, davacının hesaplanan rayiç değeri kadar davalıya tazminat ödemesi gerektiği anlaşılmış, davacının 63.528 TL'yi aşan miktar dışında borçlu olmadığının tespitine karar verilmiş; takip durdurulmadığından davalı tarafın, takip alacaklısı davalının kötüniyeti kanıtlanamadığından davacı tarafın tazminat istemlerinin reddine ilişkin aşağıdaki kararı vermek gerekmiştir.