İstanbul 13. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2021/548 K.2023/938

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde. Davacı müvekkil ile davalı şirket arasında imzalanan 25.07.2018 tarihli ... Satış Vaadi Sözleşmesi ile ...

İlçesi İstiklal Mah. tapunun 308,309,311 ve 455 ada da kayıtlı toplam 57 adet parselden oluşan taşınmazların sözleşmedeki şartların gerçekleşmesi halinde satışı kararlaştırıldığını, sözleşme kapsamındaki taşınmazların belirtilen koşulların yerine getirilmesine veya gelmesine bağlı olarak devir işleminin iki etapta yapılması öngörülmüş olup her etabın devrinde o etaba ait satış bedelinin ödeneceğinin belirlendiğini, 1.Etapta bulunan toplam 56 adet tapunun devri tarihinde Davalının talebi ile grup şirketlerinden biri olan ... ... ...

Limited Şirketi'ne gerçekleştirildiğini, sözleşme kapsamındaki taşınmazların belirtilen koşulların yerine getirilmesine veya gelmesine bağlı olarak devir işleminin iki etapta yapılması öngörülmüş olup her etabın devrinde o etaba ait satış bedelinin ödeneceğinin belirlendiğini, Sözleşmenin 5.maddesinde taşınmazların tamamının satış bedelinin 6.900.000TL olduğu,

birinci etapta bulunan 56 adet gayrimenkulün satış bedelinin 4.400.000TL, ikinci etaptaki gayrimenkulün satış bedeli ise 2.500.000TL olarak belirlendiğini, 1.Etapta bulunan toplam 56 adet tapunun devri 25.07.2018 tarihinde davalının talebi ile taraflar arasındaki sözleşmenin 4. Maddesi C fıkrası uyarınca diğer şirketleri olan ... ... ... Ltd.

Ş.tine gerçekleştirildiğini, 1 nci etap satış bedeli olarak kararlaştırılan 4.400.000TL satış bedelinden bakiye kalan 600.000TL davalı tarafından ödenmediğini beyanla, davanın kabulüne, davalının müvekkili şirkete olan birinci etaba konu gayrimenkullerin satışından kaynaklanan alacağının yasal faizleri ile birlikte müvekkil şirkete ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmişlerdir.

CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde. Davacının da kabülünde olduğu üzere. taraflar arasında, .... Noterliğinin 25.07.2018 tarih, ... yevmiye nolu DÜZENLEME ŞEKLİNDE SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ ile bila tarihli adi yazılı ...

SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ olmak üzere iki sözleşme bulunduğunu, DÜZENLEME ŞEKLİNDE SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ'nin bir ön sözleşme olduğunu, tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören her türlü sözleşmenin resmi şekilde yapılmasının zorunlu olduğunu, aksi halde, sözleşmenin geçersiz olduğunu, Noterlik Kanunu md.60/3.

Tapu Kanunu md.26) Dava konusu sözleşme, taşınmaz satışı ile ilgili olduğundan resmi şekle tabidir, konusu taşınmaz satış vaadi ulduğundan ise noterde re'sen düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik koşulu olduğunu, somut olayda, işbu koşul noterde re'sen düzenleme yolu ile sağlanmış olup, .... Noterliğinin 25.07.2018 tarih, ... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesinin geçerli olduğunu, ancak ....

Noterliğinin 25.07.2018 tarih, ... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesi hukuken geçerli iken, bila tarihli ...

Satış Vaadi Sözleşmesi TMK md.706, TBK md.237, Noterlik Kanunu md.60/3, Tapu Kanunu md.26 hükümlerine, zorunlu resmi şekil şartına uygun olmadığından kesin hükümsüz olduğunu, hukuken geçersiz olduğunu, davacının talebinin sadece adi yazılı sözleşme hükümlerine dayandığından ve davalı şirketin geçerli sözleşme uyarınca bütün yükümlülüklerini yerine getirmiş olduğundan alacak talebinin reddi gerektiğini, kesinlikle kabul anlamına gelmemekle beraber, davacı, ...

1, Asliye Hukuk Mahkemesi nezdindeki ... esas sayılı dava kapsamında, defalarca taraflar arasındaki ... satış vaadi sözleşmesini feshettiğini belirtmiş ve bu nedenle de lapt kütüğündeki “satış vaadi” şerhinin kaldırılmasını talep ettiğini, isbu davada ise, sözleşmenin feshedilmediğinden bahisle sözleşmenin ifasını talep ettiğini, davacının kötüniyetli davrandığını, taraflar arası sözleşmenin hem feshini iddia etmekte hem de ifasını talep ettiğini, davacının tacir olduğu ve defter tutmakla mükellef olduğu, defter deliline dayanmadığından iddialarını kanıtlayamamış olduğu, davalı şirket tarafından verilen çeklerin avans olduğu,

ayrıca ödemezlik defi itirazlarının bulunduğunu beyanla, davanın reddine karar verilmesini talep etmişlerdir.

DELİLLER

Davacı vekili delil ve belgelerini ibraz etmiş, davada;Davalının delillerine karşı delil bildirme hakkımız saklı kalmak kaydıyla taşınmazın tapu kaydı, taraflar arasında imzalanan 25.07.2018 tarihli sözleşme, Beyoğlu 37.Noterliğinin 03.05.2021 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi, ....Noterliğinin 31.03.2021 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi, bilirkişi incelemesi, Yargıtay Kararları, tanık, yemin ve her türlü yasal delile dayanmışlardır.

Mahkememizce toplanan delillere, iddia ve savunmaya göre bilirkişi heyetinin 01/11/2022 tarihli raporu ile; "...Tüm takdir ve hukuksal değerlendirilmesi Sayın Mahkemenize ait olmak üzere yukarıdaki bilgiler kapsamında : 1-Davalı ve davacı arasındaki sözleşmelerden kaynaklanan alacaklarla ilgili tüm resmi defter ve belgeler incelenmiş aşağıda belirlenen hususlar tespit edilmiştir.

2-Davacının ve davalının kayıtlarındaki ödemelerden davacının ödenmeyen çekler karşılığı 600.000.00 TL. alacağı olduğu..." tespit ve rapor edildiği;

Bilirkişi kök raporu hüküm kurmaya elverişli bulunmadığından tarafların aşamalardaki iddia ve savunmalarını karşılayacak ve davalı vekilinin itirazlarını değerlendirildiği gerekçeli ve denetime elverişli rapor tanzimi için yeniden ek rapor için dosyanın heyete tevdii edildiği;

Bilirkişi heyetinin 17/04/2023 tarihli ek raporu ile; "...1. Taraflar arasında toplam 57 adet taşınmazın devrine dair biri 28.08.2018 tarihli ... y. Nolu noterden yapılan Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi diğeri bu sözleşmeye atıf yapan tarihsiz adi yazılı Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi imzalanmış olduğu, sözleşme bedellerinin farklı olduğu, özellikle satış bedeli ve ödemeler konularında tarihsiz sözleşmeye göre hareket edildiği,

2. İlke olarak, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ve bu sözleşmelerde yapılacak esaslı değişikliklerin geçerliliği noterde resmi şekilde yapılmasına bağlı olmakla birlikte, yerleşik Yargıtay kararları çerçevesinde, bu sözleşmeden doğan taşınmazların tapudan devrinden ve ödeme yükümlüklerini büyük ölçüde yerine getirilmesinden sonra şekil eksikliğinin ileri sürülmesinin TMK.m.2’de düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı sayılabileceği, bakiye 600.000 TL’nin ödenmesi aşamasında şekil noksanının ileri sürülmesinin çelişkili davranış yasağı ve hakkın kötüye kullanılması kapsamında değerlendirilip değerlendirilmeyeceğinin, Mahkemenin takdirinde olduğu,

3. Dava konusu edilen çeklerin, taraflar arasındaki tarihsiz taşınmaz vaadi sözleşmesi’nin 5. Maddesi kapsamında 1.etap 56 taşınmaz bedeline mahsuben verilen çekler olduğu, çeklerin ibraz süresi içinde bankaya ibraz edilerek karşılıksızdır işlemi yapılmamış olduğu, çeklerin bankadan veya haricen ödendiğine dair ticari defter kaydı, dekont, makbuz vs. bulunmadığı,

4. Taraflar arasındaki sözleşmeler, karşılıklı noter ihtarları ve ticari defter kayıtlarına göre, davacı ...’ın, 1. Etap 56 taşınmazları tapudan devretmekle, 1.etap taşınmazların bedeli olarak kararlaştırılan toplam 4.400.000 TL’nin tamamına hak kazandığı, bunun 3.800.000 TL’sinin davalı şirketten ve taşınmaz devri yapılan ... ... Ltd Şti’nden tahsil edildiği, bakiye 600.000 TL’nin ödenmediği tespit edildiğinden, ihtar ve dava tarihi itibariyle davacı şirketin davalı şirketten bu miktar kadar alacaklı olduğu, Mahkemenin değerlendirmesi bila tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğu yönünde olursa, davacı şirketin noter sözleşmesinde kararlaştırılan sözleşme bedelini fazlasıyla tahsil ettiği yönünde farklı sonuca ulaşılabileceği,

5. Davalı ...’ın davacı ... tarafından gönderilen 31.03.2021 tarih ve ... y.nolu ihtar ve tanınan mehil dikkate alınarak 08.04.2021 tarihi itibariyle temerrüde düşürüldüğü, dava dilekçesinde yasal faiz talep edildiğinden temerrüt tarihinden dava tarihine kadar 22.044 TL yasal faiz hesaplandığı,

6. Netice olarak dava tarihi itibariyle davacı şirketin davalı şirketten 600.000 TL ana para 22.044 TL alacaklı olduğu..." tespit ver rapor edilmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava; taraflar arasında akdedilen 25.07.2018 tarihli düzenleme şeklinde ... Satış Vaadi Sözleşmesi ile tarihsiz ve adi yazılı ... Satış Vaadi Sözleşmelerinden kaynaklanan alacağın tahsili istemine ilişkindir.

Taraflar arasında .... Noterliğinin 25.07.2018 tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde ... satış vaadi sözleşmesi akdedildiği, buna göre ... İlçesi İstiklal Mah. Tapunun 308, 309, 311 ve 455 ada da kayıtlı toplam 57 adet parselden oluşan taşınmazların sözleşmedeki şartlarda, 2 etap halinde satışının kararlaştırıldığı, sözleşmenin 5.maddesinde taşınmazların tamamının satış bedelinin 6.900.000 TL olduğu, birinci etapta bulunan 56 adet gayrimenkulün satış bedelinin 4.400.000TL, ikinci etaptaki gayrimenkulün satış bedelinin ise 2.500.000TL olarak belirlenmiştir.

Yine taraflar arasında tarihsiz ve adi yazalı şekilde ikinci bir ... satış vaadi sözleşmesi akdedildiği, aynı taşınmazları konu alan bu sözleşmeyle satış bedelinin 6.000.000,00 TL olarak belirlendiği anlaşılmıştır.

Davacı yan. 1.Etapta bulunan toplam 56 adet tapunun 25.07.2018 tarihinde davalının talebi ile taraflar arasındaki sözleşmenin 4. Maddesi C fıkrası uyarınca diğer şirketleri olan ... ... ... Ltd. Ş.tine satışının gerçekleştirildiğini, 1 nci etap satış bedeli olarak kararlaştırılan 4.400.000TL satış bedelinden bakiye kalan 600.000,00 TL.nin davalı tarafından ödenmediğini ileri sürerek eldeki davayı açtığı, davalı yanın ise; taraflar arasında geçerli olan Sözleşmenin ....

Noterliği'nce düzenlenen 25.07.2018 tarih, ... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesi olduğunu, adi yazılı ...

Satış Vaadi Sözleşmesinin hukuken geçersiz olduğunu, davacı tarafa geçerli sözleşmede belirtilen bedelden daha fazla ödemenin yapılmış olduğunu, adi yazılı sözleşmenin geçerli olduğu kabul edilse bile bu sözleşmede yazılı miktardan 400.000,00 TL daha fazla bedelin 1. ödeme kapsamında yapıldığını, dava dilekçesinde toplam ödeme miktarı 6.000.000,00 TL olduğu halde 6.900.000,00 TL şeklinde yazıldığını, bu yanlış yazımın kötü niyetli hareket edildiğinin göstergesi olduğunu savunmuştur.

O halde taraflar arasındaki çekişme, toplam 57 adet taşınmazın devrine dair biri Noterden yapılan Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi, diğeri bu sözleşmeye atıf yapan tarihsiz adi yazılı Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin hangisinin geçerli olduğu, buna bağlı olarak davacı yanın adi yazılı sözleşmeye dayanarak talepte bulunup bulunamayacağı noktasında toplanmaktadır.

Mahkememizce hükme elverişli bulunan tarihli bilirkişi ek raporuna göre. Taraflar arasındaki tapu devirleri, çek teslim ve tahsilleri incelendiğinde, tarafların özellikle sözleşme bedeli ve ödemeler yönünden tarihsiz ikinci sözleşmeye göre hareket ettikleri, buna göre tapu devri ve ödeme ve tahsilat yaptıkları görülmektedir.

Nitekim, mali bilirkişinin taraf şirketlerin ticari defter ve kayıtları üzerinde yaptığı inceleme sonuçlarına göre, sözleşmeler gereğince tapu devirlerinin yapıldığı, sözleşme ile kararlaştırılan satış bedellerine mahsup edilmek üzere çekler verildiği, kısmen nakit ödemeler yapıldığı, verilen çeklerden 600.000 TL bedelli 3 tanesinin ödenmediği, ticari defter kayıtlarına göre de dava tarihi itibariyle davalı şirketin davacı şirkete bu kadar borçlu olduğu tespit edilmiştir.

Davalı tarafın söz konusu mali tespitlere itirazı bulunmakla birlikte, davalı taraf söz konusu çeklerin ödendiğini iddia ve ispat etmediğine göre mali yönden farklı bir sonuca varılması mümkün değildir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği TBK.m.237, MK.m.706 ve Tapu Kanunu m. 26 hükümleri gereğince noterde yapılmasına bağlıdır. TBK.m.13/1'e göre kanunda yazılı şekilde yapılması öngörülen bir sözleşmenin değiştirilmesinde de yazılı şekle uyulması zorunludur. Ancak, sözleşme metniyle çelişmeyen tamamlayıcı yan hükümler bu kuralın dışındadır.

Kural olarak, yasal geçerlilik şekline tabi sözleşmelerin şekle uyulmadan yapılması geçersizlik yaptırımına tabidir. Ancak, Yargıtay'ın yerleşik içtihatları, tarafların edimlerini tamamen veya büyük ölçüde yerine getirmesinden sonra veya tapu devirlerinden sonra şekle aykırılığın ileri sürülmesi TMK.m.2'de düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı ve geçersizlik müeyyidesinin uygulanmayacağı yönündedir (Yargıtay 11.HD, 19.12.2018, .../... E/K.)

Tarafların ticari defter kayıtları, tapu devirleri ve ödemeler incelendiğinde, esas itibariyle tarafların imzalanan adi yazılı sözleşmeye uygun davrandıkları, ancak davalı yanın bakiye 600.000 TL çek bedellerini ödemediği tespit edilmiştir.

Her ne kadar davalı vekili cevap dilekçesinde bila tarihli sözleşmenin geçersiz olduğunu, çeklerin avans olarak verildiğini, hiçbir zaman adi yazılı bila tarihli sözleşmeye göre işlem yapılmadığını savunmuş ise de, taraflar arasındaki ilişkilerin ve davalı ile dava dışı ... ... Ltd Şti demelerinin tamamen bila tarihli adi yazılı sözleşmenin 5. Maddesine göre yürütüldüğü görülmüştür.

Şöyle ki, noterde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin toplam sözleşme bedeli 1.251.763,88 TL olduğuna göre ve davalı tarafın cevabi ihtarnamesinde toplam 3.800.000 TL ödeme yapıldığı, dava konusu 600.000 TL bedelli 3 çekin avans olarak verildiği ifade edildiğine göre, davalı şirketin dava dışı ... ... Ltd Şti tarafından ödenen bedelleri benimsediği ve tarafların bila tarihli ikinci sözleşmeye göre hareket ettikleri açıktır.

Mahkememizce yapılan yargılama, toplanan taraf delilleri, hükme elverişli bulunan bilirkişi heyeti kök ve ek raporu ile tüm yargılama dosyası kapsamına göre, yukarıda değinilen hukuksal durum ve somut olayın birlikte değerlendirilmesi sonucunda;

Taraflar arasında toplam 57 adet taşınmazın devrine dair biri Noterden yapılan Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi, diğeri bu sözleşmeye atıf yapan tarihsiz adi yazılı Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi imzalanmış olduğu, sözleşme bedellerinin farklı olduğu, özellikle satış bedeli ve ödemeler konularında tarihsiz sözleşmeye göre hareket edildiği,

taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ve bu sözleşmelerde yapılacak esaslı değişikliklerin geçerliliği noterde resmi şekilde yapılmasına bağlı olmakla birlikte, yerleşik Yargıtay kararları çerçevesinde, bu sözleşmeden doğan taşınmazların tapudan devrinden ve ödeme yükümlüklerini büyük ölçüde yerine getirilmesinden sonra şekil eksikliğinin ileri sürülmesinin TMK.m.2’de düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olduğu,

bakiye 600.000,00 TL’nin ödenmesi aşamasında şekil noksanının ileri sürülmesinin çelişkili davranış yasağı ve hakkın kötüye kullanılması kapsamında değerlendirilmesi gerektiği, dava konusu edilen çeklerin, taraflar arasındaki tarihsiz taşınmaz vaadi sözleşmesi’nin 5. Maddesi kapsamında 1.etap 56 taşınmaz bedeline mahsuben verilen çekler olduğu, çeklerin ibraz süresi içinde bankaya ibraz edilerek karşılıksızdır işlemi yapılmamış olduğu, çeklerin bankadan veya haricen ödendiğine dair ticari defter kaydı, dekont, makbuz vs. bulunmadığı,

taraflar arasındaki sözleşmeler, karşılıklı noter ihtarları ve ticari defter kayıtlarına göre, davacı ...’ın, 1. Etap 56 taşınmazları tapudan devretmekle, 1.etap taşınmazların bedeli olarak kararlaştırılan toplam 4.400.000 TL’nin tamamına hak kazandığı, bunun 3.800.000 TL’sinin davalı şirketten ve taşınmaz devri yapılan ... ... Ltd Şti’nden tahsil edildiği, bakiye 600.000 TL’nin ödenmediği, ....

Noterliği'nin 31.03.2021 tarih ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile ödenmeyen bedelin yasal faizi ile birlikte ödenmesi davalıdan talep edildiği, ihtarnamenin 29.04.2021 tarihinde tebliğ edildiği, ihtarname ile üç iş günü verilmiş olmakla davalının 04.04.2021 temerrüt tarihi tarihinden itibaren avans faizi anlaşıldığından davanın kabulüne, 600.000,00 TL alacağın temerrüt tarihi olan 04/04/2021 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmesi gerektiği sonuç ve kanaatine varılmıştır.

Başkan ... · e-imzalıdır · Üye ... · e-imzalıdır · Üye ... · e-imzalıdır · Katip ... · e-imzalıdır